臺灣高等法院民事判決109年度上字第973號上 訴 人 徐雲鵬訴訟代理人 陳宏銘律師上 訴 人 楊孟玲訴訟代理人 徐揆智律師
林幸慧律師上列當事人間請求減少價金事件，上訴人對於中華民國109年5月21日臺灣臺北地方法院107年度訴字第350號判決，各自提起上訴，本院於110年4月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造上訴均駁回。
第二審訴訟費用由兩造各自負擔。
事實及理由
一、上訴人即被上訴人徐雲鵬（下稱其名）主張：伊於民國106年7月31日與被上訴人即上訴人楊孟玲（下稱其名）簽訂買賣契約（下稱系爭契約），約定以新臺幣（下同）1,082萬元向楊孟玲購買門牌號碼臺北市○○區○○街62巷5樓之1房屋（下稱系爭房屋）及所坐落基地，已如數給付買賣價金。伊於106年8月30日交屋入住翌日即發現系爭房屋有嚴重滲漏水與壁癌（下稱系爭瑕疵），楊孟玲於系爭契約附件不動產標的現況說明書（下稱系爭說明書）內，就系爭房屋現況勾選無漏水或壁癌之情形，隱瞞系爭房屋有系爭瑕疵，致伊受有修繕費用及系爭房屋市場交易價值減損之污名損失，爰依民法第359條及第179條規定，請求楊孟玲返還酌減後之價金171萬1,800元（含系爭瑕疵修復費用8萬8,800元，及系爭房屋交易價值貶損162萬3,000元）等語（未繫屬本院部分，不予贅述）。
二、楊孟玲則以：系爭瑕疵在交屋前不存在，且漏水情形不嚴重，系爭房屋之通常效用及價值並未減少。又臺北市建築師公會鑑定報告（下稱鑑定報告）認定系爭瑕疵修繕費用8萬8,800元，其中超過徐雲鵬所提原證3正頡工程企業社報價單（下稱系爭報價單）5萬5,000元部分，係因徐雲鵬怠於即時修繕致損害擴大，不應由伊負擔；鑑定報告認定屋頂修復費用1萬2,000元部分，應由系爭房屋所屬大樓管理委員會負責，亦不應由伊負擔；修復牆面重貼壁紙費用1萬5,000元，應依臺中市室內設計裝修商業同業公會之室內裝修裝潢折舊率計算折舊，第9年起殘值為15％，故此部分金額應為2,250元。再鑑定報告認系爭房屋不會因漏水導致交易價值貶損，徐雲鵬之請求無理由等語，資為抗辯。
三、原審判決徐雲鵬一部勝訴、一部敗訴，即判命：楊孟玲應給付徐雲鵬8萬8,800元，及自107年1月19日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，並准假執行及供擔保後免假執行，而駁回徐雲鵬其餘之訴及假執行之聲請。徐雲鵬就其敗訴部分不服，提起一部上訴，並聲明：㈠原判決關於駁回徐雲鵬後開第二項之訴部分廢棄。㈡上開廢棄部分，楊孟玲應再給付徐雲鵬162萬3,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈢願供擔保請准宣告假執行。
楊孟玲則答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。並就原審判決其敗訴部分不服，提起上訴，聲明：㈠原判決不利於楊孟玲部分廢棄。㈡上開廢棄部分，徐雲鵬在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。徐雲鵬則答辯聲明：上訴駁回（原審駁回徐雲鵬其餘請求部分，未據徐雲鵬聲明不服，非本院審理範圍）。
四、兩造不爭執事項（見本院卷64頁)：㈠徐雲鵬於106年7月31向楊孟玲購買系爭房屋及所坐落基地，
簽訂不動產買賣契約書，買賣價金為1,082萬元，徐雲鵬已如數給付完畢。
㈡徐雲鵬於106年9月5日以電話告知房屋仲介轉知楊孟玲系爭房
屋漏水，復於106年11月10日在中正區調解委員會調解不成立，對楊孟玲行使減價權。
㈢系爭房屋有原證2所示漏水、壁癌之情形。
㈣兩造對於卷內證據之形式上真正均不爭執。
