臺灣高等法院民事判決109年度重上字第191號上 訴 人 侯 貞 雄輔 助 人 侯 傑 騰訴訟代理人 陳 和 貴律師
吳 宗 樺律師被 上訴 人 宋梁秀英訴訟代理人 許 文 懷律師上列當事人間請求給付買賣價金事件，上訴人對於中華民國109年1月17日臺灣臺北地方法院108年度重訴字第274號第一審判決提起上訴，本院於109年6月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人給付逾新臺幣捌佰萬元，及其中新臺幣柒佰萬元自民國一○七年十二月十二日起，其餘新臺幣壹佰萬元自民國一○八年十月五日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人負擔百分之七十，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：伊為坐落桃園市ＯＯ區ＯＯ段OOO、OOO、OOO、O
OO、OOO、OOO、OOO、OOO地號土地（下分別稱OOO、OOO、OO
O、OOO、OOO、OOO、OOO、OOO地號土地，合稱為系爭土地）之公同共有人，於民國102年5月3日與上訴人簽立不動產買賣契約（下稱系爭契約），以總價新臺幣（下同）6200萬元將伊就系爭土地之潛在應有部分（下稱系爭應有部分）出售予上訴人，並於106年10月12日辦畢所有權移轉登記。詎上訴人僅支付價金5500萬元，尚欠價金700萬元未付，伊得請求上訴人給付700萬元，及一部請求違約金5500萬元中之1100萬元等情。爰依系爭契約第2條第2項第3款、第7條約定，求為命上訴人給付1800萬元，及其中700萬元自107年12月12日起算；其餘1100萬元自108年10月5日起算法定遲延利息之判決（原審就此部分為被上訴人勝訴之判決，並駁回上訴人之反訴，上訴人提起上訴）。就上訴人之反訴則以：系爭土地原為訴外人梁瑞昌（74年2月25日死亡）所有，伊與訴外人梁双文為梁瑞昌之全體繼承人，梁双文於91年間死亡，其繼承人為梁旭宏、梁堯維、梁素卿、梁素貞、梁素榮（下合稱梁旭宏等5人）。上訴人經營之明台育樂公司（下稱明台公司）於98年間，向梁旭宏等5人購得渠等就系爭土地潛在應有部分2分之1，不可能誤認伊就系爭土地潛在應有部分為3分之2。伊已依約將系爭應有部分移轉登記予上訴人，並無給付不能情事等語，資為抗辯。並於本院答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：被上訴人主張其就系爭土地潛在應有部分為3分之2，並將之出售予伊，但僅移轉登記該土地潛在應有部分2分之1，其餘潛在應有部分6分之1所有權之移轉已陷於給付不能，伊得主張同時履行抗辯，拒付價金尾款。並以反訴主張：被上訴人出售系爭土地潛在應有部分3分之2，但僅移轉登記該土地潛在應有部分2分之1，就該土地潛在應有部分6分之1所有權之移轉已給付不能，致伊受有1550萬元之損害，與被上訴人價金債權700萬元抵銷後，伊得請求被上訴人給付850萬元等情，爰依民法第226條、第227條規定，求為命被上訴人如數給付之判決。於本院上訴聲明為：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回；㈢被上訴人應給付上訴人850萬元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息；㈣上開第㈢項之訴部分，願供擔保請准宣告假執行。
三、系爭土地原為梁瑞昌所有，梁瑞昌於74年2月25日死亡，其繼承人為被上訴人、梁双文。嗣梁双文於91年間死亡，其繼承人為梁旭宏等5人等事實，為兩造所不爭執（見本院卷第155頁），堪信為真正。被上訴人本訴主張依系爭契約，上訴人應給付價金700萬元及違約金1100萬元，上訴人反訴請求被上訴人給付850萬元，各為對造否認，並以前開情詞置辯。經查：
㈠被上訴人請求上訴人給付價金700萬元，為有理由。
⒈依系爭契約第1條約定：「不動產標示：（依地政機關登記簿
