臺灣高等法院民事判決109年度重上字第171號上 訴 人即被上訴人 張尚德訴訟代理人 郭睦萱律師複 代理人 張郁姝律師訴訟代理人 黃素真被上訴人即上 訴 人 張瑞芳
李文清被 上訴人 邱靜雅
吳梅
鍾邱玉雲顧樹安
林偉俊（即林朱冷之繼承人）上七人共同訴訟代理人 李子聿律師上列當事人間請求返還不當得利等事件，兩造對於中華民國108年12月31日臺灣士林地方法院107年度訴字第807號第一審判決，各自提起上訴，上訴人張尚德並為訴之追加，本院於110年6月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於核定張瑞芳、李文清之租金，及所命給付租金並關於駁回張尚德其餘後開第三項之訴部分，暨各該部分假執行之聲請，及訴訟費用之裁判均廢棄。
本件張瑞芳、李文清之租金核定如附表二所示。
張瑞芳、李文清應自一○三年七月二十四日起至各自所有使用附表一編號1、3之C欄所示房屋之期間，按月於每月一日給付張尚德按附表二計算之金額。
張尚德其餘上訴、追加之訴及張瑞芳、李文清之上訴均駁回。
第一、二審訴訟費用（含追加之訴部分），由張瑞芳、李文清各負擔百分之十五，餘由張尚德負擔。
本判決所命張瑞芳、李文清給付部分，於張尚德以按附表二計算之金額乘以三分之一之金額供擔保後得假執行，但張瑞芳、李文清如以按附表二計算之金額預供擔保，得免為假執行。
其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：按第二審訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但請求之基礎事實同一、擴張應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項但書、第255條第1項第2款、第3款分別定有明文。上訴人即被上訴人張尚德（下稱張尚德）在原審依民法第425條之1第2項規定，先位請求核定上訴人即被上訴人張瑞芳、李文清（下依序稱張瑞芳、李文清，合稱為張瑞芳2人）就本判決附表一（下稱附表一）編號3、6所示房屋（下依序稱編號3房屋、編號6房屋）占用臺北市○○區○○段○○段000○000地號土地（下依序稱249地號、248地號土地），自民國102年4月1日起至上開房屋得使用期限止之每月租金數額，並依租賃關係，請求張瑞芳2人給付自102年4月1日起至上開房屋得使用期限止之租金，及107年3月16日（即本件起訴）以前租金部分，各自民事起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；並依民法不當得利及侵權行為規定，其中備位請求自107年4月1日起至返還編號3、6房屋，及另請求被上訴人邱靜雅、吳梅、鍾邱玉雲、顧樹安（下依序稱邱靜雅、吳梅、鍾邱玉雲、顧樹安）、訴外人林朱冷之繼承人即被上訴人林偉俊（下稱林偉俊）、朱睿舟、林芝玲、林偉誠均自107年4月1日起至返還附表一編號1、2、4、5、7所示房屋（下依序稱編號1房屋、編號2房屋、編號4房屋、編號5房屋、編號7房屋，與編號3、6房屋合稱為系爭房屋）占用248、249地號、臺北市○○區○○段○○段000○000地號土地（下依序稱247地號土地、251地號土地，與248、249地號合稱為系爭土地）之日止，按月給付按附表一之E欄所示基地面積×系爭土地當年度申報地價年息10％÷12計算之相當於租金之金額。上訴後，張尚德就張瑞芳2人部分，擴張先位請求其等給付本件核定之每月租金之利息，及備位請求自107年4月1日起相當租金之不當得利之利息，均自各期應給付之次日起至清償日止，按年息5％計算；就其餘被上訴人部分，因被繼承人林朱冷之全體繼承人已協議分割由林偉俊繼承編號7房屋，張尚德撤回對朱睿舟、林芝玲、林偉誠3人之起訴，並擴張請求邱靜雅、吳梅、鍾邱玉雲、顧樹安、林偉俊5人（下合稱邱靜雅等5人）給付上開自107年4月1日起相當於租金之不當得利之利息自各期應給付之次日起至清償日止，按年息5％計算，並將原聲明改列先位聲明，再依民法第425條之1第2項規定，追加備位聲明為：㈠核定邱靜雅等5人就編號1、2、4、5、7房屋占用系爭土地，自104年12月5日起至上開房屋得使用期限止，每月之租金為按附表一編號1、2、4、5、7之E欄所示基地面積×系爭土地當年度申報地價年息10％÷12計算之金額。㈡邱靜雅等5人應自104年12月5日起至上開房屋得使用期限止，按月於每月1日給付本件核定之每月租金，及自各期應給付之次日（即每月2日）起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行。核張尚德對張瑞芳2人及邱靜雅等5人上開追加請求每月租金之利息部分，係擴張應受判決事項之聲明；對邱靜雅等5人追加備位聲明部分，則係基於其等所有編號1、
2、4、5、7房屋占用系爭土地之基礎事實為訴之追加，尚屬無礙，均應予准許。
貳、實體方面：
一、張尚德主張：㈠對張瑞芳2人部分：坐落在系爭土地上之系爭房屋均係未辦保