五、法院之判斷：徐雲鵬得否依民法第359條本文、第179條規定，請求楊孟玲返還減少之買賣價金共171萬1,800元（修復費用8萬8,800元及交易價值減損162萬3,000元）？㈠系爭瑕疵是否於楊孟玲交付系爭房屋予徐雲鵬前存在？⒈徐雲鵬主張：系爭瑕疵於伊購買系爭房屋前已存在，並提出
系爭房屋滲漏水照片為證，為楊孟玲所否認。經查，觀諸系爭房屋漏水瑕疵之照片（見原審卷26至34頁），牆壁上有明顯斑駁及黑點，電器開關外箱上亦有明顯的鏽跡存在，撕開牆壁壁紙後，牆面佈滿黑黴，可見發黴及生鏽已存在相當時間，且兩造於108年3月6日與臺北市建築師公會鑑定人張威至系爭房屋現場進行會勘，系爭房屋依現場會勘所見，會勘時尚有漏水現象，經現場勘查後，兩造皆同意系爭房屋確有漏水現象，鑑定人經現場勘察，漏水情形為系爭房屋進口大門左側牆面從平頂往下滴水情形，依兩造陳述及電氣開關箱生鏽情形，約於2年前開始出現該滲漏水等現象，亦有鑑定報告可稽（見外放鑑定報告1至3頁)。而楊孟玲係於106年8月30日交屋，徐雲鵬旋於數日後之106年9月5日通知系爭瑕疵存在，綜酌上述瑕疵程度，其形成既需經過相當時日，當無可能於交屋後始形成，是徐雲鵬主張系爭瑕疵於交付房屋前即已存在，自屬有據。
⒉按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險
移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵，出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354條定有明文。次按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。楊孟玲雖辯稱：系爭房屋漏水情形不嚴重，系爭房屋之通常效用及價值並未毀損，依民法第354條第1項但書規定，不得視為瑕疵云云。惟查，系爭說明書關於系爭房屋「現況有無滲漏水或壁癌之情形（含他戶漏至本戶或本戶漏至他戶）、委託前6個月內是否曾修繕滲漏水、壁癌」欄位，經楊孟玲勾選為「無、否」（見原審卷16頁），堪認兩造訂立系爭契約時，已約定賣方即楊孟玲應擔保系爭房屋無滲漏水或壁癌之情形，且公寓大廈房屋，其物之通常效用即為供安全舒適之居住使用，倘有滲漏水或壁癌，自足影響居住之目的，而屬物之瑕疵，且減少效用之程度難謂輕微，況前揭滲漏水之位置係在電氣開關箱處，臨近之牆面復已出現佈滿黑黴現象（見外放鑑定報告附件8-3至8-5照片），不僅於居住者之健康不利，且長期亦有導致電路受損之虞，是以系爭房屋壁癌之情形，顯已降低居住之品質，妨害徐雲鵬對房屋居住使用，依通常交易觀念，應認系爭房屋之通常效用及契約預定效用、品質有欠缺，且難認其減少效用之程度為輕微。楊孟玲辯稱不得視為瑕疵云云，實無足取。
㈡系爭瑕疵修復費用若干？⒈按民法第359條規定：買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之
規定，應負擔保之責者，買受人得解除契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。買受人之減少價金請求權，為形成權，一經行使，即生減少價金之效果，惟就該減少之價金，如已為給付，出賣人在買受人減少之價金範圍內，買受人已無法律上之原因，應負不當得利之返還責任。
⒉徐雲鵬買受之系爭房屋存有系爭瑕疵，如前所述，則系爭房屋因有系爭瑕疵存在，而有減少買賣價金之事由，徐雲鵬既已給付原約定價金完畢，則依上開說明，徐雲鵬在減少之價金範圍內，得對於楊孟玲主張不當得利。又系爭瑕疵修復方法為利用角鋼架鎖5片（四周及上側）透明PE板避免「屋頂通風球」淋到雨，修復費用為8萬8,800元，有鑑定報告（見外放鑑定報告4、17頁）及公務電話紀錄可稽（見原審卷111頁），則徐雲鵬主張為修復系爭房屋之滲漏水，使其回復應有效用所須費用為8萬8,800元，其得依第359條規定請求減少此部分之價金，並依同法第179條規定，請求楊孟玲返還此部分之不當得利，核屬有據，逾此部分，則屬無據。
