臺灣高等法院民事判決109年度上字第810號上 訴 人 財團法人桃園縣私立啟新社福會特別代理人 丁俊和律師訴訟代理人 許朝財律師
劉彥良律師被上訴人 太陽帝國大廈管理委員會法定代理人 傅希偉訴訟代理人 邱清銜律師複代理人 游淑琄律師上列當事人間請求返還借用物事件，上訴人對於中華民國109年3月6日臺灣桃園地方法院108年度訴字第1206號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，本院於110年7月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴及追加之訴均駁回。
第二審（含追加部分）訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款定有明文。查上訴人於原審起訴主張其為門牌號碼桃園市○○區○○○路000○0號13樓（下稱第13樓房地）之頂層加蓋會議室如民國108年11月12日桃園市中壢地政事務所土地複丈成果圖（下稱附圖）所示未辦保存登記建物（面積67.87平方公尺，下稱系爭建物）之事實上處分權人，上訴人已於102年3月26日終止兩造間就系爭建物之使用借貸契約（下稱系爭使用借貸契約），被上訴人於系爭使用借貸契約終止後仍占有使用系爭建物至今，爰依民法第470條、第179條規定，請求被上訴人騰空返還系爭建物，並按月給付上訴人相當於租金之不當得利等語（見原審卷一第4至9頁）。嗣上訴人於本院審理中，以被上訴人無權占用系爭建物已構成侵權行為，追加民法第184條第1項前段、第213條第1項規定為請求權基礎而為同一聲明之請求（見本院卷第103至107頁），上訴人上開追加之訴與原訴均係本於系爭建物事實上處分權爭議之同一基礎事實，有其社會事實之共通性與關連性，且就原請求所主張事實及證據資料得共通利用，揆諸首開規定，應予准許。
貳、實體方面
一、上訴人主張：伊於86年9月3日向訴外人宋隆豹購買如附表所示之不動產（下稱系爭買賣契約），宋隆豹於同日將系爭建物之事實上處分權贈與伊，伊於受贈後即將系爭建物出借予宋隆豹及被上訴人作為管理委員會辦公使用，伊對宋隆豹及被上訴人分別以占有改定及指示交付方式占有系爭建物，兩造間就系爭建物有系爭使用借貸契約存在。嗣被上訴人於102年間違反系爭使用借貸契約約定，未經伊同意將系爭建物改為社區閱覽室使用，伊乃於102年3月26日以102桃啓新社字第3號函（下稱系爭函文）終止系爭使用借貸契約，並請被上訴人於收受系爭函文後30日內返還系爭建物，惟均未獲置理，被上訴人仍自102年5月系爭使用借貸契約終止後無權占有使用系爭建物迄今，已侵害伊財產權。又系爭建物每月租金至少新臺幣（下同）5,000元，被上訴人無權占有系爭建物受有相當於租金之不當得利，計算至起訴時為止，被上訴人已獲有不當得利36萬元，爰依民法第470條、第184條第1項前段、第213條第1項規定請求被上訴人騰空返還系爭建物，並依民法第179條規定請求被上訴人返還不當得利等語。並聲明：㈠被上訴人應將系爭建物騰空返還予上訴人，並自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭建物予上訴人之日止，按月給付上訴人5,000元。㈡被上訴人應給付上訴人36萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢第1項聲明願供擔保請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：上訴人與宋隆豹雖曾以系爭買賣契約約定受贈系爭建物，然未約定系爭建物交付讓與方式，且現實上宋隆豹未將系爭建物點交與上訴人占有使用，顯見宋隆豹與上訴人間無合意轉讓系爭建物事實上處分權，上訴人未於86年9月3日經宋隆豹贈與而取得系爭建物事實上處分權。