臺灣高等法院民事判決109年度重上字第107號上 訴 人 江顯明
柯文昌
（現於法務部○○○○○○○○○執行） 共同訴訟代理人 李佳翰律師複 代理人 林奕辰律師被 上訴人 張德龍訴訟代理人 陳俊翰律師上列當事人間請求所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國108年11月15日臺灣士林地方法院107年度重訴字第198號第一審判決提起上訴，本院於109年7月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：伊於民國102年5月6日與上訴人江顯明、柯文昌（下合稱上訴人）簽訂土地買賣契約（下稱系爭契約），約定以每坪新臺幣（下同）25萬元，將伊所有分割前坐落臺北市○○區○○段0○段0000地號土地（下稱1056地號土地）中之200坪出售予上訴人，總價金以分割後之坪數計算，上訴人於同日支付伊首期款1000萬元，且伊為擔保系爭契約之履行，以1056地號土地設定2000萬元最高限額抵押權（如原審判決附表〈下稱附表〉二所示，下稱系爭抵押權）予上訴人，並於同年7月4日辦理登記完畢。於1056地號土地完成分割後，兩造於103年7月18日另簽立「不動產買賣契約書內容修改協議書」（下稱系爭協議，與系爭契約合稱系爭買賣契約），載明已分割出200坪即同區同小段1056-1地號土地（下稱1056-1地號土地），並約定上訴人於系爭協議簽立同日支付伊第2期款2746萬元及辦理所有權移轉登記，第3期尾款則於1056-1地號土地移轉登記完成及塗銷1056地號土地原以訴外人黃李彩霞、徐培松為權利人之抵押權（如附表三所示，下稱原抵押權）登記後立即付清，嗣於103年8月另自1056-1地號土地分割出1056-2地號土地（下稱1056-2地號土地，與1056-1地號土地下合稱系爭土地，即如附表一所示），詎伊分別於106年12月7日、同年月22日以存證信函通知上訴人已塗銷原抵押權登記，並限期給付第3期尾款1254萬元等情，卻遭江顯明拒絕，伊僅得於同年月29日以存證信函通知上訴人解除系爭買賣契約，上訴人於同年月30日收受該信函，系爭買賣契約於同年月30日解除，上訴人應回復原狀，返還系爭土地及塗銷系爭抵押權登記等語。爰依民法第254條、第259條、第179條規定，求為命上訴人應將系爭土地所有權移轉登記予伊，及塗銷系爭抵押權登記之判決。原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴。被上訴人並答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：依系爭契約第4條約定，兩造係以「附圖A部分」為1056地號土地分割之依據，詎伊支付首期款1000萬元、第2期款2746萬元後，被上訴人竟於105年11月22日以存證信函（下稱系爭存證信函），誣指伊有矇騙行為，其女即訴外人張瑞芝於106年12月12日並與任鳴鉅律師以通訊軟體對話（下稱系爭對話），否認系爭契約之土地分割附圖（下稱系爭附圖），顯有故意不履行系爭契約之意圖，縱其後被上訴人通知已塗銷原抵押權設定登記，因被上訴人否認系爭附圖，伊亦拒絕重新劃分割線，於被上訴人依約給付系爭土地前，伊自無給付尾款義務而未違約，且被上訴人之催告不合法，其提起本件訴訟亦屬權利濫用，為無理由。又若認被上訴人解除系爭買賣契約為合法，而發生解除之效力，則兩造自契約解除之日起，即互負回復原狀之義務，即伊負有將系爭土地所有權移轉登記予被上訴人之義務，被上訴人則負有將伊已繳首期款1000萬元、第2期款2746萬元，合計已給付價金3746萬元，返還予伊之義務，爰為同時履行抗辯等語。上訴聲明：㈠先位部分：⒈原判決關於主文第1至3項部分廢棄；⒉上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。㈡備位部分：⒈原判決關於主文第1至3項部分廢棄；⒉上開廢棄部分，上訴人應於被上訴人返還3746萬元及其中1000萬元自102年5月6日起，其餘2746萬元自103年7月18日起至返還之日止，均按年息5％計算之利息予上訴人之同時，將系爭土地移轉登記予被上訴人，並將系爭抵押權登記塗銷。
