臺灣高等法院民事判決109年度上字第739號上 訴 人 祭祀公業吳四和法定代理人 吳啓進訴訟代理人 黃英傑律師被 上訴 人 吳正義
吳正麗吳大仁吳正煌吳乾源吳盈輝黃吳玉蘭吳玉鳳吳秀英吳玉連共 同訴訟代理人 陳敬穆律師上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國109年3月27日臺灣宜蘭地方法院107年度訴字第398號第一審判決提起上訴，並為訴之減縮，本院於113年8月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原判決關於駁回上訴人後開第二項至第四項之訴部分及訴訟費用之裁判均廢棄。
二、確認上訴人與被上訴人吳正義、吳正麗、吳大仁、吳正煌間之宜蘭縣○○鄉○○字第000號私有耕地三七五租約不存在。
三、被上訴人吳正義、吳正麗、吳大仁、吳正煌應將坐落宜蘭縣○○鄉000、000地號土地上如附圖編號A（面積205.98平方公尺）以外之附表一土地騰空返還上訴人。
四、被上訴人吳盈輝、吳乾源、黃吳玉蘭、吳玉鳳、吳秀英、吳玉連應將坐落宜蘭縣○○鄉000、000地號土地上如附圖編號B（面積205.12平方公尺）之地上物拆除，將占用部分土地返還上訴人。
五、其餘上訴駁回。
六、第一、二審訴訟費用由被上訴人吳盈輝、吳乾源、黃吳玉蘭、吳玉鳳、吳秀英、吳玉連連帶負擔2分之1，餘由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分
一、是否合法代理部分：
㈠、按民國76年12月22日修正公布之祭祀公業土地清理要點（下稱清理要點，嗣於97年7月1日廢止）第16條規定：「祭祀公業管理人之變動，應由新管理人檢具㈠派下全員證明書，㈡規約（無者免），㈢選任之證明文件，向民政機關(單位)申請備查，無須公告。」，第17條規定：「新管理人選定後，應檢具其經民政機關(單位)備查之文件，向土地所在地之地政事務所申請管理人登記或變更登記。」。查上訴人因原管理人吳柏欽、吳火爐、吳卿、吳登慶等4人均死亡，經派下員大會於80年間推選訴外人吳安雄為管理人，80年3月22日向宜蘭縣礁溪鄉公所（下稱礁溪鄉公所）申請變更管理人，該所審核後認其選任與清理要點第16條之規定相符而准予備查，上訴人並將其所有如附表一所列15筆土地（下合稱系爭土地，以地號分稱）之管理者均變更登記為吳安雄，且迄108年8月15日均未再向礁溪鄉公所陳報變更管理人等情，有礁溪鄉公所80年4月3日、108年8月15日函、系爭土地登記謄本可憑（原審卷一第237-265頁及卷二第5-7頁，本院卷一第375頁），堪認吳安雄自80年3月起即為上訴人之合法管理人，是上訴人於107年6月間以吳安雄為管理人申請調處，並於宜蘭縣政府因調處不成立，依耕地三七五減租條例（下稱減租條例）第26條規定移送原法院審理後，由吳安雄代理為訴訟行為，均屬合法。
㈡、被上訴人雖抗辯：上訴人於80年3月29日訂定之「祭祀公業吳四和公管理暨組織規約」（下稱系爭規約）第7條規定：「本公業管理人及各房代表每屆任期參年，均連選得連任。」（原審卷一第516頁），吳安雄之管理人任期應為3年，上訴人迄未提出吳安雄有經改選連任之資料，難認係合法之管理人等語。上訴人則主張：系爭規約未經派下員全體同意通過，不生效力等語。茲查，依清理要點第14條第1項規定：「祭祀公業土地申報時無原始規約，而於派下全員證明書核發後始訂立規約者，應經全體派下員之同意。」。查系爭規約係於80年3月29日訂定，為兩造所不爭（本院卷三第147、235頁），而上訴人自71年設立迄108年間未曾向礁溪鄉公所陳報任何規約，亦有該所108年8月15日函可憑（本院卷一第375頁），可見除系爭規約外，上訴人此前並無制定其他規約；惟上訴人迄未提出於系爭規約制定前已取得民政機關核發之派下全員證明書，難認有上開規定之適用。又前開規定係清理要點於75年11月18日修正後始增訂，原要點並無類似規範，而依臺灣省政府民政廳70年5月25日七○民五字第1946號函說明二、㈢載明：「祭祀公業訂定規約、選舉、或推選管理人，均以派下員過半數之同意為之。」（臺灣省政府公報70年夏字第49期），是除符合清理要點第14條第1項規定之情形外，祭祀公業制定規約應僅須經派下員過半數之同意即可。然依上訴人於80年3月29日製作之派下現員名冊所示，當時派下現員有63人，名冊末頁附註：「本名冊内無出生年月日及身分證、電話號碼者，係因80.1.30通知，未寄回戶籍謄本，以致無法編列；至於住所依照原名冊列入。」（本院卷三第153-165頁），其中有完整記載出生年月日及身分證、電話號碼者21人，縱認該21人接獲開會通知後有寄回資料，仍無法認定均有出席制定系爭規約之派下員大會；又即使該21人均有參加，其餘42人之資料既不完整，衡情亦未出席該次會議，否則理應促其等當場填載完成，以使派下員名冊完整，故上訴人主張系爭規約未得半數派下員之同意，非有效之規約，其管理人應無任期限制等語，即非無據。則被上訴人就其抗辯系爭規約已得半數派下員之同意而生效一節，既未舉證以實，其抗辯吳安雄之管理人任期應為3年云云，亦無可取。