存登記建物，其事實上處分權人為張瑞芳2人及邱靜雅等5人（各房屋之事實上處分權人詳附表一之B欄所示）。系爭房屋之起造人原為訴外人林水源，林水源於68年間因積欠伊債務，遂將幾近興建完成之系爭房屋及所坐落系爭土地應有部分折價讓與伊，即將系爭房屋之起造人名義變更為伊，並指示訴外人即系爭土地原地主劉阿善移轉系爭房屋之基地即系爭土地應有部分予伊，使伊成為系爭房屋及系爭土地之所有人。嗣訴外人即伊之債權人陳炎焜於78年間聲請原法院單獨拍賣編號3、6房屋，依序由訴外人即張瑞芳之前手周吉慶及李文清拍定，是依民法第425條之1規定，應推定張瑞芳2人各自在編號3、6房屋得使用期限內，就上開房屋所坐落249、248地號土地與伊有租賃關係。因雙方對於租金數額不能協議，伊得依同條第2項規定，先位請求法院核定自102年4月1日起至編號3、6房屋得使用期限止之每月租金數額，並依租賃關係，請求張瑞芳2人給付自102年4月1日起至上開房屋得使用期限止之租金，並追加請求自各期應給付之次日起至清償日止，按年息5％計算之利息。退步言，倘認張瑞芳2人與伊就249、248地號土地無推定租賃關係存在，然張瑞芳2人所有之編號3、6房屋無權占有伊所有之249、248地號土地，爰備位依民法第179條規定，請求張瑞芳2人給付如附表一編號3、6之G欄所示相當於租金之不當得利，及各自民事起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，暨自107年4月1日起至返還249、248地號土地之日止，按月給付按附表一編號3、6之E欄所示基地面積×各該土地當年度申報地價年息10％÷12計算之相當於租金之不當得利，並追加請求自各期應給付之次日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
㈡對邱靜雅等5人部分：邱靜雅等5人所有之編號1、2、4、5、7
房屋均無權占有伊所有之系爭土地，爰依民法第179條規定，請求邱靜雅等5人給付如附表一編號1、2、4、5、7之G欄所示相當於租金之不當得利，及各自民事起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，暨自107年4月1日起至返還系爭土地之日止，按月給付按附表一編號1、2、4、5、7之E欄所示基地面積×各該土地當年度申報地價年息10％÷12計算之相當於租金之不當得利，並追加請求自各期應給付之次日起至清償日止，按年息5％計算之利息。退步言，倘認此部分有民法第425條之1規定之適用或類推適用，則追加備位請求核定自104年12月5日起至編號1、2、4、5、7房屋得使用期限止之每月租金數額，並依民法租賃關係，請求邱靜雅等5人給付自109年12月5日起至編號1、2、4、5、7房屋得使用期限止之租金，及自各期應給付之次日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
二、張瑞芳2人及邱靜雅等5人則以：系爭土地之原地主劉阿善已出具土地使用同意書（下稱系爭土地使用同意書），同意提供系爭土地予系爭房屋所屬「桃花新城」建案（下稱系爭建案）使用，林水源嗣後將系爭房屋出售予伊或伊之前手，自已同意伊使用系爭土地，尚非無權占有。又張尚德為系爭建案原建商協盈建設有限公司（下稱協盈公司）之實際負責人，並由張尚德設計、規劃、新建、銷售及收取購屋款，張尚德明知劉阿善已出具系爭同意書，系爭房屋有權占用系爭土地，竟仍自劉阿善受讓系爭土地，是依誠信原則，應認伊有占有系爭土地之權源。且系爭建案係由張尚德、劉阿善、林水源、訴外人協盈公司等人自地自建，系爭土地與系爭房屋原同屬一人所有，應適用或類推適用民法第425條之1規定，推定兩造於系爭房屋得使用期限內，有租賃關係存在。又請求法院核定地租之訴，乃形成之訴，僅得自請求酌定之意思表示時起算，尚不得請求伊給付法院核定前之租金。縱認伊應給付張尚德本件核定之租金或相當於租金之不當得利，仍應以系爭房屋實際占用系爭土地之面積，並按張尚德就系爭土地之應有部分比例計算租金等語，資為抗辯。
三、原審為張尚德一部敗訴、一部勝訴之判決，即判命：㈠核定張瑞芳2人就編號3、6房屋占用249、248地號土地，自108年7月25日起至房屋得使用期限止，每月之租金為按附表一編號3、6之E欄所示基地面積×各該土地當年度申報地價年息5％÷12×F欄所示張尚德之應有部分計算之金額；㈡張瑞芳2人應自108年7月25日起至房屋得使用期限止，按月給付上開㈠核定之租金；並就張尚德給付之訴勝訴部分，諭知供擔保後准、免假執行，而駁回張尚德其餘之訴及假執行之聲請。張尚德、張瑞芳2人各就其受不利判決部分提起部分上訴，張尚德上訴及追加聲明：㈠就張瑞芳2人部分：⒈原判決關於駁回張尚德後開第2項之訴部分廢棄。⒉上廢棄部分：⑴先位聲明：①核定張瑞芳2人就編號3、6房屋占用249、248地號土地，自102年4月1日起至上開房屋得使用期限止，每月之租金為按附表一編號3、6之E欄所示基地面積×各該土地當年度申報地價年息10％÷12計算之金額。②張瑞芳2人應自102年4月1日起至上開房屋得使用期限止，按月於每月1日給付上開①核定之租金，及自各期應給付之次日（即每月2日）起至清償日止，按年息5％計算之利息。③就上開②部分，願供擔保請准宣告假執行。⑵備位聲明：①張瑞芳2人應依序給付張尚德38萬6,895元、38萬1,971元，及均自民事起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。②張瑞芳2人應自107年4月1日起至返還249、248地號土地之日止，按月於每月1日給付如附表編號3、6之E欄所示基地面積×各該土地當年度申報地價年息10％÷12計算之金額，及自各期應給付之次日（即每月2日）起至清償日止，按年息5％計算之利息。③願供擔保請准宣告假執行。㈡就邱靜雅等5人部分：⒈原判決關於駁回後開第⒉項之訴部分均廢棄。⒉上廢棄部分：⑴先位聲明：①邱靜雅等5人應給付張尚德40萬6,647元、38萬6,895元、37萬7,894元、37萬7,894元、38萬1,971元，及均自民事起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。