伊前因系爭建物占用太陽帝國大廈社區（下稱太陽社區）頂層共用部分爭議，已於90年3月15日與宋隆豹簽立和解協議書（下稱系爭和解書），約定由伊補償宋隆豹60萬元，宋隆豹於同日將系爭建物及太陽社區警衛室暨其上2、3樓建物悉數點交與伊管理使用，伊因此持有系爭建物大門鑰匙並占有使用系爭建物至今，系爭建物長年以來均由伊管理並作為會議室使用，上訴人對此節亦無異議，伊已自宋隆豹受讓系爭建物事實上處分權，況且伊於簽立系爭和解書時善意信賴宋隆豹占有使用系爭建物之公示外觀，並受宋隆豹交付讓與系爭建物，伊已善意取得系爭建物事實上處分權，則上訴人既非系爭建物事實上處分權人，兩造間就系爭建物自無可能有系爭使用借貸契約存在，上訴人以系爭使用借貸契約已經終止，並依民法第470條、第184條第1項前段規定請求伊返還系爭建物，自屬無據。又伊既為系爭建物事實上處分權人，伊使用系爭建物自無不當得利問題，上訴人依民法第179條規定請求伊返還不當得利，亦屬無據等語，資為抗辯。
三、原審判決駁回上訴人全部之訴，上訴人不服，提起上訴，並為訴之追加，上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應將系爭建物騰空返還與上訴人，並自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭建物予上訴人之日止，按月給付上訴人5,000元。㈢被上訴人應給付上訴人36萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈣第2項聲明願供擔保請准宣告假執行。被上訴人答辯聲明：㈠上訴及追加之訴均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准免為宣告假執行。
四、兩造不爭執事項：（見本院卷第68至70頁）㈠上訴人原名為「財團法人桃園縣私立中壢育幼院」，經第五
屆第一次董事會決議更名為「財團法人桃園縣私立啟新社福會」。
㈡上訴人於86年9月30日因買賣取得第13樓房地所有權（見原審卷一第11、55、57頁）。
㈢上訴人與宋隆豹於86年9月3日簽立系爭買賣契約，約定買受
如附表之不動產，並於系爭買賣契約第16條其他約定事項第11項記載：「本件買賣包含頂層加蓋會議室約25坪及13樓A、B、C棟辦公室固定裝潢、會議室內桌椅裝潢全部贈送予甲方（即上訴人）。甲方取得會議室，應以本大樓管理委員會共同使用」（見原審卷一第13至18頁）。
㈣系爭建物係宋隆豹於取得使用執造後，另在第13樓房地上增
建第14樓層，非屬原核發建築執照及使用執照範圍內，係未辦保存登記建物（見原審卷一第217頁）。
五、上訴人主張於86年9月3日自宋隆豹受贈系爭建物事實上處分權，為系爭建物之事實上處分權人，兩造間就系爭建物原有系爭使用借貸契約存在，被上訴人於系爭使用借貸契約終止後之102年5月無權占有使用系爭建物迄今，爰依民法第470條、第184條第1項及第213條規定，請求被上訴人騰空返還系爭建物與上訴人，並依民法第179條規定，請求被上訴人返還上訴人36萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至騰空返還系爭建物與上訴人之日止，按月給付上訴人5,000元之相當於租金之不當得利等語，為被上訴人所否認，並以前詞置辯。本件爭點應為：㈠系爭建物之事實上處分權是否為上訴人所有？兩造間就系爭建物有無系爭使用借貸契約存在？㈡上訴人主張系爭使用借貸契約已終止，依民法第470條、第184條第1項前段、第213條規定，請求被上訴人將系爭建物騰空返還與上訴人，有無理由？㈢上訴人依民法第179條規定，請求被上訴人返還36萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭建物之日止，按月給付上訴人5,000元，有無理由？㈠系爭建物之事實上處分權是否為上訴人所有？兩造間就系爭
建物有無系爭使用借貸契約存在？⑴按建築物如已足避風雨，可達經濟上使用目的，且具構造上