㈢、另訴外人吳協太雖於原法院以：伊經106年12月23日選任之各房代表12人，在108年3月3日各房代表人選舉管理人會議中推舉為新任管理人，於同年10月8日擔任上訴人之法定代理人具狀聲明承受訴訟（原審卷一第485頁及卷二第139頁），並提出開會通知書、會議紀錄為佐（原審卷一第215、489頁）。惟108年3月3日會議乃依系爭規約第6條「本公業置管理人一人，由各房所推選代表互相推選後報派下員大會追認」之規定推選吳協太為管理人，而系爭規約既未生效，吳協太即非合法之管理人，其於原法院之承受訴訟亦不合法。然上訴人提起上訴後，於109年11月2日具狀更正法定代理人為吳安雄，並於110年3月8日承認吳協太先前所為之訴訟行為（本院卷一第263、275頁書狀、第405頁筆錄），依民事訴訟法第48條規定，均溯及於行為時發生效力，上訴人由吳安雄為法定代理人進行訴訟，自屬合法。
㈣、次按祭祀公業條例除於第三、四章明載對祭祀公業法人所為規定外，其餘各章規定對未取得法人資格之祭祀公業仍有適用，此觀該條例分別就祭祀公業法人與祭祀公業而為規定，及關於該條例施行前已存在祭祀公業其派下員資格及祭祀公業申報等相關規定即明（最高法院103年度台上字第1818號判決意旨參照）。又祭祀公業管理人之選任及解任，除規約另有規定或經派下員大會議決通過者外，應經派下現員過半數之同意，祭祀公業條例第16條第4項定有明文。上訴人於祭祀公業條例施行前即已存在，雖未依該條例第20條第1項規定向縣市主管機關申報登記為祭祀公業法人，於管理人之選任及解任，仍有前開規定之適用。查上訴人於109年10月17日召開派下員代表大會選舉管理人，會議記錄載明係依前開規定選任，嗣由吳啓進得票50票，超過派下現員96人之半數而當選，並經礁溪鄉公所准予備查等情，有會議紀錄、派下員名冊、選票、委託書、簽到簿及礁溪鄉公所109年11月13日函可憑（本院卷三第23、123、271-339頁），吳啓進自為上訴人之合法管理人。
㈤、雖吳啓進先後於111年8月5日、8月12日、8月14日提出辭任管理人、派下權拋棄書等文件，表示欲辭任管理人並拋棄派下權（本院卷三第129-133頁）。惟查：
⒈按祭祀公業管理人之選任，以派下與管理人間之信賴關係為基礎，性質上係屬於類似委任之無名契約（最高法院71年度台上字第2770號判決意旨參照），是除規約另有特別規定外，固可類推適用民法第549條第1項規定，當事人之任何一方，均得隨時終止委任契約。惟祭祀公業條例施行前已存在，但未辦理法人登記之祭祀公業，係以其管理人代為並代受意思表示，如管理人欲終止其與祭祀公業間之委任關係，除該祭祀公業有其他管理人得受領其終止委任之表示外，自應向全體派下員為之，否則不生終止委任之效力。復按祭祀公業係以祭祀祖先為目的而設立之獨立財產，派下員負有祭祀、管理公業之權利及義務，並對公業財產有使用及收益之權；而派下權乃派下員對於公業所有權利及義務之總稱，兼具身分權及財產權之性質，徵諸公業之祀產屬派下員全體公同共有，其處分及權利之行使，除法律或契約另有規定外，應得全體派下員之同意，及祭祀公業條例第15條、第18條規定，派下權之取得、喪失應於規約記載，派下員之變動、拋棄應檢具拋棄書、變動前後名冊向公所申請公告30日，無人異議始准予備查，可見派下權之存否涉及祭祀公業祀產之管理、處分，關於派下權之拋棄，自應向祭祀公業之管理人或全體派下員以意思表示為之，始生拋棄之效力。
⒉查吳啓進自承係將其出具之辭任管理人、派下權拋棄書等件交付訴外人吳昶輝，而吳昶輝於收受前開文件後僅寄至本院，並未告知其餘派下員，被上訴人亦自承不知吳啓進辭職一事（本院卷三第119、434-435頁）。又依派下員即訴外人吳銘財於本院陳稱：有在祭祀公業的群組看過前開文件，應該是吳啓進發的，但派下員有98個（其中2人死亡），群組裡只有44人，不是全部派下員都在群組裡，只有比較熱心的有加入等語（同卷第435頁），可見吳啓進前開辭任管理人及拋棄派下權之意思，並未向全體派下員為之，縱其代上訴人受領自己前開辭任之意思表示，依民法第106條規定，亦因未得上訴人許諾或承認，而不生辭任管理人、拋棄派下權之效力。況管理人之資格，習慣上尚無何項限制，雖以選任派下擔任管理人為原則，但選任派下以外之人擔任管理人，亦屬有效（臺灣民事習慣調查報告第775頁，本院卷三第365頁），縱吳啓進已拋棄派下權，亦不影響其為上訴人合法管理人之認定。
㈥、從而，上訴人之法定代理人原為吳安雄，嗣於本院審理時變更為吳啓進，其於111年4月13日具狀聲明承受訴訟（本院卷三第5-13頁），核無不合，應予准許。至其於同年112年4月7日又具狀聲明承受訴訟（同卷第145-151頁），即屬重複，而無必要，亦無庸再為准駁之諭知，併此敘明。
