臺灣高等法院民事判決109年度重上更一字第36號上訴人即附帶被上訴人 洪雪卿訴訟代理人 任俞仲律師
馮聖中律師被上訴人即附帶上訴人 楓丹白露社區管理委員會法定代理人 蔡麗秋訴訟代理人 張獻村律師上列當事人間請求返還不當得利等事件，上訴人對於中華民國105年12月9日臺灣士林地方法院102年度訴字第1037號第一審判決提起上訴，及訴之追加，被上訴人並為附帶上訴，經最高法院第一次發回更審，本院於112年12月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決（除確定部分外）關於：㈠命楓丹白露社區管理委員會按月給付洪雪卿部分及該部分假執行之宣告；㈡駁回楓丹白露社區管理委員會後開第三項之反訴及該部分假執行之聲請，暨訴訟費用（除確定部分外）之裁判，均廢棄。
上開廢棄㈠部分，洪雪卿在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
上開廢棄㈡部分，洪雪卿應再給付楓丹白露社區管理委員會新臺幣壹萬伍仟貳佰捌拾捌元，及自民國一百零三年十月十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
洪雪卿之上訴及追加之訴均駁回。
第一、二審訴訟費用（除確定部分外，含追加之訴及附帶上訴部分）及發回前第三審訴訟費用，均由洪雪卿負擔。
本判決第三項所命給付，於楓丹白露社區管理委員會以新臺幣伍仟壹佰元供擔保後，得假執行。但洪雪卿如以新臺幣壹萬伍仟貳佰捌拾捌元預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
甲、程序事項
一、被上訴人即附帶上訴人（下稱被上訴人）於本院審理中，其法定代理人變更為蔡麗秋（見本院卷四第145至147頁），有新北市淡水區公所民國112年2月16日新北淡工字第1122624576號函在卷可查，並據其具狀聲明承受訴訟（見本院卷四第143至149頁)，核無不合，應予准許。
二、於第二審為訴之追加，非經他造同意，不得為之，但請求之基礎事實同一者，不在此限，此觀民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款規定自明。上訴人主張被上訴人設置變電室等設施占用伊所有之建物（詳後述），依民法第179條規定請求被上訴人給付相當於租金之不當得利，嗣於本院前審追加，若認其等間存在租賃契約，亦依同法第421條租賃契約為請求，或依同法第425條之1規定推定存在租賃契約為請求，後於本院本諸同一基礎事實，追加民法第184條第1項前段侵權行為法律關係為請求權基礎（見本院卷一第82頁），請求擇一為有利判決，此部分之追加，核屬請求基礎事實同一之追加，應予准許。
乙、實體事項
一、上訴人即附帶被上訴人（下稱上訴人）主張：
㈠、伊於民國102年1月24日在原法院101年度司執字第44210號拍賣抵押物強制執行事件（下稱系爭執行事件）中，拍得訴外人王閣嘒、余睿信（下稱王閣嘒等2人）共有坐落新北市○○區○○里○○段○○○○段00000地號土地應有部分萬分之686、459-7地號土地應有部分萬分之682，及其上建物即同小段178、1
79、132、133建號即門牌同區樹梅坑24、40號各地下2層、2層之1（下分稱24號B2、24-1號B2、40號B2、40-1號B2建物，合稱系爭建物），於同年2月1日領得權利移轉證書。詎系爭建物在伊取得所有權前，即遭訴外人中聯信託投資股份有限公司（下稱中聯公司）於72年間興建楓丹白露社區（下稱系爭社區）時，設置區分所有權人共用之變電室、冷氣機房、電機房、揚水設備等設備（下稱系爭水電設備）及儲藏室、廁所、會議室（與系爭水電設備合稱系爭設施），各該設施無權占用面積及位置如原判決附圖（下稱附圖）一斜線部分，附圖二編號A至E，及附圖三編號A至D部分所示（下稱占用部分），且該等設施不定時運轉，發出低頻噪音、電磁波及二氧化碳，致伊無法正常使用，面積達1069.23㎡，而受有損害。爰依民法第179條規定，請求被上訴人返還相當於租金之不當得利。並於本院追加民法第184條第1項前段規定，及被上訴人曾在原法院系爭執行事件102年10月8日執行點交時，表示就系爭設施占用系爭建物部分，願按每月新臺幣（下同）3萬9657元計付租金，經伊同意後，兩造成立租賃契約，依民法第421條第1項規定；縱認未成立租約，亦得類推適用民法第425條之1規定，請求被上訴人給付租金，求為命被上訴人自102年2月1日起至返還占用部分之日止，按月給付上訴人7萬9123元之判決。
㈡、就被上訴人反訴請求伊給付管理費等之訴，抗辯略以：系爭設施占用系爭建物，致伊無法使用面積達1069.23㎡，被上訴人自不得請求伊給付管理費、建設基金、購地基金、自來水費等（下合稱管理費等費用），縱論伊有給付管理費等費用義務，系爭建物位處地下2層，使用效益低於其他區分所有建物，被上訴人以同一標準計算費用，顯失公平等語。