三、查，被上訴人為1056地號土地之所有權人，該土地其上本有原抵押權存在，兩造於102年5月6日，約定以每坪25萬元，就該土地中之200坪簽訂系爭契約，並於該契約第4條約定土地分割方法為「以附圖A 部分為準」，上訴人依該契約第3條約定，於簽約同日給付被上訴人首期款1000萬元，並由被上訴人依第14條(6)約定，於102年7月4日辦理系爭抵押權登記；1056地號土地於103年5月分割出1056-1地號土地，嗣兩造於103年7月18日修改系爭契約部分條款，簽立系爭協議，其上載明1056地號土地已分割完成，新地號為1056-1地號，依系爭協議第2項約定，上訴人當日給付第2期款2746萬元，同時被上訴人備妥過戶所需文件辦理1056-1地號土地所有權移轉登記予上訴人，而於塗銷原抵押權設定登記及產權移轉上訴人名義完妥後，上訴人立即付清第3期尾款1254萬元，1056-1地號於103年7月30日以買賣為原因登記為上訴人所有（權利範圍各2分之1）；1056-1地號土地於103年8月分割出1056-2地號土地，亦登記為上訴人所有（權利範圍各2分之1），原抵押權分別於106年9月6日、同年12月6日，以「清償」、「判決塗銷」為由，完成塗銷設定登記，被上訴人於106年12月7日以存證信函通知上訴人伊已塗銷原抵押權設定登記，其應立即付清尾款並於收信後1個月內塗銷系爭抵押權設定登記等語，上訴人於同年12月18日收受上開存證信函後，於同年月21日以存證信函通知被上訴人，因被上訴人前以系爭存證信函表示否認系爭附圖，顯有毀約之意，伊認係被上訴人違約在先，而無法支付尾款，又被上訴人請律師轉告之分割圖，與雙方多次傳真合意之附圖不符，伊無法同意等語。被上訴人復於106年12月22日，以存證信函催告上訴人應於文到後3日內給付尾款等語，於同日送達上訴人收受，因上訴人未於限期內給付第3期尾款，被上訴人於同年月29日以存證信函解除兩造之系爭契約，上訴人於同年月30日收受之事實，為兩造所不爭執（見本院卷第248至249頁），復有系爭契約、系爭協議、土地登記謄本、存證信函及臺北市士林地政事務所（下稱士林地政）107年5月7日北市林籍字第10746001609號函暨檢附土地登記申請書、107 年10月26日北市地籍字第1076014321號函暨檢附土地登記申請書、土地異動索引可據（見原審卷第20至30、35至54、96至105、156至181、252至257頁），堪認為真實。
四、被上訴人依民法第254條、第259條、第179條規定，請求上訴人應將系爭土地所有權移轉登記予伊，及將系爭抵押權登記予以塗銷，是否有據?㈠按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其
催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。而債權人於債務人遲延給付後，仍須定相當期限催告債務人履行，如債務人於期限內不履行時，始得解除契約，民法第229條第2項前段、第254條規定自明。所謂給付無確定期限，係指給付未定期限及給付雖有期限，而其屆至之時期不確定而言。查，兩造於102年5月6日，就1056地號土地簽訂系爭契約，並於103年7月8日另簽訂系爭協議，已如前述；觀諸系爭協議第2項「第3期尾款：1254萬元整於產權移轉甲方（即上訴人，下同）名義完妥後及該買賣土地上原有之2筆抵押權塗銷後立即付清」之內容（見原審卷第35頁），堪認兩造係約定上訴人於系爭土地產權移轉及原抵押權設定登記塗銷後，應即給付第3 期尾款1254萬元予被上訴人，且就辦理產權移轉及原抵押權設定登記塗銷，並未約定日期及期限（見本院卷第249頁兩造不爭執），足見此屬給付無確定期限之債務，於被上訴人限期催告後仍未給付者，上訴人即屬給付遲延（最高法院99年度台上字第2443號判決意旨參照）。