臺灣高等法院民事判決109年度重上字第172號上 訴 人即被上訴人 黃素真訴訟代理人 郭睦萱律師複 代理 人 張郁姝律師被上訴人即上 訴 人 楊鳳屏
陳阿貴楊金花嚴長生被 上訴 人 臧屏運
曾淑珍高御獻黃吳貴美王素卿朱林桂英（即朱福龍之承受訴訟人）上10人共同訴訟代理人 李子聿律師上列當事人間請求返還不當得利等事件，上訴人黃素真、楊鳳屏、陳阿貴、楊金花、嚴長生對於中華民國108年12月31日臺灣士林地方法院107年度重訴字第368號第一審判決，各自提起上訴，上訴人黃素真並為訴之追加，本院於110年4月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人黃素真後開第二項至第四項之訴部分，及該部分假執行之聲請，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上訴人楊鳳屏、陳阿貴、楊金花、嚴長生應依序給付上訴人黃
素真如附表H欄編號3、5、8、9所示之金額，及自民國一百零八年七月二十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被上訴人臧屏運、王素卿應依序給付上訴人黃素真如附表H欄編
號1、10所示之金額，及於起訴前到期部分，自附表I欄編號1、10所示起訴狀繕本送達日之翌日起至清償日止；起訴後到期部分，自民國一百零八年七月二十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被上訴人臧屏運、王素卿應自民國一百零八年七月二十五日起
至附表編號1、10所示房屋得使用期限為止，按月於每月5日給付上訴人黃素真按附表註二所示之計算式計算之金額，及自各期應給付日之次日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
上訴人黃素真其餘上訴駁回。
上訴人楊鳳屏、陳阿貴、楊金花、嚴長生之上訴駁回。本判決第二項所示給付，於上訴人黃素真依序以新臺幣玖萬參
仟玖佰陸拾伍元、玖萬肆仟伍佰肆拾伍元、壹拾萬參仟柒佰柒拾壹元、壹拾萬參仟柒佰柒拾壹元為上訴人楊鳳屏、陳阿貴、楊金花、嚴長生供擔保後，得假執行。但上訴人楊鳳屏、陳阿貴、楊金花、嚴長生如依序以新臺幣貳拾捌萬壹仟捌佰玖拾伍元、貳拾捌萬參仟陸佰參拾伍元、參拾壹萬壹仟參佰壹拾參元、參拾壹萬壹仟參佰壹拾參元為上訴人黃素真預供擔保，得免為假執行。
本判決第三、四項所示給付，於上訴人黃素真依序以新臺幣壹
拾捌萬捌仟貳佰壹拾元、壹拾萬參仟柒佰柒拾壹元為被上訴人臧屏運、王素卿供擔保後，得假執行。但被上訴人臧屏運、王素卿如依序以新臺幣伍拾陸萬肆仟陸佰參拾元、參拾壹萬壹仟參佰壹拾參元為上訴人黃素真預供擔保，得免為假執行。核定被上訴人朱林桂英就門牌號碼臺北市○○區○○街0段000號4樓
房屋（即附表編號6房屋）占用臺北市○○區○○段○○段000地號土地之每月租金為「按土地面積20.875平方公尺，乘以上訴人黃素真之應有部分八分之四，再乘以臺北市○○區○○段○○段000地號土地當年度申報地價年息百分之五，再除以十二」（即附表註二所示之計算式）。
被上訴人朱林桂英應給付上訴人黃素真如附表H欄編號6所示之金額。
本判決第十項所示給付，於上訴人黃素真以新臺幣玖萬肆仟伍
佰肆拾伍元為被上訴人朱林桂英供擔保後，得假執行。但被上訴人朱林桂英如以新臺幣貳拾捌萬參仟陸佰參拾伍元為上訴人黃素真預供擔保，得免為假執行。
上訴人黃素真其餘追加之訴及假執行之聲請均駁回。第一審、第二審（含追加之訴部分）訴訟費用，關於上訴人黃
素真上訴（含追加之訴）部分，由上訴人黃素真負擔五分之二，由上訴人楊鳳屏、陳阿貴、楊金花、嚴長生、被上訴人朱林桂英共同負擔五分之二，其餘五分之一由被上訴人臧屏運、王素卿共同負擔。關於上訴人楊鳳屏、陳阿貴、楊金花、嚴長生上訴部分，由上訴人楊鳳屏、陳阿貴、楊金花、嚴長生負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按第二審訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款定有明文。本件上訴人即被上訴人黃素真（下稱黃素真）於原審依不當得利及侵權行為之法律關係，起訴請求原審被告朱福龍（已歿，由朱林桂英承受訴訟，以下均稱朱林桂英）給付如附表G欄編號6所示之金額，及自起訴狀繕本送達日（即民國107年6月15日）之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，及自107年4月1日起至返還附表D欄編號6所示土地之日止，按月給付黃素真按附表E欄編號6所示土地面積，乘以該土地當年度申報地價年息10%除以12計算之金額。嗣於本院將上開聲明改列為備位聲明，並對朱林桂英追加先位聲明為：㈠核定朱林桂英就附表編號6房屋占用該編號D欄所示土地，自110年3月23日民事追加訴之聲明狀（下稱追加訴之聲明狀）送達翌日起前5年至建物得使用期限為止，每月之租金為「按附表E欄編號6土地面積，乘以該土地當年度申報地價年息10%除以12計算之金額」。㈡朱林桂英應自追加訴之聲明狀送達翌日起前5年至附表編號6房屋得使用期限為止，按月於每月5日給付黃素真按第㈠項計算之金額，及就追加訴之聲明狀送達翌日起前5年租金部分，自追加訴之聲明狀送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；就追加訴之聲明狀送達後至附表編號6房屋得使用期限止之租金部分，自各期應給付之次日起至清償日止，按年息5%計算之利息（本院卷二第111頁至第112頁）。