臺灣高等法院民事判決109年度上字第863號上 訴 人 陳安村被 上訴人 林謙和訴訟代理人 施韻如被 上訴人 黃雲
黃謙順上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國109年5月6日臺灣基隆地方法院108年度訴字第325號第一審判決提起上訴，本院於109年12月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：被上訴人黃謙順經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、上訴人主張：伊為新北市○○區○里段000000地號土地（下稱系爭土地）共有人之一，其上坐落門牌號碼新北市○○區○○路000號建物（下稱系爭建物）未辦保存登記，事實上處分權人為被上訴人林謙和、黃謙順（下合稱林謙和等2人），被上訴人黃雲經林謙和等2人同意居住於系爭建物。伊與林謙和等2人曾因調整租金等事件，經原法院104年度訴更一字第1號（下稱系爭前案）確定判決認林謙和等2人之系爭建物與系爭土地間存有不定期租賃契約（下稱系爭租約），林謙和自民國103年2月27日起、黃謙順自同年3月5日起調整每年租金為新臺幣（下同）1萬6,343元。惟被上訴人自106年起即未給付租金，經伊與其他共有人陳文龍、陳皇瑜、林明星（下稱陳文龍等3人）定期催告仍未給付，伊自得以林謙和等2人欠租達2年以上為由，以本件起訴狀繕本之送達為終止系爭租約之意思表示，故被上訴人就系爭土地已無正當使用權源，應返還系爭土地予伊及其他共有人。爰依民法第767條第1項前段、第821條規定，請求林謙和等2人拆除系爭建物後，與黃雲將系爭土地返還伊及其他共有人，並依民法第179條規定，請求被上訴人自109年1月1日起至返還系爭土地之日止，按伊應有部分計算之相當於租金之不當得利。原審為上訴人敗訴之判決，上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡林謙和等2人應將坐落系爭土地上系爭建物拆除後，與黃雲共同將土地返還上訴人及其他共有人。㈢被上訴人應自109年1月1日起至返還上開土地之日止，按年給付上訴人2,043元。㈣願供擔保，請准宣告假執行。
二、林謙和、黃雲則以：系爭前案已判決伊等承租系爭土地並調整租金確定，按慣例均由上訴人家族兩大房輪流收取租金，惟自96年後即未推派代表前來向伊等收取租金，伊等遂分別於104年12月2日、106年1月11日至原法院提存96至104年度租金3萬5,980元、105年度租金1萬6,343元，給付對象為系爭土地之全體代表即上訴人。然106年伊要提存租金時，遭原法院提存所告知不予提存，又106至107年間系爭土地之地主更替，伊等無法得知上訴人是否仍有權收取系爭土地租金，且上訴人催告租金之存證信函屢次指定帳戶不同、金額亦非系爭前案判決所示。況系爭土地之共有人非僅上訴人與陳文龍等3人，上訴人存證信函僅以其與陳文龍等3人應有部分計算之租金，非系爭租約出租人全體所為催告，自不生催告之效力，且伊等亦有擔保金可供上訴人抵償租金。再者，系爭租約未經系爭土地共有人合法終止，租賃關係依然存在，上訴人請求伊等拆屋還地及給付相當於租金之不當得利，實為無理由等語置辯。答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、黃謙順未於本院準備程序、言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為何聲明或陳述。
四、兩造不爭執事項（見本院卷第124頁）：㈠上訴人為系爭土地共有人之一，應有部分為三十二分之四。
㈡系爭建物坐落系爭土地，未辦保存登記，事實上處分權人為林謙和等2人。
㈢上訴人與林謙和等2人間曾因調整租金等事件，經原法院104
年度訴更一字第1號（即系爭前案）確定判決認林謙和等2人承租系爭土地搭建系爭建物，系爭土地與系爭建物間存有不定期租賃契約，林謙和自103年2月27日起、黃謙順自同年3月5日起調整每年租金為1萬6,343元。
五、兩造爭執事項（見本院卷第124頁）：㈠上訴人終止系爭租約是否合法？㈡上訴人請求被上訴人拆屋還地及給付不當得利，有無理由？
六、本院判斷如下：㈠按基地出租人以承租人積欠租金達2年以上而收回該基地時，