②邱靜雅等5人應自107年4月1日起至返還系爭土地之日止，按月於每月1日給付如附表編號1、2、4、5、7之E欄所示基地面積×各該土地當年度申報地價年息10％÷12計算之金額，及自各期應給付之次日（即每月2日）起至清償日止，按年息5％計算之利息。③願供擔保請准宣告假執行。⑵備位聲明：①核定邱靜雅等5人就編號1、2、4、5、7房屋占用系爭土地，自109年12月4日民事追加聲明狀送達翌日起前5年即104年12月5日起至上開房屋得使用期限止，每月之租金為按附表編號1、2、4、5、7之E欄所示基地面積×各該土地當年度申報地價年息10％÷12計算之金額。②邱靜雅等5人應自104年12月5日起至上開房屋得使用期限止，按月於每月1日給付按上開①核定之租金，及自各期應給付之次日（即每月2日）起至清償日止，按年息5％計算之利息。③就上開②部分，願供擔保請准宣告假執行。
四、兩造不爭執事項（見本院卷第450頁，並由本院依相關卷證為部分文字修正）：㈠張尚德為247、248、249、251地號土地之共有人，應有部分
依序為3/8、3761/10000、2523/10000、2/8。又247、248、
249、251地號土地之面積依序為180平方公尺、169平方公尺、171平方公尺、167平方公尺。
㈡系爭土地上各有1棟區分所有建物（共4棟，即系爭建案所建築之房屋），均為4層樓，每層樓各2戶，即每棟8戶。
㈢林水源於64年8月7日就系爭建案申請建築執照，於同年月14
日獲核發64建港字第63號建築執照（下稱63號建照），上開建照登記起造人為林水源，設計監造人為張尚德。系爭土地之原地主為劉阿善，其於64年7月1日出具土地使用同意書（下稱系爭A使用同意書）予林水源，同意林水源在系爭土地上興建系爭建案。
㈣林水源於64年9月至65年間對外預售系爭建案，即由林水源、
協盈公司分別以系爭土地地主代表人、策劃監造之名義，與購屋者簽訂桃花新城委託興建契約書（含訂購土地委託書，下稱系爭預售屋契約）。
㈤63號建照於66年2月16日變更起造人為林水源、顧樹安、邱靜
雅等61人（下稱林水源等61人）。嗣63號建照因逾期遭註銷，於同年3月18日申請復照，並變更起造人為張尚德、顧樹安、邱靜雅等115人（下稱張尚德等115人），於同年4月6日獲核發66建港字第20號建造執照（下稱20號建照）。系爭房屋最終未全部完工，未完成第一次建物保存登記。系爭土地原地主劉阿善於66年間出具土地使用同意書（下稱系爭B使用同意書，與系爭A使用同意書合稱為系爭土地使用同意書）予張尚德等115人，同意其等在系爭土地上興建系爭建案。
㈥劉阿善基於林水源之指示，於68年8月28日以買賣為原因，依
序將247、248、249、251地號土地之應有部分3/8 、4/8、4/8、2/8移轉登記予張尚德。張尚德取得系爭土地上開應有部分時，確實知悉系爭建案有經過原地主劉阿善同意興建。
㈦系爭房屋之事實上處分權人為張瑞芳2人及邱靜雅等5人，各
人所有房屋如附表一編號1至7之C欄所示，並分別占用附表一D欄所示地號土地。張瑞芳2人及邱靜雅等5人均非系爭土地之登記所有權人。㈧系爭房屋歷年買賣過程如下：
⒈編號1房屋：邱靜雅於65年1月20日與林水源（地主代表人）
、協盈公司（策劃監造）簽訂系爭預售屋契約、訂購土地委託書。
⒉編號2房屋：訴外人黃家豹於64年9月22日與林水源（地主代
表人）、協盈公司（策劃監造）簽訂系爭預售屋契約、訂購土地委託書，事後將該屋事實上處分權移轉予訴外人黃琛惠。黃琛惠於104年6月16日與吳梅簽訂建築改良物所有權買賣移轉契約書，將該屋事實上處分權轉讓予吳梅。⒊編號3、6房屋：張尚德之債權人即訴外人陳炎焜於78年間向
原法院聲請強制執行拍賣張尚德所有之編號3、6房屋（房屋坐落基地即249、248地號土地未併同拍賣，案號：原法院73年民執字第889號，下稱系爭執行事件），分別由張瑞芳之前手周吉慶及李文清於78年6月間依序得標買受編號3、6房屋。嗣周吉慶於95年8月24日與張瑞芳簽訂建築改良物贈與所有權移轉契約，將編號3房屋贈與張瑞芳。
⒋編號4房屋：訴外人石希讓於65年7月21日與與林水源（地主
代表人）、協盈公司（策劃監造）簽訂系爭預售屋契約；並於79年4月23日與林水源成立調解，約定：林水源捨棄石希讓尚未給付之買賣價金尾款請求權，石希讓則捨棄林水源應將房屋完工及有關遲延責任之請求。嗣石希讓於84年4月29日與訴外人李希賢簽訂房地產買賣契約書，將該屋事實上處分權轉讓予李希賢。李希賢於93年4月6日與鍾邱玉雲簽訂房地買賣契約書，將該屋事實上處分權轉讓予鍾邱玉雲。⒌編號5房屋：顧樹安於64年9月2日與林水源（地主代表人）、
協盈公司（策劃監造）簽訂系爭預售屋契約、訂購土地委託書。
⒍編號7房屋：林朱冷於64年間與林水源簽訂系爭預售屋契約；
並於79年4月23日與林水源成立調解，約定：林水源捨棄林朱冷尚未給付之買賣價金尾款請求權，林朱冷則捨棄林水源應將房屋完工及有關遲延責任之請求。林朱冷於97年4 月30日死亡，其繼承人林偉俊、朱睿舟、林芝玲、林偉誠4人已簽立遺產分割協議書，協議由林偉俊取得該屋之所有權。
上開事實為兩造所不爭（見本院卷第450頁），並有系爭土地登記謄本、異動索引、63號建照及20號建照相關申請、變更資料、系爭二同意書、系爭預售屋契約、建築改良物贈與所有權移轉契約、不動產權利移轉證書、房屋稅籍證明書、建築改良物所有權買賣移轉契約書、房地產買賣契約書、林朱冷之繼承系統表、遺產分割協議書等在卷可稽（見原審卷一第16至19、
97、98、125至129、132至137、155至195、212、213、278、281至303頁；原審卷二第11、12、16至39、141、170至236、257至269頁），應堪信為真。
