臺灣高等法院民事判決109年度上字第548號上 訴 人 周初男
周建宏黃瓊鳳周弘義訴訟代理人 吳孟勳律師上 訴 人 周家楨
周柏汎
周中文
張書維上八人共同訴訟代理人 楊進銘律師
侯雪芬律師複 代理人 柳慧謙律師被 上訴人 趙鴻儒訴訟代理人 劉炳烽律師複 代理人 陳冠甫律師上列當事人間租佃爭議事件，上訴人（下各別以姓名稱之）對於中華民國109年2月14日臺灣新北地方法院107年度訴字第1149號第一審判決提起上訴，並為追加之訴，本院於民國109年12月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原判決關於駁回周建宏、周柏汎、周家楨、周中文、黃瓊鳳下開第二項之訴；駁回周初男、周弘義、周中文、黃瓊鳳、張書維下開第三項之訴，暨命上訴人負擔訴訟費用二分之一裁判均廢棄。
二、被上訴人應將新北市○○區○○○段○○○段○○○地號土地之新北市莊租登字第五十一號耕地三七五租約登記予以塗銷。
三、被上訴人應將新北市○○區○○段○○○○○○○地號土地之新北市莊租登字第五十一號耕地三七五租約登記予以塗銷。
四、確認周建宏、周柏汎、周家楨、周中文、黃瓊鳳與被上訴人間就坐落新北市○○區○○○段○○○段○○○地號土地之新北市莊租登字第五十一號耕地三七五租約之租賃關係不存在。
五、確認周初男、周弘義、周中文、黃瓊鳳、曾景煌與被上訴人間就坐落新北市○○區○○段○○○○○○○地號土地之新北市莊租登字第五十一號耕地三七五租約之租賃關係不存在。
六、第一審訴訟費用關於廢棄部分，及第二審（含追加之訴）訴訟費用，均由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按本非實體法上權利或義務之主體，就該權利或義務具有以自己名義實施訴訟之權能者，為擔當訴訟人；因其係以自己名義成為原告或被告，為權利人或義務人在訴訟上遂行訴訟，將來本案判決之效力，自應及於該權利或義務主體，即被擔當人，始能達到訴訟經濟、統一解決紛爭及法安定性之基本要求，此觀民事訴訟法第401條第2項規定對於為他人而為原告或被告者之確定判決，對於該他人亦有效力即明。又所謂當事人適格，係指具體訴訟可為當事人之資格，得受本案之判決而言。此種資格，稱為訴訟實施權或訴訟行為權。判斷當事人是否適格，應就該具體之訴訟，依當事人與特定訴訟標的之法律關係定之。一般而言，訴訟標的之主體通常為適格之當事人。雖非訴訟標的之主體，但就該訴訟標的之權利或法律關係有管理或處分權者，亦為適格之當事人。又在給付之訴，只須原告主張對被告有給付請求權者，其為原告之當事人適格即無欠缺（最高法院96年度台上字第1780號判決意旨參照）。次按共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分（下稱應有部分）合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。依前項規定之管理顯失公平者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之。不動產共有人間關於共有物使用、管理、分割或禁止分割之約定或依第820條第1項規定所為之決定，於登記後，對於應有部分之受讓人或取得物權之人，具有效力。其由法院裁定所定之管理，經登記後，亦同。民法第820條第1項及第826條之1第1項定有明文。再參上開條文之立法理由，為促使共有物有效利用，立法例上就共有物之管理，已傾向依多數決為之，爰仿瑞士、義大利、德國、奧國等多數立法例予以修正民法第820條第1項。且共有物之管理、使用、禁止分割之約定或依民法第820條第1項所為之決定，性質屬債權行為，基於債之相對性原對第三人不生效力，惟為保持原約定或決定之安定性，特賦予物權效力，爰參照司法院釋字第349號解釋，並仿外國立法例，於不動產為上述約定或決定經登記後，即對應有部分之受讓人或取得物權之人，具有效力。基此，依民法第820條第1項規定所為之共有物管理決定有拘束全體共有人之效力，此乃基於團體法及多數法原則之法理。上開管理決定作成後透過登記，發生公示效力，使原債權行為物權化，得拘束共有物應有部分之受讓人或取得共有物物權之人。準此，共有人依民法第 820條第1項所為選任共有土地管理人之決定，該管理人雖非土地所有權及租賃契約之權利義務歸屬主體，但於管理權限範圍內，得為土地所有權人對外行使權利義務、提起訴訟及實施訴訟之權能，合於訴訟擔當之法理，且俾迅速而簡易確定私權並實現私權，避免當事人勞力、時間、費用及有限司法資源之不必要耗費。
二、查周初男、周弘義、周中文、黃瓊鳳（下合稱周初男4人）與訴外人曾景煌為新北市○○區○○段000○000地號土地（重測前依序為海山頭段石龜小段2-23、2-22地號，下稱
