臺灣高等法院民事判決109年度上字第801號上 訴 人 曾健一被上訴人 新北巿政府地政局法定代理人 康秋桂訴訟代理人 呂芳旻
林貴萍陳弘益上列當事人間請求租佃爭議事件，上訴人對於中華民國109年4月9日臺灣新北地方法院108年度訴字第3347號第一審判決提起上訴，本院於中華民國109年9月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實與理由
一、按訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定者，共同訴訟人中一人之行為有利益於共同訴訟人者，其效力及於全體；不利益者，對於全體不生效力，民事訴訟法第56條第1項第1款定有明文。故須被告一人提出非基於其個人關係之抗辯，而經法院認為有理由者，始有上開規定之適用。本件上訴人對於原審所為其敗訴之判決提起上訴，雖提出非基於其個人關係之抗辯，惟經本院認其上訴為無理由，即無民事訴訟法第56條規定之適用，其上訴效力不及於未上訴之共同原告曾德，故未併列曾德為視同上訴人，合先敘明。
二、上訴人主張：上訴人與原審共同原告曾德（下合稱上訴人等，分則各稱上訴人、曾德）承租被上訴人所管理坐落新北市○○區○○段○○○段○00○0 ○00○0 地號土地（下合稱系爭土地，分則各稱 52之2、52之7地號土地）已經100多年，莫名遭被上訴人逕自廢除耕地三七五租賃關係，轉為一般承租，惟上訴人等多年來均自任耕作，從未廢耕，近年來因外圍開發導致沒有水源，始開挖蓄水池，當時曾向改制前臺北縣樹林市公所（改制後為新北市樹林區公所，下稱樹林區公所）口頭報告，區公所回應若是因耕作需要沒有關係，100年間被上訴人至現場會勘，要求上訴人等填平蓄水池，上訴人等也馬上填平，另土地上房屋則存在已久，現作為儲藏室使用。又上訴人等並未在同意書上簽名，且上訴人等均係國小畢業，看不懂利害關係，後來看到土地稅單沒有耕地三七五租賃關係，才知道已經沒有耕地三七五租賃關係等語，求為請求確認兩造間就系爭土地耕地三七五租賃關係存在。並上訴聲明：原判決廢棄，確認兩造間就系爭土地耕地三七五租賃關係存在。
三、被上訴人則以：系爭土地原為樹林區公所管理，100年間移交被上訴人管理，樹林區公所前與上訴人等訂有94年7 月1日起至100 年6月30日止之公有耕地租賃契約，上訴人等於1
00 年7 月12日申請續租，經被上訴人派員會同上訴人等於同年8 月9 日現場會勘時，發現52之7 地號土上建有泳池1座、簡易寮舍1處之不自任耕作情形，經調閱空照圖，發現係上訴人等於88年7 月1 日起至94年6 月30日之租約期間所新增，依上訴人等與樹林區公間前開租約第8 條第丙款規定，被上訴人得終止耕地三七五租賃關係，且依耕地三七五減租條例第16條第1 項、第2 項規定、內政部92年1 月20日內授中辦地字第0910020787號令及93年3 月10日台內地字第0930066140號函，全部耕地租約無待被上訴人另為終止表示，即向後失其效力。況被上訴人曾以101 年9 月4 日北府地籍字第1012430574號函通知上訴人等，因上訴人等有不自任耕作情事致原耕地三七五租賃關係消滅，如換約續訂將不適用耕地三七五減租條例，並經上訴人等檢具同意書辦理換約續訂事宜，故原適用耕地三七五減租條例之租約已失其效力，並無上訴人所稱被上訴人「逕自廢除三七五承租資格」等情事。縱上訴人等嗣後拆除泳池恢復耕作，係屬違約事實發生後之改善措施，原耕地三七五耕地租約亦不因之回復其效力等語，資為抗辯。並答辯聲明：上訴駁回。
四、上訴人主張其與曾德前就系爭土地與樹林區公所簽有適用耕地三七五減租條例之公有耕地租賃契約，租期自94年7 月1日起至100 年6 月30日止等情，為被上訴人所不爭，並有該公有耕地租賃契約在卷足憑（見原審卷第119頁），應可信取。上訴人主張上訴人等從事農耕多年，從無廢耕，被上訴人於接受系爭土地移交後，逕自廢除上訴人耕地三七五減租條例承租人資格，轉為一般租賃，續訂租約等情，則為被上訴人所否認。
五、經查：
（一）按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租。耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項定有明文。亦即耕地承租人就承租耕地之一部不自任耕作，依耕地三七五減租條例第16條第2項規定，其「全部」租約均歸於無效。所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言。如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均在不自任耕作之列。又所謂原訂租約無效，係指原訂租約於承租人有不自任耕作情事時，當然向後失其效力，租賃關係因而消滅而言。縱當事人依同條例第6條第1項、第20條規定續訂租約，亦不能使業已無效之原訂租約回復其效力（最高法院99年度台上字第339號、96年度台上2595號、96年度台上2431號判決意旨參照）。
（二）被上訴人抗辯上訴人等於70年間就系爭土地即與樹林區公所，訂有公有耕地租約關係，上訴人於系爭土地於100 年間移交其管理後申請續租，經其派員會同上訴人等於100年8 月9 日現場會勘時，發現52之7 地號土地上蓋有泳池