所載為準）土地標的：桃園縣ＯＯ鄉ＯＯ段OOO、OOO、OOO、OOO、OOO、OOO、OOO、OOO地號權利範圍：公同共有全部其中宋梁秀英依法應有之部份（其中OOO地號現所有權人為梁瑞昌，尚未辦理繼承登記，宋梁秀英為合法繼承人之一）」；第2條約定：「買賣總價款：陸仟貳佰萬元。甲方（即上訴人）應依下列給付約定以即期支票、現金或台支本票給付價款予乙方（即被上訴人），若逾期五日以上，應依已逾日數按日以未付價款總額之千分之一給付乙方以為遲延賠償金，惟以一個月為限，逾期以違約論。簽約同時甲方給付肆仟伍佰萬元，乙方同時交付身份証影本、戶籍謄本及普通印章乙枚予甲方，乙方並同意由甲方指定之地政士代為申辦上述OOO地號所有權人梁瑞昌之繼承登記案。乙方指定上開印章僅得使用於上述OOO地號所有權人梁瑞昌之繼承登記案各相關文件、書表，若有其他用途致乙方權益受損，甲方應負各有關民、刑事責任。二、OOO地號所有權人梁瑞昌之繼承登記案登記完畢後五個工作日内，給付捌佰伍拾萬元正。乙方應即配合進行本約第三條約定事項」；第3條約定：「不動產所有權移轉登記完畢後五個工作日内，給付捌佰伍拾萬元正」等文字（見原審卷第15頁），可知兩造簽訂系爭契約，約定上訴人向被上訴人購買被上訴人就系爭土地之潛在應有部分，上訴人於被上訴人將該買賣標的移轉登記予其後5個工作日內，應給付系爭契約尾款完畢，至為明灼。
⒉系爭土地原為梁瑞昌所有，梁瑞昌於74年2月25日死亡，其繼
承人為被上訴人、梁双文，被上訴人已將其因繼承所得就系爭土地潛在應有部分（即按應繼分比例為2分之1），於106年10月12日全部移轉登記予上訴人完畢等節，為上訴人所不否認（見本院卷第156頁），並有卷附土地登記第二類謄本可稽（見原審卷第17至31頁），堪認上訴人依約應於106年10月12日起算5個工作日內給付系爭契約尾款。又上訴人自陳：伊於102年5月3日簽約時給付被上訴人4500萬元，另於同年10月9日給付1000萬元，已給付價金為5500萬元等語（見本院卷第156頁）。由上而論，被上訴人請求上訴人給付系爭契約尾款即價金700萬元（計算式：6200萬元－5500萬元＝700萬元），核屬有據。
⒊上訴人雖以：被上訴人主張其就系爭土地潛在應有部分為3分
之2，並將之出售予伊，然僅移轉登記應有部分2分之1，其餘應有部分6分之1之移轉已陷於給付不能，伊就系爭契約尾款，得主張同時履行抗辯云云。然查：
⑴契約解釋，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約
之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。且解釋契約應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意。
⑵細繹系爭契約第1條之內容，明載「不動產標示：系爭土地權
利範圍：公同共有全部其中宋梁秀英依法應有之部份」，業已表明被上訴人所出售之不動產，乃其依法律規定就公同共有之系爭土地潛在應有部分（即其應繼分），甚為明確。再觀諸上訴人自承：伊一開始乃與被上訴人洽談「買賣標的為宋梁秀英就系爭土地應有權利範圍3分之2」，嗣配合被上訴人之要求，而將買賣標的改記載為「公同共有全部其中宋梁秀英依法應有之部分」等語（見本院卷第350頁），核與被上訴人所陳：系爭土地為公同共有，因所涉繼承關係複雜，且涉及修正前民法第1142條第2項養子女之應繼分、日據時代螟蛉子等法律問題，伊擔慮計算結果有誤，無法擔保實際出售之比例應為若干，而其所欲出賣者，即為其就系爭土地潛在之應有部分，為免徒增困擾，乃於系爭契約第1條約定買賣標的為「公同共有全部其中宋梁秀英依法應有之部分」等詞相符（見本院卷第443至445頁），足見兩造締約真意，即係買賣被上訴人因繼承取得之系爭土地潛在應有部分全部，惟因繼承法令複雜，為避免契約記載與實際權利比例有所出入，故不以「被上訴人就系爭土地潛在應有部分比例若干」之方式記載，而改記載為「公同共有中被上訴人依法應有之部分」，然無礙兩造締約真意，即為買賣被上訴人因繼承取得之系爭土地潛在應有部分全部，至為清楚。