二、被上訴人抗辯略以：
㈠、伊非設置系爭設施之人，上訴人請求伊返還遭占用部分之不當得利，當事人不適格。上訴人非伊之前請求王閣嘒等2人給付管理費事件（臺灣高等法院97年度上易字第620號，下稱前案）之當事人，未繼受該2人之不當得利債權，前案確定判決之既判力不及於上訴人，於本件亦無爭點效可言。系爭水電設備係建築物之必要設備，中聯公司興建系爭社區時，既向建管機關申請並設置在系爭建物內，供全體區分所有權人共用，顯見其將所有系爭建物一部供設置系爭水電設備，為中聯公司與全體區分所有權人之合意，應非無權占用。上訴人本為系爭社區之區分所有權人，對系爭建物內設有系爭設施知之甚詳，依民法第799條之1第4項及公寓大廈管理條例（下稱管理條例）第24條第1項規定，應受前開債權契約拘束。況伊已依序自103年2月21日、107年8月10日及同年9月8日後，未再占用附圖三編號B、C、D之半開放空間、儲藏室、廁所，系爭設施存在亦未影響上訴人使用系爭建物之其他空間，上訴人稱無法正常使用該建物，並非事實。另系爭執行事件執行點交時，伊並未與上訴人成立任何租約，本件亦無從類推適用民法第425條之1規定，上訴人以不當得利、侵權行為、租約或類推適用民法第425條之1規定，均無理由。
㈡、反訴主張：上訴人為系爭建物所有權人，未繳納自102年2月起至103年10月止之管理費等費用共80萬5896元。依系爭社區之住戶規約（下稱系爭規約）第11條第1項及管理條例第21條規定，請求上訴人如數給付，及其中36萬3190元自民事答辯㈡暨反訴狀繕本送達翌日（即102年11月20日）起，餘44萬2706元自民事追加反訴聲明狀繕本送達翌日（即103年10月17日）起，均至清償日止，加計法定遲延利息之判決。
三、原審就本訴之請求，為一部勝訴、一部敗訴之判決，判命被上訴人給付自102年2月1日起至返還占用部分之日止，按月給付2萬7612元之判決（按其中6萬0152元部分，經本院前審駁回，被上訴人附帶上訴，因不得上訴第三審而確定，非本院審理範圍），並為准、免假執行之宣告。駁回上訴人其餘之訴及假執行之聲請。就被上訴人反訴之請求，判命上訴人給付79萬0608元本息，並為准、免假執行之宣告。駁回被上訴人其餘反訴請求及假執行之聲請。上訴人就其本訴敗訴部分，提起一部上訴，並為訴之追加，被上訴人則就敗訴部分提起附帶上訴（其餘未繫屬本院部分，不予贅述）。
㈠、上訴人上訴及追加聲明：⒈原判決關於駁回下列第⒉項之訴部分及該部分假執行之聲請，均廢棄。⒉被上訴人應自102年2月1日起至返還占用部分之日止，按月再給付上訴人5萬1511元（除已判決確定之6萬0152元外）。⒊願供擔保，請准宣告假執行。就反訴敗訴部分上訴，上訴聲明：⒈原判決關於命上訴人給付部分及該部分假執行之宣告，均廢棄。⒉上開廢棄部分，被上訴人在第一審之反訴及假執行之聲請均駁回。就被上訴人附帶上訴之答辯聲明：附帶上訴駁回。
㈡、被上訴人答辯聲明：⒈上訴及追加之訴均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。就其敗訴部分，提起附帶上訴，本訴部分附帶上訴聲明：⒈原判決（除確定部分外）關於命被上訴人按月給付部分及該部分假執行之宣告均廢棄。⒉上開廢棄部分，上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。反訴部分之附帶上訴聲明：⒈原判決關於駁回下列第⒉項之訴部分及該部分假執行之宣告均廢棄。⒉上訴人應再給付被上訴人1萬5288元，及自103年10月17日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。⒊願供擔保，請准宣告假執行。
四、兩造不爭執事項（見本院卷四第511頁、卷五第136頁，並經本院依卷證資料為部分文字之修正）：
㈠、系爭建物為中聯公司所興建，王閣嘒等2人於94年5月10日取得系爭建物所有權，嗣上訴人於原法院系爭執行事件102年1月24日拍定系爭建物，並於同年2月1日取得權利移轉證明書，同月25日辦理所有權登記。
㈡、中聯公司原為系爭建物及B棟地下2層建物所有人，即王閣嘒等2人之前手所有權人。
㈢、原法院103年度士簡字第539號、105年度簡上字第23號訴外人柯武昌與被上訴人間，就B棟地下2層建物給付管理費事件，經原法院囑託遠見不動產估價師事務所為鑑定，B棟地下2層建物於000年0月間租金為每月2萬7785元，即每月每平方公尺74元。
五、上訴人本訴部分，主張伊因拍賣取得系爭建物，卻遭被上訴人之系爭設施無權占有，致無法使用面積達1069.23㎡，擇一請求被上訴人給付不當得利、侵權行為損害賠償或租金，然為被上訴人所否認，並以前詞置辯。茲就本院判斷分敘如下：