1 座及簡易寮舍1處，經調閱88、94及99年空照圖，發現係上訴人等於88年7月1日至94年6月30日公有耕地租賃契約期間所新增等情，業據其提出100年8月9日新北市市有耕地定期巡查紀錄表、巡查現況照片、88年、94年及99年空照圖為憑（見原審卷第125至131頁），上訴人雖主張其等因近年來外圍開發導致沒有水源，始開挖蓄水池，當時曾向改制前樹林區公所口頭報告，樹林區公所回應若是因耕作需要沒有關係，100年間被上訴人至現場會勘，要求填平，上訴人等也馬上填平等語。惟查，依100年8月9日巡查現況照片所示之水池為方形，高出地面部分砌以磁磚，一側並設有如泳池般供人進出之金屬梯，此外並無引水或取水之設施（見原審卷第126頁），另樹林區公所檔存資料並無核准於系爭土地上興建泳池之相關事證，有樹林區公所109年2月26日新北樹秘字第1092505336號函在卷可稽（見原審卷第167頁），上訴人稱其所蓋者為蓄水池，且經樹林區公所同意云云，尚難採信。上訴人於系爭土地上既有不自任耕作之情形，則依上說明，被上訴人抗辯上訴人等之公有耕地租約已失效，縱上訴人嗣又與樹林區公所續訂公有耕地租賃契約，及將水池填平，亦不能使已失效之租約回復其效力，其並無上訴人所述被上訴人逕自廢除上訴人依耕地三七五減租條例承租資格之情形，應屬有據。
（三）再查，新北市政府曾於101年9月4日檢附換訂租約同意書函告上訴人等：上訴人等前與改制前樹林市公所所就系爭土地所簽公有耕地租賃契約，因上訴人等於土地上新增不自任耕作情形（增建泳池1座、簡易寮舍1處），租約全部歸於無效，縱經改制前樹林市公所續訂租約，原已失效之租約亦不因之回復其效力，又因樹林區公所管理期間，系爭土地已有部分範圍變更為建物、水泥空地，擬依國有非公用不動產出租管理辦法第18條規定，將系爭52之7地號土地其中建物及水泥空地使用之238平方公尺部分，改訂基地租約，其餘部分併同系爭52之2地號土地以不適用耕地三七五減租條例之耕地租約，換約續租，上訴人等如同意請於文到10日內填妥同意書函覆被上訴人等情，有新北市政府曾於101年9月4日以北府地籍字第1012430574號函在卷可稽（見原審卷第29至31頁、第141至143頁）。嗣上訴人與曾德即於同意書上簽名後，併同身分證正反面影本函寄被上訴人，並於101年10月2日就系爭32之7地號土地中建物及水泥空地使用之238平方公尺與被上訴人簽訂市有基地租賃契約，租賃期間自100年7月1日至104年6月30日，並另就系爭32之7地號其餘土地及系爭32之5地號土地，與被上訴人簽訂市有耕地租賃契約，租賃期間自100年7月1日至106年6月30日等情，亦有經上訴人與曾德簽署之同意書、覆函信封、及前揭市有基地租賃契約、市有耕地租賃契約在卷足憑（見原審卷第33至35頁、第163頁、第139至140頁、本院卷第43至44頁），足見上訴人與曾德已同意改訂無適用三七五減租條例之市有耕地租約及市有基地租約。上訴人雖主張上訴人等並未在同意書上簽名云云，惟上開二份同意書係上訴人等所簽立等情，已據上訴人於原審審理之初陳明在卷（見原審卷第110頁），且身分證為表彰個人身分之重要證件，通常由本人自行持有，非第三人可隨意取得，上開函寄被上訴人之同意書既附有上訴人等之身分證影本，除有相反之事證，亦難認該同意書非上訴人併同身分證影本所提出，上訴人事後翻異否認有於同意書上簽名，為不足採。
（四）又上開同意書已載明同意按實際使用情形，與被上訴人訂立耕地租約及基地租約等語，且上訴人有看到被上訴人101年9月4日北府地籍字第1012430574號函等情，已據上訴人所陳明（見本院卷第48頁），則其對於被上訴人以該信函所通知將改訂為沒有三七五耕地減租條例適用之市有耕地租約及基地租約乙節，當已知之。且上訴人就系爭土地之租約，由單一份公有耕地租賃契約，變為市有耕地租約及市有基地租約兩份租約，租金亦分別繳納，市有基地租約因租期為四年，耕地租約之租期為六年，故先於104年間續訂基地租約，耕地租約則於106年間續訂，此亦有基地租約繳款書、耕地租約繳款書、104年續訂之基地租約及106年續訂之耕地租約在卷可稽（見原審卷第19頁、第21頁、第15至18頁），101年換訂租約前後之租約數、租金繳納及續約方式均不相同，顯然一般人縱未受高等教育亦均能覺查其不同。況自101年換訂租約至上訴人為本件爭執，已歷經7年、兩度換約，上訴人主張其等均係國小畢業，看不懂利害關係，是後來看到土地稅單沒有耕地三七五租賃關係，才知道已經沒有耕地三七五租賃關係云云，為無可採。
六、綜上所述，系爭土地原有之耕地三七五租賃契約，因上訴人未自任耕作，已歸於無效，兩造嗣後已合意就系爭土地分別訂立無適用耕地三七五減租條例之市有耕地租約及市有基地租約。從而，上訴人請求確認兩造間就系爭土地有耕地三七五租賃關係存在，為無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認均無礙判決之結果，爰不予一一論述。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 109 年 9 月 23 日
民事第二十二庭
審判長法 官 張靜女
法 官 丁蓓蓓法 官 范明達正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 109 年 9 月 23 日
書記官 董曼華