仍應依民法第440條第1項規定，對於支付租金遲延之承租人定相當期限催告其支付，承租人於期限內不為支付者，始得終止租約、收回土地。在租賃契約得為終止前，尚難謂出租人有收回基地請求權存在（最高法院72年度台上字第4249號判決意旨參照）。次按租賃契約當事人之一方既有數人，其終止租約之意思表示即應由其全體為之；終止權之行使，依民法第263條準用同法第258條規定，應向他方當事人以意思表示為之。
㈡上訴人主張被上訴人自106年度起即未給付租金，經上訴人定
期催告仍未給付，欠租達2年以上，上訴人乃以本件起訴狀繕本之送達為終止租約之意思表示通知等語。查：
⒈林謙和等2人與系爭土地之共有人間，有系爭租約關係，為兩
造所不爭執，如前所述，而系爭土地共有人為附表所示16人(下稱陳安村等16人)，亦有土地登記第一類謄本可按(見本院卷第75至83頁)，則系爭土地之出租人為陳安村等16人，依上說明，陳安村等16人欲終止系爭租約，須由該等16人全體共同為之，惟依上訴人主張其僅係與陳文龍等3人以108年5月17日函為終止之意思表示並據提出該函為憑(見原審卷第29至32頁)，核與上開規定不符，此外，上訴人未能舉證全體共有人有授權其為終止系爭租約，其主張自無可取。上訴人另主張以本件起訴狀繕本終止系爭租約，同理亦無可採。⒉上訴人主張其與陳文龍等3人共有系爭土地所有權應有部分已逾三分之二，自得依民法第820條第1項規定，代表全體共有人催告被上訴人給付租金及終止系爭租約等語。按共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算，民法第820條第1項固有明文。依該規定共有人對於共有物之管理，除得經共有人全體同意以契約約定外，亦得以多數決決定，甚由法院裁定之。惟共有人間經全體訂立分管契約，約定各自占有共有物之特定部分而為管理者，該分管契約之終止，僅得經全體共有人同意為之，此即第820條第1項所稱「除契約另有約定外」之情形，共有人尚不得逕以多數決終止分管契約，變更共有物管理方法之決定(最高法院108年度台上字第1278號判決意旨參照)。而所謂共有物之管理，係指對於共有物之保存、改良及用益而言。故共有物之管理權，係自共有物所有權所衍生之權利，所謂保存行為，係指以防止共有物之滅失、毀損或權利之喪失、限制等為目的，以維持現狀之行為。查系爭租約係存在於林謙和等2人與系爭土地全體共有人間，業如前述，足見全體共有人原就系爭土地之管理共同合意以系爭租約為之，而上揭第820條第1項規定修正前管理須以全體共有人共同合意為之，在修正後，如共有人共同合意約定情形，亦無以上揭第1項規定之多數決方式變更原有共有物管理之合意，更何況對於全體共有人合意之租約，以多數方式終止之，是上訴人主張得以多數決方式終止系爭租約，容屬誤會。是縱林謙和等2人已積欠租金達2年以上，於系爭土地出租人未依法終止系爭租約前，該租約尚未消滅，系爭房屋占有系爭土地之權源仍合法存在，難謂已無法律上之原因，是上訴人基於所有權及不當得利之法律關係，請求被上訴人拆屋還地及給付相當租金之不當得利，均乏所據。
七、綜上所述，上訴人依民法第767條第1項前段、第821條、第179條規定，請求林謙和等2人應將坐落系爭土地上系爭建物拆除後，與黃雲共同將土地返還上訴人及其他共有人，暨自109年1月1日起至返還上開土地之日止，按年給付上訴人2,043元，為無理由，不應准許。從而，原審為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，核無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第463條、第385條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 12 月 29 日
民事第一庭
審判長法 官 吳光釗
法 官 江春瑩法 官 游悅晨正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 12 月 30 日
書記官 王詩涵附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
附表（見本院卷第75至83頁）：
編號 共有人 應有部分 1 陳安村 三十二分之四 2 林明星 八分之一 3 陳連文 七十二分之一 4 陳文明 七十二分之一 5 陳炳煌 一六八分之二 6 陳炳坤 一六八分之一 7 唐陳腰 一六八分之一 8 方陳玉枝 一六八分之一 9 陳玉鳳 一六八分之一 10 陳柔榛 一六八分之一 11 陳智明 二一六分之一 12 陳智德 二一六分之一 13 陳智雄 二一六分之一 14 陳皇瑜 二十四分之十四 15 陳文龍 二十四分之一 16 尤志丞 二十四分之一