㈠、按管理條例第3條第9款規定，管理委員會係由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，旨在執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護事務，固非實體法權利義務歸屬之主體，惟管理委員會倘基於規約或區分所有權人會議決議執行職務致他人受有損害，而應由區分所有權人負返還利得之責任時，管理委員會本身縱非不當得利返還責任之權利義務歸屬主體，亦應認被害人得基於程序選擇權，並依管理條例第38條第1項規定及訴訟擔當法理，選擇非以區分所有權人而以管理委員會為被告起訴請求，俾迅速而簡易確定私權並實現私權，避免當事人勞力、時間、費用及有限司法資源之不必要耗費。故上訴人以被上訴人為對造，請求被上訴人給付因管理維護系爭設施，而無權占有系爭建物所獲得不當得利，應無當事人適格之欠缺，被上訴人抗辯本件請求欠缺當事人適格云云，應無可採。
㈡、按確定判決，除當事人外，對於訴訟繫屬後為當事人之繼受人者，及為當事人或其繼受人占有請求之標的物者，亦有效力，民事訴訟法第401條第1項定有明文。又前訴訟判決理由中之判斷雖不生既判力，但如當事人在前訴以其為主要爭點而加以爭執，且經充分攻擊防禦及辯論，法院並就該爭點實質審理並判斷，則以該爭點為先決問題之不同後訴，即不許為與該判斷相反之主張、舉證或判斷，此即學理上所謂「爭點效」，故有關爭點效理論之適用，亦應以「同一當事人」為前提，若當事人非同一，即無該理論之適用。上訴人主張本件與前案雖未受既判力、爭點效所及，然存在「等同爭點效之效力」，法院應與前案為相同判斷云云（見本院卷四第91頁）。然查，被上訴人雖曾對系爭建物原所有人即上訴人之前手王閣嘒等2人請求給付管理費，經臺灣新北地方法院以96年度訴字第1930號判決駁回，被上訴人就該案上訴，經本院以前案確定判決認定王閣嘒等2人所有40-1號B2建物、24號B2建物、24-1號B2建物內有變電室、發電設備、發電機、會議室等公共設施占有使用一部分，王閣嘒等2人對系爭社區全體區分所有權人有不當得利債權，可與管委會對王閣嘒等2人之管理費債權相互抵銷，有前案判決書在卷可稽（見原審卷一第23至31頁）。然上訴人係於原法院在系爭執行事件，於102年1月24日拍定系爭建物，於同年2月1日取得權利移轉證明書，而繼受取得系爭建物，為兩造所不爭執（即兩造不爭執事項㈡），上訴人既非前案事件當事人，僅係繼受系爭建物，復無繼受王閣嘒等2人就前案訴訟對被上訴人之不當得利債權，自非受前案訴訟之確定判決既判力效力所及，本件亦無爭點效之適用，至上訴人主張此部分應有「等同爭點效效力」，然此部分主張語焉不詳，復無法律或其他法理依據，此部分主張應無可取，前案之認定亦無從拘束本件判斷，併予陳明。
㈢、上訴人主張被上訴人系爭社區以系爭設施占用系爭建物面積達1069.23㎡，致伊無法正常使用云云，茲就各該區域分敘如下：
⒈附圖三編號B之半開放空間、編號C之儲藏室、編號D之廁所：
上訴人主張伊所有24-1號B2建物內有附圖三編號B半開放空間、C儲藏室、D廁所（面積分別為22、5、3㎡）遭被上訴人所無權占用，被上訴人則否認現在占用事實，辯稱其分別自103年2月21日、107年8月10日、107年9月8日起，終止對B半開放空間、C儲藏室、D廁所之占有等語（見本院卷五第31頁）。
⑴附圖三編號B之半開放空間：
①編號B半開放空間原為被上訴人管委會之會議室，後被上訴人
於103年2月21日將該會議室加設隔間拆除為半開放空間，而終止占有，已經原審勘驗確認，有勘驗筆錄在卷可查（見原審卷一第134頁背面），本院於112年2月2日勘驗此處時，雖見洗手台、鏡子及閒置之腳踏車、冰箱，該冰箱未插電、未使用，雙方均稱非其等所有，有勘驗筆錄在卷（見本院卷四第118至119頁），上訴人亦無法證明前開物品為被上訴人所有，則難論被上訴人自103年2月21日後仍有占用事實。
②上訴人主張被上訴人不同意該半開放空間相連接之鐵門上鎖
封閉，該址存在機電人員物品，且111年10月25日管委會決議公共設施（含公共安全設備、消防安全設備、防空避難場所、公共水電設備）應保持通道淨空及開放等決議，均有妨礙伊對該空間之使用，可見被上訴人仍占有使用該處云云，並提出管委會前開決議為證（見本院卷三第475頁、卷四第119頁），然縱論機電人員置放用品，亦難論係被上訴人占用，至被上訴人於管委會決議公共空間應保持通道淨空及開放，應係本於消防安全法規，或維護系爭社區公共安全之必要，自難論被上訴人存在此等決議即有「占用」事實。另被上訴人否認有禁止上訴人鐵門上鎖乙事，審以該半開放空間可經由樓梯，通往楓丹白露社區管理處辦公室，有本院勘驗筆錄、現場照片在卷可查（見本院前審卷二第341、343頁、本院卷四第119、125頁），上訴人亦肯認該址並未上鎖，機電人員可以自由進出維修等語（見本院卷四第119頁），更徵被上訴人無限制上訴人用益該空間，亦無占用該空間之事實。