五、本院判斷：㈠有關張瑞芳2人部分：
⒈先位請求核定租金及給付租金部分：
⑴按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅
將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，其期限不受第449條第1項規定之限制，民法第425條之1第1項定有明文。又土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬於一人，而將土地及房屋分開、同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。其本旨乃在於房屋所有權與基地利用權一體化之體現，以保護房屋既得之使用權，並依民法第425條之1有關推定租賃關係存在之規定，以調和土地、建物不同所有人間之權益，庶符社會正義之要求（最高法院48年台上字第1457號、95年台上字第551號判決意旨參照）。民法第425條之1規定雖以所有權讓與為明文，然未辦登記建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，受讓人所取得之事實上處分權，較之所有權人之權能，實屬無異，依上開法條立法意旨，所謂「所有權讓與」，解釋上應包括就無法辦理所有權登記之土地或建物受讓事實上處分權之情形，始符法意（最高法院99年台上字第1723號判決意旨參照）。另強制執行法上之拍賣，應解釋為買賣之一種，即拍定人為買受人，而以拍賣機關代替債務人立於出賣人之地位（最高法院49年台抗字第83號判決意旨足參）。
⑵經查，系爭房屋均為未辦保存登記之建物，原始起造人林
水源於66年間將編號3、6房屋之起造人變更為張尚德名義，系爭土地之原地主劉阿善則於68年8月28日分別將編號3、6房屋坐落之249地號土地應有部分2523/10000及248地號土地應有部分3761/10000移轉登記予張尚德；嗣張瑞芳之前手周吉慶及李文清於78年6月間因系爭執行事件拍賣程序，分別拍定取得編號3、6房屋之事實上處分權等情，為兩造所不爭，是周吉慶及李文清於78年間經由上開拍賣程序向同為編號3、6房屋事實上處分權人及249、248地號土地共有人之張尚德單獨買受編號3、6房屋時，應有民法第425條之1第1項規定適用。準此，應認張尚德默許張瑞芳2人繼續使用249、248地號土地，兩造間在編號3、6房屋得使用期限內存有租賃關係。
⑶張瑞芳2人雖辯稱：249、248地號土地原地主劉阿善已出具
系爭二土地使用同意書，同意於上開土地上興建系爭建案，依債權物權化原則、誠信原則，其等得拒絕給付租金云云。然查，系爭建案原63號建照之起造人為林水源，原地主劉阿善前於64年7月1日出具系爭A使用同意書予林水源，嗣63號建照因逾期遭註銷，於66年3月18日申請復照並變更起造人名義為張尚德等115人，劉阿善並出具系爭B使用同意書予張尚德等115人，於同年4月6日獲核發20號建照等情，為兩造所不爭，並有63號建照及20號建照影本、建照申請書、系爭土地使用同意書在卷可查（見原審卷二第20、25至34、131、211、246至251頁；本院卷第671至679頁）。觀之上開66年之63號建造及20號建照所載起造人為林水源等61人及張尚德等115人，其中除系爭建案原建商林水源及張尚德外，其餘起造人均為系爭建案之預售屋購屋者（含顧樹安、邱靜雅及吳梅之前手黃家豹等人，見原審卷二第33、249頁；本院卷第673頁），並有邱靜雅等5人提出之系爭預售屋契約為證（見原審卷一第155至194、282至287頁；原審卷二第257至269頁），足徵原地主劉阿善業以系爭土地使用同意書同意系爭建案起造人即原建商及預售屋購屋者使用系爭土地甚明。然查，張瑞芳之前手周吉慶及李文清均係於張尚德於66、68年間取得編號3、6房屋之事實上處分權及所坐落249、248地號土地持分後，始經由拍賣程序向張尚德買受取得編號3、6房屋之事實上處分權，其等於78年間買受上開房屋既非繼受自系爭建案之預售屋購屋者，且系爭土地使用同意書乃債之關係，原則上僅於當事人間有其效力，則嗣後始輾轉取得編號3房屋之張瑞芳及編號6房屋之拍定人李文清既非原地主劉阿善同意使用系爭土地之對象，自不得以劉阿善出具系爭土地使用同意書為由，抗辯無庸核定租金、給付租金。準此，張尚德與張瑞芳2人就編號3、6房屋所使用249、248地號土地，已成立民法第425條之1規定 之法定租賃關係，應認兩造間在上開房屋得使用期限內，推定有租賃關係存在。又張尚德與張瑞芳2人就租金數額迄今無法達成協議，即有預為請求之必要，則張尚德先位請求酌定租金及訴請張瑞芳2人給付租金，當屬有據。
⑷關於本件計算租金之面積，按區分所有人就區分所有建築