801、802地號土地）之共有人，所有權應有部分（下稱應有部分）各1/5，周初男4人於民國（下同）106年12月25日依民法第820條第1項規定共同簽署共有物管理協議書（下稱系爭協議書），選任張書維為801、802地號土地之管理人，且於107年8月13日依民法第826條之1第1項規定登記張書維為管理人，此有系爭協議書、801、802地號土地登記謄本等件影本可佐（原審卷一第39至40頁、第517至523頁）。觀系爭協議書內容記載：「一、立書人等同意就上開共有物共同選任管理人張書維，管理人張書維就上開共有物之管理事宜（包括但不限於簽立租約、終止租約等與共有物管理有關事宜）均有全權代理所有共有人管理之權限。二、上開共有物雖有共有人曾景煌非本協議書立約人，但依民法第820條第1項規定，本協議書仍對其發生效力，並應由管理人自行通知共有人曾景煌及承租人本協議書內容」，可見張書維就系爭80
1、802地號土地管理事宜，得本於管理權，為所有共有人行使權利及提起訴訟，是揆諸前開一.之說明，張書維為曾景煌為原告，提起本件訴訟（見本院卷第765頁），合於訴訟擔當之法理，乃適格之當事人。
貳、實體事項：
一、上訴人在原審起訴主張：訴外人周榮富於80年1月1日與被上訴人續訂新北市莊租登字第51號耕地三七五租約（下稱系爭租約），約定由被上訴人承租周榮富所有坐落新北市○○區○○○段○○○段000○○○○○○○段00000地號土地）、2-12、2-13地號土地（下稱2-4、2-136、2-12、2-13地號土地），及801、802地號土地（與分割後2-4地號土地合稱系爭土地），租金原為每年稻穀2,150台斤，自80年起改以如附表所示「政府公告每年收購稻穀價格」計算每年租金。又2-12、2-13地號土地於95年間因徵收而註銷系爭租約，2-136地號土地亦於96年5月16日徵收。嗣系爭土地所有權因繼承、贈與、買賣等原因，2-4地號土地現由周建宏、周柏汎、周家楨、周中文、黃瓊鳳（下合稱周建宏5人，與周初男、周弘義下合稱周初男7人）分別共有，應有部分各1/5。801、802地號土地現由周初男4人與曾景煌分別共有，應有部分各1/5，各共有人分別繼受系爭租約之出租人地位。周初男4人於106年12月25日依民法第820條第1項規定選任張書維（與周初男7人下合稱上訴人）為801、802地號土地之管理人，且依法為管理人之登記。被上訴人自80年1月1日起至109年12月31日止未繳納足額租金，伊等先於104年10月20日以存證信函催告被上訴人給付80年起至90年間之欠租，再於107年3月14日以補充請求調處理由書催告被上訴人給付105年1月1日至106年12月31日止之欠租，復以109年12月22日陳報狀催告被上訴人給付80年起至109年止之欠租，被上訴人迄今尚積欠租金新臺幣(下同)146,917元，已逾兩年以上租額（100年後每年租金為16,211元），而有三七五減租條例（下稱減租條例）第17條第1項第3款所定得終止之事由。又系爭土地自98年7月5日起至107年10月8日止期間無農耕使用情形，該當同條例第17條第1項第4款得終止之事由。上訴人先後於106年12月27日以存證信函、於109年12月25日以陳報㈢狀，向被上訴人為終止系爭租約之意思表示，系爭租約既已終止而不存在，爰依民法第767條第1項中段規定，請求被上訴人塗銷系爭租約之登記等語。原審判決上訴人全部敗訴，上訴人不服，提起上訴，周建宏5人之上訴聲明求為判決：㈠、原判決關於駁回周建宏5人下開第二項之訴部分廢棄。㈡、被上訴人應將2-4地號土地之系爭租約登記予以塗銷。周初男4人、張書維之上訴聲明求為判決：㈠、原判決關於駁回周初男4人、張書維（為曾景煌訴訟擔當，下同）下開第二項之訴部分廢棄。㈡、被上訴人應將801、802地號土地之系爭租約登記予以塗銷（原審判決駁回上訴人請求被上訴人返還系爭土地，周建宏5人請求塗銷801、802地號土地之系爭租約登記，及周初男4人、張書維請求塗銷2-4地號土地之系爭租約登記等部分訴訟，上訴人不服提起上訴後復經撤回上訴，不在本件裁判範圍內，爰不贅述，本院卷第109、764頁）。並提起追加之訴，周建宏5人聲明求為判決：確認周建宏5人與被上訴人間就坐落2-4地號土地之系爭租約之租賃關係不存在。周初男4人、張書維聲明求為判決：確認周初男4人、曾景煌（本院卷第764頁記載「其等」，依張書維主張訴訟擔當意旨，應更正如上）與被上訴人間就坐落801、802地號土地之系爭租約之租賃關係不存在。
二、被上訴人則以：系爭租約之出租人為周初男7人及曾景煌，然上訴人歷次所為之租金催告及終止系爭租約之意思表示，均未與曾景煌共同為之，依民法第258條第2項、第263條規定，不生終止之效力。又系爭租約原約定以稻穀數額給付租金，自80年起改以固定金額即每年16,811元給付租金，又因部分租賃土地因徵收而不在承租範圍，故依比例調降為每年8,133元，伊均有按期繳納，且伊於104年間一次匯款393,652元予上訴人，計可抵付48年租金，伊並無積欠租金情形。