經核黃素真追加前後之請求，均係基於朱林桂英就附表編號6房屋占有其所有之該編號土地之同一基礎事實，依前開規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、黃素真主張：㈠對楊鳳屏、陳阿貴、朱林桂英、楊金花、嚴長生（下合稱楊鳳屏等5人）先位之訴部分：臺北市南港區舊莊街1段如附表C欄各編號所示房屋（以下合稱系爭房屋）均為未辦第1次所有權登記之房屋，其事實上處分權人為附表B欄所示各被上訴人（合稱被上訴人，分稱姓名），系爭房屋分別坐落於臺北市○○區○○段0○段000○000○000地號土地（下稱299地號土地、300地號土地、302地號土地，合稱系爭土地，各房屋實際坐落地號如附表D欄所示），起造人原均為訴外人林水源，林水源於68年間因積欠訴外人張尚德（即黃素真之夫）設計報酬及借款，乃將附表編號3、5、6、8、9號房屋及系爭土地均折價讓與張尚德，並將建造中之附表編號3、5、6、8、9號房屋起造人變更為張尚德，另指示系爭土地原地主劉阿善移轉系爭土地所有權予張尚德，而使張尚德成為附表編號3、5、6、8、9號房屋及系爭土地之所有人。嗣張尚德之債權人聲請法院拍賣附表編號3、5、6、8、9號房屋，而依序由楊鳳屏、陳阿貴、朱林桂英、楊金花、嚴長生或其前手拍定，是系爭土地與附表編號3、5、6、8、9號房屋，原均同屬張尚德所有，依民法第425條之1規定，應推定楊鳳屏等5人各自在附表編號3、5、6、8、9號房屋使用期限內就房屋所坐落土地與張尚德有租賃關係，嗣張尚德於95年8月2日以贈與為原因將系爭土地所有權移轉登記予黃素真，黃素真目前就系爭土地尚有如附表F欄所示應有部分，依民法第425條之1第1項規定，黃素真與楊鳳屏等5人亦推定成立土地租賃關係，惟對於租金數額不能協議，黃素真自得依民法第425條之1第2項規定，請求法院核定自102年4月1日起之租金數額，並依租賃之法律關係，請求楊鳳屏等5人給付自102年4月1日起算之租金。爰先位求為命：⒈核定楊鳳屏等5人就附表編號3、5、6、8、9號房屋占用附表D欄同編號土地，自102年4月1日起每月之租金數額為「按附表E欄同編號所示基地面積，乘以各該編號土地當年度申報地價年息10%除以12計算之金額」；⒉楊鳳屏等5人應給付黃素真自102年4月1日起至房屋得使用期限為止按前⒈金額計算之租金，及108年7月24日以前到期部分，自108年7月25日起至清償日止，按年息5%計算利息之判決。並就給付之訴部分，陳明願供擔保，請准宣告假執行。
㈡對楊鳳屏等5人備位之訴及對其他被上訴人請求部分：被上訴人為附表各編號所示房屋之事實上處分權人，系爭房屋坐落於黃素真所有之系爭土地（黃素真應有部分均為8分之4），如認楊鳳屏等5人與黃素真就系爭土地並無推定租賃關係存在，則其等與其餘被上訴人對於系爭土地均屬無權占有，被上訴人無法律上原因而獲有相當於租金之利益，致黃素真受有損害，爰依不當得利及侵權行為之法律關係，求為命：被上訴人應各給付黃素真如附表G欄所示金額（即起訴前5年之相當租金不當得利或損害賠償，惟僅自距起訴日未及5年之102年4月1日起算），及各自附表I欄所示起訴狀繕本送達日之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；並自107年4月1日起至返還附表D欄所示土地之日止，按月給付黃素真按附表E欄各編號所示基地面積，乘以各該土地當年度申報地價年息10%除以12計算之金額之判決，並陳明願供擔保，請准宣告假執行。
二、被上訴人之答辯：㈠楊鳳屏等5人就先位之訴部分，辯稱：訴請法院核定地租之訴
為形成之訴，黃素真不得請求法院溯及核定，且未經法院核定數額前，黃素真亦無從請求給付租金，遑論遲延利息。又黃素真之應有部分並非具體存在於楊鳳屏等5人占有使用之特定範圍，而附表D欄所示土地均係坐落8戶房屋，故核定之地租應以當年度申報地價年息3%，依黃素真應有部分比例、楊鳳屏等5人房屋之實際占用面積，再除以8計算等語。
㈡楊鳳屏等5人備位之訴及其他被上訴人部分，辯稱：系爭土地原地主劉阿善已出具土地使用同意書（下稱系爭土地使用同意書），同意提供系爭土地供訴外人林水源起造系爭房屋及其所屬區分所有公寓建物（下稱系爭建案）使用，林水源嗣後將系爭房屋出售予被上訴人或被上訴人之前手，而同意被上訴人或前手使用系爭土地，被上訴人或前手均已交付買受系爭土地之價金，雖未獲地主劉阿善移轉土地所有權登記，惟並非無權占有。黃素真之配偶張尚德為系爭建案之監造人及建築師，知悉劉阿善出具系爭土地使用同意書，系爭房屋有權占用使用系爭土地之情，竟仍自劉阿善受讓系爭土地，再透過夫妻贈與之方式移轉系爭土地所有權予黃素真，依誠信原則，自應認定被上訴人就系爭土地對於黃素真亦屬有權占有，且黃素真惡意自張尚德、林水源取得系爭土地所有權並進而對被上訴人主張有不當得利債權，屬因侵權行為取得之債權，被上訴人得依民法第198條規定拒絕給付。復被上訴人可適用或類推適用民法第425條之1規定，推定對於系爭土地有租賃權存在，亦非無法律上之原因而占有。如認被上訴人應給付相當租金之不當得利，其金額應依黃素真應有部分比例，及系爭房屋實際占用面積，按低於申報地價年息5%，再由8戶平均分擔之方式計算。另被上訴人並無不法，不構成侵權行為，且黃素真主張之侵權行為債權，應自系爭房屋起造時起或自其取得系爭土地所有權時起算，已罹於2年短期時效，被上訴人得拒絕給付等語。
三、原審為黃素真一部勝訴，一部敗訴之判決，即就先位之訴部分判命：㈠核定楊鳳屏、陳阿貴、楊金花、嚴長生就附表編號3、5、8、9號房屋占用附表D欄所示土地，自108年7月25日起至房屋得使用期限為止，每月之租金為按附表E欄各該編號所示基地面積，乘以各該土地當年度申報地價年息5%除以12再乘以附表F欄所示黃素真之應有部分計算之金額。㈡楊鳳屏、陳阿貴、楊金花、嚴長生應自108年7月25日起至房屋得使用期限為止，按月給付黃素真按第㈠項計算之金額。並就黃素真給付之訴勝訴部分，諭知供擔保後准、免假執行，而駁回黃素真其餘之訴及假執行之聲請。黃素真、楊鳳屏、陳阿貴、楊金花、嚴長生對於其等敗訴部分不服，各自提起上訴，黃素真並就朱林桂英部分追加先位聲明。
