臺灣高等法院民事裁定109年度抗字第574號
抗 告 人 賴伯男上列抗告人因與相對人陳衍廷、吳盈寬、陳遠寧間聲明異議事件，對於中華民國109年2月27日臺灣新北地方法院108年度事聲字第250號所為裁定提起抗告，本院裁定如下：
主 文抗告駁回。
抗告程序費用由抗告人負擔。
理 由
一、按強制執行法第80條規定，拍賣不動產，執行法院應命鑑定人就該不動產估定價格，經核定後，為拍賣最低價額。又執行法院核定之價格應如何認為相當，屬於執行法院職權裁定之範圍，執行法院所核定之最低底價，僅限制投標人之出價不得少於此數額而已，就願出之最高價則不受限制，拍賣物果值高價，於應買人之競價過程中應可以合理價格賣出，而無損於債權人或債務人之權益，自不容當事人任意指摘執行法院所核定之底價為不當。次按，鑑定人估定之不動產價額與市價不相當時，執行法院得參考其他資料，核定拍賣最低價額，辦理強制執行事件應行注意事項第42條第1項後段定有明文。是法院核定不動產之拍賣最低價額，除應參考鑑定人所提出之估定價格外，尚須斟酌該不動產之實際狀況及債權人、債務人之利益而為最妥適之決定，並非以鑑定人估定之價格為唯一依據。
二、抗告人聲明異議及抗告意旨略以：伊聲請強制執行伊共有如原裁定附表所示9筆土地，經原法院執行處(下稱執行法院)送請飛騰不動產估價師事務所鑑定價格，其中編號8之611號土地(下稱611號土地)、編號9之428號土地(下稱系爭428號土地)鑑定價格分別為新臺幣(下同)1,435萬9,313元、3,299萬6,022元，執行法院第1次拍賣時，竟將611號土地、系爭428號土地分別核定底價為3,300萬元、1,440萬元，顯然係將上開兩筆土地之價格錯置，拍賣程序有重大瑕疵。因原裁定附表所示9筆土地係分別標價合併拍賣，伊僅注意拍賣總價格，故先前5次拍賣並未發現611號土地、系爭428號土地之價格有錯置情形，迄至相對人吳盈寬拍定原裁定附表編號1至4、6至8等7筆土地後，伊始於108年9月20日現場抽籤時發現上情，當場即已聲明異議，並未故意於拍賣程序終結後始聲明異議。又系爭428號土地自始即核定錯誤價格，縱第6次拍定價格高於底價甚多，仍不得據以推論系爭428號土地第6次拍定價格係經過市場自由公平競爭之結果。為此，爰聲明異議，請求將系爭428號土地之拍賣程序撤銷，並重行進行拍賣。惟原法院司法事務官以107年度司執字第59359號裁定(下稱原處分)駁回聲明異議，原法院於109年2月27日裁定(下稱原裁定)駁回異議，予以維持原處分，抗告人不服提起抗告等語。
三、經查：
(一)抗告人執原法院106年度訴字第1456號確定判決為執行名義，請求執行法院拍賣執行原裁定附表所示9筆土地，並將拍賣所得價金依共有人應有部分比例分配，經原法院以107年度司執字第59359號分割共有物強制執行事件(下稱系爭執行事件)受理。執行法院將上開9筆土地囑託飛騰不動產估價師事務所鑑定價格，估定總價為7,067萬1,576元，系爭428號土地之價格則估定3,299萬6,022元，執行法院以分別標價合併拍賣之方式，核定總底價為7,090萬元，系爭428號土地則核定底價為1,440萬元，並定於107年12月18日進行第一次拍賣程序，異議人於107年11月22日收受拍賣通知後，未對系爭428號土地之底價異議(見執行卷二第6-10頁、卷三第141-142頁、第152頁)。嗣後多次拍賣程序，均因無人應買而逐次減價續行拍賣，迨至108年5月21日第6次拍賣程序，總底價已減為2,334萬元，系爭428號土地則減為473萬元，始由相對人吳盈寬拍得原裁定附表編號1至4、6至8等7筆土地，並經執行法院核發權利移轉證書(見執行卷四第177-179頁、第249頁、第263-264頁)。