③附圖三編號B之半開放空間牆上雖置有冷氣，有現場照片在卷
可查（見本院卷四第125頁），上訴人本知該冷氣係系爭建物作為楓丹白露教育中心使用時期所裝設（見本院卷前審卷二第640頁），而楓丹白露教育中心係由系爭建物之建商即中聯公司籌設，非被上訴人所設置，楓丹白露教育中心使用系爭建物期間，有按期繳交管理費，有楓丹白露社區管理處存摺明細附卷可憑（見本院前審卷一第95、131、133頁），並佐以證人蘇仁宗已到庭自承為上訴人之同居人，與之育有3名子女，並證稱：系爭地下室在伊等買下來前，係做教育中心使用等語（見本院前審卷一第250頁），及上訴人所提出楓丹白露教育中心經理游信智之訪談紀要，游信智在受訪時，陳稱伊原係任職中聯公司管理部經理，在楓丹白露教育中心工作，後因公司有意關掉楓丹白露教育中心，社區始決定承接經營教育中心等語（見本院前審卷二第565頁），可知楓丹白露教育中心實非被上訴人籌設，縱認被上訴人承接經營教育中心業務，亦難逕論就前開冷氣之動產部分有讓與情形，被上訴人既否認所有前開冷氣，則難認楓丹白露教育中心原設置於會議室內使用冷氣為被上訴人所有，上訴人主張此部分有占用事實，應無可取。
⑵附圖三編號C之儲藏室、編號D之廁所：
被上訴人抗辯伊先前於附圖三編號C之儲藏室置放雜物，惟自107年8月10日起，已將雜物清空而終止占有；編號D之廁所本係楓丹白露教育中心經營期間設置，嗣由被上訴人所屬人員使用，然自107年9月8日起，被上訴人已公告停止使用而終止占有等節事實，經本院勘驗現場僅存儲藏室及廁所，未見有被上訴人物品置放占用情形，有勘驗筆錄在卷為憑（見本院卷四第118至119頁），並有現場照片及被上訴人公告附卷可證（見本院前審卷二第463、499頁），此等設施既係中聯公司籌設之楓丹白露教育中心設置，事實上所有權人自非被上訴人，被上訴人更公告禁止社區內所有區分所有權人使用廁所，則難論被上訴人有何占用事實。
⑶從而，被上訴人分別自103年2月22日、107年8月11日、107年
9月9日起（按各該日期之前之不當得利6萬0152元部分，均經本院前審判命給付，確定在案），即未再占用附圖三編號B之半開放空間、編號C之儲藏室、編號D之廁所，上訴人再請求被上訴人給付占用前開範圍之不當得利或侵權行為，均無理由。⒉附圖一之變電室、附圖二編號A之冷氣機房、編號B之變電室
、編號C之受電室、編號D之緊急發電機室、附圖三編號A之揚水設施：
⑴按以不動產為標的之債權行為，除法律另有規定外，僅於特
定人間發生法律上之效力，惟倘特定當事人間以不動產為標的所訂立之債權契約，其目的隱含使其一方繼續占有該不動產，並由當事人依約交付使用，其事實為第三人明知或可得而知者，縱未經以登記為公示方法，不妨在具備使第三人知悉該狀態之公示作用，與不動產以登記為公示方法之效果等量齊觀時，使該債權契約對於受讓之第三人繼續存在，產生「債權物權化」之法律效果。而管理條例係於84年6月28日公布，同年月30日施行，該條例施行前，建商與公寓大廈各區分所有建物之承購戶合意將專有部分之一部設置公共設施，供全體區分所有權人共同使用，並於建商交屋後，該大樓之各區分所有權人即按前開方式長期施行，應解為各區分所有權人就上情已存有默示合意，並在該大樓之各區分所有權人間長期形成一定之法秩序，為維持該大樓公共區域共同使用及管理之秩序及安定性，參照民法第148條第2項所揭櫫之誠信原則，倘受讓人知悉或可得知其受讓之專有部分之一部長期供為公共區域共用，自應受其前手與其他區分所有權人間默示合意之拘束。
⑵系爭社區起造人中聯公司於72年間興建完成系爭建物，申請
建照時，提出A棟地下2層建物平面圖，右側依序設有冷氣機房、變電室、右受電室、緊急發電機室（見本院外放A棟地下2層藍晒圖），核與附圖二編號A冷氣機房、B變電室、C受電室、D緊急發電機室之位置完全一致，而C棟地下2層建物平面圖，左側設有左受電室及中央冷氣系統變電室（見本院外放C棟地下2層藍晒圖），亦與附圖一斜線之變電室之位置相符，至附圖三編號A之揚水設施及編號E之揚水設施分別位在A棟、C棟地下2層，在A棟、C棟建物平面圖上雖未標示，但於中聯公司建造系爭建物之初，即設有上開揚水設施以供抽送地下2層蓄水池儲水至A、C棟頂樓水塔，再分送予各住戶使用等節，為兩造所不爭執（見本院前審卷二第46至47頁），而24號B2、40號B2建物登記用途均為防空避難室，24-1號B2、40-1號B2建物登記用途均為防空避難室、機房，亦有建物登記謄本在卷可考（見原審卷一第18至19、21至22頁），可知40-1號B2建物