⑶佐諸證人即受上訴人委託辦理系爭契約之代書曾敏如證述：
上訴人於101年8月間，委託伊辦理本件買賣案，上訴人表示要買被上訴人就系爭土地應有部分3分之2的權利，總價9500萬元，伊隨即進行系爭契約之製作。伊第一次將草擬契約交給被上訴人之子宋鴻淦看，該草約記載買賣價金為9500萬元，買賣標的為被上訴人就系爭土地應有部分3分之2的權利，增值稅由賣方負擔。宋鴻淦看完草約後，希望實價登錄登載為7200萬元，伊不同意該提議，故雙方未繼續磋商。嗣於101年11月左右，在系爭土地經營高爾夫球場的公司副總郭宏竹，通知伊再與宋鴻淦討論契約內容，這次宋鴻淦要求買賣價金記載為7200萬元，但實際上要支付的金額為9500萬元，其中包含買賣價金7200萬元、占用土地不當得利800萬元、仲介費用500萬元、增值稅1000萬元。上訴人同意宋鴻淦上開條件，並要伊就上開4筆金額分別撰擬4份契約書。除仲介費那份契約沒有寫交易的土地標的外，其他3份契約都有寫明交易的土地標的是被上訴人就系爭土地應有部分3分之2的權利。4份契約書擬好後，宋鴻淦又認為價金太低，不同意簽約，所以這次契約還是沒有成立。又經過1個月左右，伊接到郭宏竹電話，說宋鴻淦又要賣了，伊就跟宋鴻淦聯絡，宋鴻淦提出新的要約內容，就是買賣價金改為6200萬元，占用土地的不當得利改為1500萬元、仲介費改為800萬元、增值稅仍維持1000萬元由買方負擔，因上訴人一定要買到這幾筆土地，所以同意宋鴻淦的上開條件。伊就上開4筆金額分別撰擬4份契約書。除仲介費那份契約沒有寫交易的土地標的外，其他3份契約書中都有寫明交易的土地標的是被上訴人就系爭土地應有部分3分之2的權利。伊擬好契約文件後，接到郭宏竹的電話，郭宏竹告知宋鴻淦要求契約中就土地的交易範圍不要把3分之2寫出來，避免刺激到梁家，請伊思考要如何在契約中表達。伊跟宋鴻淦討論後，宋鴻淦同意用「公同共有全部其中宋梁秀英依法應有之部分」之文字來表達，伊隨即把契約改為上開文字，兩造始簽成如上證5的系爭契約及相關文件。伊在擬定契約前，並未向相關地政事務所查證被上訴人依法可繼承之應有部分應為若干，而是用伊理解的相關法規去判斷。伊係參酌土地謄本記載的登記發生原因、原因發生時間等綜合判斷，認為被上訴人的應有部分應為3分之2」等語（見本院卷第272至273頁），益徵兩造於締約時，就買賣標的為被上訴人就系爭土地潛在應有部分乙節確已成立意思表示合致，至該潛在應有部分實際比例究屬若干乙情雖尚未經承辦代書向地政事務所等相關單位查證及確認，然無礙上訴人已同意以6200萬元價格購買被上訴人依法就系爭土地潛在應有部分之事實認定，當無疑問。
⑷上訴人雖以伊係為避免刺激系爭土地其他公同共有人，故配
合被上訴人之要求，將買賣標的改記載為「公同共有全部其中宋梁秀英依法應有之部分」，然真意乃購買被上訴人就系爭土地潛在應有部分3分之2云云。惟系爭契約之當事人為兩造，與系爭土地其他公同共有人無涉，亦無須告知或經其他公同共有人同意，衡情應無刺激其他公同共有人之可能。遑論系爭契約第3條第1項前段已明載：「乙方明瞭甲方已購得本契約標的其他共有人之權利範圍」之字義（見原審卷第15條），另上訴人擔任董事之明台公司（見原審卷第377頁之經濟部商工登記公示資料）於98年2月26日，與系爭土地其他公同共有人即梁旭宏等5人簽訂不動產買賣契約（下稱梁旭宏等5人契約），其中第2、3條分別記載：「不動產標示：土地座落ＯＯ鄉ＯＯＯ段㈠OOO地號，面積2764平方公尺，梁素卿公同共有1分之1。㈡OOO地號，面積3341平方公尺，梁素貞公同共有1分之1。㈢OOO地號，面積17272平方公尺，梁堯維公同共有1分之1。㈣OOO地號，面積865平方公尺，梁素榮公同共有1分之1。㈤OOO之O地號，面積1664平方公尺，梁旭宏公同共有1分之1。㈥OOO地號，面積787平方公尺，梁瑞昌（亡）所有，未繼承。㈦OOO之O地號，面積63平方公尺，梁素卿公同共有1分之1。