其餘兩筆土地即原裁定附表編號5之410號土地及系爭428號土地，因吳盈寬非該2筆土地之共有人，執行法院乃於108年6月4日通知共有人(見執行卷五第126-127頁)，詢問有無意願照拍定同一價格優先承買，系爭428號土地拍定價格為694萬元，抗告人於同年月10日收受優先承買通知後，於同年月18日聲明願意依原拍定價格694萬元優先承買系爭428號土地(見執行卷五第128頁、第175頁)，執行法院於108年9月20日以抽籤方式定由共有人陳遠寧優先承買後，抗告人始稱系爭428號土地之價格過低，明顯低於鑑價等情(見執行卷五第264頁)，業經本院核閱系爭執行事件卷宗確認無訛。
(二)系爭428號土地鑑定價額雖為3,299萬6,022元(見執行卷二第8頁)，然經司法事務官參酌查封筆錄及地政機關提供之空照圖、債權人107年7月31日所陳報之照片、鑑價報告現況照片等資料，並考量土地上有鐵皮建物占用大部分面積，將嚴重影響土地利用等因素，依職權將系爭428號土地底價價格調整為1,440萬元（見執行卷一第139頁、第142-144頁、第182-183頁、第000-000-0頁、卷二第126-128頁、卷三第141-142頁)，自非無據。且執行法院核定之底價是否過低，經由公開拍賣應買人競價之市場機制，即得明瞭，系爭428號土地自聲請強制執行以來，歷經6次拍賣程序，第5次拍賣已減價至591萬元(見執行卷四第117-118頁)，猶無人應買，且歷次減價拍賣通知均合法送達於抗告人(見執行卷三第212頁、卷四第15頁、第74頁、第132頁、第190頁)，抗告人非但未有異議，更於第6次拍賣程序聲明願照拍定價格694萬元之同一條件行使優先承買權如前所述，足徵執行法院原核定之底價並無偏低之情事。揆諸前揭說明，核定執行標的之拍賣底價乃執行法院之職權，該底價僅限制投標人出價不得少於此數額，就願出之最高價額則不受限制，若拍賣物果值高價，於應買人之競價過程中應可以合理價格賣出，而無損於債權人或債務人之權益，自不容債權人或債務人任意指摘執行法院所核定之底價為不當。再者，如撤銷系爭428號土地之拍賣程序，重新再行拍賣，必導致執行時間之拖延，損及其他共有人權益，且需增加執行費用之負擔，自不利於其他共有人，更罔顧市場交易機能。是原法院民事執行處司法事務官參酌查封筆錄、空照圖、債權人提供之照片、鑑價報告所附現況照片等資料，並考量土地利用現況後，核定系爭428號土地以1,440萬元作為系爭執行事件第1次拍賣之底價，並無違法或不當，抗告人前揭抗告意旨，尚難憑採。至於抗告意旨略以611號、系爭428號兩筆土地價格錯置云云，乃屬其個人臆測之詞，系爭428號土地既經多次拍賣猶無人應買可明核定底價並無過低，且鑑定報告本非唯一依據均如前述，抗告意旨猶執陳詞爭執，自無可取。
四、綜上所述，執行法院核定系爭428號土地最低拍賣金額並無偏低之情事，抗告人主張應撤銷拍賣程序，自無所據。原裁定維持司法事務官所為駁回聲明異議之裁定，駁回抗告人之異議，核無違誤，抗告意旨指摘原裁定不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
五、據上論結，本件抗告為無理由，裁定如主文。中 華 民 國 109 年 9 月 24 日
民事第五庭
審判長法 官 賴劍毅
法 官 陳君鳳法 官 楊雅清正本係照原本作成。
本裁定除以適用法規顯有錯誤為理由外，不得再抗告。如提起再抗告，應於收受送達後10日內委任律師為代理人向本院提出再抗告狀。並繳納再抗告費新臺幣１千元。
中 華 民 國 109 年 9 月 25 日
書記官 陳惠娟