黃素真上訴及追加聲明：㈠對楊鳳屏、陳阿貴、楊金花、嚴長生先位請求部分及對臧屏運、曾淑珍、高御獻、黃吳貴美、王素卿（下稱臧屏運等5人）請求部分：⒈原判決關於駁回黃素真後開第⒉項之訴部分均廢棄。⒉上開廢棄部分：⑴核定楊鳳屏、陳阿貴、楊金花、嚴長生就附表編號3、5、8、9號房屋占用附表D欄所示同編號土地，自102年4月1日起至108年7月24日止，每月之租金為按附表E欄編號3、5、8、9所示基地面積，乘以各該土地當年度申報地價年息10%除以12計算之金額。⑵楊鳳屏、陳阿貴、楊金花、嚴長生應自102年4月1日起至108年7月24日止，按月給付黃素真按第⑴項計算之金額，及自108年7月25日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⑶核定楊鳳屏、陳阿貴、楊金花、嚴長生就附表編號3、5、8、9號房屋占用附表D欄所示土地，自108年7月25日起至房屋得使用期限止，每月之租金為按附表E欄同編號所示基地面積，乘以各該土地當年度申報地價年息10%除以12計算之金額。⑷楊鳳屏、陳阿貴、楊金花、嚴長生應自108年7月25日起至房屋得使用期限為止，按月於每月5日給付黃素真按第⑶項計算之金額，及自各期應給付日之次日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⑸臧屏運等5人應各給付黃素真附表G欄編號1、2、4、7、10所示之金額，及各自附表I欄編號1、2、4、7、10所示起訴狀繕本送達日之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⑹臧屏運等5人應自107年4月1日起至其各自返還附表D欄編號1、2、4、7、10所示土地之日止，按月各於每月5日給付黃素真就附表E欄編號1、2、4、7、10所示基地面積，乘以各該土地當年度申報地價年息10%除以12計算之金額，及自各期應給付之次日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⒊黃素真就上⒉項⑵、⑷、⑸、⑹部分，願供擔保請准宣告假執行。㈡對朱林桂英追加先位聲明部分：⒈核定朱林桂英就附表編號6房屋占用附表D欄編號6所示土地，自追加訴之聲明狀送達翌日起前5年至該房屋得使用期限為止，每月之租金為按附表E欄編號6所示基地面積，乘以該土地當年度申報地價年息10%除以12計算之金額。⒉朱林桂英應自追加訴之聲明狀送達翌日起前5年至附表編號6房屋得使用期限為止，按月於每月5日給付黃素真按前項計算之金額及就追加訴之聲明狀送達翌日起前5年已到期租金部分，自追加訴之聲明狀送達翌日起至清償日起，按年息5%計算之利息；就追加訴之聲明狀送達後至該房屋得使用期限為止租金部分，自各期應給付之次日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⒊就前開第⒉項聲明部分，願供擔保請准宣告假執行。㈢備位聲明部分：⒈楊鳳屏等5人應各給付黃素真附表G欄編號3、5、6、8、9所示之金額，及自附表I欄編號3、5、6、8、9所示起訴狀繕本送達日之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⒉楊鳳屏等5人應自107年4月1日起至返還附表D欄所示土地之日止，按月於每月5日給付黃素真按附表E欄編號3、5、6、8、9所示基地面積，乘以各該土地當年度申報地價年息10%再除以12計算之金額，及自各期應給付之次日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⒊願供擔保請准宣告假執行。被上訴人就黃素真之上訴及追加之訴，均答辯聲明：上訴及追加之訴均駁回，如追加之訴部分受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。楊鳳屏、陳阿貴、楊金花、嚴長生上訴聲明：㈠原判決不利於楊鳳屏、陳阿貴、楊金花、嚴長生部分廢棄；㈡上開廢棄部分，黃素真第一審之訴及假執行之聲請均駁回。黃素真就楊鳳屏、陳阿貴、楊金花、嚴長生之上訴，答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項（原審卷二第145頁至第159頁）：㈠黃素真為系爭土地共有人，應有部分均為8分之4，系爭土地
面積為：299地號土地為166平方公尺；300地號土地為167平方公尺；302地號土地為184平方公尺（原審卷一第25頁至第30頁）。
㈡299、300、302地號土地上各有1棟區分所有建物（共3棟，即系爭建案所建築之房屋），均為4層樓，每層樓各有2戶，亦即每棟為8戶，各該區分所有建物係於64年8月間申請核發建築執照，建築執照所記載之建築基地分別為299、300、302地號土地整筆，系爭建案起造人原為林水源，嗣於64年間將附表編號3、5、6、8、9號房屋起造人變更為張尚德（黃素真之配偶），張尚德亦為系爭建案之監造人（原審卷二第15頁至第21頁）。系爭土地於68年以前均為劉阿善所有，劉阿善曾出具系爭土地使用同意書，同意林水源於系爭土地上興建系爭建案（原審卷一第425頁至第426頁，卷二第148頁），系爭土地於68年8月28日以買賣為原因移轉登記為張尚德所有，張尚德取得系爭土地所有權時，確實知悉系爭建案有經過原地主劉阿善同意興建。嗣張尚德於95年8月2日以夫妻贈與為原因移轉系爭土地所有權登記予其配偶黃素真（原審卷一第461頁至第479頁）。
