臺灣高等法院民事判決109年度重上更二字第37號上 訴 人 陳錦慶訴訟代理人 商桓朧律師被 上訴人 陳錦雄訴訟代理人 曾桂釵律師
王昧爽律師上 一 人複 代理人 謝碧鳳律師上列當事人間請求確認租賃關係存在等事件，上訴人對於中華民國103年3月25日臺灣新竹地方法院第一審判決（103年度重訴字第24號）提起上訴，並為訴之追加及減縮，經最高法院第二次發回更審，本院於110年2月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及訴訟費用之裁判（除減縮部分外）均廢棄。
被上訴人應自民國一○二年四月三日起至新竹市○○段○○段00○號建物（門牌新竹市○○路0段000號）得使用期限止，按月於每月終日給付第四項核定之租金。
上訴人其餘上訴駁回。
核定被上訴人就第二項所示建物占用新竹市○○段○○段00000○00000地號土地面積一百三十九平方公尺，自民國一○二年四月三日起至該建物得使用期限止，每月應給付上訴人之租金為按上開土地各該年度申報地價年息百分之八計算（即上開土地各該年度申報地價×8％×139㎡÷12）。
上訴人其餘追加之訴駁回。
第一、二審（含追加之訴部分）及發回前第三審訴訟費用（除減縮部分外），由被上訴人負擔百分之二十，餘由上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序方面按第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但請求之基礎事實同一或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款、第3款定有明文。查上訴人於原審主張坐落新竹市○○段○○段00000地號土地（民國58年間分割出同○段00000地號，下稱系爭土地）、同○段00建號建物（門牌新竹市○○路0段000號，下稱系爭房屋）同屬兩造之父陳永福所有，伊與被上訴人依序先後受讓系爭土地、系爭房屋，依民法第425條之1規定，應有租賃關係存在，請求被上訴人給付上訴人新臺幣（下同）473萬0,526元本息及自民國102年4月1日起至系爭房屋登記滅失之日止（更正為「得使用期限止」），按月於每月終日給付按系爭土地申報地價年息10％計算之租金。嗣於本院主張倘認兩造間就系爭房屋占用系爭土地為使用借貸關係，另追加依終止使用借貸契約後之不當得利法律關係為同一請求（見本院103年度重上字第373號卷㈠35頁），並請求系爭房屋占用系爭土地自102年4月3日起至上開房屋得使用期限止之租金，應核定為每月按系爭土地申報價額年息10％計算（即每月租金為申報地價×10％÷12×139㎡）（見本院卷406、442頁），核係基於被上訴人系爭房屋坐落系爭土地上應否支付使用對價之同一基礎事實；又上訴人原就起訴聲明願供擔保請准宣告假執行，嗣於本院撤回此部分聲請；及減縮請求給付關於473萬0,526元之遲延利息及按上開標準給付租金部分，均自「102年4月3日」起算（見本院卷315、442頁），依上說明，均應予准許，合先敘明。
乙、實體方面
一、上訴人主張：兩造之父陳永福於45年間取得系爭土地所有權後，即於其上興建系爭房屋，並於49年間借用兩造之母陳吳分名義辦理所有權第一次登記，嗣於54年5月8日、81年1月4日將系爭土地、房屋以贈與為原因依序移轉登記予伊及被上訴人。系爭房地既曾同屬陳永福所有，兩造先後受讓，依民法第425條之1規定，應有租賃關係存在，伊自得請求被上訴人自97年4月1日起，按系爭土地申報地價年息10%給付租金。又倘認兩造就系爭房屋占用系爭土地為使用借貸關係，因被上訴人將系爭房屋連同土地出租他人使用，伊已依民法第472條規定於103年6月11日終止，被上訴人亦無法律上原因占用土地受有利益。爰依民法第425條之1第2項規定及不當得利之法律關係，請求核定系爭房屋占用系爭土地自102年4月3日起至該房屋得使用期限止之租金為按系爭土地申報地價年息10%計算（即每月租金為申報地價×10%÷12×139㎡），及命被上訴人給付473萬0,526元，及加計自102年4月3日起算法定遲延利息，暨自102年4月3日起至系爭房屋得使用期限止，按月於每月終日給付按上開標準給付租金之判決（原審就上開請求給付部分為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，並為訴之追加；未繫屬本院部分，不另贅述）。上訴及追加之訴聲明：㈠原判決關於駁回後開第㈢項之訴部分廢棄。㈡系爭房屋占用系爭土地自102年4月3日起至上開房屋得使用期限止之租金，應核定為每月按系爭土地申報價額年息10%計算（即每月租金為申報地價×10%÷12×139㎡）。㈢被上訴人應給付473萬0,526元，及自102年4月3日起至清償日止，按年息5%計算之利息，暨自102年4月3日起至系爭房屋得使用期限止，按月於每月終日給付前項租金。