二、次按當事人於第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，此觀民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第3款規定自明。又上訴聲明之範圍，至第二審言詞辯論終結時為止，得擴張或變更之（最高法院30年渝抗字第66號判例參照）。查上訴人於原審聲明如附表二「原審起訴聲明」欄所示，原審駁回其請求，上訴人不服提起上訴，上訴聲明如「上訴聲明」欄所示，嗣減縮如「減縮後上訴聲明」欄所示〈即撤回對被上訴人吳正義、吳正麗、吳大仁、吳正煌（下稱吳正義4人）請求拆除地上物部分〉，核屬應受判決事項之減縮，應予准許。
貳、實體部分
一、上訴人主張：伊與訴外人吳斗（即吳阿斗）前就伊所有之系爭土地訂有內容如附表一所載之宜蘭縣○○鄉○○字第000號私有耕地三七五租約（下稱系爭租約），吳斗於86年12月22日死亡，由其子女即吳正義4人於87年4月28日重新簽約，最近一次簽約之租賃期間自104年1月1日起至109年12月31日止。
惟吳斗於66年間同意其胞弟即訴外人吳阿灶在979、980土地如附圖編號B部分（下稱編號B土地）蓋豬舍（後改為鐵皮屋，現為一層鋼鐵造地上物，占用979土地面積190.58平方公尺，占用980土地面積14.54平方公尺，共205.12平方公尺，下稱B地上物），86年間又同意吳阿灶之子即被上訴人吳乾源在附圖編號A部分（下稱編號A土地）以貨櫃、鐵皮興建房屋（現為一層鋼鐵造，占用975土地面積149.28平方公尺，占用976土地面積56.7平方公尺，共205.98平方公尺，下稱A地上物），供吳阿灶、吳乾源居住及營業，而未自任耕作，依減租條例第16條第1項、第2項規定，系爭租約應屬全部無效，請求確認伊與吳正義4人間之系爭租約不存在。又吳乾源、吳阿灶分別無權占有編號A、B土地，而吳阿灶於103年11月10日死亡，由其配偶吳林寶鑾及子女即被上訴人吳盈輝、吳乾源、黃吳玉蘭、吳玉鳳、吳秀英、吳玉連（子女合稱吳盈輝6人）共同繼承，吳林寶鑾於108年3月28日死亡，再由吳盈輝6人繼承，依民法第767條第1項規定及繼承之法律關係，請求吳正義4人將系爭土地騰空返還上訴人，及請求吳乾源拆除A地上物、吳盈輝6人拆除B地上物，並分別將各占有之編號A、B土地返還上訴人。
二、被上訴人則以：上訴人於66年間與吳阿灶就979號土地成立使用借貸契約，吳阿灶遂在編號B土地上興建豬舍，79年間因豬舍嚴重破損，上訴人同意吳阿灶以鐵皮重建即為B地上物，由吳安雄代理與吳阿灶就編號B土地成立租地契約，以稻谷價換算租金（下稱B租約），並要求吳阿灶於79年3月30日出具切結書（下稱系爭切結書），其繼承人即吳盈輝6人自有以B地上物占有編號B土地之權限。迄86年間，上訴人將編號A土地出租吳乾源興建鐵皮貨櫃屋（即A地上物），每年租金新臺幣（下同）1萬2000元（下稱A租約），吳乾源亦有以A地上物占有編號A土地之權限；倘認上訴人與吳阿灶間不成立B租約，因吳乾源繳納A租約之租金時，既一併繳納編號B土地之租金，則A租約之範圍應包括編號B土地在內，而吳乾源為B地上物之共有人，自屬有權占有。又縱吳安雄無權代理上訴人出租編號A、B土地，其以管理人之身分出具受領租金、地價稅之收據，即係代理上訴人與吳阿灶、吳乾源簽訂B、A租約之意，上訴人對吳安雄向吳阿灶、吳乾源定期收取租金長達數十年，並將繳納975、979土地地價稅之義務移轉由吳阿灶、吳乾源負擔，且就吳阿灶或吳盈輝6人、吳乾源長期占有編號B、A土地，從未表示反對之意、或提出異議、或請求返還，顯已承認吳安雄之代理行為；如認上訴人無承認之意，依其前開舉措亦成立表見代理，上訴人應負授權人責任。再倘認吳阿灶或吳盈輝6人、吳乾源係無權占有，上訴人長期未請求返還土地，復定期收取租金及地價稅，足以使吳盈輝6人、吳乾源正當信任上訴人已不行使權利，其請求拆屋還地亦違反誠信，應認其權利已失效。另編號B、A土地係由上訴人出租吳阿灶、吳乾源，並非吳斗或吳正義4人出租或與之互換土地，自未違反減租條例第16條第1項；縱認吳斗有同意吳灶、吳乾源使用編號B、A土地，上訴人既與二人另簽租約，排除不自任耕作之事實，再與吳正義4人續訂新約，系爭租約仍屬有效；縱認系爭租約無效，上訴人長期未請求返還土地，復定期收租，並每6年重新簽約，足以使吳正義4人正當信任上訴人已不行使權利，其請求返還系爭土地亦違反誠信，應認其權利已失效等語，資為抗辯。於本院答辯聲明：上訴駁回。
三、經查：
㈠、上訴人與吳斗前就上訴人所有之系爭土地，訂有內容如附表一所載之系爭租約，吳斗於86年12月22日死亡，吳正義4人於87年4月28日與上訴人重新簽約，最近一次簽約之租賃期間自104年1月1日起至109年12月31日。編號A土地之A地上物為吳乾源於86年間興建並持續占有使用迄今；編號B土地之B地上物為吳阿灶於66年間興建，吳阿灶於103年11月10日死亡，其配偶吳林寶鑾於108年3月28日死亡，B地上物之事實上處分權人為吳阿灶之繼承人吳盈輝6人公同共有，現由吳盈輝占有使用等情，有系爭租約、土地登記謄本、除戶及戶籍謄本、繼承系統表、照片、礁溪鄉公所109年11月24日函檢送之歷次租約及變動資料（原審卷一第237-265、267、271-303頁及卷二第237-253頁，本院卷一第299-315頁及卷四第23頁），暨上訴人所提地上物與地號關係圖及照片（本院卷二第311-319、459、461頁）足稽，並有原法院勘驗筆錄及照片可佐（原審卷一第423-443頁），且為兩造不爭執（本院卷一第257-258、407頁及卷二第113、471、491頁及卷四第51頁），應堪信實。被上訴人嗣雖改稱豬舍於79年間破損重建為B地上物，惟其迄未撤銷前開B地上物係於66年間興建之自認，亦未舉證其自認有何與事實不符之情，本院不得為相反之認定。