內附圖一之變電室、24-1號B2建物內之附圖二編號A冷氣機房、編號B變電室、編號C受電室、編號D緊急發電機室、附圖三編號A揚水設施、40號B2建物內之附圖三編號E揚水設施（各自面積如附圖所示），實均屬被上訴人社區管理維護之公共設施，被上訴人除做防空避難室、機房使用外，無再做其他用途等情，為兩造所不爭執（見本院卷五第193至194頁），有現場照片在卷（見本院卷四第127至135頁），並經本院及原審勘驗確認，有勘驗筆錄、複丈成果圖在卷可憑（見原審卷一第134至135、147頁、本院卷四第119至120頁），綜徵建商中聯公司於72年間興建完成系爭建物，原始取得所有權時，自始即在所銷售系爭建物內設置系爭水電設施，作為銷售予買受之區分所有權人全體共用，而系爭水電設施係全體區分所有權人維持基本生活必需之共用設施，其所在面積雖登記為中聯公司所有，但中聯公司係將伊專用部分，提供與全體區分所有權人共用，從未要求遷讓返還或要求給付對價，足認中聯公司與系爭社區全體區分所有建物買受人間，就此等特定專用部分無償繼續提供社區所有區分所有權人共用等節，存在默示意思表示合致，堪予認定。
⑶系爭建物本為中聯公司原始興建取得所有，供作系爭社區設
置系爭水電設施，無償作為區分所有權人全體共用，後王閣嘒等2人於94年5月10日買賣取得系爭建物所有權，王閣嘒等2人後又與被上訴人間，衍生管理費及公共設施占用系爭建物之不當得利等糾紛，有本院97年度上易字第620號判決在卷可查，上訴人於102年1月24日系爭建物第二次拍賣程序時投標拍定，繼受王閣嘒等2人取得系爭建物所有權，亦為雙方所不爭執（兩造不爭執事項㈠）。另系爭社區因王閣嘒等2人取得中聯公司原始興建之系爭建物而衍生前開糾紛，已多次於區分所有權人會議討論，有97年8月30日區分所有權人會議記錄附卷可查（見原審卷一第204至209頁），系爭社區區分所有權人為杜絕爭議，曾就王閣嘒等2人所有系爭建物期間、於系爭執行事件拍賣之際，於101年12月8日召開區分所有權人會議討論，並決議將待系爭建物進入第三或第四次拍賣程序時，由系爭社區投標買回設置系爭水電設施之系爭建物，以解決爭議，未料，上訴人自承係楓丹白露社區門牌號碼新北市○○區○○○00號12樓區分所有建物之住戶，居住該社區多年，所有系爭社區數戶區分所有建物（見本院前審卷一第423頁），上訴人於原審迄今均以前開地址為住所，而與伊育有3名子女之同居人蘇仁宗係前任被上訴人管委會之財務委員，蘇仁宗與被上訴人管委會存在委任關係，應善盡職務維護社區利益，竟明知區分所有權人會議已決議將由系爭社區參與標購系爭建物，俾住家與公設合而為一，杜絕後續爭議，仍刻意隱瞞住戶，以上訴人之名義，透過內線消息搶先於第二標標購並得標，蘇仁宗、上訴人此舉引起社區其他區分所有權人不滿，被上訴人於104年4月27日區分所有權人會議連署議決罷免蘇仁宗，蘇仁宗在該次會議出席，陳稱：伊前於102年1月8日委員會會議時，即表明如果社區不買，伊就要買等語，該次區分所有權人會議則通過解除蘇仁宗管理委員職務之決議，有101年12月8日、102年4月27日區分所有權人會議記錄、請願書存卷可查（見原審卷二第19至34頁）。上訴人雖嗣後改稱與蘇仁宗非登記配偶，辯稱伊並未居住系爭社區云云（見本院卷五第195、205頁），惟上訴人此部分辯詞與前開陳述，及伊歷來陳報住所均居於系爭社區之記載有別，並無可採，上訴人縱與蘇仁宗非登記配偶，亦不影響其等確有共同撫育子女，同居共食之密切關係，上訴人自稱投標時，確有與蘇仁宗討論等語（見本院卷五第205頁），更證上訴人對前開各情均瞭若指掌，上訴人本即為區分所有權人及久居住戶，其同居人蘇仁宗並為管委會財務委員，當明瞭被上訴人所主張及立場。在102年1月24日拍定取得系爭建物所有權前，應已就起造人中聯公司將專有系爭建物設置系爭水電設施，無償提供伊及其他區分所有權人全體共用等節，與其他所有區分所有權人間存在共識，並為上訴人所明知，自應受該債權契約效力所拘束。上訴人除原本所有系爭社區其他區分建物外，再拍賣取得系爭建物，而系爭建物登記謄本或士林地院核發與上訴人之不動產權利移轉證書，就系爭建物所有權之「備考」欄位記載「建號178、132為防空避難室；建號179、133為防空避難室、機房」等內容（見原審卷一第12至13、18至19、21至22頁），已有相當公示作為共用設施之性質，而為一般人可得而知，上訴人拍賣投標前既為系爭社區住戶，縱前開記載內容未特別登載前手王閣嘒等2人或前前手中聯公司無償提供系爭建物之一部設置系爭水電設備或公共設施之記載，或上訴人係繼受自王閣嘒等2人，非直接繼受自中聯公司，但既為上訴人於拍賣投標買受之際所明知，均不影響上訴人本即應受前開債權契約效力所拘束之認定。
⑷至前開區域置放鐵架、路由器、木櫃、鐵櫃、電扇、收納箱