二、被上訴人則以：陳吳分係經陳永福同意於系爭土地上建屋，系爭土地、房屋自始非屬同一人所有，並無民法第425條之1第1項規定之適用。系爭房屋縱係陳永福出資興建，亦屬陳永福生前贈與，依74年修正前民法第1017條第2項規定，屬陳吳分之原有財產而保有所有權。又陳吳分使用系爭土地並無支付對價，為無償使用借貸，且得使用至系爭房屋毀壞為止，屬定有期限之使用借貸契約，上訴人非可任意終止。另伊本於系爭房屋所有權權能出租一樓及外牆，並非允許第三人使用系爭土地，上訴人終止使用借貸契約，亦不合法，且上訴人向來同意系爭房屋出租。上訴人主張按系爭土地申報地價年息10%計算租金或相當租金之不當得利，顯屬過高，應以3%計算。系爭房屋雨遮面積11平方公尺均位於騎樓外之紅磚人行道及馬路上方，應不予計入計算占用系爭土地之面積等語，資為抗辯。答辯聲明：上訴及追加之訴均駁回。
三、查陳永福（63年5月7日歿）於45年4月30日登記取得系爭土地所有權，嗣於53年11月12日贈與上訴人，54年5月8日辦理移轉登記；系爭土地於58年1月11日分割出00000地號土地，同年2月10日辦理分割轉載登記。系爭房屋於49年6月10日辦理總登記為陳吳分（100年11月19日歿）所有，於80年10月1日贈與被上訴人，81年1月4日辦理移轉登記，為兩造所不爭執（見本院卷95至96頁），且有土地登記簿、土地登記謄本、建築改良物登記簿、建物登記謄本附卷可稽（見原審102年度竹簡字第189號卷〈下稱竹簡卷〉9、11、13、16、18至19、22至24頁）。上訴人主張陳永福購買系爭土地後，於其上興建系爭房屋，並借用陳吳分名義登記，嗣將系爭土地、房屋分別贈與伊及被上訴人，兩造間推定有租賃或使用借貸關係，伊自得請求給付租金或相當租金之不當得利等語，為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。經本院於109年5月11日與兩造整理並協議簡化之爭點為（見本院卷96至97頁，並依本院論述之妥適而調整其內容）：
㈠系爭土地及系爭房屋是否原同屬陳永福所有？系爭房屋是否
係陳永福出資興建而借用陳吳分名義登記?亦或是贈與？㈡兩造間就系爭土地是否成立使用借貸契約？若有，上訴人已
否合法終止使用借貸契約？
四、茲論述如下：㈠按民法親屬編施行法第6條之1規定，74年6月4日以前結婚，
並適用聯合財產制之夫妻，於婚姻關係存續中以妻之名義在同日以前取得不動產，於施行法85年9月6日修正生效1年後（按該條於85年9月25日公布，同年月27日生效），適用74年民法親屬編修正後第1017條規定者，限於婚姻關係尚存續中且該不動產仍以妻之名義登記；或夫妻已離婚而該不動產仍以妻之名義登記者，始得稱之。如於上開施行法修正公布生效前，夫或妻之一方已死亡，即無婚姻關係存續，該不動產仍以妻之名義登記者，因非屬該施行法第6條之1規定之情形，自無該條適用之餘地。蓋此涉及繼承問題，關係複雜，且與第三人權義影響重大，故仍適用74年民法親屬編修正前即19年12月26日制定之民法第1017條規定，以認定不動產所有權之歸屬。而依19年12月26日制定之民法第1017條規定：
「聯合財產中，妻於結婚時所有之財產，及婚姻關係存續中因繼承或其他無償取得之財產，為妻之原有財產，保有其所有權。聯合財產中夫之原有財產及不屬於妻之原有財產之部分，為夫所有。由妻之原有財產所生之孳息，其所有權屬於夫。」是74年6月4日以前結婚，並適用聯合財產制之夫妻，夫或妻之一方於民法親屬編施行法第6條之1修正生效即85年9月27日前死亡，其等婚姻關係存續中以妻名義取得之不動產，因非屬妻之原有財產，仍為夫所有。經查：
⒈被上訴人於102年5月16日具狀自陳：陳永福購地建屋，將