⒊楊孟玲抗辯：徐雲鵬未及時修繕，導致損害擴張，伊縱應負擔修繕費用，應以系爭報價單所示之5萬5,000元為限云云。然系爭報價單修繕項目僅包含抓漏、壁癌處理、磨除、施作高分子抗水壓矽酸劑補強、壁癌抑制劑、批土及油漆工程費用，未計入更換因滲漏水已受損之電氣開關箱，及修復已佈滿黑黴之牆面，須先將壁紙撕除進行相關之藥劑處理後再重貼之費用及屋頂修復費用。又系爭報價單僅係徐雲鵬於起訴時就系爭瑕疵進行修補初估之費用，嗣後始依鑑定結果判斷並確認漏水原因及修復方法，難認徐雲鵬怠於修繕致系爭房屋損害擴大。再系爭房屋滲漏水或壁癌發生之原因可能途徑有三：「⒈途徑一：『屋頂管道間裝設屋頂通風球（扇）』作為通風用，『屋頂通風球（扇）』通常使用在鐵皮屋廠房之屋頂，以降低室內或天花版內之溫度，免使用電力通風器即會轉動，其原理如下：⑴藉由室內熱氣上升，熱氣自24片葉片縫隙排出，驅動主機球體運轉。⑵室內氣流由內往外排出，室內外溫差壓及氣壓差，產生動能。⑶戶外微風形成壓力使主機球體驅動，完全不需電力。⑷利用主機球體運轉時所產生的離心力，將雨水甩開。加上葉片外端的防雨弧形，更達到防雨效果。⒉途徑二：『屋頂通風球（扇）』與『屋頂管道間』之接縫，其填縫劑年久失修恐有滲漏情形。⒊途徑三：『屋頂管道間牆』與『屋頂版』間之『屋頂防水反水』內，因施工不當或年久失修恐有滲漏情形」（見外放鑑定報告3至4頁），參以鑑定人張威證稱：鑑定報告估價單與系爭報價單的差別在於鑑定報告估價單包括屋頂修復費用，若不修復屋頂僅修復室內，以後一定還會再漏水，漏水原因是從屋頂的通風球被砸壞，雨水會從通風球的漏洞跑進去，伊是估算以壓克力及架子將通風球蓋住，不要讓雨水潑進去等語（見本院卷98頁）。可徵系爭瑕疵之修復方法須將屋頂通風球滲漏水途徑排除，始能阻絕水源自通風球空隙或漏洞滲浸入屋頂版，進而流入系爭房屋。是修復屋頂之費用亦屬修復系爭瑕疵之必要費用，徐雲鵬主張屋頂修復費用亦屬其得減少之價金，自非無憑，楊孟玲所辯稱此部分費用不應自價金中減少云云，為無可採。
⒋楊孟玲又辯：屋頂部分應由徐雲鵬向系爭房屋之大樓管理委
員會請求修繕云云。然按區分所有建築物共有部分之修繕費及其他負擔，由各所有人按其應有部分分擔之，民法第799條之1第1項前段定有明文。又共有物之簡易修繕及其他保存行為，得由各共有人單獨為之，有民法第820條第5項規定可據，所謂保存行為，係指以防止共有物之滅失、毀損或其權利喪失、限制等為目的，維持其現狀之行為而言。是共有人就共有部分墊付修繕費用者，得向其他共有人按其應有部分請求返還之。查系爭瑕疵於徐雲鵬向楊孟玲買受前已存在，如前所述，則系爭瑕疵之所有修復費用包括共有部分之修繕即屬徐雲鵬得行使減價權請求楊孟玲返還之部分，至楊孟玲是否得就原已存在之系爭瑕疵請求其他共有人分擔共有部分之修繕費用，則為楊孟玲與其他共有人之關係，與徐雲鵬無涉，不得據以對抗徐雲鵬。楊孟玲所辯，洵無可採。
⒌楊孟玲再辯：縱使系爭房屋牆面要重貼壁紙，亦應計算壁紙
之折舊云云。惟本件係徐雲鵬因系爭瑕疵存在致系爭房屋不符合通常效用及契約預定效用，而請求減少價金，又修復系爭瑕疵後重貼無發黴之壁紙，當屬回復系爭房屋通常效用及契約預定效用之合理方法，自得將重貼壁紙之全部費用作為減少價金之酌量標準，而無計算折舊之必要。另鑑定人張威證稱：伊估價所採用的東西是全新的東西，且壁紙如果要更換的話，必須整片更換，不可能只更換漏水的部分等語（見本院卷99頁)。是壁紙既無法單獨更換漏水部分，且無二次性利用之市場價值，亦無計算折舊殘值之必要。楊孟玲所辯，為無可採。
㈢系爭房屋是否因系爭瑕疵有交易價值減損？若有，減少價值
若干？⒈徐雲鵬主張：系爭房屋因系爭瑕疵，受有市場交易價值減損1