㈧OOO之O地號，面積79平方公尺，梁旭宏公同共有1分之1。以上八筆土地」、「本件買賣價款雙方當面議定，依98年1月22日所立之買賣協議書所列：買賣價款以總面積2分之1權利計算，總價款新臺幣4550萬元整，乙方（即梁旭宏等5人）同意售予甲方（即明台公司）」等詞（見原審卷第117至119頁）」，參互以觀，可見兩造訂約之真意，確係由上訴人購買被上訴人依法就系爭土地之潛在應有部分，且該應有部分之比例，即指除梁旭宏等5人就系爭土地之潛在應有部分比例以外之比例，甚為明確。而梁双文為日據時代之螟蛉子，依繼承登記法令補充規定第19點及第24點規定，其應繼分與婚生子女相同為2分之1，為上訴人所無異詞（見本院卷第55頁），堪認上訴人向被上訴人購買之系爭土地潛在應有部分，確為該土地潛在應有部分2分之1，應可確定。準此可知，被上訴人主張系爭應有部分比例，即系爭土地潛在應有部分2分之1，可以採信。上訴人抗辯系爭應有部分比例，為系爭土地潛在應有部分3分之2，與事實不符，並不可取。
⑸上訴人再舉訴外人葉火燿與梁双文簽訂之租約（下稱系爭租
約）為據，辯稱明台公司曾依該租約內容，按系爭土地應有權利範圍3分之2計算而給付被上訴人租金20萬元，足證被上訴人係以系爭土地潛在應有部分3分之2為買賣標的，與上訴人成立契約合意云云。然系爭租約之當事人既為葉火燿、梁双文，兩造並未參與其中，有該租約在卷可佐（見原審卷第349至352頁），則依債之相對性原則，本無從拘束兩造。至被上訴人縱曾受領明台公司給付之20萬元，充其量僅能說明其曾受領明台公司使用系爭土地之對價，但不能憑此推論被上訴人係以系爭土地潛在應有部分3分之2為買賣標的，而與上訴人成立契約合意。基此，上訴人上開抗辯，亦不可取。⑹上訴人又執OOO地號土地「土地所有權買賣契約書」、「土地
增值稅申報書」之記載內容，辯稱被上訴人係將系爭土地潛在應有部分3分之2出售予伊云云。參以OOO地號土地「土地所有權買賣契約書」、「土地增值稅申報書」雖記載「被上訴人應有權利範圍3分之2」等文字（見原審卷第97至99頁），然該等文字均係由代書曾敏如記載，並由曾敏如於其上蓋用被上訴人之印文此事實，業經曾敏如於本院證述綦詳（見本院卷第276至277頁），則該等文字記載是否確實為被上訴人之真意，已屬可疑。況且該等記載事後業經兩造共同具狀向桃園縣稅務局大溪分局申請更正被上訴人之權利範圍為2分之1，有該申請書在卷可稽（見原審卷第197頁），自不能單憑代書之前開記載，即推論被上訴人係將系爭土地潛在應有部分3分之2出售予上訴人。是以，上訴人執上開理由，抗辯被上訴人係將系爭土地潛在應有部分3分之2出售予伊云云，仍不可採。
⑺依上說明，上訴人以被上訴人乃出售系爭土地潛在應有部分3
分之2予伊，然僅移轉登記該土地潛在應有部分2分之1，其餘應有部分6分之1之移轉已陷於給付不能，故伊就系爭契約尾款，得主張同時履行抗辯云云，為不可取。
㈡被上訴人請求上訴人給付違約金100萬元，為有理由，逾此範圍之請求，則無理由。
1.依系爭契約第7條前段約定：「本約簽訂後，倘甲方不買或不按約定日期付款或不依約履行應盡義務，經乙方定期催告仍不給付或履約時，願將既付款全部由乙方無條件沒收作為懲罰性違約金」（見原審卷第16頁）。上訴人未依約於被上訴人將系爭契約買賣標的移轉登記予其後5個工作日內，給付系爭契約價金700萬元，已如上述，則被上訴人依上開約定，請求上訴人賠償懲罰性違約金，核屬有據。
⒉約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第25