物共有部分及基地之應有部分，依其專有部分面積與專有部分總面積之比例定之。但另有約定者，從其約定，民法第799條第4項定有明文。復按房屋與其所坐落之基地，固屬各自獨立之不動產，各得為獨立交易之客體；惟房屋性質上不能與土地分離而存在，使用房屋必須使用土地，基於當事人間之利益及社會公益，應使兩者相結合而為一體，是區分所有建物與其坐落之所有基地應有部分，除法律或契約特別約定外，應認各區分建物享有同一比例之土地應有部分所有權，每一區分所有建物就其所坐落之基地，應推定具有所有權、租賃權或地上權等使用權源，以使建物所有權與土地利用權結成一體，促進建物所有權之安定性（最高法院89年度台簡上字第32號裁定意旨參照）。查編號3、6房屋乃區分所有建物，所屬門牌號碼155號、157號二棟建物均為4層樓，每層樓各2戶，即每棟8戶，編號3、6房屋之基地即249、248地號土地面積依序為171平方公尺，169平方公尺等情，為兩造所不爭；且155號、157號二棟建物之前、後方有一部分土地供住戶出入之用，周邊亦有部分土地作法定空定使用，此有張尚德提出之地籍圖、衛星影像圖及現場照片存卷可證（見本院卷第193、344至347頁），足見張瑞芳2人並非僅依編號3、6房屋實際占用面積使用249、248地號土地甚明；況兩造間在編號3、6房屋得使用期限內，依民法第425條1規定就上開房屋使用之249、248地號土地推定有租賃關係存在，則其等就土地成立租賃關係之範圍，應係就土地之原使用範圍即系爭土地登記面積，並依張尚德之應有部分成立租賃關係，而非僅就編號3、6房屋實際占用之土地面積或原法院在系爭執行事件所發不動產權利移轉證書所載面積（見原審卷一第
212、281頁），成立租賃關係。又155號、157號二棟建物之各層樓各戶（每棟8戶）分別係共同占用249、248地號土地，且張尚德主張上二土地各共有人，其中僅其無155號、157號二棟房屋之事實上處分權乙節，為張瑞芳2人所不否認（見本院卷第661至663之1、699、700頁），準此，155號該棟建物各戶占用土地面積應按249地號土地登記面積1/8之比例計算為21.375平方公尺（計算式：171平方公尺×1/8），157號該棟建物各戶占用土地面積亦應按248地號土地登記面積1/8之比例計算為21.125平方公尺（計算式：169平方公尺×1/8），且張瑞芳2人之編號3、6房屋乃對應249、248地號土地應有部分範圍各1/8即為已足，自無庸再計算張尚德所有之應有部分比例，至張尚德所有應有部分比例各超過1/8部分，乃張尚德與其他共有人間之問題，附此敘明。張瑞芳2人抗辯應以編號3、6房屋實際占用249、248地號土地面積，再按張尚德就上二土地之應有部分比例計算租金云云，尚不足取。
⑸按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總
價年息10％為限，土地法第97條第1項定有明文，而依土地法施行法第25條規定，土地法第97條規定之土地價額係指法定地價而言，依土地法第148條規定，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價；另依土地法第105條規定，同法第97條之規定，於租用基地建築房屋準用之。是城市地方建築基地之租金亦應以土地申報地價年息10％為上限。惟基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，最高法院68年度台上字第3071號判決要旨參照。
查249、248地號土地均坐落臺北市○○區○○街，周遭有○○○○院、臺北市立圖書館○○分館、○○國民小學、○○公園、○○公園、○○公園，附近有多間超市、便利商店、多線公車站牌等，公共設施良好、環境甚佳、交通便利等情，為兩造所不爭（見本院卷第450頁），並有現場照片、Google網路地圖等附卷可查（見原審卷二第132頁；本院卷第191、340至351頁）。 本院審酌249、248地號土地之坐落位置、繁榮程度、經濟用途、交通便利性及生活機能完善度等情，並考量張瑞芳2人占用上開土地所得之經濟價值與所受利益，認以上開土地申報地價5％為計算租金之標準為適當。張尚德主張以當期土地申報地價年息10％計算年租金，洵不足採。
⑹按請求法院核定地租，屬形成之訴，在法院核定之前，固
無從為租金之給付，惟為達訴訟經濟目的，土地所有人非不得同時提起上開形成之訴及給付之訴。又民法第425條之1之房屋受讓人使用坐落土地並非無權占有，而係本於法定租賃關係，但其租金內容不能協議，故法院核定租金數額之形成判決，與依民法第442條或第835條之1請求調整租金之訴，係就原已約定，或並未約定地租因情事變更，請求增減或酌定租金之性質非完全盡同，應有溯及效力，否則法律一方面推定於土地、房屋為相異讓與時租賃關係即存在，並授權法院於雙方不能協議時，補充形成其未定之租金內容，一方面卻以形成之訴，僅於向法院請求核定租金時始嗣後發生給付租金效力，不得溯及，無異使土地所有人喪失起訴請求核定租金前應有之租金請求權，嚴重損害其權益，自非立法者之本意。參酌民法第1069條前段規定，非婚生子女認領之效力，溯及於出生時，而就非婚生子女請求認領之形成之訴，特別規定具有溯及於出生時之效力。可見形成之訴之效力於保護當事人重大利益之必要時，應例外有溯及之效力。民法第425條之1第1項既推定土地、房屋於相異讓與時即有租賃關係存在，同條第2項卻未規定請求法院核定租金之形成效力，應溯及自土地、房屋為相異讓與時，依其立法規範目的及規劃，顯屬法律漏洞，法院基於法之續造，自有類推適用該溯及效力，以為填補之必要。而本條項法院核定租金之效力既得例外溯及自土地、房屋為相異讓與時，已予當事人充分之保護，其租金請求權自應自土地、房屋為相異讓與時，即可與核定租金請求併同起訴行使，而起算消滅時效期間，併予敘明。依上說明，依民法第425條之1第2項核定租金之效力，應溯及自土地、房屋為相異讓與時，自不限於起訴後或法院判決確定後所發生者始得請求，張瑞芳2人抗辯張尚德不得請求本件核定租金判決確定前之租金云云，尚不足取。又請求法院核定地租，屬形成之訴，在法院核定判決確定之前，無從為租金之給付，必於法院為核定租金之法律效果形成或例外溯及後，請求權人之請求權方確定發生，始有因債務人給付遲延另需給付遲延利息之問題，是張尚德請求張瑞芳2人給付本判決確定前，各期租金自各期應給付之次日（即每月2日）起至清償日止，按年息5％計算之利息部分，即屬無據。