臺灣高等法院民事判決109年度上字第861號上 訴 人 陳綉月被 上訴 人 江佩珊訴訟代理人 張毓麟上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國109年5月7日臺灣新北地方法院109年度訴字第206號第一審判決提起上訴，本院於109年9月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：兩造於民國108年4月11日訂立房屋租賃契約書（下稱系爭租約），上訴人向伊承租門牌號碼新北市○○區○○街000號0樓房屋（下稱系爭房屋），租期自108年5月1日起至110年4月30日止，月租新臺幣（下同）2萬元。上訴人於簽約時交付押金4萬元、第1個月租金2萬元，合計6萬元，此後未再付租。伊於108年11月25日發函催告上訴人於文到7日內給付5個月欠租共10萬元，如逾期未付即以該函為終止系爭租約之意思表示，上訴人於同年月28日收信卻置之不理，系爭租約業已終止，上訴人應返還系爭房屋，並給付欠租8萬元（已扣抵押金4萬元），以及自108年12月12日至返還系爭房屋為止，另應按月計付不當得利2萬元等情。爰擇一依民法第767條第1項、民法第455條前段與系爭租約，以及民法第179條規定，求為命：㈠上訴人應將系爭房屋騰空遷讓返還被上訴人；㈡上訴人應給付被上訴人8萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，以及自108年12月12日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人2萬元之判決。並願供擔保請准宣告假執行。
二、上訴人則以：系爭房屋原為廢棄廠房，屋況不佳，伊承租後花費100萬元加以整修、裝潢。故兩造當時約定「⒈依雙方面所約定，給於1個月免費裝潢期限。⒉承租人花錢幫助整修房屋。⒊出租人六年期間內不討回房屋，同時也不漲房租做為條件。六年分為三期，每兩年簽約1次」，並於簽約時交付押金4萬元與預備金2萬元。但是被上訴人配偶張毓麟竟然將前開約定內容掉包為系爭租約，事後進而要求上訴人支付租金、交還房屋等項，顯然違背兩造先前約定等語，資為抗辯。
三、原審就被上訴人之請求，為其全部勝訴之判決。上訴人提起上訴並聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：（見本院卷第69頁筆錄）㈠上訴人於108年4月11日以月租2萬元向被上訴人承租系爭房屋
，並自行負擔水、電、瓦斯及管理等費用。上訴人當場交付押金4萬元現金及另一筆現金2萬元。
㈡被上訴人於108年11月25日寄送存證信函，催告上訴人於文到
7日內給付所欠租金10萬元；逾期未付即以該信函為終止租約之意思表示，不另通知，並請上訴人返還房屋。上訴人已在108年11月28日收受信函（見原審簡字卷第19-21頁存證信函與回執）。
㈢被上訴人江佩珊與訴代張毓麟係夫妻。
五、本件爭點為：㈠兩造租約是否如系爭租約所載？㈡被上訴人得請求上訴人遷讓系爭房屋及給付欠租與不當得利？茲就兩造論點分述如下。
六、關於兩造租約是否如系爭租約所載：㈠按「私文書經本人或其代理人簽名、蓋章或按指印或有法院
或公證人之認證者，推定為真正」，民事訴訟法第358條定有明文。經查，被上訴人主張上訴人向其承租系爭房屋，租期自108年5月1日起至110年4月30日止，月租2萬元，自行負擔水、電、瓦斯及管理等費用等情，有系爭租約在卷可憑（見原審簡字卷第13-17頁契約書）。再者，上訴人不爭執系爭租約關於立契約人（乙方）欄上訴人簽名之真正（見本院卷第68、71頁），上訴人既在系爭租約簽名，衡諸上開規定，系爭租約推定為真正。
㈡次按「代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，
直接對本人發生效力」、「前項規定，於應向本人為意思表示，而向其代理人為之者，準用之」，民法第103條第1、2項定有明文。經查，被上訴人委託張毓麟出面簽訂系爭租約，此有授權書在卷（見原審卷第107頁）。可見張毓麟針對系爭房屋租賃事務，有權代理被上訴人所為表達或代受意思表示。則上訴人質疑簽約前與簽約時，都是與張毓麟連絡，事後才發現屋主是被上訴人，租約是由被上訴人簽名云云（見原審卷第73、79頁），顯係對於代理制度不瞭解所致。至於被上訴人雖事先在系爭租約用印，再由張毓麟交予上訴人簽約，純係節省簽約時間之做法，無礙兩造關於租賃意思表示合致。是上訴人另辯以契約書應該由當事人當面書寫云云（見原審卷第97頁），亦無可採。
㈢又按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責
任」，民事訴訟法第277條前段定有明文。又按事實有常態與變態之分，其主張常態事實者無庸負舉證責任，反之，主張變態事實者，則須就其所主張之事實負舉證責任（最高法院105年度台簡上字第16號判決意旨參照）。經查：
⒈當事人同意文書內容始簽名其上，此為常態情形。至於上
訴人主張張毓麟提出系爭租約時，其並未仔細看就簽名云云（見本院卷第68頁筆錄）；核屬變態事實，依前開說明，應由上訴人就此負舉證責任，惟上訴人迄未證明此情，已難採信。
⒉上訴人抗辯兩造合意租約內容包含「⒈依雙方面所約定，給
於1個月免費裝潢期限。⒉承租人花錢幫助整修房屋。⒊出租人六年期間內不討回房屋，同時也不漲房租做為條件。
六年分為三期，每兩年簽約1次」，固提出手寫草稿為證（見本院卷第68頁筆錄、第73頁之手寫草稿翻拍相片），惟為被上訴人所否認（見同卷第68頁筆錄），且手寫草稿係上訴人片面製作，其上並無被上訴人或代理人張毓麟之簽認，則上訴人空言抗辯兩造就前開手寫草稿內容達成合意云云，尚無足採。