系爭房屋登記在陳吳分名下等語（見竹簡卷41頁），已自認系爭房屋為陳永福出資興建之事實。嗣被上訴人雖否認該事實，抗辯系爭房屋非陳永福所興建云云，惟未舉證證明其自認與事實不符，上訴人亦表示不同意其撤銷自認，自不生撤銷自認之效果。又陳永福、陳吳分於日治時期昭和13年（即民國27年）10月22日結婚，婚後未約定法定財產制，嗣陳永福於63年5月7日死亡（見本院卷323至327頁之日治時期戶口調查簿、除戶謄本），兩造所不爭執系爭房屋自49年6月10日起至102年5月3日止供兩造家人先後或同時居住使用（見本院卷95至96頁），而系爭房屋雖於49年6月10日登記所有權人為陳吳分，依上說明，仍為陳永福所有。
⒉又本件並無證據證明陳永福有聲明系爭房屋為陳吳分之特
有財產。證人陳錦發雖於另案原法院100年度簡字第210號遷讓房屋事件中證稱：伊自陳吳分處得知，被上訴人於80年間找陳吳分說他在分家時未分到，陳吳分找陳錦盛商討後，將系爭房屋過戶給被上訴人等語（見本院105年度重上更㈠字第59號卷180頁），至多僅能證明陳永福死亡後，全體繼承人同意由陳吳分處分系爭房屋而贈與被上訴人。
至陳永福死亡後，於91年4月24日申報遺產稅時未將系爭房屋列入遺產（見本院卷379頁之遺產稅逾核課期間證明書），核屬繼承人對於上開法律之誤解所致，尚難以此即謂陳永福已將系爭房屋贈與陳吳分。是上訴人主張系爭土地、房屋原同屬陳永福所有，堪信為真實；被上訴人抗辯系爭房屋縱係陳永福出資興建，亦屬陳永福生前贈與，依74年修正前民法第1017條第2項規定，屬陳吳分之原有財產而保有所有權云云，自無可採。
㈡次按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅
將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。民法第425條之1定有明文。又請求法院酌定地租之訴，屬形成之訴，必先經法院核定地租數額後，土地所有人始得據以請求房屋所有人如數給付。未經法院核定地租數額前，土地所有人無直接請求給付地租之權利，僅得自請求酌定之意思表示時起算，不得溯及請求酌定該意思表示前之地租（最高法院81年度台上字第2847號、84年度台上字第2707號、105年度台上字第875號判決意旨參照）。經查：
⒈陳永福取得系爭土地所有權後，嗣於其上興建系爭房屋，
而系爭房屋所有權人雖登記為陳吳分，惟依19年12月26日制定之民法第1017條規定，同屬陳永福所有，已如前述，則系爭土地及系爭房屋先後於54年5月8日、81年1月4日，以贈與為原因分別移轉登記予上訴人、被上訴人，依民法第425條之1第1項規定，推定在系爭房屋得使用期限內，兩造有租賃關係。又系爭房屋既由陳永福出資興建完成，縱認陳永福於興建完成後之49年6月10日將該屋登記所有權人為陳吳分屬於贈與，亦不生影響系爭土地及房屋曾同屬陳永福一人所有之事實。是被上訴人抗辯系爭房屋為陳吳分受贈取得之原有財產，坐落系爭土地為無償使用借貸契約，上訴人應受其拘束云云，委無足取。
⒉按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總
價額年息百分之十為限，此規定於租用基地建築房屋之情形準用之，土地法第97條第1項、第105條定有明文。又土地法第97條所謂之土地價額，依同法施行法第25條之規定，係指法定地價而言，而土地法第148條規定之土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，故土地法第97條所謂之土地申報總價，即指該土地之申報地價。又基地租金之數額，尚須斟酌基地位置，工商繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之十最高額（最高法院68年度台上字第3071號判決意旨參照）。查系爭土地原登記為新竹市○○段○○段00000地號土地，於58年1月11日分割出同地段00000地號土地，並於58年2月10日辦理分割轉載登記，00000地號土地面積登記為45平方公尺、00000地號土地面積登記為102平方公尺，合計為147平方公尺（見竹簡字卷18、19頁之土地登記謄本）；而系爭房屋第一層面積42平方公尺，加計騎樓面積86平方公尺、雨遮11平方公尺，合計為139平方公尺，有勘驗筆錄、照片及土地複丈成果圖在卷可按（見本院卷345至365頁），足見系爭房屋占地使用系爭土地面積為139平方公尺。