及使用上之獨立性，即屬獨立之建築物，得為物權之客體。所有人於原有建築物之外另行增建，如該增建部分不具構造上及使用上之獨立性，自不得獨立為物權之客體，原有建築物所有權範圍即因而擴張。若增建部分已具構造上之獨立性，但未具使用上之獨立性而常助原有建築物之效用者，則為附屬建物；其使用上既與原有建築物成為一體，其所有權應歸於消滅，被附屬之原有建築物所有權範圍即因而擴張。倘增建部分於構造上及使用上均具獨立性，於與原建築物依法合併登記為同一建號建築物前，即為獨立之建築物，而成為獨立之所有權客體（最高法院110年度台上字第1169號判決意旨參照）。系爭建物位於第13樓房地頂樓（第14樓），得自第13樓電梯旁公共樓梯往上走而到達，係頂樓加蓋，材質為水泥、磚牆、木造，與第13樓房地不相連之情，業據原審現場勘驗屬實，有勘驗筆錄（見原審卷一第149頁）、現場照片（見原審卷一第155至161頁）可據，並經原審囑託桃園市中壢地政事務所現場鑑測，且系爭建物作為會議室使用（面積63.84平方公尺），有洗手間（面積3.60平方公尺）之情，則有附圖（見原審卷一第175、176頁）可稽。兩造既不爭執系爭建物有獨立出入口（見本院卷第214頁），亦不否認系爭建物於構造上及使用上均具獨立性事實，雖系爭建物未經保存登記，已如不爭執事項㈣所載，然系爭建物乃為獨立之建築物，得成為獨立之所有權客體，可資確認，合先敘明。
⑵又按未辦保存登記之建物，因不能移轉登記致不能為不動產
所有權之讓與，但並非不得為交易、讓與之標的；在該建物之受讓人與讓與人間，如無相反之約定，應認讓與人已將該建物之事實上處分權讓與受讓人（最高法院103年度台上字第609號判決意旨參照）。未辦保存登記之建物，固非不得讓與其事實上處分權，惟因不具登記之公示，自應以交付為其讓與方式（最高法院103年度台上字第609號裁定、102年度台上字第1472號判決意旨參照）。另按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。民事訴訟法第277條亦有明文。上訴人主張系爭建物事實上處分權為其所有之情，已為被上訴人所否認，且上訴人自陳系爭建物事實上處分權乃受讓自宋隆豹，是上訴人自應就其已自宋隆豹受讓系爭建物事實上處分權事實，負舉證責任。
⑶上訴人固以系爭買賣契約約定：「本件買賣包含頂樓加蓋會
議室約二十五坪及13樓A.B.C棟辦公室固定裝璜、會議室內桌椅裝璜全部贈與予甲方（即上訴人）。甲方取得會議室，應與（誤載為以）本大樓管理委員會共同使用」內容，以為其取得系爭建物事實上處分權依據。然上述系爭買賣契約約定內容，僅為債權約定性質，系爭建物事實上處分權之取得，仍應有占有物之交付事實存在，上訴人方能取得事實上處分權。上訴人雖又以其已自宋隆豹受讓系爭建物事實上處分權云云。然查，證人宋隆豹曾於另案即本院104年度上字第322號拆除基地台等事件到庭證述：系爭建物為伊建造，為伊所經營公司之會議室，並出借與被上訴人使用，伊後來口頭上有答應送給上訴人，但要與被上訴人一起使用，伊沒有要將系爭建物的處分權交給上訴人的意思，伊離開後就交給被上訴人使用及維護，後來在90年間簽和解協議書，伊認為就正式將系爭建物移轉點交給被上訴人，後來伊還有使用系爭建物，但伊想法為本來伊是系爭建物的主人，借給被上訴人使用，被上訴人只是客人，但90年間將系爭建物移交給被上訴人後，被上訴人變成主人，伊使用系爭建物就變成客人，伊從頭到尾都沒有將系爭建物點交給上訴人，系爭買賣契約約定要跟被上訴人一起使用，就表示上訴人只有跟被上訴人一起使用的權利，契約註明「甲方取得會議室」真意就是讓上訴人與被上訴人一起使用等語（見原審卷一第135至141頁）。證人宋隆豹亦於原審到庭證述：第13樓房地原為伊辦公室，後來出售與上訴人，伊再向上訴人承租使用，系爭建物是由伊與被上訴人共同作為會議室使用，上訴人沒有使用過系爭建物，系爭建物有鑰匙，但沒有上鎖，被上訴人有備用鑰匙，簽和解協議書後，因為伊用不到系爭建物，就完全給被上訴人使用，鑰匙就在管理室，後來點交與被上訴人時，就表示伊不再使用系爭建物，伊確實答應贈與系爭建物與上訴人，但要求要與被上訴人共同使用，伊沒有想到後面法律問題，伊不曾與上訴人辦理正式點交，上訴人有同意要與被上訴人共同使用，所以點交產權時就沒有點交系爭建物，當初因為伊加蓋部分坐落位置屬於公設保留地，保留地要點交與被上訴人，被上訴人認為加蓋部分應返還與太陽社區，經過調解，太陽社區給伊60萬元，伊將警衛室、2樓3樓及頂樓加蓋會議室、健身房、撞球間、屋頂花園給社區等語（見原審卷一第258至264頁）。依證人宋隆豹上述證詞內容，宋隆豹雖曾於系爭買賣契約約定贈與系爭建物與上訴人，然宋隆豹未曾點交系爭建物與上訴人，也沒有要將系爭建物的處分權交給上訴人的意思，僅為上訴人要與被上訴人共同使用之意，然上訴人未曾使用過系爭建物，而宋隆豹與被上訴人簽訂和解協議書後，則正式將系爭建物移轉點交給被上訴人。是上訴人主張曾自宋隆豹處受讓系爭建物交付，已取得系爭建物事實上處分權之情，尚未有據。