縱認伊積欠80年1月1日至90年12月31日之租金未給付，然上訴人之租金請求權已罹於時效，伊拒絕給付。伊承租系爭土地種植農作物未曾間斷，新北市政府地政局於104年12月28日至系爭土地辦理農林作物現況查估，兩造亦於105年5月31日前案（見後述三之㈤）審理中至現場履勘，確認系爭土地於104年至105年間均有耕作之事實等語，資為抗辯。並答辯聲明：上訴及追加之訴均駁回。
三、兩造不爭執之事實（本院卷第278、279、400頁）：
㈠、被上訴人於44年1月起與周榮富成立系爭租約關係，於80年1月1日續訂租約及變更承租土地登記為2-4（分割前）、2-12、2-13地號土地，及同小段2-22、2-23地號土地，經改制前臺北縣政府於80年8月21日以八十北府地三字第255571號函文核准；於84年間變更承租土地登記為2-4（分割前）、 2-
12、2-13、801、802地號土地，每年租額為稻穀1288.8公斤（2148台斤），經改制前臺北縣政府於84年8月25日以八四北府地三字第310134號函文核准；2-12、2-13地號土地及2-4地號土地分割新增之2-136地號土地於95年至96年間因徵收而註銷系爭租約，並於97年12月31日變更承租土地登記為系爭土地，每年租額變更為623.5公斤，經改制前臺北縣政府於97年12月31日以北府地籍字第0970980648號函文核准（原審卷一第361至368頁、本院卷第194至196頁）。
㈡、系爭租約於103年間變更出租人登記為周初男、周弘義、周中文、周建宏、周柏汎、周家楨、周東一（後由黃瓊鳳繼承）與曾景煌，經新北市政府於103年2月25日北府地籍字第1030323255號函文核准（原審卷一第361至368頁、本院卷第193頁）。
㈢、系爭土地所有權因繼承、贈與、買賣等原因，2-4地號土地自104年5月1日起由周建宏（97年6月4日贈與）、周柏汎（ 97年7月16日贈與）、周家楨（97年7月30日贈與）、周中文（103年1月6日贈與）、黃瓊鳳（104年5月1日分割繼承）分別共有，應有部分各1/5；801、802地號土地自104年5月1日起由周初男（93年7月29日繼承）、周弘義（93年7月29日繼承）、周中文（93年7月29日繼承）、黃瓊鳳（104年5月1日分割繼承）與曾景煌（102年7月12日贈與）分別共有，應有部分各1/5（原審卷一第369至370頁）。
㈣、周初男、周弘義、周中文、周建宏、周柏汎、周家楨、周東一委任律師於104年8月11日以台北中山郵局第1355號存證信函通知被上訴人，主張自91年起至104年第一期止，應按行政院農業委員會公告收購稻穀價格換算每年租金數額，並催告被上訴人應於收受函文5日內繳清積欠之租金393,652元，被上訴人於104年8月11日收受該函（本院卷第591至601頁）。
㈤、周初男7人以系爭租約有減租條例第17條第1項第3、4款之終止事由，提起確認系爭租約不存在之訴，經臺灣新北地方法院（下稱新北地院）以104年度重訴字第771號判決，認定系爭租約未經合法終止為由，駁回周初男7人之訴，其等不服提起上訴，經本院以105年度上字第1373號判決駁回其等上訴，周初男7人不服再為上訴，經最高法院於106年8月2日以106年度台上字第2174號裁定駁回其等上訴（下稱前案確定判決，原審卷一第101至124頁）。
㈥、周初男4人於106年12月25日依民法第820條第1項規定，簽署系爭協議書選任張書維為801、802地號土地之管理人，並於107年8月13日向新北市新莊地政事務所，依民法第820條第1項、第826條之1規定申請於登記簿註記「107年8月13日收件107莊登字第202920號辦理共有物使用管理登記」，於申請書記載權利內容詳如附件即系爭協議書（原審卷一第517至523頁、本院卷第263至270頁）。
㈦、周建宏5人及張書維委託律師以106年12月26日臺北安和郵局第2190號存證信函通知被上訴人，副知曾景煌，主張被上訴人有遲誤2期以上租金未付及98年10月至103年7月有近三分之二面積無農耕使用情事，依減租條例第17條第1項第3、4款規定終止系爭租約，被上訴人與曾景煌均於106年12月27日收受該函（原審卷一第389至395頁）。
㈧、周建宏5人及張書維委託律師於107年2月8日以雪律字第000000000號長江大方國際法律事務所函，通知曾景煌應依共有物多數決管理協議向承租人即被上訴人為終止租約之意思表示，曾景煌於107年2月21日收受該函，於107年3月8日委由蕭仁杰律師以聖恩律杰字第0000000號聖恩國際法律事務所函回覆，表示拒絕依多數決管理協議為終止租約之意思表示（原審卷一第161頁、第165頁、本院卷第339至345頁）。
㈨、上訴人以107年3月14日補充請求調處理由書再次催告被上訴人應依台北中山郵局第1355號存證信函內容，給付105年1月1日至106年12月31日止積欠之租金；再以108年5月18日民事陳報狀向被上訴人為終止系爭租約之意思表示（本院卷第329至338頁、原審卷二第127至131頁、第187頁）。