㈢系爭土地起訴前5年申報地價如下（原審卷二第33頁至第36頁）：
⒈299地號土地：107年1月起每平方公尺新臺幣(下同)3萬7,8
79.2元，105年1月起每平方公尺4萬2,489元，102年1月起每平方公尺3萬1,523.2元。
⒉300地號土地：107年1月起每平方公尺3萬7,887.2元，105
年1月起每平方公尺4萬2,498元，102年1月起每平方公尺3萬1,526元。
⒊302地號土地：107年1月起每平方公尺3萬7,696元，105年1月起每平方公尺4萬2,277元，102年1月起每平方公尺3萬1,452元。
㈣系爭房屋之事實上處分權人如附表B欄所示（房屋稅籍資料見
原審卷一第32頁至第43頁），各房屋占有使用系爭土地之地號如附表D欄所示。
㈤張尚德之債權人陳炎焜於73年間聲請拍賣張尚德所有之附表編號3、5、6、8、9號房屋（其基地即當時亦登記為張尚德所有之系爭土地並未併同拍賣），經原法院73年度民執智字第889號清償票款強制執行事件執行，而分別由楊鳳屏等5人或其等前手得標買受（本院卷一第491頁至第495頁）。
㈥系爭土地臨近中央研究院、臺北市立圖書館舊莊分館、舊莊
國民小學、胡適公園、舊莊公園、理想公園、頂好超市、全家、0K、7-11等超商，有多線公車站牌、街道兩側均係商店，公共設施良好，環境甚佳，交通便利（原審卷一第428 頁）。
五、黃素真對楊鳳屏等5人主張部分：㈠先位請求核定租金及給付租金部分：
⒈按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅
將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之，民法第425條之1定有明文。又土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地，最高法院48年台上字第1457號判例即依此法理加以闡釋，謂土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，88年4月21日增訂民法第425條之1即係將上開判例意旨及法理予以明文化，故若房屋及土地轉讓之事實，發生於上開規定施行前，即與上開判例意旨或法理相符，非不得以該判例或法理為基礎，推斷土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，在房屋得使用期限內，有租賃關係（最高法院99年度台上字第2344號民事判決意旨參照）。又未辦登記建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，受讓人所取得之事實上處分權，較之所有權人之權能，實屬無異，則所謂「房屋受讓人」，解釋上應包括就無法辦理所有權登記之土地或建物受讓事實上處分權之人（最高法院99年度台上字第1723號判決意旨參照）。又強制執行法上之拍賣，應解釋為買賣之一種，即拍定人為買受人，而以拍賣機關代替債務人立於出賣人之地位（最高法院49年台抗字第83號判例意旨參照）。
⒉經查，附表編號3、5、6、8、9號房屋及其坐落基地於68年
8月28日後同為張尚德所有，嗣後楊鳳屏等5人或其等前手於73年間經由法院拍賣程序各自取得附表編號3、5、6、8、9號房屋之事實上處分權，張尚德復於95年8月2日以夫妻贈與為原因移轉系爭土地所有權登記予其配偶黃素真等情，為兩造所不爭執（不爭執事項㈡、㈤），亦即黃素真、楊鳳屏等5人分別取得原同屬於張尚德所有之系爭土地及其上附表編號3、5、6、8、9號房屋，依上開說明，黃素真依民法第425條之1第1項規定，主張其就上開房屋坐落之土地，與楊鳳屏等5人在上開房屋可使用期限內有租賃關係，即非無據。又楊鳳屏等5人既拒絕給付租金，則黃素真主張雙方就租金數額不能協議，而依同條第2項規定請求法院核定，亦屬有據。楊鳳屏等5人雖辯稱：原始地主劉阿善出具系爭土地使用同意書，同意於系爭土地上興建系爭建案，依債權物權化原則、誠信原則，其等得拒絕給付租金云云，然土地使用同意書係債之關係，僅於當事人間有其效力，劉阿善係出具系爭土地使用同意書予原起造人林水源，此為兩造所不爭執（原審卷二第148頁），則嗣後始輾轉取得房屋事實上處分權之楊鳳屏等5人既非劉阿善同意使用系爭土地之對象，自不得以劉阿善出具系爭土地使用同意書為由，抗辯無庸核定租金、給付租金。
⒊關於租金之核定：
⑴按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文。而依土地法施行法第25條、土地法第148條規定，土地法第97條規定之土地價額係指法定地價亦即土地所有權人依土地法所申報之地價。另依土地法第105條規定，同法第97條之規定，於租用基地建築房屋準用之，是城市地方建築基地之租金亦應以土地申報地價年息10%為上限。惟基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年台上字第3071號判例要旨參照）。本院審酌兩造不爭執事項㈥所示系爭土地之周圍環境，並考量楊鳳屏等5人占用系爭土地係作住家使用之經濟價值與所受利益，認以系爭土地申報地價年息5%作為計算租金之標準為適當，黃素真主張應核定按系爭土地申報地價年息10%計算，楊鳳屏等5人抗辯應核定低於系爭土地申報地價年息5%云云，均非可採。