至自本判決確定後各期租金之遲延利息，乃將來給付之訴，張尚德並未證明張瑞芳2人如何有將來屆期不履行而有預為請求之必要，自無保護必要，應予駁回。再者，張尚德於107年3月16日起訴時，僅主張張瑞芳2人無權占有，依不當得利及侵權行為規定請求相當租金之損害賠償，並未主張請求法院核定租金，且張瑞芳2人所有編號3、6房屋於使用期限內對249、248地號土地有租賃關係，惟張瑞芳2人非必使用系爭建物至不堪使用時為止，或有移轉他人情形，且上開土地每年申報地價均有不同，並非固定不變，而張尚德係於原審審理期間之108年7月24日始以民事準備書㈢狀追加請求核定起訴前5年編號3、6房屋之租金及張瑞芳2人給付租金，並變更該追加之訴為先位聲明（見原審卷二第162至164頁），故張尚德僅得請求張瑞芳2人各給付上開請求法院核定租金前5年即103年7月24日起，於張瑞芳2人所有使用編號3、6房屋之期間內，按附表二所示方式計算之租金。張尚德主張其係自107年3月16日即本件起訴時請求核定租金，並請求核定回溯5年即102年4月1日起之租金，即不足採。
⑺綜上，本件張瑞芳2人之租金核定以249、248地號土地當年
申報地價年息5％為適當公允，張尚德主張自請求法院核定租金前5年即103年7月24日起，於張瑞芳2人所有使用編號
3、6房屋之期間內，按附表二所示方式計算之給付租金，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。
⒉備位依不當得利法律關係請求部分：
張尚德依民法第425條之1第2項規定，所為先位聲明請求既有理由，本院尚無就其備位聲明主張之不當得利法律關係為裁判之必要。況張尚德與張瑞芳2人間既推定有租賃關係存在，則張瑞芳2人以編號3、6房屋占有張尚德所有之249、248地號土地，即有法律上原因，則張尚德就先位聲明敗訴部分，依不當得利法律關係請求，尚不足取。
㈡有關邱靜雅等5人部分：
⒈先位依不當得利法律關係請求部分：
⑴按行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148
條第2項定有明文。所謂誠信原則，係指一切法律關係，應各就其具體的情形，依正義衡平之理念加以調整，而求其妥適正當。次按出具土地使用同意書，固僅於當事人間有其效力，土地買受者並不當然繼受其前手與土地使用者間之法律關係，原則上土地使用者不得執該關係主張其有使用系爭土地之權利；惟法院審理中尚應斟酌當事人間之意思、交易情形及使用土地之狀態等一切情狀，如認土地所有人行使所有權，違反誠信原則或公共利益或以損害他人為主要目的，仍應駁回其請求（最高法院98年台上字第1424號民事判決意旨參照）。又基於債之關係而占有他方所有物之一方當事人，本得向他方當事人（所有人）主張有占有之合法權源；如該有權占有之人將其直接占有移轉予第三人時，除該移轉占有性質上應經所有人同意（如民法第467條第2項規定）者外，第三人亦得本於其所受讓之占有，對所有人主張其有占有之權利，此乃基於「占有連鎖（Besitzkette）」之原理所產生之效果（最高法院101年度台上字第224號判決意旨參照）。
⑵觀之林水源與系爭建案之預售屋購屋者顧樹安、邱靜雅、
石希讓、黃家豹等人簽訂之系爭預售屋契約，契約當事人分別為各購屋者與林水源（地主代表人）、協盈公司（策劃監造），且上開契約及附件之訂購土地委託書載明：林水源在臺北市○○區○○路興建系爭建案分戶預售，約定由購屋者給付包含基地價款、房屋造價及裝修價款之買賣價金，購屋者委託林水源、協盈公司向土地所有人（指劉阿善）價購房屋之基地持分產權等語（見原審卷一第155至195、287頁；原審卷二第257至269頁）。又依協盈公司之登記資料，該公司係於62年設立，登記股東為張尚德及訴外人林恒雄，張尚德為執行業務股東，嗣張尚德、林恒雄2人於63年間轉讓出資，變更登記股東為訴外人陳滌非及王富良，並由陳滌非登記為公司負責人至該公司於67年間解散為止等情，業經本院調閱協盈公司登記卷核閱無誤。參以證人陳滌非於本院審理時具結證稱：伊與張尚德、林恒雄是淡江大學建築系同學，因張尚德當建築師不能當建設公司負責人，所以張尚德請伊來當協盈公司之負責人，伊不記得有無出資向張尚德購買其出資額70萬元；伊就協盈公司沒有決定權，於掛名協盈公司負責人期間是在大邦建築師事務所擔任設計師，未在協盈公司上班，伊沒有負責協盈公司任何業務或參與系爭建案之興建、銷售，也不知系爭建案發生糾紛，伊未曾領取任何掛名負責人之報酬或協盈公司之薪水，並非由伊辦理協盈公司於67年間解散、清算相關事務；伊不認識劉阿善等語（見本院卷第723至725頁）；證人林水源則結證稱：協盈公司之負責人為張尚德，他是建築師，張尚德與其胞兄張國樑要蓋系爭建案，找地主劉阿善合建，是協盈公司處理向劉阿善購買土地的事情；伊並非系爭建案之建商，是協盈公司員工，於施工期間負責工地監工、管理，因伊出借7、800萬元給張尚德，張尚德將建照之起造人名義登記給伊作為保障；顧樹安之預售屋契約並非由伊簽署，當時伊將個人印章交給張尚德，協盈公司承辦人都是蓋伊的印章與購買預售屋之客戶簽約，並由協盈公司收取購屋款；系爭建案後來因資金不足，沒有蓋完，只完成4樓結構體，很多客戶來吵，伊請張尚德還錢，並於張尚德清償2、300萬元時，將建照起造人名義變更回張尚德等語（見本院卷第511至518頁），是邱靜雅等5人主張張尚德為系爭建案原建商協盈公司之實際負責人，自有所憑。雖張尚德主張：伊僅為系爭建案之建築師，於系爭建案興建時並非協盈公司之股東，因起造人林水源積欠伊款項，始將系爭房屋及所坐落系爭土地之應有部分移轉給伊，以抵償債務云云。