㈩、周榮富出具內容為「茲收到新臺幣參萬參仟陸佰貳拾貳元正，係民國八十年下期至八十二年上期田租計肆仟壹佰貳拾伍台斤款。周榮富代1/20」之收據予被上訴人（原審卷二第113頁）。
、被上訴人自92年起至109年間以匯款方式給付租金如附表編號E欄位所示，共計525,960元（原審卷二第181頁、本院卷第5
28、659頁、第707至737頁）。
四、本院之判斷：上訴人主張被上訴人自80年1月1日起至109年12月31日止未繳足租金，經催告仍積欠租金146,917元，已逾兩期以上租額，且系爭土地自98年7月5日起至107年10月8日止，有1年以上無農耕使用情形，合於減租條例第17條第1項第3、4款終止事由，經上訴人合法終止系爭租約，爰依民法第767條第1項中段規定，請求被上訴人塗銷系爭租約之登記，並確認系爭租約之租賃關係不存在等語，為被上訴人所否認，並以前詞置辯，茲分述如下：
㈠、按除別有規定外，確定之終局判決就經裁判之訴訟標的，有既判力，民事訴訟法第400條第1項定有明文。所謂同一事件，必須同一當事人，就同一訴訟標的而為訴之同一聲明，倘此三者有一不同，即不得謂為同一事件，自不受確定判決之拘束。且依89年2月9日修正之民事訴訟法第244條第1項第2款規定，將原規定之「訴訟標的」修正為「訴訟標的及其原因事實」，乃因訴訟標的之涵義，必須與原因事實相結合，以使訴狀所表明請求法院審判之範圍更加明確，則於判斷既判力之客觀範圍時，自應依原告起訴主張之原因事實所特定之訴訟標的法律關係為據。依前開三之㈤所示，周初男7人以系爭租約有減租條例第17條第1項第3、4款之終止事由，對被上訴人提起確認系爭租約不存在之訴，經前案確定判決（106年4月18日言詞辯論終結，見原審卷一第117頁）以系爭租約未經合法終止為由，駁回周初男7人之訴確定，觀該判決內容，就終止事由完全未予審究。而本件訴訟乃上訴人主張周初男4人依民法第820條第1項規定選任張書維為 801、802地號土地管理人，經上訴人先後於106年12月27日、109年12月25日以系爭租約有減租條例第17條第1項第3、4款之終止事由，對被上訴人為終止租約之意思表示，爰依民法第767條第1項中段規定，請求將系爭土地之系爭租約登記予以塗銷，並追加起訴請求確認周建宏5人與被上訴人間就2-4地號土地之系爭租約之租賃關係，及周初男4人、曾景煌與被上訴人間就801、802地號土地之系爭租約之租賃關係均不存在，是前案確定判決之當事人、訴訟標的及其原因事實與本件訴訟非完全相同，且前案確定判決就系爭租約是否有減租條例第17條第1項第3、4款事由未為實質論斷，而上訴人在本訴訟主張行使終止權之事實發生在前案最後事實審言詞辯論終結以後，揆諸前開說明，本件訴訟不受前案確定判決既判力所及。
㈡、系爭租約是否有減租條例第17條第1項第3款事由？⒈當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，但
法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277條定有明文。但書之規定為舉證責任減輕之規範依據。待證事實發生之時間距爭訟時，如因年代長久，證據保存不易，依一般社會通念難以期待其提出者，則非不得依本條規定為舉證責任之減輕（最高法院109年度台上字第1458號意旨參照）。次按法院得依已明瞭之事實，推定應證事實之真偽，同法第282條定有明文。又所謂事實性推定，係指由某一間接事實及其證據，以推論主要事實之存在，因此，證明應證事實之證據資料，不以直接證據為限，苟綜合其他情狀，不違反經驗法則或論理法則，得以證明某事實存在之間接事實，推定應證事實，因此，法院得依已明瞭之間接事實，推定應證事實之真偽，此亦屬同法第277條但書之法律別有規定。再按利息或其他定期給付，如債權人給與受領一期給付之證書，未為他期之保留者，推定其以前各期之給付已為清償，民法第325條第1項定有明文。末按耕地租約在租佃期限未屆滿前，有地租積欠達兩年之總額時，出租人得終止租約，減租條例第17條第1項第3款定有明文。
⒉上訴人主張被上訴人與周榮富間合意自80年間起就約定租穀
數量改按政府公告當年收購稻穀價格計算給付租金，但被上訴人自80年起至91年未繳納租金，嗣於92年起陸續給付租金共525,960元，但非足額之租金，迄至109年12月31日止，所積欠之租金為146,917元，已逾兩年以上租額等情（本院卷第449頁），惟被上訴人否認有合意按政府公告每年收購稻穀價格計算租金，並辯稱伊與周榮富係合意自80年起以固定金額16,811元給付租金，嗣因部分土地徵收而終止該部分租約，而按減少面積比例減少租金為每年8,133元，且伊已依約繳納租金等語（本院卷第497至499頁）。茲論斷如下：
⑴查被上訴人與周榮富合意自80年起租金改以金錢給付，不再
以實物稻穀給付之事實，為兩造所不爭執（本院卷第528頁）。被上訴人於92年起至103年止匯款如附表E.欄位所示之租金，經周榮富及繼受之出租人收取等事實，有匯款單據等件影本可證（見原審卷一第361至362頁、原審卷二第113頁、本院卷第729至737頁）。而依前開三之㈣所示，上訴人在104年8月11日始爭執租額計算方式，在此之前，未見出租人有所爭執及催告給付不足租金之事證（本院卷第238、303至