㈡、又吳阿灶就上訴人所有坐落宜蘭縣○○鄉○○○段000至000、000至000地號土地、○○○段536至538地號土地（下稱951號等土地），與上訴人簽訂宜蘭縣○○鄉○○○第00號私有耕地三七五租約（下稱00號租約），嗣先後由吳林寶鑾、吳盈輝6人繼受。上訴人以吳林寶鑾將971號土地轉租或借予吳正麗使用，並於537號土地上搭設鐵皮屋、鋪設水泥地，未自任耕作，依減租條例第16條第1、2項規定訴請確認上開租約之租賃關係不存在，請求拆除地上物並返還土地，原法院107年度訴字第547號判決駁回其請求，經本院109年度上字第836號判決廢棄，改判上訴人全部勝訴等情，有前開案號判決書可憑（本院卷二第43-54頁及卷四第37-45頁），亦堪認定。
四、本院判斷：
㈠、確認系爭租約無效部分：⒈按承租人應自任耕作，違反者，原訂租約無效，減租條例第16條第1項、第2項規定甚明。所謂「不自任耕作」，係指承租人將耕地供非耕作之用或轉租或借與他人使用或與他人交換耕作等不合耕地租賃目的之積極行為（最高法院88年度台上字第1434號判決意旨參照）。所謂無效，係當然無效，不待出租人主張。未自任耕作之土地雖僅一部，但兩造以單一契約約定承租範圍，該租約全部即歸無效（最高法院84年度台上字第2584號判決意旨參照）。又當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。耕地租約之承租人以承租之土地供他人建築房屋居住或供其他非耕作之用者，倘承租人主張該占有人非經其同意而擅自占用，應就此有利於己之事實，負舉證責任（最高法院79年度台上字第1036號判決意旨參照）。編號B土地上有吳阿灶於66年間興建之B地上物，作為養豬之豬舍使用，後改成鐵皮屋，由吳盈輝作為倉庫使用迄今；編號A土地上有吳乾源於66年間興建之A地上物，作為販售衣物之店面使用，停止營業後改供堆放雜物、養雞迄今（原審卷一第423頁），是吳正義4人就所辯：吳阿灶於66年間在編號B土地上興建豬舍，係上訴人同意吳阿灶無償使用；吳乾源於86年間在編號A土地上建屋，係上訴人出租吳乾源，均非吳斗同意吳阿灶、吳乾源使用（本院卷一第179頁及卷二第240頁及卷四第552頁）此一有利於己之事實，應負舉證責任。
⒉吳正義4人抗辯：上訴人之派下員大會有決議同意吳阿灶無償
使用000號土地；縱未經決議，依66年間之法令，祭祀公業之管理人有權出借祭祀公業之財產，當時之管理人同意出借而成立使用借貸關係云云（本院卷二第240-241頁），然其並未舉證上訴人派下員大會有決議同意出借之事實，復未釋明86年間究係何人同意出借000號土地予吳阿灶（原稱係訴外人吳永川代表上訴人出借予吳阿灶，後稱不主張，見原審卷二第314頁及本院卷四第79頁筆錄），所辯已難採信。又系爭租約最初訂定之確切時間，雖因礁溪鄉公所之檔案室於84年間遭火災焚毀而無從查核（本院卷二第351頁），惟兩造不爭執系爭租約自減租條例施行起即已存在（同卷第287頁），堪認系爭租約應於40年間即已成立，而吳阿灶於66年間起即得在000、000號土地上蓋豬舍作為養豬使用，可見吳斗長期未在編號B土地上從事耕作，始將此部分土地提供其弟吳阿灶興建B地上物甚明。
⒊又吳阿灶、吳乾源二人於79年3月30日共同出具系爭切結書記載：「立切結書人吳阿灶在坐落礁溪鄉○○段000、000號地上建造豬舍一座，爾後如土地所有權人需用該土地時，本人自應無條件隨時拆除交還土地，絕無異議或要求任何賠償」等詞，並由吳斗之子即吳正義擔任保證人（原審卷一第217頁），則二人切結無條件返還之土地既包括重測前000、000號（即000、000號）在內，堪認前開二筆土地當時已有豬舍及其他地上物存在（惟000號土地之地上物應非吳乾源於86年間興建之A地上物）。又依吳正義於本院陳稱：伊阿公（即吳斗之父）的時候就在同一塊土地種田，後來傳給吳斗，伊40歲左右，吳斗說他年紀大了，要伊耕種，當時租約還是吳斗的名字（本院卷一第333頁），證人吳安雄證稱：系爭切結書應該是吳正義交給伊，79年間租約的名義人還是吳斗，因為吳斗當時年紀比較大，都是長子吳正義在處理等語（同卷第324-325頁），佐以吳正義係於00年出生之情（本院卷三第553頁），可知吳正義於00年間約40餘歲，雖非系爭租約之名義承租人，但為系爭土地之實際耕作者。