臺灣高等法院民事裁定109年度抗字第855號抗 告 人 彭錦源代 理 人 林奕坊律師相 對 人 陳武剛代 理 人 陳博文律師上列當事人間請求塗銷土地所有權移轉登記事件，抗告人對於中華民國109年6月8日臺灣臺北地方法院109年度訴字第3512號所為裁定關於核定訴訟標的價額部分提起抗告，本院裁定如下：
主 文
一、原裁定關於核定訴訟標的價額部分廢棄。
二、本件訴訟標的價額核定為新臺幣264萬3,475元。
三、抗告費用由相對人負擔。理 由
一、抗告人於民國109年5月29日向原法院提起本件請求塗銷土地所有權移轉登記事件，主張伊於108年1月6日與相對人簽訂土地買賣契約書（下稱系爭契約），將伊所有坐落新竹縣○○鄉○○段000地號（面積907.21平方公尺）、000地號（面積25
69.8平方公尺）土地（抗告人之權利範圍均為65/100；下分以地號稱之，合稱系爭土地）出售予相對人，並於108年1月23日為所有權移轉登記；惟依系爭契約第2條之約定，應以訴外人廣福食品企業股份有限公司（下稱廣福公司）移轉水權予訴外人愛莎尼緹有限公司為契約生效條件，因相對人迄未移轉上開水權，系爭契約不生效力，相對人受領系爭土地即屬無法律上原因而受利益，爰依民法第179條、第181條規定，請求相對人將系爭土地（權利範圍65/100）於108年1月23日以買賣為原因之所有權移轉登記予以塗銷等語（見原法院卷第7至9頁）。原法院於109年6月8日核定本件訴訟標的價額為新臺幣（下同）5,100萬元，並命抗告人於收受裁定後5日內補繳第一審裁判費（下稱原裁定）。抗告人對原裁定關於核定訴訟標的價額部分不服，提起抗告，抗告意旨略以：本件訴訟標的價額應依系爭土地之公告現值核算，000、000地號土地於108年1月之公告現值分別為每平方公尺430元、330元，再依土地面積與抗告人之權利範圍計算，本件訴訟標的價額應為80萬4,787元 【計算式：〔(430元907.21㎡)＋(330元2569.8㎡)〕65/100＝804,787元】（抗告人誤載為80萬3,390元，見本院卷第114頁反面），原裁定以系爭契約之買賣總價款5,100萬元核定訴訟標的價額，即有違誤，爰聲明廢棄原裁定等語。
二、按訴訟標的之價額，由法院核定。核定訴訟標的之價額，以起訴時之交易價額為準；無交易價額者，以原告就訴訟標的所有之利益為準。法院因核定訴訟標的之價額，得依職權調查證據，民事訴訟法第77條之1第1項、第2項、第3項分別定有明文。又動產或不動產之交易價額常受買賣雙方之需求、主觀好惡、目的及利用價值等之影響，則所謂交易價額，應以起訴時之客觀市價為準。當事人於契約約定之價格固可供參考，但若該價格與市價不符，依民事訴訟法第77條之1規定，其訴訟標的價額仍應以市價為準（最高法院107年度台抗字第87號、107年度台抗字第183號裁定意旨參照）。
三、經查：㈠抗告人係依不當得利法律關係聲明請求相對人塗銷系爭土地
之所有權移轉登記，其起訴可獲之利益應為塗銷登記後取回系爭土地之價值，是本件訴訟標的價額應以系爭土地於抗告人起訴時即109年5月間之交易價額定之。經本院依抗告人之聲請囑託大展不動產估價師聯合事務所鑑定系爭土地於109年5月間之買賣市價為何（見本院卷第81頁反面、第90、92頁），結果為：000、000地號土地（權利範圍均為65/100）於109年5月15日買賣市價之正常價格分別為147萬4,216元、116萬9,259元，合計為264萬3,475元，有不動產估價報告書（下稱估價報告）附卷可參（見外放估價報告摘要及第39頁)；上開估價結果係估價師前往現場勘查，並參酌系爭土地所在區域因素（包含近鄰地區土地及建物利用情形、缺乏公共設施、交通不便、無重大公共建設、預期未來開發程度低等各點）、個別因素（包含000地號土地使用地類別為農牧用地、000地號土地使用地類別為林業用地，均屬非都市土地之山坡地保育區，目前利用情況係部分作為礦泉水工廠之基地等）、最有效使用方式，再比較自內政部不動產交易實價查詢服務網取得之新竹縣○○鄉山坡地保育區農牧用地、林業用地交易案例，據以鑑估所得，應屬合理可採。是本件訴訟標的價額應核定為264萬3,475元。
㈡抗告人雖主張應以系爭土地之公告現值計算本件訴訟標的價
額，惟000、000地號土地之公告現值分別為每平方公尺430元、330元，000地號土地面積為907.21平方公尺，使用分區為山坡地保育地，使用地類別為農牧用地；000地號土地面積為2569.8平方公尺，使用分區為山坡地保育地，使用地類別為林業用地，有土地登記謄本在卷足稽（見原法院卷第19、21頁）；經查詢本件起訴時即109年5月29日往前回溯2年半期間（即107年1月至109年5月）之土地交易實價登錄資料，與系爭土地同樣坐落新竹縣○○鄉○○段000○000地號範圍內之土地買賣資料共有5筆（見本院卷第18至19頁，即編號3、