⑷上訴人雖再以宋隆豹贈與系爭建物後，經上訴人同意宋隆豹
與被上訴人共同使用，上訴人已分別依占有改定及指示交付方式取得系爭建物之占有云云。按讓與動產物權，而讓與人仍繼續占有動產者，讓與人與受讓人間，得訂立契約，使受讓人因此取得間接占有，以代交付。讓與動產物權，如其動產由第三人占有時，讓與人得以對於第三人之返還請求權，讓與於受讓人，以代交付。民法第761條第2項、第3項定有明文。又按占有之移轉，因占有物之交付而生效力。前項移轉，準用第761條之規定。民法第946條亦有規定。是占有之移轉，亦得準用民法第761條第2項、第3項規定之占有改定、指示交付方式為之。然被上訴人已否認上訴人上述主張，且證人宋隆豹上述證詞，亦未能證明宋隆豹使用系爭建物乃經上訴人同意，且宋隆豹已將對於被上訴人返還系爭建物之請求權讓與於上訴人事實。況且，如宋隆豹使用系爭建物乃經上訴人所同意，則宋隆豹其後無使用需求時，自應返還與上訴人，何以竟未將鑰匙交付與上訴人，亦未曾向上訴人告知已無使用必要之情。且再依被上訴人所提和解協議書所載：「乙方（即宋隆豹）同意於簽訂本和解書之同時將太陽帝國大廈門牌號碼七七０號頂樓會議室，及門牌號碼七七二之三之警衛室暨警衛室上二樓、三樓之建物移交太陽帝國大廈管理委員會管理並供全體住戶使用。乙方並應負責點交及協助將警衛室上二樓、三樓承租戶換約成太陽帝國大廈管理委員會名義事宜。和解點交後乙方或其他任何第三人不得再假藉任何名義向甲方（即被上訴人）或第三人再為主張任何權利，絕無異議。即日起上項建物完全點交甲方管理使用」內容，不僅宋隆豹事後確將系爭建物占有點交與被上訴人而非上訴人，且如上訴人所主張系爭建物事實上處分權前已讓與上訴人為真，則宋隆豹與被上訴人發生紛爭而簽訂和解協議書當時，其逕可告知被上訴人有關系爭建物事實上處分權已為上訴人所有，其無權處分系爭建物，何以仍與被上訴人簽訂和解協議書，可見宋隆豹未曾有以占有改定、指示交付方式交付系爭建物與上訴人之意。再者，被上訴人所提93年度區分所有權人會議紀錄「九、自由發言：」所載：「㈠主委鄔桃生：此次大樓帷幕整修，蒙榮譽委員宋隆豹先生及東方帝國董事長廖文權先生分別贊助七十萬元及五十萬元，大樓為表感謝建請同意將管委會所管理七七二之三號二樓空屋供東方帝國使用五年，會議室因宋先生有需利用，也同意與管委會共同使用，但會議室所有權及內部現有陳設為管委會所有，將來宋先生使用時不得作為移轉或繼承之標的，本大樓住戶若有使用需求，可向管委會申請後使用」、「㈡宋隆豹先生：當初本人建築大樓對此頗多情感，如今因機緣有需要使用，至於內部構築完整及維修都將負責，尤其現有漏水現象也併改善，對管委會也是減輕負擔」、「㈢劉添榮先生：管委會每年實際使用會議室次數不過一至二次，常年空著，宋先生此次贊助整修帷幕，如同意與管委會共同使用，可說互蒙其利」、「㈣范姜淡先生：借予使用應有年限，不可說無限期吧」、「㈤主委鄔桃生：期限五年或十年，出席者舉手表決」、「㈥年限表決結果：同意今年本月起以十年為限」、「㈦決議：同意東方帝國使用七七二之三號二樓五年;宋隆豹先生與管委會共同使用會議室十年（不收管理費），惟不得作為移轉或繼承之標的，大樓住戶若使用須向管委會申請同意後，與宋先生協調，勿因使用撞期」（見原審卷一第131至133頁），上述區分所有權人會議係公開討論並決議系爭建物供宋隆豹使用10年，且區分所有權人間就被上訴人有系爭建物事實上處分權均無異議，更足認宋隆豹未曾交付系爭建物事實上處分權與上訴人事實。
⑸上訴人另主張與被上訴人間就系爭建物有系爭使用借貸契約