⑵又附表編號3、5、6、8、9號房屋所屬區分所有建物均有8戶，且最初申請建照時，其建照所載基地即為各系爭土地整筆（不爭執事項㈡）。而一般合法申請建造執照之區分所有建物，勢必有法定空地或預留之公共設施土地，供區分所有建物整體運用，故該部分土地亦屬推定租賃關係之範圍，非僅限於房屋所屬區分所有建物實際建蔽占有之土地面積，故附表編號3、5、6、8、9號房屋與系爭土地間推定租賃關係之範圍，應按系爭土地登記面積之8分之1計算，亦即如附表E欄所示「基地面積」。又各共有人係按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權（民法第818條規定參照），亦即黃素真係按其就系爭土地應有部分8分之4，對於楊鳳屏等5人所占有部分（即附表D、E欄所示土地、面積）主張權利，故其得請求核定之租金，應按附表D欄土地各該申報地價年息5%，乘以8分之1（戶數），再乘以8分之4（黃素真應有部分）計算之。黃素真雖主張：其並未持有坐落於系爭土地上之房屋，故其應有部分即屬原應全部直接配賦於附表編號3、5、6、8、9號房屋之土地，並非僅能按其應有部分請求核定、給付租金云云。然黃素真上開所辯，與民法第818條之規定有違，且系爭建案在98年間現行民法第799條修正前、84年間公寓大廈管理條例頒訂前即已興建，系爭房屋並未辦理所有權第一次登記，系爭土地亦未依現行法令規定移轉登記予房屋所有權人，參諸民法物權編施行法第8條之5第2項規定：「民法物權編修正施行前，區分所有建築物之專有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利，已分屬不同一人所有或已分別設定負擔者，其物權之移轉或設定負擔，不受修正之民法第799條第5項規定之限制」，可知民法第799條修正施行、公寓大廈管理條例施行前之區分所有建物及其共同使用部分基地，並無任何應隨同移轉之限制，更難認黃素真就系爭土地之應有部分直接對應或配賦於系爭房屋，黃素真抗辯其得請求核定、給付之租金無庸再按其應有部分比例計算云云，自非有據。
⑶復按請求法院核定地租，屬形成之訴，為達訴訟經濟目的，非不得同時提起上開形成之訴及給付之訴，然必先經法院核定地租數額後，始得據以請求如數給付。惟依民法第425條之1規定，既推定於房屋可使用期限內與所坐落土地有租賃關係存在，而核定租金之判決寓有確認租金數額之性質，自應有溯及效力，而不限於核定之後始得請求給付租金，否則將致土地所有權人對於有租賃關係存在惟未能協議租金金額之承租人無法請求其先前使用土地之對價，對照土地所有權人得對於無權占有土地之人回溯請求起訴前之相當租金不當得利之現行法律實務，顯有失情理之平。從而，黃素真依民法第425條之1第2項規定，請求核定楊鳳屏等5人就附表編號3、5、6、8、9號房屋占用系爭土地之每月租金為「按各編號房屋占用附表D、E欄所示土地、面積，乘以黃素真之應有部分8分之4，再乘以附表D欄所示土地當年度申報地價年息5%除以12」（即附表註二所示之計算式），並依上開計算式計算得出之租金，請求如下給付：①楊鳳屏、陳阿貴、楊金花、嚴長生應給付黃素真自102年4月1日起至108年7月24日止之租金（金額計算式如附表H欄編號3、5、8、9所示），及自108年7月25日起，按年息5%計算之法定遲延利息；②楊鳳屏、陳阿貴、楊金花、嚴長生應自108年7月25日起至附表編號3、5、8、9號房屋得使用期限為止，按月於每月5日給付黃素真按附表註二所示之計算式計算之金額，及自各期應給付日之次日起至清償日止，按年息5%計算之利息。③朱林桂英應自105年4月28日（黃素真請求朱林桂英自追加訴之聲明狀送達翌日起回溯5年給付租金，雖未提出追加訴之聲明狀送達朱林桂英之證明，惟至遲於該書狀提出後之下一次開庭期日即110年4月27日言詞辯論期日即已送達朱林桂英，爰以110年4月27日為送達日）起至附表編號6房屋得使用期限為止，按月於每月5日給付黃素真按附表註二計算式計算之租金，並就110年4月27日前已到期部分，自110年4月28日即追加訴之聲明狀送達翌日起；110年4月27日之後到期部分，自各期應給付之次日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息。為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。
㈡備位依不當得利、侵權行為法律關係請求給付部分：
本院就黃素真對於楊鳳屏等5人先位所為核定租金、給付租金之請求，既依法審酌適當租金金額後部分准許，則黃素真就楊鳳屏等5人使用系爭土地應支付之對價，另提起備位之訴依不當得利、侵權行為法律關係為相同金額之請求，自無庸再予論斷。
六、黃素真對臧屏運等5人主張部分：黃素真主張臧屏運等5人有事實上處分權之附表編號1、2、4、7、10所示房屋無權占有其所有之系爭土地，致其受有相當租金之損害，依不當得利及侵權行為之法律關係請求臧屏運等5人給付相當租金之不當得利或損害賠償。臧屏運等5人抗辯其等非無權占有，而以前詞置辯。經查：
㈠系爭土地原地主劉阿善曾出具系爭土地使用同意書，同意林
水源於系爭土地上興建系爭建案乙情，固為兩造所不爭執（不爭執事項㈡），惟地主提供土地與建商合建房屋，為供建商申請建築執照而出具之「土地使用權同意書」，性質上屬債權契約，僅當事人間有其效力，系爭土地使用同意書既係原地主劉阿善出具供林水源興建系爭建案之用，自僅拘束該雙方當事人，況建物興建後，依常情將存在並占有土地達數十年，而社會上通常、合理之不動產買賣實務，建物買受人亦會支付相當之對價以取得使用土地之合法權利（例如向地主買受土地，或設定地上權、訂立租賃契約並支付地租等），否則如嗣後取得建物所有權或事實上處分權之人未繼受土地使用同意書之債權契約，或未支付使用土地之相當對價即可無償繼續使用建物所坐落之土地，將使地主因一次性出具土地使用權同意書，即受有數十年均不得處分、收益其土地之限制，顯非合理。是臧屏運等5人尚不得僅因原地主劉阿善出具系爭土地使用同意書即認有占有使用系爭土地之合法權源，須視其等是否另行取得占有使用系爭土地之權利而定。而臧屏運等5人抗辯其等或前手買受系爭建案房屋時已一併買受土地並支付土地價金，雖未取得土地所有權，惟仍屬有權占有云云，經查：