又上開雨遮占用系爭土地部分為11平方公尺，上揭土地複丈成果圖附註已載明：「有關雨遮面積僅計算坐落00000地號範圍內」，故被上訴人抗辯系爭房屋雨遮面積11平方公尺均位於騎樓外之紅磚人行道及馬路上方，應不予計入計算占用系爭土地之面積云云，洵無足取。茲審酌系爭土地為建地，使用分區為第二種商業區，坐落於中華路二段及信義街交岔路口，鄰近新竹客運新竹總站，與臺灣鐵路管理局新竹站亦僅約120公尺，交通甚為便利，附近並有大型購物中心與眾多商家，商業繁榮，生活機能尚屬便利等情，有新竹市都市計畫資訊服務網查詢結果、GOOGLE地圖在卷可參（見本院105年度重上更㈠第59號卷210至214頁），堪認系爭房屋占用系爭土地之租金以系爭土地申報地價年息8%計算（即每月租金為系爭土地各該年度申報地價×8%÷12×139㎡）為適當。上訴人主張依系爭土地申報地價年息10%計算；被上訴人抗辯應以年息3%計算，均無可採。
⒊系爭房屋得使用期限內占有系爭土地，推定有租賃關係存
在，已如前述，自非不當得利。依上說明，本件依民法第425條之1第2項規定核定之租金並無溯及效力，上訴人僅得請求自本件起訴時即102年4月3日（見竹簡卷3頁）起算。又上訴人固於本院審理時始追加請求核定租金數額，惟其起訴時即依民法第425條之1第1項規定請求給付租金，應自斯時起即得請求核定之租金，始符規範意旨，是被上訴人抗辯上訴人僅得請求自追加請求核定後之租金云云，尚無可採。再按承租人應依約定日期，支付租金；無約定者，依習慣；無約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之；如租金分期支付者，於每期屆滿時支付之，民法第439條定有明文。兩造既未約定支付租金日期，依通常習慣多為按月分期給付，應於屆滿時支付。從而，上訴人請求核定系爭房屋占用系爭土地自102年4月3日起至上開房屋得使用期限止之租金為每月按系爭土地申報價額年息8%計算（即每月租金為系爭土地各該年度申報地價×8%÷12× 139㎡），被上訴人並應按月於每月終日給付之，即屬有據；逾此範圍之請求，則無理由。㈢上訴人依民法第425條之1第1項規定而為上開請求，既有理由
，則其併追加依不當得利之法律關係而為同一請求，以及爭點㈡關於是否合法終止使用借貸部分，即無再予論述之必要，附此敘明。
五、綜上所述，上訴人依民法第425條之1第1項之法定租賃關係，請求被上訴人應自102年4月3日起至上開房屋得使用期限止，按月於每月終日給付上訴人後開追加請求核定之租金，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。原審就上開請求給付應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院改判如主文第2項所示。至於上訴人之請求不應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，經核並無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回此部分之上訴。又上訴人依民法第425條之1第2項規定，追加請求核定系爭房屋占用系爭土地自102年4月3日起至上開房屋得使用期限止之租金為每月按系爭土地申報價額年息8%計算（即每月租金為系爭土地各該年度申報地價×8%÷12×139㎡），為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，至於兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，而無逐一論駁之必要，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴及追加之訴均為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 2 月 23 日
民事第七庭
審判長法 官 李昆霖
法 官 王育珍法 官 譚德周正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 110 年 2 月 23 日
書記官 賴以真