惟查，系爭建案於興建期間因建商資金不足而暫停興建，預售屋購屋者曾與林水源簽訂協議書，約定由購屋者將原約定買賣價金之貸款部分，提早一次繳清存入銀行專戶，林水源應將建照起造人名義變更為購屋者，銀行專戶所存入款項則由購屋者之代表及張尚德用聯名印鑑共同保管，此有另案臺灣臺北地方法院（下稱臺北地院）67年自字第806號刑事判決書附卷可參（見原審卷一第258、274頁）；且張尚德、林水源於另案本院68年上易字第108號、68年上易265號刑事案件中均供稱：張尚德與陳滌非所組成之協盈公司負責銷售房屋、抽取佣金，嗣系爭建案之購屋者與林水源成立協議，由張尚德、張國樑、協盈公司擔任連帶保證人，系爭建案之土地固為劉阿善所有，但林水源已向劉阿善購得土地，並在地上建屋，隨時可辦理所有權移轉手續，因購屋者拒絕給付尾款，又拒絕協議解決之方法，如一旦將土地及房屋起造人變更，而購屋者仍拒不付款，即失去保障，詎購屋者強行遷入居住，致成僵局等語（見原審卷二第40、
44、45、401、416、417頁），依經驗法則判斷，倘協盈公司僅受林水源委託銷售系爭建案，而非系爭建案之建築商，張尚德亦非協盈公司之實際負責人，則張尚德及協盈公司豈有擔任林水源與預售屋購屋者為完成系爭建案所簽訂協議書之連帶保證人之理？況協盈公司曾在系爭預售屋契約上策劃監造欄用印，各預售屋購屋者均是與協盈公司接洽、繳款，此為張尚德所不否認，張尚德於臺北地院73年自字第524號刑事案件中亦稱：訴外人畢勤偉之桃花新城D2棟4樓房屋係向協盈公司購買，價款係交付協盈公司等語（見原審卷二第355、356頁），益徵系爭建案係由原建商協盈公司、林水源等人與地主劉阿善合建，而張尚德係協盈公司之實際負責人之事實，可以確定。
⑶按一般合建契約，係指建築商與地主約定，由地主提供土
地，而由建商提供資金、技術、勞力合作建築房屋，並於房屋建成後，按約定比例分取房屋及基地之契約。系爭土地之原地主劉阿善為履行與建築商簽訂之合建契約，已於
64、66年間出具系爭土地使用同意書予原建商林水源、張尚德及各預售屋購屋者，同意其等使用系爭土地興建系爭建案乙節，業經本院認定如前。張尚德固主張：劉阿善出具之系爭土地使用同意書僅具債之效力，僅於當事人間有其效力，不得拘束系爭土地現所有人即伊，且本件並非訴請拆屋還地，自得請求邱靜雅等5人返還占有系爭土地相當於租金之不當得利云云。然參諸司法院大法官會議釋字第349號解釋理由明揭：「民法上之法律行為，有債權行與物權行為，除法律有特別規定外，前者特定人間發生法律上之效力，後者於以公示方法使第三人得知悉之狀態下，對任何第三人均發生法律上之效力……如其事實為第三人明知或可得而知，縱為債權契約，其契約內容仍非不得對第三人發生法律上之效力」，是民法之債權行為，如其事實為第三人明知或可得而知，就維持法律秩序之安定性及公共利益而言，縱為債權契約，其契約內容仍非不得對第三人發生法律上之效力（司法院大法官會議釋字第349號解釋係針對分割、分管共有物而為解釋，所指之情形固與本件不同，但其解釋理由揭示意旨應得參酌）。本件張尚德為系爭建案原建商協盈公司之實際負責人，其自承受讓系爭土地時，確實知悉原地主劉阿善同意系爭建案之興建等語（見原審卷二第435頁），則張尚德既明知系爭土地之前手劉阿善已出具系爭土地使用同意書，同意提供系爭土地予原建商及各預售屋購屋者作為系爭建案之基地使用，則自前手劉阿善受讓系爭土地之張尚德而言，仍應受系爭土地使用同意書之拘束，始足以維持法律秩序之安定性與公共利益，及避免系爭土地之前手以債權相對性為由，藉由迂迴移轉所有權登記之脫法行為，以達到系爭土地後手不受前手拘束之不當結果。又系爭建案之預售屋購屋者均有與原建商簽訂「訂購土地委託書」，委託林水源、協盈公司代向基地所有人（指劉阿善）訂購預售屋坐落土地之應有部分，且購屋者有依系爭預售屋契約第1條㈡：「本約建造之房屋、基地、房屋裝修等，其總價新台幣…」之約定，陸續繳納買賣價金等情，有系爭預售屋契約、訂購土地委託書、客戶繳納款項收款明細、協盈公司出具之收據等附卷可考（見原審卷一第155至195、282至287頁；原審卷二第257至269頁），是邱靜雅、顧樹安、吳梅之前手黃家豹、鍾邱玉雲之前手石希讓、林偉俊之被繼承人林朱冷均於64、65年間向原建商林水源、協盈公司簽約購買預售屋，均屬原地主劉阿善出具系爭土地使用同意書而同意使用系爭土地之人，而林偉俊係因繼承法律關係取得編號7房屋之所有權，依民法第1148條規定，已概括繼承被繼承人林朱冷之一切權利義務，是顧樹安、邱靜雅、林偉俊3人自得依上開買賣契約及土地使用同意書，占有使用系爭土地。又吳梅、鍾邱玉雲2人雖未向原建商購買預售屋，但原地主劉阿善既出具系爭土地使用同意書，同意原建商及各預售屋購屋者使用系爭土地興建系爭建案，並由原建商向各購屋者收取房屋及土地價款，顯見劉阿善及原建商應有同意事後輾轉承買房屋之人使用系爭土地之意，則吳梅、鍾邱玉雲基於與其前手簽訂之買賣契約取得占有系爭土地之權利，並基於占有連鎖之法律關係，自有權占有使用系爭土地。
⑷張尚德雖主張：邱靜雅等5人或其前手未依約給付購買土地