⒈臧屏運（附表編號1房屋）部分：臧屏運之前手林粵卿與林
水源簽訂之房屋買賣契約書，約定以51萬4,000元買受附表編號1房屋及所坐落基地（土地22萬4,000元、房屋29萬元，原審卷一第153頁），惟未記載任何買賣價金收付情形（原審卷一第152頁至第157頁），尚無證據證明林粵卿已足額支付房屋及土地價金予林水源，況林粵卿係以51萬4,000元買受附表編號1房屋及所坐落基地，卻僅以40萬元之對價將其對林水源之契約權利讓渡予臧屏運（原審卷一第158頁），臧屏運對林水源提起之原法院78年度重訴字第40號訴訟亦僅就房屋部分為主張及請求（原審卷一第160頁至第180頁），自難認臧屏運已支付土地對價而有權使用系爭土地。
⒉曾淑珍（附表編號2房屋）部分：曾淑珍之前手黃陳懷與林
水源簽訂之房屋買賣契約書，約定以25萬1,000元買受附表編號2房屋及所坐落基地（土地11萬元、房屋14萬1,000元，原審卷一第181頁），且依收款明細之記載，其已支付之價金合計達25萬2,000元（原審卷一第185頁），而曾淑珍以70萬元向黃陳懷買受附表編號2房屋及對林水源之契約權利，並付訖價金（原審卷一第195頁至第196頁），至曾淑珍於調解時主張尚有尾款9萬元未支付予林水源（原審卷一第197頁），對照黃陳懷與林水源間買賣之約定，該筆未付款項係「房屋裝修款」（原審卷一第181頁，契約第1條第㈡⑶參照），堪信曾淑珍及其前手黃陳懷已支付使用系爭土地之對價。況曾淑珍於臺北市南港區調解委員會與林水源達成調解，調解內容略為：曾淑珍依桃花新城契約書約定尚有給付尾款義務，林水源亦負有繼續施工並申領使用執照之義務，兩造約定互為抵銷，即曾淑珍捨棄林水源應將房屋完工及有關遲延責任之請求，林水源亦捨棄曾淑珍未給付金額之請求權（原審卷一第197頁），堪信曾淑珍業已取得林水源之同意合法使用附表編號2號房屋，而繼受林水源基於系爭土地使用同意書之權利，對於系爭土地有合法占有使用權源。至調解內容另提及「土地部分不在本件調解範圍」（原審卷一第198頁），應係因林水源非系爭土地登記所有權人，故無法就土地所有權移轉登記為調解，不影響附表編號2房屋有權占有使用系爭土地之認定。
⒊高御獻（附表編號4房屋）部分：訴外人張錦雪與林水源簽
訂之不動產買賣契約書，約定以總價31萬9,000元買受附表編號4房屋及所坐落基地（未就土地、房屋之個別價格為約定，原審卷一第219頁至第220頁），張錦雪固僅支付林水源訂金20萬8,400元，尚有11萬0,600元未支付（原審卷一第226頁、第231頁），嗣張錦雪將其對林水源之權利讓與訴外人高鄭淑換（原審卷一第227頁至第229頁），高鄭淑換訴請確認附表編號4房屋為林水源所有並獲勝訴判決（原審卷一第233頁至第238頁），嗣於臺北市南港區調解委員會與林水源達成調解，內容略為：高鄭淑換依桃花新城契約書約定尚有給付尾款義務，林水源同意互為抵銷，即高鄭淑換捨棄林水源應將房屋完工及有關遲延責任之請求，林水源亦捨棄高鄭淑換未給付金額之請求權（原審卷一第231頁至第232頁），堪信高鄭淑換業已取得林水源之同意合法使用附表編號4房屋，而繼受林水源基於系爭土地使用同意書之權利，對於系爭土地有合法占有使用權源。高鄭淑換嗣後將附表編號4房屋之相關權利輾轉讓與高御獻，基於占有連鎖之法理，堪信高御獻有權占有使用系爭土地。至調解內容另提及「土地部分不在本件調解範圍」（原審卷一第232頁），應係因林水源非系爭土地登記所有權人，故無法就土地所有權移轉登記為調解，不影響附表編號4房屋有權占有使用系爭土地之認定。
⒋黃吳貴美（附表編號7房屋）部分：黃吳貴美與林水源簽訂
之房屋買賣契約書，約定以19萬8,000元買受附表編號7房屋及所坐落基地（土地、房屋各9萬9,000元），另約定房屋裝修款20萬1,000元，共計39萬9,000元，並約定林水源代辦貸款20萬1,000元（原審卷一第254頁至第255頁），而黃吳貴美已依約付清自備款（原審卷一第261頁），核諸房屋裝修須於房屋結構完工後始得進行，且黃吳貴美委託貸款之金額與裝修款之金額完全相同之情，堪信黃吳貴美已支付之自備款，即係用以支付附表編號7房屋及其所坐落之基地，黃吳貴美既已支付使用系爭土地之對價，則附表編號7房屋占有使用系爭土地，亦有合法權源。
⒌王素卿（附表編號10房屋）部分：訴外人歐陽幗英與林水
源簽訂之房屋買賣契約書，約定以19萬1,000元買受附表編號10房屋及所坐落基地（土地8萬2,000元、房屋10萬9,000元，原審卷一第269頁），惟未記載任何買賣價金收付情形（原審卷一第268頁至第273頁），尚無證據證明歐陽幗英已足額支付房屋及土地價金予林水源，難認其已支付相當之對價而有權占有使用系爭土地，則自其輾轉取得附表編號10房屋之王素卿，亦未能認有使用系爭土地之合法權利。
⒍綜上，黃素真主張曾淑珍、高御獻、黃吳貴美無權占有系
爭土地，請求給付相當租金之不當得利或損害賠償，即非可取。至臧屏運、王素卿雖於系爭建案建築完成後輾轉向林水源買受系爭建案之房屋，惟並未購得系爭土地，尚難認其等已繼受土地使用同意書之債權契約，或支付使用土地之相當對價，臧屏運、王素卿復非系爭土地使用同意書之當事人，依債之相對性原則，尚難逕認其等有事實上處分權之附表編號1、10房屋占有使用系爭土地為有法律上原因，故黃素真主張臧屏運、王素卿無權占有使用系爭土地，請求臧屏運、王素卿給付相當租金之不當得利，尚非無據。
㈡臧屏運、王素卿另辯稱其等得適用或類推適用民法第425條之