之情，亦為被上訴人所否認，且被上訴人使用系爭建物，係先經所有權人宋隆豹同意，嗣宋隆豹與被上訴人簽訂和解協議書，宋隆豹將系爭建物事實上處分權讓與被上訴人之情，已如上述，被上訴人抗辯與上訴人間就系爭建物未存在系爭使用借貸關係，自屬可採。綜上，上訴人未曾取得系爭建物之事實上處分權，兩造間就系爭建物亦無系爭使用借貸契約存在，可資確認。
㈡上訴人主張系爭使用借貸契約已終止，依民法第470條、第18
4條第1項前段、第213條規定，請求被上訴人將系爭建物騰空返還與上訴人，有無理由？上訴人與被上訴人就系爭建物既無系爭使用借貸契約，是上訴人主張系爭使用借貸契約已經終止，其依民法第470條借用人返還借用物規定，請求被上訴人應騰空返還系爭建物，尚屬無據。至於上訴人另依民法第184條第1項前段、第213條規定請求被上訴人應騰空返還系爭建物，雖事實上處分權具占有、使用、收益、事實上處分及交易等支配權能，長久以來為司法實務所肯認，亦為社會交易之通念，屬民法第184條第1項前段所稱之權利（最高法院106年度台上字第187號判決意旨參照），然上訴人既未舉證系爭建物事實上處分權為其所有事實，則上訴人據此請求被上訴人騰空返還系爭建物，亦屬無據。㈢上訴人依民法第179條規定，請求被上訴人返還36萬元及自起
訴狀繕本送達翌日起至返還系爭建物之日止，按月給付上訴人5,000元，有無理由？系爭建物事實上處分權既非上訴人所有，且被上訴人使用系爭建物，先係經所有權人宋隆豹同意，嗣宋隆豹已將系爭建物事實上處分權讓與被上訴人，被上訴人占有使用系爭建物非無法律上原因，上訴人亦未因此受有損害，則上訴人依民法第179條規定請求被上訴人返還不當得利36萬元本息及自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭建物之日止，按月給付上訴人5,000元不當得利，亦於法無據。
六、綜上所述，上訴人依民法第470條規定請求被上訴人騰空返還系爭建物，並依民法第179條規定請求被上訴人返還不當得利，為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，理由雖有不同，結論則無二致，仍予維持，上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。又上訴人追加民法第184條第1項前段、第213條規定請求被上訴人應騰空返還系爭建物，亦屬無據，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴、追加之訴均為無理由，依民事訴訟法第449條第2項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 110 年 8 月 6 日
民事第十五庭
審判長法 官 方彬彬
法 官 周群翔法 官 陳杰正正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 8 月 6 日
書記官 林雅瑩附表：
土地： 編號 土地坐落 地目 面積 （平方公尺） 權利範圍 備考 縣市 鄉鎮市區 段 小段 地號 1 桃園市 ＯＯ區 ＯＯ段 1049-2 94 10000/3751 2 桃園市 ＯＯ區 ＯＯ段 1050 120 10000/972 3 桃園市 ＯＯ區 ＯＯＯＯ段 1168 462 10000/972 房屋： 編號 建號 建物門牌 基地坐落 建築式樣主要建築材料及房屋層數 建物面積（平方公尺） 權利範圍 備考 樓層面積合計 附屬建物用途及面積 1 497 桃園市○○區○○○路000號 76.90 騎樓：31.35 全部 公共設施：同段519建號建物，權利範圍10000/154 2 498 桃園市○○區○○○路000號2樓 140.50 陽台：15.20 全部 公共設施：同段519建號建物，權利範圍10000/324 3 496 桃園市○○區○○○路000號地下層 212.70 全部 公共設施：同段519建號建物，權利範圍10000/428 4 12778 桃園市○○區○○○路00000號13樓 ＯＯ區ＯＯＯＯ段1168地號 鋼筋混凝土造13層 39.84 陽台：10.93雨遮：7.88 全部 公共設施：同段519建號建物，權利範圍10000/64