⒊其次，系爭租約第3條記載每月租金2萬1000元，第5條記載
押租金4萬2000元，此與被上訴人於591網站刊登出租廣告之租金2萬1000元相符（見原審卷第109頁翻拍相片）。
又系爭租約末頁另以手寫記載「每月租金由貳萬壹仟元更改為貳萬元。由108年5月1日開始」、「押金由肆萬貳仟元降為肆萬元」，文字下方分別蓋用兩造印章（見原審簡字卷第17頁契約書），堪認兩造磋商後，遂合意每月租金減為2萬元，押金減為4萬元。參酌上訴人自承在108年4月11日交付押金4萬元以及另一筆現金2萬元（見不爭執事項㈠），核與系爭租約末頁手寫租金與押金數額相符，益證兩造合意內容為系爭租約，並非上訴人所提出手寫草稿。
則上訴人以其遭到詐騙，系爭租約之印章與騎縫章都是對方蓋的，其為了手寫草稿才簽這份租約云云（見本院卷第
68、71頁筆錄），顯非可信。⒋至於上訴人主張其花費100萬元以整修裝潢房屋，不可能同
意租期僅2年云云（見本院卷第23、126頁），然整修裝潢費用屬於經營成本與個人理財計畫，尚無從憑此推論被上訴人已同意前開手寫草稿內容。
㈣從而，被上訴人主張兩造合意成立如系爭租約所示，由上訴
人向其承租系爭房屋，租期自108年5月1日起至110年4月30日止，月租2萬元等情，應屬可取。上訴人抗辯兩造另合意如手寫草稿所示之租約內容云云，並非可採。
七、被上訴人是否可以請求上訴人遷讓系爭房屋、給付欠租及不當得利？㈠按「承租人應依約定日期，支付租金…」、「承租人租金支付
有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約」、「租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約」、「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之」，民法第439條前段、第440條第1、2項、第767條第1項前段分別定有明文。經查：
⒈系爭租約第4條載明租金應於每月5號以前繳納，每次應繳1
個月份（見原審簡字卷第13頁）。上訴人於簽約時所繳納2萬元，係支付108年5月份租金，上訴人自108年6月5日起，仍應按月支付租金2萬元；但是上訴人自108年6月起，並未再支付任何租金，計至108年11月25日，上訴人積欠租金逾2個月。嗣被上訴人於108年11月25日寄發存證信函，催告上訴人於文到7日內給付所欠租金10萬元；逾期未付即以該信函為終止租約之意思表示，不另通知。上訴人已在108年11月28日收受信函（見不爭執事項㈡）。被上訴人業已依民法第440條第2項催告上訴人給付租金，上訴人仍未於7日內支付任何租金，系爭租約業於催告期間屆滿次日（即108年12月6日）終止。是上訴人否認存證信函之催告與終止系爭租約效力（見本院卷第69頁），顯無可取。
⒉上訴人就系爭房屋喪失合法占有權源，則被上訴人依民法
第767條第1項前段規定，請求上訴人騰空遷讓返還系爭房屋，應予准許。又被上訴人上開請求既為有理由，本院自毋庸再就其另依系爭租約或民法第455條之選擇合併請求權部分予以審酌，併此敘明。
㈡系爭租約終止前，上訴人積欠108年6月以後租金，經扣抵押
金4萬元，尚積欠4個月又5日租金，合計為8萬3226元【計算式：20,000×〔（4）+(5/31）〕＝83,226，元以下四捨五入】。被上訴人依系爭租約請求上訴人給付8萬元租金，自屬有據。
㈢又按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還
其利益」，民法第179條前段定有明文。再按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。查，系爭租約業於108年12月6日終止，已如前述，則上訴人無正當權源繼續占有使用系爭房屋，獲得相當租金2萬元之利益，致被上訴人受有損害。是被上訴人依民法第179條規定，請求上訴人應自108年12月12日起至返還系爭房屋之日止，按月返還不當得利2萬元，亦屬有據。
八、綜上所述，被上訴人依據民法767條第1項前段、系爭租約法律關係、民法第179條規定，請求上訴人應將系爭房屋騰空遷讓返還被上訴人，及應給付欠租8萬元，及自起訴狀繕本送達翌日（即109年3月3日）起至清償日止，按年息5%計算之利息，暨自108年12月12日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人2萬元，洵屬正當，應予准許。原審判命上訴人如數給付，並依聲請及職權分別為准免假執行之宣告，於法並無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及證據，經斟酌後，認均不足以影響本判決結果，自無逐一詳予論述之必要，併予敘明。至上訴人於言詞辯論終結後，另在109年9月11日提出書狀，本院依法無從採為裁判基礎，附此說明。
十、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 9 月 22 日
民事第四庭
審判長法 官 傅中樂
法 官 管靜怡法 官 吳燁山正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 9 月 22 日
書記官 高婕馨附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。