再參諸證人吳安雄證稱：79年間因有派下員抗議吳阿灶、吳乾源占用吳正義之耕地蓋鐵皮屋，要求二人拆除，二人遂出具系爭切結書，同意於上訴人要回土地時無條件返還，並叫吳正義保證（本院卷一第325頁），及吳乾源陳稱：吳安雄要伊簽切結書時，說如果公業要用土地，伊與吳阿灶要無條件把房子拆掉還土地，不能要錢（同卷第339頁），吳正義亦稱：吳安雄說吳乾源在土地上面蓋房子，叫伊簽切結書，保證以後上訴人要土地時，吳乾源要拆除房子返還上訴人，不能向公業要一些有的沒有的補償等語（同卷第334頁），可見吳阿灶、吳乾源在79年以前係經吳斗之同意在000、000號土地上蓋豬舍及其他地上物，無權占有前開土地，嗣因派下員抗議，吳安雄遂要求二人出具系爭切結書承諾將來無條件拆除地上物返還土地，不得要求任何賠償，並由佃戶吳正義保證，平息眾怨。再酌以上訴人所提81年度至86年度之租谷收支明細表，顯示其自86年起始有吳乾源支付以「鐵櫃屋」占有編號A土地之「租金」1萬2000元（86年7月1日至87年6月30日）之紀錄（原審卷一第335-345頁），吳乾源亦自承：80幾年蓋房子後就開始繳租金，只有繳自己蓋的那棟（即A地上物），吳阿灶蓋的那棟伊不知道等語（本院卷一第337頁），可知吳阿灶、吳乾源出具切結書後，從未繳納吳阿灶所蓋豬舍即B地上物占有使用編號B土地之租金或使用代價，由此益徵吳阿灶與上訴人間就000號土地應無被上訴人所稱之B租約存在，吳阿灶、吳乾源因認自己無權使用000、000號土地，始會依吳安雄之要求出具切結書，否則吳阿灶本得依租約合法使用土地，衡情應無出具系爭切結書，承諾隨時拆除地上物、交還土地，放棄自己租賃權利之可能，且倘非吳斗有同意吳阿灶、吳乾源使用000、000號土地，吳正義亦無為二人擔保之必要。被上訴人雖以吳乾源於本院陳稱：吳阿灶蓋豬舍的土地，吳安雄有收三七五耕地的一年兩期租，用稻谷計算等語（本院卷一第341頁），及吳安雄於90年1月6日出具之收據（原審卷一第221頁），抗辯吳阿灶就編號B土地有繳納地租。然吳乾源於本院陳稱：這張收據（即吳安雄於88年2月3日出具，原審卷一第219頁）是吳安雄給的，向伊收蓋貨櫃屋的錢，還有另外再給上訴人耕地的地租，租金是按照稻谷算，每年稻谷價不一樣，所以租金也不一樣。伊有固定繳1年1萬2000元，就是蓋貨櫃屋的租金等語（本院卷一第340頁），並明確陳稱只有繳其蓋的貨櫃屋，吳阿灶蓋的豬舍不知道等語如前，是吳乾源前開所稱：吳安雄有收三七五耕地的一年兩期租，用稻谷計算等節，應指吳阿灶另向上訴人承租之耕地租金，並非繳納編號B土地之租金；至90年1月6日收據距被上訴人所指吳阿灶79年承租之時間，已超過10餘年，縱使其上土地地號贅載「000」（即000號土地），亦不能證明吳阿灶於79年後即已開始繳納編號B土地之租金，被上訴人此部分抗辯，亦無足採。
⒋吳正義雖於本院陳稱：吳斗不知道吳乾源（或吳阿灶）蓋房子的土地也是他（指吳斗）承租的，吳安雄叫伊簽切結書時沒有講，只有說吳乾源在上面蓋房子，伊與吳乾源是堂兄弟，將來叫吳乾源搬的時候，伊也要叫他搬等語（本院卷一第334頁）。然吳斗於吳阿灶在66年間興建豬舍時，已承租系爭土地長達26年，而系爭土地中之000、000、000、000、000、000、000、000號等8筆土地連成一片，以000號土地為中心，向北依序與000、000、000、000號土地相連，向東依序與000、000、000號土地相連等情，有本院依職權查詢之國土測繪圖資可憑（本院卷二第477頁），吳斗當無不知位於中央之000號土地為系爭租約範圍之可能；況倘吳斗、吳正義不知此情，吳正義更無同意為吳阿灶、吳乾源擔保而於切結書簽名之可能，吳正義前開陳述顯與常情不符，實無可信。
⒌從而，吳正義4人抗辯吳阿灶於66年間就編號B土地與上訴人成立使用借貸契約，嗣於79年間與上訴人成立租賃契約，均無可取。則吳斗於66年間提供編號B土地予吳阿灶興建B地上物，顯有不自任耕作之事實，縱其未自任耕作之土地僅系爭租約約定承租範圍之一部，不論其面積多寡，系爭租約仍全部無效，且不論上訴人於86年間就編號A土地有與吳阿灶、吳乾源另行成立A租約，均不影響系爭租約無效之結果。
⒍吳正義4人雖抗辯：上訴人於79年間與吳阿灶就編號B土地成立B租約，於86年間與吳乾源就編號A土地成立A租約，已排除不自任耕作之事實，其再與吳正義4人續訂新約，並持續收租，系爭租約仍屬有效云云。惟上訴人與吳阿灶間並無B租約存在之情，業已認定於前；況吳斗於66年間提供編號B土地予吳阿灶興建B地上物，由吳阿灶、吳林寶鑾、吳盈輝6人先後持續占有使用，而吳乾源於86年間在編號A土地興建A地上物後，亦持續占有使用迄今，是吳斗未在編號B、A土地自任耕作之事實，並未排除。又依減租條例第6條第1項規定，耕地租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記，係為保護佃農及謀舉證上便利而設，非謂凡經續訂或變更登記之租約，概屬有效。而依同條例第20條規定，耕地租約於租期屆滿時，除出租人依本條例收回自耕外，如承租人願繼續承租者，應續訂租約。