1規定，推定對於系爭土地有租賃權存在，其等占有使用土地並非無法律上之原因云云，惟附表編號1、10房屋與其所坐落基地並無同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人之情形，自無民法第425條之1之適用。又民法第425條之1之規定目的，係因土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣之情形，為保護房屋所有人合法繼續使用土地之權利，故推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，至非屬民法第425條之1所示之其他房屋占有使用土地之情形，原應視個案認定究竟有無占有權源，尚非須依該條規定予以填補之法律漏洞，亦無類推適用該條規定之餘地，其等此部分所辯，即非可採。
㈢臧屏運、王素卿復辯稱：張尚德知悉劉阿善出具系爭土地使
用同意書、系爭建案之房屋有權占用使用系爭土地之情，竟仍自劉阿善受讓系爭土地，再透過夫妻贈與之方式移轉系爭土地所有權予黃素真，依誠信原則，應認定其等就系爭土地對於黃素真有占有權源，且黃素真惡意取得系爭土地所有權，其於本件訴訟中主張之不當得利債權為因侵權行為取得之債權，其等得依民法第198條規定拒絕給付云云。惟劉阿善出具系爭土地使用同意書，僅於當事人間具有債之效力，不及於未繼受該權利之其他人，業如前述，故即令張尚德知悉劉阿善曾出具系爭土地使用同意書，其受讓系爭土地、將系爭土地移轉登記予黃素真，亦難認係惡意，臧屏運、王素卿抗辯得依民法第198條規定拒絕給付云云，要非可取。又於具體個案，法院雖得斟酌當事人間之意思、交易情形及房屋使用土地之狀態等一切情狀，倘認土地所有人行使權利違反誠信原則或公共利益或以損害他人為主要目的時，固非不得駁回其請求，惟本件建物事實上處分權人臧屏運、王素卿，與土地所有權人黃素真或其前手張尚德間並未存有任何法律關係，倘臧屏運、王素卿因而獲有利益並造成土地所有人無法使用土地受有損害，土地所有人依侵權行為或不當得利法律關係請求賠償損害或返還不當得利，即難謂有違誠信原則，是臧屏運、王素卿此部分抗辯，亦非可採。
㈣附表編號1、10房屋，與附表編號3、5、6、8、9房屋係同一
建案，周圍環境相同，自應比照上五、㈠⒊所示租金標準，定其相當租金之不當得利金額，並准許黃素真回溯請求起訴前5年之相當租金不當得利。從而，黃素真依不當得利之法律關係，請求⒈臧屏運、王素卿應給付黃素真自102年4月1日起至108年7月24日止之租金總額（金額及計算式如附表H欄編號1、10所示），及起訴以前到期部分，自附表I欄編號1、10所示起訴狀繕本送達日之翌日起；起訴後到期部分，自108年7月25日起，均至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息；⒉臧屏運、王素卿應自108年7月25日起至附表編號1、10房屋得使用期限為止，按月於每月5日給付黃素真按附表註二所示之計算式計算之金額，及自各期應給付日之次日起至清償日止，按年息5%計算之利息。為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。
㈤本院就黃素真依不當得利之法律關係請求臧屏運、王素卿給
付相當租金之不當得利部分，既已審酌適當之金額後為部分准許，則其依侵權行為之法律關係為相同金額之請求部分，即無庸再予論斷。
七、綜上所述，黃素真㈠依民法第425條之1第2項規定，請求法院核定楊鳳屏、陳阿貴、楊金花、嚴長生就附表編號3、5、8、9房屋占有使用各該編號D欄土地之租金數額，洵屬正當，本院爰核定其每月租金為「按各編號房屋占用附表D、E欄所示土地、面積，乘以黃素真之應有部分8分之4，再乘以附表D欄所示土地當年度申報地價年息5%除以12」（即附表註二所示之計算式）；㈡依租賃之法律關係，請求楊鳳屏、陳阿貴、楊金花、嚴長生給付自102年4月1日起至108年7月24日止之租金（如附表H欄編號3、5、8、9所示），及自108年7月25日起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈢依租賃之法律關係，請求楊鳳屏、陳阿貴、楊金花、嚴長生自108年7月25日起至附表編號3、5、8、9所示房屋得使用期限為止，按月於每月5日給付黃素真按附表註二所示之計算式計算之租金，及自各期應給付日之次日起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈣依不當得利之法律關係，請求臧屏運、王素卿給付自102年4月1日起至108年7月24日止之相當租金不當得利（如附表H欄編號1、10所示），及起訴以前到期部分，自附表I欄編號1、10所示起訴狀繕本送達日之翌日起；起訴後到期部分，自108年7月25日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息；㈤依不當得利之法律關係，請求臧屏運、王素卿自108年7月25日起至附表編號1、10房屋得使用期限為止，按月於每月5日給付黃素真按附表註二所示之計算式計算之金額，及自各期應給付日之次日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，不應准許。上開應准許之部分，原審就其中㈡、㈣、㈤部分，為黃素真敗訴之判決，尚有未合，黃素真指摘原判決此部分不當，求為廢棄，為有理由，爰由本院改判如主文第二項至第四項所示。至於上開其餘應准許之部分，原審為黃素真勝訴之判決，並就第㈢項命給付部分諭知黃素真及楊鳳屏、陳阿貴、楊金花、嚴長生供擔保後，得、免假執行；及不應准許部分（即黃素真請求核定租金金額逾上㈠部分，及駁回其請求給付對象、金額逾上㈡、㈢、㈣、㈤部分），為黃素真敗訴之諭知，並駁回其此部分假執行之聲請，均無不合，楊鳳屏、陳阿貴、楊金花、嚴長生之上訴、黃素真之其餘上訴，均無理由，應予駁回。