又被上訴人已依系爭協議約定，於103年7月30日將1056-1地號土地所有權移轉登記予上訴人，於103年8月則自1056-1地號土地分割出1056-2地號土地，亦登記為上訴人所有，被上訴人復於原抵押權設定登記分別於106年9月6日、同年12月6日塗銷後，於106年12月7日以存證信函通知上訴人並請求給付第3期尾款1254萬元，遭上訴人拒絕，被上訴人再於同年月22日以存證信函催告上訴人於函到3日給付第3期尾款，仍未獲清償，亦如前陳；則被上訴人於同年月29日以存證信函主張解除契約，上訴人於同年月30日收受（上訴人不爭執，如前述），其就系爭買賣契約所定應負給付第3期尾款1254萬元之義務，遲延給付，經限期催告仍不履行，被上訴人以前開存證信函之送達對上訴人為解除系爭買賣契約之意思表示，即屬合法，應認系爭買賣契約業於106年12月30日解除。又按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：「由他方所受領之給付物，應返還之」，民法第259條定有明文。查，被上訴人依系爭買賣契約之約定，已於103年7月30日將1056-1地號土地（含其後分割出之1051-2地號土地）所有權移轉登記予上訴人，業如前述；系爭買賣契約既經被上訴人合法解除，則自契約解除之日起，上訴人即負回復原狀之義務，被上訴人供擔保以履行契約所為系爭抵押權設定登記，亦因系爭買賣契約經合法解除而無供擔保之必要；故被上訴人主張上訴人應返還伊系爭土地及塗銷系爭抵押權登記，即屬正當。
㈡上訴人雖舉系爭存證信函及系爭對話為據，抗辯被上訴人有
故意不履行系爭契約之意圖，縱其通知已塗銷原抵押權設定登記，因其否認系爭契約之土地分割附圖，伊亦拒絕重新劃分割線，於被上訴人依約給付系爭土地前，伊自無給付尾款義務而未違約云云。惟查：
⒈觀諸系爭存證信函係略以：「近來整理貴我雙方所訂立之土
地買賣契約等資料，發現台端所草擬之土地分割附圖與該契約第4條所載明之方向與位置大相逕庭，台端等以不當之手段並利用虛偽不實之附圖矇騙本人及代理人，謀取財產上不法利益，實已違反商業上之誠信原則，深表遺憾」、「台端未經本人同意，擅自於本買賣土地（即1056號） 之原有通道上加裝鐵門並上鎖，妨礙本人通行」、「依據契約書第14條第(1)款規定，特此函知，希函到後兩週內以書面提出合情、合理、合法之解決之道」等語（見原審卷第84至85頁），上訴人收受系爭存證信函後，於同年月28日函覆被上訴人略以：「貴我雙方於102年5月6日簽定土地買賣契約書，我方向台端購買1056地號土地之200坪，依買賣契約書第4條約定之分割線，係台端所指定，附圖A部分亦係台端同意，買賣契約及附圖，經貴我雙方多次以傳真合意，我方仍留存當時雙方傳真資料足證，並無台端所指土地分割附圖與契約第4條所載之方向與位置大相逕庭，台端誣指我方『以不當之手段利用虛偽不實之附圖矇騙本人及代理人，謀取財產上不法之利益』云云，令我方甚感詫異，如台端意圖誣告，我方絕不寬待」、「我方向台端購買之1056地號土地，原經他人亂倒垃圾，髒亂不堪，我方為免閒雜人等在貴我雙方土地上亂倒垃圾，設置鐵門，倘台端認台端所有之土地無保護之必要，我方即刻修改鐵門位置，若日後有閒雜人等侵入台端土地，亂倒垃圾，俱與我方無關，我方無妨礙台端通行之必要」等語（見原審卷第86至89頁），由上以觀，被上訴人雖表示「土地分割附圖與系爭契約第4條載明之方向與位置大相逕庭」，然其已於103年7月30日，依系爭協議約定將1056-1地號土地移轉登記予上訴人，上訴人其後已自1056-1地號土地分割出1056-2地號土地，亦登記為其等所有，並經證人陳武戰（即草擬系爭協議及辦理1056-1地號土地移轉登記之代