7、8、9、10等5筆），其中與000地號土地同為農牧用地之編號3土地於108年3月間之買賣成交單價為每平方公尺1,814元（見本院卷第20頁），可知鄰近土地之買賣實際成交價格遠高於公告現值，足見系爭土地之公告現值與交易市價並非相當，抗告人主張以土地公告現值計算本件訴訟標的價額，難認可採。
㈢至原裁定雖依系爭契約第4條所載系爭土地買賣價金5,100萬
元（見原法院卷第12頁）核定本件訴訟標的價額；相對人亦陳稱：應依上開買賣價金核定本件訴訟標的價額，估價師勘估過程是否中立已有疑問，估價報告未將水權納入估價、未考量000地號土地係作為工廠用地，以及新竹縣○○鄉土地逐年上漲等因素，鑑價金額過低而無可採云云（見本院卷第31、81至82、115至117頁）。惟查，依相對人所述，其係於107年12月間出資1億5,000萬元，用以委託抗告人處理廣福公司之工廠廠房設備買賣、買受工廠坐落之土地（包含000、000地號土地）以及移轉水權等事宜（見本院卷第30至31頁）；又000、000地號土地原係由抗告人與訴外人鍾雲賜、徐源裕共有（權利範圍分別為65/100、25/100、10/100），於107年12月間共同出售予相對人，實價登錄之交易總價為1,998萬4,200元，備註欄則載明係「親友、員工或其他特殊關係間之交易」，有土地買賣契約書及新竹縣竹東地政事務所109年8月11日函附實價登錄資料在卷足稽（見原法院卷第11至17頁、本院卷第56至57頁）；另經本院函詢代為辦理上開實價登錄申報之地政士徐碧珍上開備註欄記載之依據為何，其函覆略以：實價登錄申報書記載之交易總價1,998萬4,200元係由賣方告知以每坪1萬9,000元為申報依據，備註欄係依據賣方為三人不等持分出售予賣方一人，包含土地、建物、地上物、設備、水權等（見本院卷第89、106頁）；又抗告人曾於104年5月25日以000、000地號土地（權利範圍全部）設定最高限額抵押權予訴外人中租迪和股份有限公司（下稱中租迪和公司），擔保廣福公司對中租迪和公司之債務，當時中租迪和公司就上開兩筆土地核估之市價為841萬4,000元，有中租迪和公司109年9月10日陳報狀及往來徵提不動產資料附卷可參（見本院卷第112至113頁），而兩造於系爭契約約定之買賣標的（即系爭土地）並非整筆土地（抗告人之持分僅有65/100），約定之買賣價金卻高達5,100萬元，遠逾中租迪和公司設定抵押權時就上開兩筆土地（權利範圍均為全部）之鑑估金額；綜上堪認兩造雖於107年12月間約定以5,100萬元為系爭土地之買賣價金，然辦理實價登錄申報時登載之交易總價以及中租迪和公司設定抵押權時鑑估之土地價值，均遠低於系爭契約所載買賣價金，該買賣價金顯係基於兩造間另有其他合作關係等考量，亦即係受買賣雙方之需求、目的及利用價值影響，與客觀市價並非相當，依前揭說明，自不得逕以系爭契約所定買賣價金作為系爭土地於本件起訴時之市場交易價格。又本件抗告人聲請送鑑價時，並未指定鑑價機關，係由本院參酌司法院網站登載之鑑定人（機關）參考名冊函請大展不動產估價師聯合事務所鑑價，再由該所指派不動產估價師進行鑑價（見本院卷第81頁反面、86至88頁及外放估價報告），相對人既未提出具體事證，僅空言泛稱估價師是否中立有疑問云云，自難採信；另查，估價報告已審酌系爭土地目前利用現況，並比較自內政部不動產交易實價查詢服務網取得之新竹縣○○鄉山坡地保育區農牧用地、林業用地交易案例，據以鑑估系爭土地於本件起訴時之交易市價，業如前述，而抗告人係起訴請求相對人塗銷系爭土地之所有權移轉登記，並未包含相對人所稱水權，鑑估系爭土地於起訴時之交易市價時，自無將水權價值納入評估之必要；是相對人以前揭理由指摘估價報告不足採，並抗辯應以系爭契約所定價金5,100萬元核定本件訴訟標的價額，均難認有理。
四、綜上所述，抗告意旨主張之訴訟標的價額雖非可採，惟原裁定所核定之價額既有不當，仍應由本院將原裁定此部分廢棄，並核定訴訟標的價額如主文第2項所示。又命補繳裁判費之裁定，為法院於訴訟程序進行中所為之裁定，依民事訴訟法第483條規定，固不得抗告，但原裁定關於核定訴訟標的價額部分，既經廢棄，命補繳裁判費部分即失所附麗，附此敘明。
五、據上論結，本件抗告為有理由，爰裁定如主文。中 華 民 國 109 年 9 月 18 日
民事第六庭
審判長法 官 陶亞琴
法 官 陳賢德法 官 陳蒨儀正本係照原本作成。
本裁定除以適用法規顯有錯誤為理由外，不得再抗告。如提起再抗告，應於收受送達後10日內委任律師為代理人向本院提出再抗告狀。並繳納再抗告費新臺幣１千元。
中 華 民 國 109 年 9 月 18 日
書記官 葉國乾