5％至19％之損失云云，並提出座談會報告及論文為憑（見本院卷137至255頁）。惟系爭鑑定報告認定：房屋售價係由「土地價值」與「建築物價值」所組成，「土地價值」主要取決於座落位置、公共設施、附近環境等條件，與是否漏水無關，在大台北地區此部份佔房屋售價之大部分；「建築物價值」主要取決於屋齡、屋況、構造、外觀、座向、裝潢建材及設備等級等條件，並無曾經漏水原因造成房屋售價降低之因素。所謂「汙名損失」在「建築物售價」中，所指的是鬼屋、凶宅、海砂屋、輻射書、地震受損屋、有結構受損屋、被評為耐震能力差者等，並不包含漏水已修復之情形等語（見外放鑑定報告4至5頁)。證人張威復證稱：系爭房屋漏水情形不算很嚴重等語（見本院卷98頁)，可徵系爭瑕疵非不能修復，且漏水情形未影響系爭房屋之建築安全，與海砂屋、輻射屋或結構受損等不可回復情形有所不同，仍可維持房屋原有價值，不會造成交易價格貶損，自無汙名損失可言。參以內政部編訂「成屋買賣契約書範本」附件一建物現況確認書及不動產說明書應記載及不得記載事項，均要求敘明有無滲水情形，然系爭契約附件不動產標的現況說明書列示以下選項供兩造勾選及填寫：「現況有無滲漏水或壁癌之情形？（含他戶漏至本戶或本戶漏至他戶）□有□無，勾有，位置：處理方式：□賣方修繕後交屋□以現況交屋□減價□其他」（見原審卷17頁），足認於兩造於簽立系爭契約時，就交易標的建物即系爭房屋有滲漏水之情形，由賣方修繕後交屋，即無減價問題；即令於現況交屋之情形下，買賣雙方除可能約定減價外，尚可能約定由買方同意自行修繕，可見滲漏水對於建物交易價格之影響，充其量僅在修復費用之負擔，如已修復完全，即無交易價格減損之可言。徐雲鵬主張，即無可採。
⒉徐雲鵬另主張：證人張威無鑑定汙名損失之專業能力云云。
惟證人張威證稱：系爭房屋汙名損失部分之鑑定內容係伊詢問過其他建築師，並依據伊關於不動產買賣相關知識，才做出這些結論與內容，且伊寫完鑑定報告書之後，建築師公會會有一個審查機制，公會有派3位建築師審核伊的報告，他們當時並有提出意見要伊修改，伊修改鑑定報告內容之後，有經過建築師公會鑑定委員會複審，複審通過之後，還要鑑定委員會主委的批准才能出具鑑定報告等語（見本院卷96頁），堪認系爭鑑定報告內容經過鑑定機關即台北市建築師公會層層審核始行出具，徐雲鵬以證人張威並無估價師證照，即謂系爭鑑定報告無參考價值云云，並無足取。
六、綜上所述，徐雲鵬依民法第359條、第179條規定，請求楊孟玲給付8萬8,800元，及自起訴狀繕本送達（見原審卷47頁）翌日即107年1月19日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，不應准許。原審就上開應准許及不應准許部分，分別為徐雲鵬及楊孟玲敗訴之判決，均核並無違誤，徐雲鵬及楊孟玲上訴意旨分別指摘原判決此部分不當，各求予廢棄改判，均無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，認均不足以影響判決之結果，爰不逐一詳予論駁，併此敘明。至徐雲鵬請求臺北市不動產估價師公會鑑定系爭房屋交易價值減損，及向臺北市建築師公會函查鑑定報告是否經3位建築師進行審核、提供修正意見等節，因同一事項業經徐雲鵬請求送臺北市建築師公會進行鑑定，經楊孟玲同意（見原審卷50、54頁）後，由鑑定人出具鑑定報告，復經鑑定人到庭證述鑑定內容綦詳，徐雲鵬聲請上開調查事項，均無調查之必要，附此敘明。
八、據上論結，本件兩造之上訴均為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 110 年 4 月 27 日
民事第三庭
審判長法 官 王怡雯
法 官 何君豪法 官 徐淑芬正本係照原本作成。
楊孟玲不得上訴。
徐雲鵬如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 4 月 27 日
書記官 林敬傑