、雜物、廢棄電腦螢幕、舊錄放影機、發電機、椅子、機電設備、廢棄拖車等物，有本院勘驗筆錄、現場照片在卷可查（見本院卷四第118至135頁），除係變電室、冷氣機房、電機房、揚水設備等設備之相關物品，被上訴人否認其餘雜物為伊所有，復無其他證據輔證該等物品為被上訴人所有，則難論被上訴人有何占用事實。
⒊24號B2、24-1號B2建物設置前開公共設施以外之部分，即附圖二之防空避難室部分：
⑴上訴人另復主張系爭建物除系爭設施外之空間，因被上訴人
管理維護之系爭水電設備，整日持續發出低頻噪音及水流聲，機電設備啟動產生二氧化碳廢氣及電磁波，影響人體健康，致伊亦無法使用系爭設施以外之部分云云。經查，中聯公司提供系爭水電設備供系爭社區全體區分所有權人共用乙節事實，為久居該社區、所有該社區數戶其他區分建物之上訴人知之甚詳，本應受前開債權契約約定所拘束，不因上訴人嗣後得標取得系爭建物所有權而有影響，上訴人本有繼續提供該專有部分設置系爭公共設施義務，而24號B2、40號B2建物本登記用途為防空避難室，24-1號B2、40-1號B2建物登記用途為防空避難室、機房，被上訴人並無再做其他用途使用，已如上認定，防空避難室、機房之使用本不免產生低頻噪音、水流聲，及產生二氧化碳廢氣及電磁波，上訴人既受前開債權契約效力所及，本即應容忍此部分設施設置衍生之相關影響，況此等情形無可歸究於管理維護設施之被上訴人，上訴人主張被上訴人就前開部分亦有無權占用，致伊無法使用系爭建物云云，應無可採。
⑵審以臺灣檢驗科技股份有限公司於111年9月21日以台檢（環
計）北字第1110920001號函覆鑑測系爭建物噪音結果，鑑定單位參考行政院環保署公告「環境中極低頻電廠與磁場檢測方法」、「限制時變電場、磁場及電磁場曝露指引」，測試點量測結果均符合60Hz磁通量密度建議值，即小於833.33mG，有測試報告在卷可查（見本院卷三第429頁、外放證物「低頻60Hz電磁場之測試報告」第3頁），另精湛檢驗科技股份有限公司於111年10月26日（111）湛字第097號函覆鑑測系爭建物於000年00月00日下午3時至晚上11時之空氣品質檢測報告（見外放之鑑測報告），雖可徵該空間存在一氧化碳、二氧化碳、二氧化硫、一氧化氮等空氣因子，然尚無稱空氣品質檢測後有明確違反規定情形，而防空避難室、機房之使用本不免產生低頻噪音、水流聲，及產生二氧化碳廢氣及電磁波，已如前述，此等為上訴人應受債權契約拘束、就自身所有權用益之限制，均難苛究被上訴人，或論被上訴人應就此節負占用責任，前開鑑定報告均無從為有利上訴人之認定。
⒋上訴人追加主張被上訴人曾在原法院系爭執行事件102年10月
8日執行點交時，表示就系爭設施占用範圍，以每月3萬9657元計付租金，故依租賃契約為請求，或類推適用民法第425條之1規定請求被上訴人給付租金云云，並以證人蘇仁宗證言為證（見本院前審卷一第250頁）。
⑴被上訴人否認兩造曾存在前開租賃契約，執行法院於系爭執
行事件於102年4月15日履勘系爭建物，上訴人請求將系爭建物內之公共設施拆除後點交，經執行法院指示40號B2建物內消防設備係查封後新增設，應予拆除點交，至其餘公共設施均係查封前即已設置，不在點交範圍內，逕將24號B2、24-1號B2、40-1號B2建物以現狀點交予上訴人，消防設備部分另訂期日拆除後再點交等語，管委會於同年6月15日具狀陳明系爭建物內所有公共設施，早於系爭建物建造之初，即已設置、規劃，故前開消防設備僅係因應法規，將原本設置地底下之「沈水型」消防馬達變更為「地上型」消防馬達，因涉及全體住戶生命，故不同意拆除消防馬達，請上訴人另訴請求占有建物之使用租金等語。迨於同年8月5日執行法院執行點交程序，拆除消防設備，於同年10月8日執行法院到場確認消防設備已經拆除，將該部分建物點交予上訴人，其餘未拆除部分，上訴人同意出租予社區使用等情，有系爭執行事件卷二檢附執行筆錄、管委會陳報狀及區分所有權人會議紀錄附卷可按（執行卷並未編頁碼），可見兩造間於系爭執行事件就系爭水電設備可否占用系爭建物、應否拆除後再點交等節，始終各執一詞，上訴人雖有於點交期日同意要約出租與被上訴人意思，然被上訴人並無於同一期日，承諾願以上訴人主張之前開金額租用系爭建物意思，雙方並無意思表示合致，則上訴人主張兩造間就占用系爭建物部分存在租賃契約云云，應無可採。上訴人雖另以執行法院102年6月18日士院景101司執意字第44210號函內載「消防設備確有其安全性之考量，而管委會表示給付台端租金之意願，似不失為衡平方案，請台端一併考量」（見本院卷一第109頁），輔證雙方確實存在租約乙事，然該函文並非被上訴人所為，無法確認兩造有就租賃契約必要之點為約定，難論被上訴人有承租系爭建物之承諾，或謂雙方存在上訴人主張之租賃契約。
⑵上訴人本即所有系爭社區區分所有建物多戶，久居系爭社區