304、528頁），依民事訴訟法第282條規定，足以推定被上訴人抗辯系爭租約之租額變更為每年固定16,811元，再調降為每年8,133元乙節為可採。
⑵周榮富曾出具內容為「茲收到新臺幣參萬參仟陸佰貳拾貳元
正，係民國八十年下期至八十二年上期田租計肆仟壹佰貳拾伍台斤款。周榮富代1/20」之收據予被上訴人，有該收據影本可證（見原審卷二第113頁）。上訴人雖主張上開收據所載稻穀數額與84年8月25日租約登記之稻穀數額2148台斤不同，且署名處係載「周榮富代」，可見非繳納系爭土地租金之證明云云，然查，該收據所載租金係包含80年下期、81年上、下期及82年上期之租金，換算後每年（一年分上、下期）田租為稻穀2,063台斤（計算式：4,125÷2，小數點後四捨五入），與84年8月25日登記之稻穀數額2148台斤有85台斤之差異，且依前開三之㈠所示及租約內容（原審卷一第362頁），於80年至82年間承租之土地面積合計0.5501公頃（計算式：0.1949+0.1422+0.1237+0.0045+0.0848），於84年間承租之土地面積合計0.601106公頃（計算式：0.1944+0.1422+
0.1237+0.004394+0.96866），是上開收據所載之稻穀數額2,063台斤與2,148台斤有些微差距，合於情理。且系爭租約於80年1月1日至85年12月31日租期期間，出租人曾從周榮富一人變動為周榮富及周初男、周宏義、周中文、訴外人周永生、周東一、梁周燕珠、吳周春美等人，此有三七五耕地租約登記簿影本可佐（本院卷第195頁），可見此承租期間之出租人已非周榮富一人，周榮富如代表所有出租人向被上訴人收取租金，並簽署「周榮富代」，亦無悖於常情。況且，依上開收據所載金額換算每年租金金額為16,811元（計算式：33,622÷2年），核與被上訴人自92至95年間，每年繳納予出租人之租金數額16,811元相同，堪認被上訴人主張該收據係其支付系爭租約租金之收據，應可信實。
⑶再審酌80至91年距離本件訴訟於107年間起訴時，已有16年至
27年之久，依一般社會通念，難期待被上訴人保存並提出全部給付之書證，故而，參以被上訴人於80至82年間繳納每年16,811元租金，由周榮富出具上開收據予被上訴人、被上訴人於92年至103年間長期繳納定額租金，及周榮富與繼受之出租人收取上開租金後，於80年至103年間未曾催告被上訴人繳納租金等事實，依經驗法則及類推適用民法第325條第1項規定，自可推定被上訴人業已足額給付80至103年間租金之事實。
⑷上訴人主張被上訴人與周榮富間合意自80年間起按政府採購
價額作為租金計算標準一情，固據其提出行政院農業委員會全球資訊網稻穀收購數量、價格、期限等新聞與公報、104年8月11日台北中山郵局第1355號存證信函、107年3月14日補充請求調處理由書等件影本為憑（本院卷第451至457頁、第591至601頁、第329至338頁），惟上開事證均不足證明被上訴人與周榮富間有該合意事實，自無從推翻前開⑵、⑶已推定被上訴人於80至103年間按年繳足租金之事實。再查，被上訴人為避免有逾期未繳納租金達2年以上情形，於104年8月13日匯付租金393,652元予上訴人，此有存證信函及匯款申請書等件影本可證（原審卷二第115頁、本院卷第727頁），是自104年起，依承租土地面積減少後之年租金數額8,133元計算，被上訴人已期前清償48年租金（計算式：393,652÷8,133＝48，小數點後四捨五入），是上訴人主張被上訴人有減租條例第17條第1項第3款事由，洵非可採，上訴人據此所為終止系爭租約之意思表示，不生終止效力。
㈢、系爭租約是否有減租條例第17條第1項第4款事由？⒈按耕地租約在租佃期限未屆滿前，如有非因不可抗力繼續1年
不為耕作之情形者，即得終止，減租條例第17條第1項第4款定有明文。再按承租人承租耕地非因不可抗力繼續1 年不為耕作，不問其不為耕作者，係承租耕地之一部或全部，出租人均得依減租條例第17條第1項第4款規定終止租約，收回全部耕地（最高法院82年度第11次民事庭會議決議、84年台上字第1856號判決意旨參照）⒉上訴人主張被上訴人自98年7月5日起至107年10月8日止期間