應有部分之價金，不得主張有權占有云云。然查，原建商與邱靜雅等5人或其前手簽訂之系爭預售屋契約並未解除，縱張尚德主張部分預售屋購屋者尚未繳清土地價款，原建商僅得請求其等履行給付買賣價金之義務，對邱靜雅等5人本於系爭預售屋契約、系爭土地使用同意書及占有連鎖之法律關係取得占有系爭土地之正當權源，尚無影響。準此，張尚德既明知前手劉阿善已同意提供系爭土地予系爭建案之購屋者使用，且其身為協盈公司之實際負責人，協盈公司已與邱靜雅等5人或其前手簽訂系爭預售屋契約，本負有移轉系爭房屋所坐落基地予各購屋者之義務，始能保障預售屋消費者之權利；張尚德復供稱係以債權折讓方式自林水源、劉阿善受讓系爭土地之應有部分，顯見其取得系爭土地所有權並未實際出資，且係知悉其合建原因之內部關係人，依上說明，邱靜雅等5人依系爭預售屋契約、系爭土地使用同意書及占有連鎖之法律關係，自得對張尚德主張占有系爭土地之權利。張尚德主張基於債權契約之相對性，系爭土地使用同意書之約定對其不生效力，其仍得以土地所有權人地位請求邱靜雅等5人給付使用系爭土地之償金，其權利行使自屬有違誠實信用原則，應予駁回。
⒉備位請求核定租金及給付租金部分：
張尚德雖主張其與邱靜雅等5人間依民法第425條之1規定或類推適用上開規定，在編號1、2、4、5、7房屋得使用期限內存有租賃關係，追加備位請求核定及給付租金云云。然查，編號1、2、4、5、7房與其坐落基地並無同屬一人所有，而僅將土地或房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人之情形，尚無民法第425條之1之適用。又民法第425條之1規定之立法目的，係因土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣之情形，為保護房屋所有人合法繼續使用土地之權利，故推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，至非屬民法第425條之1所示之其他房屋占有使用土地之情形，原應視個案認定究竟有無占有權源，尚非須依該條規定予以填補之法律漏洞，亦無類推適用該條規定之餘地。本件邱靜雅等5人基於系爭預售屋契約、系爭土地使用同意書及占有連鎖之法律關係，已取得占有系爭土地之合法權源，自無民法第425條之1第1規定之適用或類推適用。張尚德追加備位請求核定及給付租金，即屬無據。
六、綜上所述，張尚德先位依民法第425條之1第2項規定，請求核定張瑞芳2人占用249、248地號土地之每月租金額如附表二所示，並依民法租賃關係，請求張瑞芳2人自103年7月24日起至各自所有使用編號3、6房屋期間，按月於每月1日給付按附表二所示方式計算之租金部分，為有理由，應予准許；逾此部分之請求及對邱靜雅等5人先位請求，均無理由，不應准許。原審對張瑞芳2人先位請求僅核定判命給付自108年7月25日起之租金，且其租金之計算方式為金額再計算張尚德之應有部分比例，亦有違誤，原判決主文第1、2項二者連動而不可分，其假執行裁判亦因而不當，自應一併廢棄，張尚德上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄並改判如主文第2、3項所示。至原審就上開應予准許部分所為張瑞芳2人敗訴之判決，及就上開不應准許部分所為張尚德敗訴之判決，核無違誤，兩造其餘各自上訴意旨指摘原判決該部分不當，聲明廢棄改判，為無理由，均應駁回。另張尚德於本院追加請求張瑞芳2人及邱靜雅等5人按月給付已到期之各期租金自各期應給付日之次日（即每月2日）起至清償日止，按年息5％計算之利息部分及對邱靜雅等5人追加之備位請求，均為無理由，應予駁回，爰判決如主文第4項所示，並就上開所命給付部分定相當擔保金額為准、免假執行之宣告，其餘不應准許部分之假執行聲請，則應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件張尚德之上訴為一部有理由、一部無理由，張瑞芳2人之上訴及張尚德追加之訴均為無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條、第463條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 7 月 7 日
民事第十六庭
審判長法 官 朱耀平
法 官 呂明坤法 官 羅立德附表一：
A B C D E F G H 編號 房屋事實上處分權人 房屋門牌（臺北市○○區○○街一段） 占用土地（臺北市○○區○○段四小段） 占用基地面積（平方公尺）即1/8比例面積 張尚德之應有部分 張尚德請求起訴前5年之租金，或相當於租金之不當得利金額（新臺幣） 民事起訴狀繕本送達日 1 邱靜雅 159號4樓之1 247地號 22.5 3/8 406,647元 107/6/16 2 吳梅 155號2樓之1 249地號 21.375 2523/10000 386,895元 107/8/6 3 張瑞芳 155號4樓 21.375 386,895元 107/6/5 4 鍾邱玉雲 151號2樓之1 251地號 20.875 2/8 377,894元 107/7/4 5 顧樹安 151號4樓 20.875 377,894元 107/6/5 6 李文清 157號2樓之1 248地號 21.125 3761/10000 381,971元 107/7/16 7 林偉俊 朱睿舟 林芝菱 林偉誠 145巷2弄10號 21.125 381,971元 107/7/28附表二（本院核定自103年7月24日起，至各自所有使用系爭房屋期間內，應按月給付張尚德之租金金額計算）：
所有人 計 算 方 式 張瑞芳 臺北市○○區○○段0○段000地號土地當年申報地價（元/平方公尺）×21.375㎡×年息5%÷12個月 李文清 臺北市○○區○○段0○段000地號土地當年申報地價（元/平方公尺）×21.125㎡×年息5%÷12個月正本係照原本作成。
張瑞芳、李文清不得上訴。
張尚德如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 7 月 8 日
書記官 葉蕙心