，早知中聯公司與系爭社區區分所有權人間，成立前開專有部分約定公共使用之默示合意，猶投標拍定買受系爭建物，本應受該約定拘束，此與民法第425條之1所規範土地及土地上房屋所有人相異情形顯然不同，應非相類案件，則上訴人主張可類推適用民法第425條之1規定，請求被上訴人給付租金云云，亦無可取。
㈣、從而，被上訴人分別自103年2月22日、107年8月11日、107年9月9日起，已未再占用附圖三編號B之半開放空間、編號C之儲藏室、編號D之廁所；而附圖一之變電室、附圖二編號A之冷氣機房、編號B之變電室、編號C之受電室、編號D之緊急發電機室、附圖三編號A之揚水設施，上訴人應受上述債權契約拘束，至附圖二其他範圍之防空避難室部分，亦難論被上訴人有何占用事實，上訴人起訴及追加請求被上訴人給付占用之不當得利、侵權行為、租賃契約租金，或類推適用民法第425條之1規定，均無理由，予以駁回。
六、被上訴人反訴主張：上訴人自102年2月1日取得系爭建物所有權起至103年10月止，有21個月未按月繳納管理費4萬5682元，然為上訴人否認，並以前詞置辯，茲查：
㈠、按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾2期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，管理條例第21條定有明文。系爭社區99年5月15日區分所有權人會議通過之住戶規約第11條第1項規定：為充裕共用部分在管理上必要之經費，區分所有權人應遵照區分所有權人會議議決之規定，向管理委員會繳交下列款項：㈠管理費：區分所有權人或住戶按月繳交管理費，其收費標準按其所有之坪數（含約定專有部分）分攤，其每坪之收費標準與調整，按區分所有權人會議決議之。㈡公共建設基金：區分所有權人或住戶按月繳交公共建設基金，其收費標準按其所有之坪數（含約定專有部分）分攤，其每坪之收費標準與調整，按區分所有權人會議決議之。㈢汽機車停車費。㈣自來水費。㈤瓦斯費回饋金。㈥社區巴士交通費。㈦違規罰款。而97年度區分所有權人會議第一案決議：「維持管理費1坪50元、建設基金1坪10元，頂樓加蓋部分加收
0.5倍，自來水裝置完成前，水費基本費每戶160元。」、101年8月11日101年度第二次臨時區分所有權人會議決議：「該購地基金自101年9月起（不含加蓋部分）管理費每坪調漲20元，俟貸款清償完畢，即取消調漲部分之管理費。」（見本院前審卷二第415頁、原審卷一第204至213頁），堪認被上訴人反訴主張系爭社區區分所有權人每月應納管理費每坪50元、建設基金每坪10元、購地基金每坪20元、自來水費每戶160元，確實有據，故被上訴人依住戶規約第11條第1項規定及區分所有權人會議決議，請求上訴人繳納系爭建物部分之管理費等費用，應認有理。
㈡、上訴人雖辯稱系爭建物使用效益遠低於其他建物，以相同標準計收管理費對伊顯失公平，違反誠信原則且有權利濫用云云。惟查，系爭社區地下樓層本與其他樓層，以相同標準徵收管理費等，上訴人拍定取得系爭建物所有權前，即為系爭社區區分所有權人，久居該社區，同居人蘇宗仁更為被上訴人管委會財務委員，對於系爭社區管理費、建設基金、購地基金、自來水費等收費標準，甚為瞭解，先前亦未有爭議，復未循民法第799條之1第3項規定請求法院撤銷前開標準，自應受前開標準拘束。上訴人又抗辯：被上訴人不准伊裝修系爭建物，建物位處地下2樓，未使用社區電梯，出入口甚遭被上訴人擺放垃圾桶，而伊之區分建物用水並無使用系爭建物內設置之揚水設施，可見被上訴人之管理行為未提升伊之居住品質，應無從以前開標準向伊計收費用云云。其同居人蘇仁宗亦證稱：伊向新北市政府工務局申請核發裝修施工許可，也繳交保證金，但被上訴人公告伊不得偕同工人進入系爭建物施工等語（見本院前審卷一第250頁），並提出被上訴人命令公告及被上訴人寄送蘇仁宗書面函文在卷（見原審卷一第169至171頁）。然查，被上訴人於102年5月13日、14日，雖以上訴人尚未取得新北市政府工務局及消防局核發合法室內裝修施工許可證為由，公告禁止上訴人、蘇仁宗聘請工人進入系爭建物施工，然新北市政府工務局於102年6月11日函覆被上訴人上開裝修施工許可證並無不當，被上訴人即同意上訴人於102年6月24日至同年7月15日派工進入系爭建物施作，上訴人更為此出具裝潢施工保證及履約承諾書與被上訴人，有室內裝修施工許可證、被上訴人函文、新北市政府工務局函文、裝潢施工保證及履約承諾書、施工公告等文件附卷可查（見原審卷一第217至225頁），顯見被上訴人應無再限制上訴人派工裝修系爭建物情形，上訴人辯稱伊遭被上訴人阻撓裝修系爭建物致無從使用該建物云云，顯無可採。