，有不為耕作期間達一年以上之情形等語，業據上訴人提出臺灣大學理學院空間資訊研究中心（下稱空資中心）遙測及資料加值組出具之航照影像判釋成果報告（下稱第一份報告），該報告研判結論：「將各年份航空照片之判釋結果（如圖20至圖25）進行比對，確認新北市新莊區立言段801、802地號、海山頭段石龜小段2-4地號土地判釋目標區，在編號091019b-89、100608b-300、110724b-657、120606b-289、131119b-300、104713b-183航空照片中，根據影像上之特徵型態、組織紋理與灰度值等狀況，可判定於民國98年10月19日至103年7月13日有一年以上無農耕使用之情形，其範圍如圖26黃框所示。」可證（見原審卷一第409至432頁）。復經原審於107年12月24日囑託臺灣大學空資中心，依系爭土地航照圖9張鑑定有無一年以上未做農耕使用情事，經臺灣大學於108年2月21日以校理字第1080013349號函回覆：「二、新北市○○區○○段000○000地號及海山頭段石龜小段2-4地號在編號090705b-0085、100608b-300、110724b-0657、120606b-0
289、131119b-0300、140713b-0183、150617b-0108、160705b-0011及000000-0000航照影像中，根據影像上之特徵型態、組織紋理及亮度值等狀況，可判定此地於98年7月5日至106年6月24日間有1年以上無農耕使用情形」（見原審卷一第599至600頁、第609至610頁），並檢附成果報告1份（下稱第二份報告，與第一份報告合稱系爭報告），該報告總結略以：將各年度航空照片之判釋結果進行比對確認系爭土地判釋目標區，根據系爭土地各年度航空照片影像上之特徵型態、組織紋理及亮度值等狀況，可判定於98年7月5日至106年6月24日間有一年以上無農耕使用情形，其範圍如圖34黃色斜線區塊範圍所示等語（見原審卷一第630頁），且經核該圖黃色斜線區塊已逾系爭土地（藍色框線內範圍）一半以上之面積。再佐以系爭土地屬登革熱病例區域，經新北市政府衛生局派員會同相關單位於107年10月8日至系爭土地聯合會勘環境衛生，其會勘結論㈡略以：系爭土地由土地所有人出租給被上訴人使用，現場大面積呈現荒廢情形，僅部分有耕作，耕作處容器倒置，然荒廢處多具垃圾雜物且有積水容器，並有蚊蠅孳生；現場亦發現一處疑似工（菜）寮，建議通報相關單位拆除等語（原審卷一第569頁），並檢附系爭土地之現場照片（原審卷一第575頁），此有新北市政府107年1月12日公告、新北市政府衛生局107年10月12日函文影本在卷可稽（見原審一第553至575頁），與系爭報告結論相互映證，可認上訴人上開主張應屬有據。
⒊被上訴人辯稱系爭報告就航空照中指出系爭土地無農耕使用
之範圍非完全一致，且引用農林航空測量坐標及內政部地政司地籍圖資網路便民服務系統，其研判結果存有誤差，應有瑕疵，不可採信云云，固據其引用行政院農業委員會林務局農林航空測量所107年11月6日函文、前案確定判決一審105年5月31日勘驗筆錄影本及證人即系爭報告審查人張家豪之說明為憑（原審卷一第581頁、原審卷二第85頁、第187至196頁）。惟查：
⑴細究農林航空測量所107年11月6日函文內容略以：有關貴院
來函請本所協助判釋系爭地號上之地上物，因地籍資料及建築位置非本所職掌，經本所參照來函附件、國土繪測圖資..比對，對於所需判釋位置仍有疑義，為避免謄繪差誤以致圖資誤判，仍須由貴院協助於照片上明確標示所需判釋範圍，再送本所等語（原審卷一第581頁），其意旨僅係回覆原審法院應於航空照片上明確標示所需判釋範圍，以利其協助判釋，並無不能使用農林航空測量坐標作為認定依據之意思。至於新北市新莊地政事務所人員雖於前案確定判決一審105年5月31日勘驗時陳稱：「地籍圖資網路便民服務系統套繪航照圖上之地籍線會產生落差，不建議使用，一般只供民眾尋找自己土地位置，正確做法要地政機關現場鑑界，就算有土地坐標，與地政使用的測量坐標不一」（原審卷二第85頁），該敘述意旨係指不宜僅以地籍圖資網路便民服務系統直接套繪航照圖上之地籍線作為研判界址之唯一方式，但該系統資訊仍可提供民眾判釋位置使用。且對照證人張家豪到庭結證：地政機關傳統使用的坐標系統跟現在一般通用的坐標系統（TM2TWD67或TWD97）是不一樣的，地政就算一開始使用他們的舊的坐標系統管理，但是最後輸出或上傳圖資時，地政機關一樣會轉成TWD67或TWD97系統。在地籍圖資網路便民服務系統，用的坐標系統是WGS84經緯度，所以轉換之後，可以跟google圖資套疊，但確實會有轉換後之誤差，所以跟測量出來的坐標會有誤差等語（原審卷二第193頁），可知地籍圖資網路便民服務系統雖與一般通用的坐標系統不同，仍可透過轉換使用，縱使因轉換而生誤差，但仍可與其他圖資套疊，並非毫無參考價值可言。況且，系爭報告使用之資料係包含農林航空測量所就系爭土地之歷史航空照片、地籍圖資網路便民服務系統、系爭801、802地號土地界址點坐標、2-4地號土地數值地籍圖電子檔、農林航空測量所航遙測圖資供應平台、內政部國土測會中心通用版正射影像等（原審卷一第409、611頁），即知系爭報告係綜合諸多事證及資訊平台資訊綜合判斷，並非單以農林航空測量所坐標或地籍圖資網路便民服務系統資訊為判斷之依據，被上訴人以此主張系爭報告具有瑕疵，而不可採信云云，洵非可採。
⑵且參證人張家豪到庭結證：鑑定方式首先會將航照影像與相