2條定有明文。所謂約定之違約金，不問其作用為懲罰抑為損害賠償之預定，均有其適用。又按當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依職權減至相當之數額，惟是否相當，仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，並就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準。系爭契約違約金乃屬懲罰性違約金，係被上訴人為確保價金之給付，而與上訴人約定之違約懲罰，而上訴人一方面利用系爭土地開發高爾夫球場獲取利益（見本院卷第343頁），一方面卻於給付無困難之情形下，未依約給付應付之尾款價金計700萬元，所欠價金占全部價金比例約11.3%（計算式：700萬÷6200萬元＝0.1129），並參酌本件上訴人違約迄今約近3年，及被上訴人所受損害為不能利用上開價金，通常情形為受有利息之損失等情形，認被上訴人請求上訴人給付1100萬元違約金，尚嫌過高，應以100萬元為適當。
⒊給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催
告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。民法第229條第1項定有明文。被上訴人與上訴人關於違約金之給付，並未約定給付期限，則上訴人應自受催告時起，負遲延責任。基此，被上訴人請求上訴人給付違約金100萬元，及自訴之追加狀繕本送達翌日即108年10月5日起（見原審卷第245頁），至清償日止，按週年利率百之五計算之利息，為有理由，應予准許。逾上開範圍之請求，為無理由，應予駁回。㈢上訴人反訴主張對被上訴人有1550萬元之損害賠償債權，與
被上訴人價金債權700萬元抵銷後，得請求被上訴人給付850萬元，並不可取。
⒈二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得
以其債務，與他方之債務，互為抵銷，此觀民法第334條本文規定即明。是抵銷之規定，以二人互負債務者，方有適用餘地。
⒉兩造簽訂系爭契約，約定上訴人向被上訴人購買其依法就系
爭土地之潛在應有部分，被上訴人已依約將上開買賣標的移轉登記予上訴人等事實，業析述如上，堪認被上訴人並無給付不能之情事，上訴人對被上訴人自無違約之損害賠償債權存在。據此，上訴人以被上訴人有給付不能之違約情形，伊因此對被上訴人取得1550萬元之損害賠償債權，與被上訴人價金債權700萬元抵銷後，得請求被上訴人給付850萬元云云，顯不可取。
四、綜上所述，被上訴人本於系爭契約第2條第2項第3款、第7條約定，請求上訴人給付價金700萬元及違約金100萬元，合計800萬元，及其中700萬元自起訴狀繕本送達翌日即107年12月12日起，其餘100萬元自訴之追加狀繕本送達翌日即108年10月5日起，均至清償日止，按週年利率百分之之5計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍所為請求，為無理由，應予駁回。上訴人反訴請求被上訴人給付850萬元本息，為無理由，應予駁回。原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。至於上開應准許部分，原審判命上訴人如數給付，並為假執行之宣告，並駁回上訴人反訴請求，核無違誤，上訴意旨，就此部分，仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
五、兩造之其餘攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經審酌後，認為均不足以影響判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
六、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。中 華 民 國 109 年 6 月 17 日
民事第十六庭
審判長法 官 朱耀平
法 官 羅立德法 官 邱育佩正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 6 月 17 日
書記官 林伶芳附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。