又本判決所命給付部分，兩造均陳明願供擔保宣告准免假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。又黃素真對朱林桂英追加：㈠依民法第425條之1第2項規定，請求核定朱林桂英就附表編號6房屋占用附表D欄該編號所示土地之租金數額，亦屬有據，爰核定其每月租金為「按土地面積20.875平方公尺，乘以黃素真之應有部分8分之4，再乘以該土地當年度申報地價年息5%，再除以12」（即附表註二所示之計算式）；㈡依租賃之法律關係，請求朱林桂英自105年4月28日起至附表編號6所示房屋得使用期限為止，按月於每月5日給付黃素真按附表註二計算式計算之租金，並就110年4月27日前已到期部分，自110年4月28日起；110年4月27日之後到期部分，自各期應給付之次日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分，即無理由，應予駁回。又黃素真就其追加上㈡請求朱林桂英給付金錢部分，黃素真、朱林桂英均陳明願供擔保宣告准免假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。逾此部分之假執行聲請，因訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
九、據上論結，本件黃素真之上訴及其追加之訴均為一部有理由、一部無理由，楊鳳屏、陳阿貴、楊金花、嚴長生之上訴為無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條、第85條第1項但書、第463條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 6 月 1 日
民事第三庭
審判長法 官 王怡雯
法 官 何君豪法 官 朱美璘正本係照原本作成。
楊鳳屏、陳阿貴、楊金花、嚴長生、臧屏運、王素卿、朱林桂英合併上訴利益額逾新臺幣150萬元、黃素真如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 6 月 4 日
書記官 鄭兆璋附表
A 編號 B 事實上處分權人 C 房屋門牌(均為00市00區00街1段) D 占用土地地號(均為00市00區00段4小段) E 基地面積(平方公尺) 註：因系爭房屋均係與其他7戶共同占用所坐落地號土地，故本欄係按各地號土地面積8分之1計算 F 黃素真應有部分 G 黃素真請求起訴前5年之租金（編號3、5、6、8、9部分）或相當租金不當得利之金額 (計算式詳見註一)（自102年4月1日起算） H 本院認黃素真得再請求給付之金額（不含原審已判命給付部分） I 起訴狀繕本送達日及送達證書頁數 1 臧屏運 145巷2弄28號 299地號 20.75 4/8 375,858元 自102年4月1日起至108年7月24日止，按月給付黃素真按附表註二所示計算式計算之租金 107年6月14日 (原審卷一第75頁) 145巷2弄30號 300地號 20.875 378,181元 自102年4月1日起至108年7月24日止，按月給付黃素真按附表註二所示計算式計算之租金 2 曾淑珍 177號2樓 299地號 20.75 4/8 375,858元 無 107年6月13日 179號2樓 300地號 20.875 378,181元 無 3 楊鳳屏 177號3樓 299地號 20.75 4/8 375,858元 自102年4月1日起至108年7月24日止，按月給付黃素真按附表註二所示計算式計算之租金 107年6月13日 4 高御獻 177號4樓之1 299地號 20.75 4/8 375,858元 無 107年6月14日 5 陳阿貴 179號3樓 300地號 20.875 4/8 378,181元 自102年4月1日起至108年7月24日止，按月給付黃素真按附表註二所示計算式計算之租金 107年6月15日 6 朱林桂英（朱福龍之承受訴訟人） 179號4樓 300地號 20.875 4/8 378,181元 自105年4月28日起，按月於每月5日給付黃素真按附表註二所示計算式計算之租金。及就110年4月27日前已到期部分，自110年4月28日起至清償日止，按年息5%計算之利息；就110年4月27日之後到期部分，自各期應給付日之次日起至清償日止，按年息5%計算之利息。 107年6月15日 7 黃吳貴美 183號2樓 302地號 23 4/8 415,083元 無 107年6月13日 8 楊金花 183號3樓 302地號 23 4/8 415,083元 自102年4月1日起至108年7月24日止，按月給付黃素真按附表註二所示計算式計算之租金 107年6月12日 9 嚴長生 183號4樓 302地號 23 4/8 415,083元 自102年4月1日起至108年7月24日止，按月給付黃素真按附表註二所示計算式計算之租金 107年6月13日 10 王素卿 183號4樓之1 302地號 23 4/8 415,083元 自102年4月1日起至108年7月24日止，按月給付黃素真按附表註二所示計算式計算之租金 107年6月15日*註一（G欄所示黃素真請求起訴前5年金額之計算式）：
每月租金／相當租金不當得利之計算方式：按各編號房屋占用附
表D、E欄所示土地、面積，乘以附表D欄所示土地當年度申報地價年息10%除以12計算每月租金，並依上開租金金額計算起訴前5年（自102年4月1日起算）之租金總額。
*註二（H欄所示本院認定黃素真得請求金額之計算式）：
每月租金／相當租金不當得利之計算方式：按各編號房屋占用附
表D、E欄所示土地、面積，乘以黃素真之應有部分8分之4，再乘以附表D欄所示土地當年度申報地價年息5%除以12計算每月租金。