片基本圖進行套疊，確認航照的正確位置，再套疊地籍圖，確認判釋的目標地號的範圍，接著再以每張航照的判釋範圍內的影響特徵，判斷地表的使用方式。第二份報告我們是依據每張航空照片，判定在目標範圍內的農耕區域，然後再將每一年的農耕區域進行分析，確認那一年沒有農耕的區域，最後再畫出報告圖34（原審卷二第189頁）；判讀過程會先將航空照片高解析掃描後，進行前述地籍套繪處理，接著會在專業軟體內將圖放大來觀測，再來判斷地上物特徵，看是何類型；我一年影像判釋處理100至200件，2009年迄今已經處理快2000件（原審卷二第191頁）；將地籍套疊到航空照片，是不可能請地政機關套繪，因為航空照片都是過去的資料，地政機關在鑑界或測量時，都是以現況判斷，地政機關有時候也會套航空照片跟地界作輔助判斷。地政機關套疊的方式，跟我們一樣，也是套疊相片基本圖或正射航空照片，然後再比對週圍的地物來確認套疊是否正確（原審卷二第192頁）；相片基本圖是指農林航空測量所經由空拍完的照片，以攝影測量之方式，所產製的正式官方地圖之一；航照圖僅為照片，沒有坐標資訊，但相片基本圖經過測量方式產製會有坐標資訊（原審卷二第192頁）；這二份的判釋報告，所使用的基本圖資，是國土測繪中心通用版的正射影像，正射影像也是來自農林航空測量所提供的，只是它是比較近期圖資，不一定會製作成相片基本圖，但仍會經過攝影測量，所以會有坐標位置。所以我們在判釋報告裡面，所標示的坐標，都是來自於農林航空測量所的圖資坐標等語（原審卷二第193頁）；航空照片拍攝的角度及高度，學理上會影響地籍套疊，但本案這一份的航空照片不太會，影響不顯著，主要因為這地方是平地，週圍也沒有過高建物影響等語（原審卷二第193頁），可知系爭報告係由鑑定人員憑其專業經驗，藉由專業儀器及軟體，將航照影像與相片基本圖進行套疊，且該等相片基本圖乃農林航空測量所以空拍方式取得，並以攝影測量方式製作產生坐標資訊之正式官方地圖，並非單以地籍圖資網路便民服務系統資訊進行套繪，透過高解析之專業軟體將圖放大觀測，用以判斷地上物特徵，因系爭土地暨周圍地形均為平地，旁無過高建物，且地形特殊為尖槌狀，故航空照片套疊時比對地貌容易，航空照片拍攝的角度及高度亦對於地籍套疊不生影響，可見系爭報告之專業性及可信性甚高。
⑶再參證人張家豪到庭結證：因為農航所提供的航照紙本，在
輸出的顏色上有落差，導致我們在判釋特徵時，有些會看不清楚，所以第一、二份報告針對部分航空照片判讀無農耕使用之範圍會不一樣（原審卷二第194至195頁）；以航空照片判讀有無農耕使用，有可能會有誤差的產生，主要是因為如果它的農作物的特徵及週圍地物過於相似，或者農耕方式與一般的農耕行為不同，都可能會產生誤差。但是判斷一般農耕的主要依據為有無農田坵塊，或者是菜畦，如果沒有這二個特徵，通常不是農地，若是果樹的話，相對比較容易誤判，但主要仍是要看有無明顯人為排列及樹冠是否相似；以本件中間區域，誤差應不明顯，樹叢聚集的特徵上確實不像農耕，但不確定是否有不同的農耕方式導致有這樣的特徵（原審卷二第195至196頁）；本件黃框區域的判讀不會從非農耕使用變成為全部為農耕使用，就算有誤差，也只有部份區域或邊緣等語（原審卷二第196頁），可見第一、二份報告判讀無農耕使用之黃色區塊範圍雖略有出入，僅限於少部分區域或邊緣，對於主要判斷之中間區塊並不生影響，是被上訴人指摘系爭報告不具可信度云云，洵非可採。
⒋又被上訴人主張其有於系爭土地持續耕作之事實云云，固據
其提出系爭土地104年、105年間及109年10月間現場照片及前案確定判決一審105年5月31日履勘筆錄暨複丈成果圖等件影本為憑（原審卷二第69至79頁、本院卷第405至435頁、原審卷二第81至83頁、第89頁），然被上訴人所提照片僅顯示部分土地有種植短期耕種即可成長之葉類蔬菜，至於照片內所示樹木是否為農作物，無從辨識，且該等照片多為局部範圍之照片，亦無從確認照片所示之地上物是否均坐落於系爭土地上，或系爭土地全部均為農耕使用；況照片時間點為104年、105年間及109年10月間，亦無法證明被上訴人自98年7月5日起至104年、105年起至107年10月8日止於系爭土地上持續耕作之事實。又上開105年5月31日履勘筆錄固記載被上訴人種植竹林、香蕉、南瓜、山藥、紅胤菜、大陸妹、芋頭、皇帝豆、胡瓜、龍眼、芒果、木瓜、四季豆、A菜、空心菜、地瓜葉、葛鬱金、秋葵、香柏、百香果、火龍果、馬拉巴乘等農作物，並囑託地政人員測量耕作範圍坐落系爭土地之位置（原審卷二第81至83頁），惟卷內僅有2-4地號土地耕作範圍之複丈成果圖，未有801、802地號土地耕作範圍之複丈成果圖（原審卷二第89頁），至多證明被上訴人於105年5月31日前上述作物生長所需期間內有在2-4地號土地部分為農耕之情形，亦難證明被上訴人有於801、802地號土地上耕作情形，及被上訴人自98年7月5日起至104年、105年起至107年10月8日止於系爭土地上持續耕作之事實。準此，被上訴人前開主張，難認有據。
⒌綜上，上訴人主張被上訴人自98年7月5日起至107年10月8日