所謂續訂租約，祇為原訂租約之繼續，非各別成立新租約，原訂租約倘有無效之原因，不生續訂租約得單獨有效存在之效果（最高法院110年度台上字第1443號判決意旨參照）。故耕地租約無效後，除兩造有另行成立租賃關係之合意外，不因出租人明知承租人未自任耕作土地而仍繼續收租，或於原訂租約租期屆滿後依減租條例換訂租約，而使原已無效之租約恢復其效力（最高法院107年度台上字第2356號判決意旨參照）。查系爭租約於81年以前之歷次租約變動情形已無從查核（本院卷二第351頁），而自86年起，系爭租約係依減租條例第20條規定自86年1月1日起至91年12月31日止續訂租約6年，92年係由吳正義4人申請續訂租約，再依前開規定自98年1月1日起至103年12月31日止續訂租約6年，104年復由吳正義4人申請續訂租約6年，上訴人亦未在92年、104年租約用印等情，有礁溪鄉公所109年11月20日檢送之私有耕地租約異動登記加蓋戳記處之記載、92年及104年租約可憑（本院卷一第307、311-313、315頁及卷二第351頁），可見系爭租約均係依減租條例第20條規定或吳正義4人單方之申請而續約，且系爭租約之範圍並未刪除由吳盈輝6人、吳乾源占有之編號B、A土地，難認上訴人有與吳正義4人成立新租約之意。況系爭租約既屬無效，不因上訴人明知吳正義4人未自任耕作土地仍繼續收租或依前開規定換訂租約，而恢復其效力，亦不生續訂租約得單獨有效存在之效果。是吳正義4人此部分抗辯，洵無可信。
㈡、請求返還土地部分：⒈按所有人對於無權占有其所有物者，得請求返還之；對於妨
害其所有權者，得請求除去之。民法第767條第1項前段、中段定有明文。查系爭租約因吳斗未在編號B土地自任耕作致全部無效，吳正義4人占有系爭土地即屬無權占有；而吳阿灶於79年間就編號B土地並未與上訴人成立B租約之事實，業已認定於前，是吳盈輝6人抗辯基於B租約有權占有編號B土地，亦無可取，則吳斗將編號B土地交由吳阿灶占有，吳阿灶及其繼承人吳盈輝6人即為間接占有人，是上訴人依民法第767條第1項前段、中段規定及繼承之法律關係，請求吳正義4人將除編號A土地以外（詳後述）之系爭土地騰空返還上訴人，及請求吳盈輝6人拆除B地上物，並將占有之編號B土地返還上訴人，洵屬有據。被上訴人雖抗辯：上訴人長期未請求返還土地，復定期向吳正義4人及吳乾源收租，並向吳乾源收取地價稅，且每6年與吳正義4人重新簽約，足以使被上訴人正當信任上訴人已不行使權利，上訴人請求返還系爭土地違反誠信，應認其權利已失效云云。惟按權利失效原則必以不違背法律之強制或禁止規定之前提下始有其適用，而耕地租佃其承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租或出借於他人，否則即有違減租條例第16條第1項之禁止規定（最高法院年度台上字第2356號判決意旨參照）。準此，被上訴人違反減租條例第16條第1項之禁止規定，無權利失效原則之適用，其前開抗辯，均屬無稽。
⒉編號A土地部分：
吳乾源抗辯：伊於86年起以每年1萬2000元向上訴人承租編號A土地並興建A地上物，另成立A租約，有合法占有編號A土地之正當權源等語。茲查：
⑴吳乾源陳稱：伊要蓋房子的時候有問吳安雄，他說可以，貨
櫃屋的租約（指A租約）是伊向吳安雄租的，他是管理人，他答應我的。伊沒有簽約，但有繳地租每年1萬2000元，80幾年蓋完房子後就開始繳，一直到現在都有繳。吳安雄有開過3年的收據，後來就沒有再開等語（本院卷一第337、340頁），而依吳安雄88年2月3日、90年1月6日出具之收據，確有記載所收取之1萬2000元係87年7月至88年6月全年及89年全年度之「租金」、「店面租金」（原審卷一第219、221頁），89年1月28日收據亦記載所收取之1萬2000元係88年度「放置貨櫃屋使用費」（同卷第43頁），另86、87、88年度之租谷收支明細表下方亦明確記載係「佃戶吳阿灶鐵櫃屋86年7月1日至87年6月30日止1年的租金12,000元」、「吳阿灶利用地租金12,000元」、「含88年吳灶店面地租12,000元」（同卷第345-349頁，其中87年度之「利用地租金」後方所載「000地號」是吳安雄誤載，業據其到庭作證陳明，見本院卷一第327頁），迄108年仍有持續繳納1萬2000元（原審卷二第275頁），且上訴人亦自承吳安雄每年向吳乾源收取1萬2000元（原審卷二第70頁），可見吳乾源於86年間在編號A土地上興建A地上物後，自86年7月1日起即按月繳納租金予上訴人，且迄108年仍有繳納。而依土地法第110條規定，耕地地租不得超過地價8％，000號土地於86年7月之申報地價為每平方公尺1360元（本院卷四第243頁），A地上物占有該土地之面積為149.28平方公尺，地租最高為1萬6241元，吳乾源支付之地租1萬2000元亦與租金市價相去不遠。再酌以證人吳登諺於原審證稱：伊跟上訴人有耕地租約，2年前（即105年間）吳安雄說伊承租的土地每年要繳7萬5000元地價稅，如果吳安雄收地價稅，伊就可以在耕地上蓋鐵皮屋，租約20年。伊有問吳安雄耕地對面的被上訴人是否也可以繳地價稅蓋鐵皮屋，他說也可以，只是土地大小、金額不一樣等語（原審卷一第502頁），可見吳安雄確有以佃農繳納地價稅即同意其在耕地上建物使用之先例，吳乾源抗辯是以每年1萬2000元之對價向吳安雄承租編號A土地，而與上訴人成立A租約等語，即非無據。