㈢、依照前開住戶規約及區分所有權人會議決議內容，系爭社區住戶固應依坪數（含約定專用部分）分攤管理費、建設基金、購地基金、自來水費等，然究其規定及決議意旨，應係本於使用者付費原則，區分所有權人應按自身專有（含約定專有部分）繳納管理費等，俾被上訴人用以維護社區，提昇居住品質，故上訴人所有系爭建物中系爭水電設備，係專有部分約定共用，由被上訴人管理維護，系爭水電設備即40-1號B2建物內附圖一之變電室、24-1號B2建物內之附圖二編號A冷氣機房、編號B變電室、編號C受電室、編號D緊急發電機室、附圖三編號A揚水設施、40號B2建物內之附圖三編號E揚水設施（各自面積如附圖所示），占用面積共計343.14㎡，上訴人無法實際使用此範圍，則應扣除前開範圍面積，計算上訴人應分攤管理費等，始符住戶規約第11條第1項規定住戶應依專有專用面積分攤管理費旨趣。故系爭建物含24號B2建物512.95㎡、24-1號B2建物439.43㎡、40號B2建物728.83㎡、40-1號B2建物221.28㎡，有建物登記謄本在卷可查（見原審卷一第18至19、21至22頁），共計1902.49㎡（計算式：51
2.95＋439.43＋728.83＋221.28＝1,902.49），扣除系爭水電設備占用之約定共用面積343.14㎡後，為471.7坪【計算式：（1,902.49－343.14）×0.3025＝471.7，小數點第一位以下四捨五入】，上訴人就系爭建物應給付自102年2月起至103年10月止，共21個月管理費等費用共計80萬5896元【計算式：〈（50＋10＋20）×471.7+160×4〉×21＝805,896】。至上訴人既明瞭系爭建物拍賣前之系爭水電設施占用、使用效益情形，仍決意拍賣取得系爭建物，並請求被上訴人就占用部分給付不當得利或侵權行為損害賠償，自無減免上訴人應付管理費責任，上訴人以誠信原則或權利濫用云云置辯，亦無理由。
㈣、故被上訴人反訴部分，上訴人應給付被上訴人80萬5896元，及其中36萬3190元自民事答辯㈡暨反訴狀繕本送達翌日即102年11月20日（見原審卷一第109頁）起，餘44萬2706元自民事追加反訴聲明狀繕本送達翌日即103年10月17日（見原審卷一第191頁）起，均至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
七、從而，上訴人就本訴部分，除已確定之6萬0152元部分外，依民法第179條不當得利、第421條第1項租賃契約或類推適用民法第425條之1規定，及追加依第184條第1項前段規定請求被上訴人給付不當得利、侵權行為或租金，均無理由，應予駁回。被上訴人反訴依住戶規約第11條第1項及區分所有權人會議決議，請求上訴人給付管理費等80萬5896元，及其中36萬3190元自102年11月20日起，餘44萬2706元自103年10月17起，均至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。原審就上開本訴不應准許部分，除已確定部分外，判命被上訴人按月給付，及就反訴應予准許1萬5288元本息部分（本院認上訴人應給付80萬5896元本息，扣除原審反訴判准之79萬0608元本息，即1萬5288元及自103年10月17日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息部分），均為被上訴人敗訴判決，尚有未合，被上訴人就上開部分提起附帶上訴指摘原判決各該部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄，改判如主文第2、3項所示。至原判決就本訴其餘不應准許部分（即請求被上訴人應再按月給付上訴人5萬1511元本息）及反訴應予准許部分（即命上訴人給付79萬0608元本息），均為上訴人敗訴之判決，核無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回，另上訴人於本院追加部分亦無理由，爰判決如
主文第4項所示。又就本判決主文第3項所命反訴給付，兩造均陳明願供擔保，聲請為准、免假執行之宣告，均無不合，爰分別酌定相當擔保金額宣告之。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
九、據上論結，本件洪雪卿之上訴及追加之訴均為無理由，被上訴人之附帶上訴為有理由，依民事訴訟法第449條第1項、第450條、第463條、第390條第2項、第392條第2項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 1 月 24 日
民事第十六庭
審判長法 官 朱耀平
法 官 王唯怡法 官 湯千慧正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 113 年 1 月 25 日
書記官 陳奕伃