理人）於原審到庭證述略以：系爭協議是我草擬的，除法院方才提示土地買賣契約書（即系爭契約）及修改協議書（即系爭協議）外，兩造無以口頭或其他方式跟伊提過要修改契約或變動分割方式，1056-1地號土地分割出1056-2地號土地是由江顯明辦理等情明確（見原審卷第206至207頁），是被上訴人於寄送系爭存證信函時，業已依系爭附圖履行土地移轉登記（見本院卷第249頁上訴人不爭執），亦無要求證人陳武戰修改及調整系爭附圖，江顯明並已將1056-1地號土地分割出1056-2地號土地，登記為上訴人所有，足見被上訴人顯無以系爭存證信函要求修改及調整系爭附圖之分割方法，亦無任何撤銷系爭契約、系爭附圖分割方法及不動產移轉之意思表示，且上訴人接獲系爭存證信函後，僅函覆以「附圖為兩造合意」、「否認有以虛偽不實附圖矇騙之行為」、「裝置鐵門之理由」等語，並未認被上訴人有撤銷系爭契約、系爭附圖分割方法及不動產移轉之意，參以被上訴人其後就原抵押權亦依約分別於106年9月6日、同年12月6日，完成塗銷設定登記，自難僅因被上訴人寄送系爭存證信函，即謂其有故意不履行系爭買賣契約之意圖。
⒉再由系爭對話之內容以觀，張瑞芝係表示：「任大律師您好
：家父（即被上訴人）非常感謝您轉達江顯明先生的善意，謹遵照您的囑咐，為合理圓滿解決雙方土地劃分的爭議，家父意見如下：土地重新劃分請依據合約第4條文字敘述，請參閱下圖（原合約附圖）及正確的分割圖。如蒙江先生同意，請代書先修改合約再辦理相關事宜。希望雙方誤會冰釋，圓滿完成此筆土地買賣交易。煩勞您了！在此感謝您」，任鳴鉅律師則回以：「我會代為轉達給江先生」等語（見原審卷第90至92頁），足見張瑞芝僅係因任鳴鉅律師轉達江顯明之意，而遵其囑咐就雙方土地劃分爭議，依系爭契約第4條約定提出分割圖，並表明「如蒙江先生同意，請代書先修改合約再辦理相關事宜」，顯無堅持修改系爭附圖分割方法之意旨，仍難謂被上訴人有故意不履行系爭契約之意圖；且被上訴人已於103年7月30日，依系爭協議約定將1056-1地號土地移轉登記予上訴人，上訴人其後已自1056-1地號土地分割出1056-2地號土地，而取得系爭土地所有權，有如前陳，是被上訴人為前開對話時，業依系爭附圖履行系爭土地移轉登記，上訴人已取得系爭土地所有權，卻以被上訴人依約給付系爭土地前，伊無給付尾款義務為由，抗辯其未違約云云，並不可採。
㈢上訴人雖再抗辯因被上訴人寄送系爭存證信函否認系爭附圖
，故雖其於106年12月7日催告伊給付第3期尾款，因兩造於同年月21日前，尚未就是否修改系爭附圖達成協議，前開催告不生效力，且其於同年月22日通知給付尾款，於同年月29日通知解除契約，期間僅7日，催告期間顯不相當，解除契約為不合法，其提起本件訴訟亦屬權利濫用，為無理由云云。惟按民法第254條所定契約解除權，並非以債權人定相當期限催告為發生要件，而係以債務人於催告期限內不履行為發生要件，故債權人所定催告期限雖不相當，或未定期限催告，但若自催告後經過相當期限債務人仍不履行者，基於誠實信用原則，應認債權人已酌留相當期限，以待債務人履行，而難謂不發生該條所定契約解除權（最高法院69年度台上字第1590號判決意旨參照）。復按民法第148條係規定行使權利不得以損害他人為主要目的，若當事人行使權利，雖足使他人蒙受不利，而苟非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內（最高法院71年度台上字第3060號判決意旨參照）。查，被上訴人寄送系爭存證信函，並無撤銷系爭附圖之意，而系爭協議既已約定上訴人於產權移轉及原抵押權設定登記塗銷後，應即給付第3期尾款1254萬元予被上訴人，被上訴人業於103年7月30日，依系爭協議約定將1056-1地號土地（含其後分割出之1051-2地號土地）移轉登記予上訴人，復於106年12月7日通知上訴人已塗銷原抵押權登記，催告上訴人給付尾款，有如前述，上訴人卻未依約給付第3 期尾款1254萬元，被上訴人復於108年12月22日催告上訴人並限期3日內履行，上訴人仍未為之，被上訴人乃於同年月29日以存證信函解除系爭買賣契約（如前述，見原審卷第46至54頁），則被上訴人所為解除系爭買賣契約之意思表示，距其催告上訴人履行，顯已經相當期限，上訴人於受相當期限催告仍不履行，被上訴人據而解除系爭契約，自屬合法，其依民法第259 條規定請求回復原狀，亦屬合法權利之正當行使，即無權利濫用之可言；故上訴人前開所辯，仍不可採。