⑵上訴人雖主張：吳正義4人於86年後仍繳納系爭租約之全額租
金，並未減少，且系爭租約嗣後亦未重簽，將000、000號土地刪除，伊無法將編號A土地點交吳乾源，不可能與其重複簽訂租約云云。查觀諸上訴人81至88年度之租谷收支明細表所示，吳斗前開8個年度之租金均分為二期，每年合計繳納之租金分別為7456元、1萬7401元、1萬6538元、1萬6577元、1萬4895元、1萬7588元、1萬8238元、1萬7807元（原審卷一第335-349頁），亦即除81年度因有災歉減免租金外，每年繳納之租金數額相近，可見吳斗於86年後，每年繳納之租金總額確與A地上物興建前相近，並無減租之情形，被上訴人亦自認吳正義4人每年均繳納租金全額（本院卷四第103頁）。然縱使上訴人將編號A土地出租吳乾源後，仍向吳正義4人收取系爭租約之全額租金，亦未與吳正義4人重簽租約刪除出租之土地，此僅上訴人有無提供約定之租賃物供吳正義4人使用之問題，不影響A租約之成立，且吳乾源於86年間即占有編號A土地興建A地上物使用迄今，亦無不能交付之情，上訴人此部分抗辯，自無足採。
⑶上訴人又主張：吳乾源在編號A土地興建A地上物，致000、00
0號土地遭課徵地價稅，伊向吳乾源收取1萬2000元僅在補償伊地價稅之支出，為無權占有之土地使用費，屬不當得利，並非租金云云。惟依宜蘭縣政府財政稅務局110年5月10函檢附之系爭土地地價稅歷年稅額情形表所示，000、000號土地之地價稅均自104年開始徵收，於此之前均無庸繳納地價稅，且每年地價稅僅1千餘元至2千餘元不等（本院卷二第129頁），而證人吳登諺所證述吳安雄稱補償地價稅即可建屋之舉，亦係發生於105年間，是吳安雄於86年間應無向吳乾源收取1萬2000元補貼地價稅之可能。又上訴人將系爭土地出租予吳正義4人，並收取租金，79年間因吳阿灶占用編號B土地蓋豬舍，而要求簽訂切結書，同意無條件拆除B地上物返還土地，並未向吳阿灶請求所稱土地使用費，倘上訴人認吳乾源於86年間重新在編號A土地上蓋貨櫃屋使用為無權占有，理應要求吳乾源再出具切結書以保障權益，惟其捨此未為，復每年向吳乾源收取租金1萬2000元，亦難認所收款項為不當得利，上訴人此部分主張，顯無可信。
⑷上訴人復主張：A租約未經派下員大會同意，吳安雄無權出租，伊亦不同意其出租行為，應屬無效云云。按共有物之利用行為，係以滿足共有人共同需要為目的，不變更共有物之性質之行為。共有物之出租、出借，乃共有物典型之管理、利用行為，屬民法第820條第1項規定管理權能之範圍，無土地法第34條之1關於共有物之處分、變更及設定負擔規定之適用（最高法院84年度台上字第2164號、107年度台上字第1882號判決意旨參照）。又公同共有物之處分及其他權利之行使，除依其公同關係所由規定之法律或契約另有規定外，固應得公同共有人全體之同意。惟祭祀公業管理人依習慣就公業財產得為保存、利用及改良行為，出租屬於利用行為，管理人應有此權限（最高法院88年度台上字第756號判決意旨、臺灣民事習慣調查報告第775、777頁參照）。查系爭規約第14條規定：「本公業不動產之處分，應依照土地法第34條之1規定辦理，並得授權管理人全權處理之。」（原審卷一第517頁），雖本院認定系爭規約不生效力如前，惟上訴人於106年12月23日依該規約第6條關於選任管理人之規定，選任各房代表12人，繼而於108年3月3日各房代表人選舉管理人會議中推舉吳協太為新任管理人，可見上訴人事實上有遵循該規約之行為及意思。則系爭規約於80年間制定時，既授權管理人全權處理公業土地之處分、變更及設定負擔之行為，可推認當時亦應有授權管理人不涉及土地權利得、喪、變更之出租行為。而觀諸吳安雄於79年間因見吳阿灶、吳乾源無權占有編號B土地，要求二人出具切結書，且長期向上訴人之佃戶收取耕地租金，向吳乾源收取租金並出具收據，迄105年間，更主動向證人吳登諺表示可另行出租耕地蓋鐵皮屋（如前述⑴，原審卷一第502頁），可見吳安雄確有長期為上訴人處理名下土地出租事務之事實；再吳安雄自80年起即為上訴人合法之管理人，其於88年2月3日、89年1月28日、90年1月6日向吳乾源收取年租金1萬2000元後出具收據（原審卷一第43、219、221頁），並將此收租之事實明確記載於上訴人之租谷收支明細表下方，列為上訴人之收入（同卷第345-349頁），上訴人就此並無歧見，益見上訴人確有授權吳安雄將編號A土地出租予吳乾源，以增加收入甚明，是其主張吳安雄就A租約為無權代理，自無可取。