止期間，於系爭土地有非因不可抗力繼續1年不為耕作之情事，應屬可採，且按前開1.說明，不問承租人不為耕作之承租土地為一部或全部，出租人均得終止租約，收回全部耕地，是上訴人自得依減租條例第17條第1項第4款規定終止系爭租約全部。
㈣、張書維得否為801、802地號土地共有人為終止系爭租約之意思表示？上訴人於106年12月26日以存證信函、109年12月25日陳報㈢狀向被上訴人為終止系爭租約，是否符合民法第 258條第2項規定？⒈觀諸前開壹之一.說明，再依前開壹之二.論斷及依前開三之㈥
兩造不爭執之事實，801、802地號土地共有人於106年12月25日作成如系爭協議書內容之管理決定，張書維於斯時起自得本於管理人身份，在系爭協議書所定之管理權限範圍內，以自己名義，為周初男4人、曾景煌向被上訴人為終止系爭租約之意思表示。
⒉按終止權之行使，應向他方當事人以意思表示為之。契約當
事人之一方有數人者，前項意思表示，應由其全體或向其全體為之，民法第263條準用第258條第1項、第2項規定甚明。
是租賃契約當事人之一方有數人者，其終止租約之意思表示即應由其全體為之。依前開三之㈦所示，周建宏5人及張書維於106年12月27日以存證信函，依減租條例第17條第1項第4款規定對被上訴人為終止系爭租約之意思表示，即生周初男7人及曾景煌共同向被上訴人行使法定終止權之效力，合於首揭規定，系爭租約於106年12月27日即告終止。
㈤、上訴人主張系爭租約之租賃關係不存在，並請求將系爭組約之登記予以塗銷，有無理由？系爭租約業經上訴人合法終止，系爭土地上仍有系爭租約之登記，顯然妨害所有權之行使，則上訴人依民法第767條第1項中段規定，請求被上訴人塗銷系爭租約之登記，並請求確認系爭租約之租賃關係不存在，均屬有據。
五、綜上所述，周建宏5人依民法第767條第1項中段規定，請求被上訴人將2-4地號土地之系爭租約登記予以塗銷；周初男4人及張書維依民法第767條第1項中段規定，請求被上訴人將
801、802地號土地之系爭租約登記予以塗銷，均為有理由，應予准許。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2、3項所示。另周建宏5人追加請求確認伊等與被上訴人間就坐落2-4地號土地之系爭租約之租賃關係不存在，及周初男4人、張書維追加請求確認周初男4人、曾景煌與被上訴人間就坐落系爭801、802地號土地之系爭租約之租賃關係不存在，均為有理由，應予准許，爰判決如主文第4、5項所示。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴及追加之訴均為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 2 月 19 日
民事第二十一庭
審判長法 官 翁昭蓉
法 官 呂淑玲法 官 羅惠雯正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 110 年 2 月 19 日
書記官 洪秋帆附表
A.年期 B.租額 （公斤） C.政府公告每年收購稻穀價格 （元/公斤） D.上訴人主張每年應給付之租金（元） E.被上訴人有匯款單據之租金支付情形（元） 80 1,289 19 24,491 - 81 1,289 19 24,491 - 82 1,289 19 24,491 - 83 1,289 21 27,069 - 84 1,289 21 27,069 - 85 1,289 21 27,069 - 86 1,289 21 27,069 - 87 1,289 21 27,069 - 88 1,289 21 27,069 - 89 1,289 21 27,069 - 90 1,289 21 27,069 - 91 1,289 21 27,069 - 92 1,289 21 27,069 16,811 93 1,289 21 27,069 16,811 94 1,289 21 27,069 16,811 95 1,289 21 27,069 16,811 96 1,289 21 27,069 - 97 1,289 23 29,647 16,266 98 623.5 23 14,310.5 8,133 99 623.5 23 14,310.5 8,133 100 623.5 26 16,211 8,133 101 623.5 26 16,211 8,133 102 623.5 26 16,211 8,133 103 623.5 26 16,211 8,133 104 623.5 26 16,211 393,652 105 623.5 26 16,211 - 106 623.5 26 16,211 - 107 623.5 26 16,211 - 108 623.5 26 16,211 - 109 623.5 26 16,211 - 合計 672,877 525,960 差額 146,917（計算式：672,877-525,960）