㈣綜上，系爭買賣契約經被上訴人合法解除，則自契約解除之
日起，上訴人即負回復原狀之義務，被上訴人供擔保以履行契約所為系爭抵押權設定登記，亦因系爭買賣契約經合法解除而無供擔保之必要；故被上訴人主張上訴人應返還伊系爭土地及塗銷系爭抵押權登記，核屬有據。
五、上訴人主張其於被上訴人返還3746萬元及其中1000萬元自102年5月6日起，其餘2746萬元自103年7月18日起至返還之日止，均按年息5％計算之利息予上訴人之同時，始將系爭土地移轉登記予被上訴人，並將系爭抵押權登記塗銷，是否有據?㈠按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒
絕自己之給付；但自己有先為給付之義務者，不在此限，民法第264條第1 項固定有明文。惟上訴人原付之價金，既經被上訴人於契約解除後，依約明示將之移作違約金，顯已變更該價金之性質，應不生民法第261條準用同法第264條 (同時履行抗辯) 問題。至違約金如屬過高，法院縱可為酌減，然酌減後金額之返還，係屬不當得利之範疇，要不能使違約金之性質再度回復為價金，而認被上訴人之返還該金額與上訴人之回復土地原狀應同時履行（最高法院81年度台上字第2500號判決意旨參照）。
㈡查，系爭契約第13條係約定：「違約處理：甲方若違約或不
買時，願失去請求權，將已支付之價款全部由乙方沒收作為違約金。乙方若違約或不賣時，願將已收之價款全部退還甲方外，另加1 倍金額作為違約金。又甲乙任一方違約時除賠償外，同意願放棄一切先訴抗辯權」（見原審卷第21頁），則上訴人既未依系爭協議給付被上訴人第3期尾款1254萬元，經被上訴人發函催告仍未給付，被上訴人發函解除契約，並依系爭契約第13條約定，以上訴人違約為由，沒收上訴人已給付價金合計3746萬元，即屬有據。又上訴人原付之前開價金，既經被上訴人於契約解除後，依約明示將之移作違約金，顯已變更該價金之性質，應不生民法第261條準用同法第264條 (同時履行抗辯) 問題；故上訴人主張其於被上訴人返還3746萬元及其中1000萬元自102年5月6日起，其餘2746萬元自103年7月18日起至返還之日止，均按年息5％計算之利息予上訴人之同時，始將系爭土地移轉登記予被上訴人，並將系爭抵押權登記塗銷云云，亦屬無據。
六、從而，被上訴人依民法第254條、第259條、第179條規定，請求上訴人應將系爭土地所有權移轉登記予伊，及塗銷系爭抵押權登記，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。
七、至上訴人雖聲請傳訊證人任鳴鉅律師，欲證明系爭協議及系爭對話之真意及具體情形為何，惟兩造訂定系爭協議及系爭對話之意旨，業經本院認定如前，且任鳴鉅律師為上訴人於原審之訴訟代理人，對於其所認知之系爭協議及系爭對話內容及其情形，亦應已陳述甚詳，本院因認無再予傳訊之必要；又本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 7 月 22 日
民事第十四庭
審判長法 官 蔡和憲
法 官 蕭清清法 官 邱靜琪正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 7 月 22 日
書記官 林桂玉附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。