⑸從而，上訴人與吳乾源間就編號A土地於86年間成立每年租金1萬2000元之A租約，吳乾源本於該租約有合法占有編號A土地之正當權源，上訴人依民法第767條第1項規定請求吳乾源拆除A地上物，將編號A土地返還上訴人，自屬無理。又系爭租約雖全部無效，吳正義4人原應將系爭土地全部返還上訴人，惟因上訴人將其中編號A土地另行出租吳乾源，由吳乾源合法占有使用，吳正義4人就此部分土地並未現實占有，即無從騰空返還，併此敘明。
五、綜上所述，系爭租約依減租條例第16條第1項、第2項規定為無效，上訴人請求確認吳正義4人與上訴人間之系爭租約不存在，及依民法第767條第1項前段、中段規定請求吳正義4人將編號A土地以外之系爭土地騰空返還上訴人，吳盈輝6人應拆除B地上物，將編號B土地返還上訴人，均為有理由，應予准許。至其依民法第767條第1項規定請求吳乾源將A地上物拆除，將編號A土地返還上訴人，則屬無據，應予駁回。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，自有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院將原判決此部分廢棄，改判如主文第2至4項所示。至上開不應准許（編號A土地）部分，原審為上訴人敗訴之判決，核無不合，上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第450條、第79條、第85條第2項，判決如主文。中 華 民 國 113 年 9 月 4 日
民事第十三庭
審判長法 官 林純如
法 官 林于人法 官 邱蓮華正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 9 月 6 日
書記官 蘇意絜【附表一】編號 91年11月21日 重測前地號 （宜蘭縣○○鄉） 91年11月21日 重測後地號 （宜蘭縣○○鄉） 土地面積即 承租面積 (平方公尺) 正產物稻谷 收穫數量 (台斤) 租額 375/1000 (台斤) 地上物占用面積 (平方公尺) 編號A 編號B 1 ○○段000地號 ○○○段0000地號 15.92 15 6 - - 2 ○○段000-0地號 ○○○段0000地號 303.28 261 98 - - 3 ○○段000-0地號 ○○○段0000地號 32.73 23 9 - - 4 ○○段000-0地號 ○○○段0000地號 39.84 31 12 - - 5 ○○段000-0地號 ○○○段0000地號 252.85 225 84 - - 6 ○○段000地號 ○○○段0000地號 2.42 3 1 - - 7 ○○段000地號 ○○○段000地號 2437.48 2099 787 - - 8 ○○段000地號 ○○○段950地號 99.89 87 33 - - 9 ○○段000地號 ○○○段000地號 233.86 189 71 149.28 - 10 ○○段000-0地號 ○○○段000地號 146.84 122 46 56.70 - 11 ○○段000-0地號 ○○○段000地號 42.46 28 10 - - 12 ○○段000地號 ○○○段000地號 457.68 376 141 - 190.58 13 ○○段000-0地號 ○○○段000地號 340.81 308 115 - 14.54 14 ○○段000-0地號 ○○○段000地號 683.77 600 225 - - 15 ○○段000-0地號 ○○○段000地號 198.93 178 67 - - 合 計 5288.76 205.98 205.12【附表二】原審起訴聲明 上訴聲明 （本院卷一第33-35頁） 減縮後上訴聲明 （本院卷二第285頁） 項次 聲明內容 項次 聲明內容 項次 聲明內容 1 原判決廢棄。 1 原判決關於駁回上訴人後開第2至5項之訴部分廢棄。 1 確認吳正義4人與上訴人間就系爭土地之耕地租賃關係不存在。吳正義4人應將上開土地騰空返還上訴人。 2 確認吳正義4人與上訴人間就坐落系爭土地之耕地租賃關係不存在。吳正義4人應將上開土地騰空返還上訴人。 2 確認吳正義4人與上訴人間就系爭土地之系爭租約不存在。 3 吳正義4人應將上開土地騰空返還上訴人。 2 吳乾源、吳正義4人應將坐落000、000土地上如附圖所示編號A面積205.98平方公尺之地上物拆除，將該部分土地騰空返還上訴人。 3 吳乾源或吳正義4人應將坐落000、000土地上如附圖編號A面積205.98平方公尺之地上物拆除，將該部分土地騰空返還上訴人。 4 吳乾源應將坐落000、000土地上如附圖編號A（面積205.98平方公尺）之地上物拆除，將占用部分土地返還上訴人。 3 吳盈輝6人、吳正義4人應將坐落000、000土地上如附圖所示編號B面積205.12平方公尺之地上物拆除，並將該部分土地騰空返還上訴人。 4 吳盈輝6人及吳正義4人應將000、000土地上如原判決附圖編號B（面積205.12平方公尺）之地上物拆除，將占用部分土地返還上訴人。 5 吳盈輝6人應將000、000土地上如附圖編號B（面積205.12平方公尺）之地上物拆除，將占用部分土地返還上訴人。