臺灣高等法院民事判決109年度重上字第286號上 訴 人 許三郎訴訟代理人 葉韋良律師被 上 訴人 李明慶
李明康共 同訴訟代理人 陳豪杉律師上列當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國109年2月11日臺灣新北地方法院108年度重訴字第400號第一審判決提起上訴，本院於109年12月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
原判決主文第一項應更正為：「上訴人於被上訴人將新北市○○區○○段○○○地號土地所有權應有部分各萬分之二四０三移轉登記予上訴人之同時，應給付被上訴人新臺幣壹仟肆佰捌拾玖萬捌仟陸佰元」。
事實及理由
一、被上訴人主張：伊等為申辦容積移轉，於民國100年12月2日與上訴人簽訂土地買賣契約書（下稱系爭買賣契約），以新臺幣（下同）3,100萬元購買上訴人所有坐落新北市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地），作為容積移轉之送出基地使用，買賣價金已全數支付。伊等於106年11月間將系爭土地應有部分萬分之5,194（下稱系爭土地捐贈部分）捐贈予新北市政府申辦容積移轉獲准，尚餘應有部分萬分之4,806（伊等各有應有部分萬分之2,403，下稱系爭土地剩餘部分）。嗣伊等欲以系爭土地剩餘部分再申辦容積移轉，然新北市政府於107年10月9日所核發系爭土地之新北市政府都市計畫土地使用分區（或公共設施用地）證明書（下稱土地使用分區證明書）竟記載「非屬公共設施保留地」，經查詢始知因上訴人曾於76年間領取「轉業補助金」，新北市政府已對系爭土地取得合法使用權，系爭土地不屬於公共設施保留地。系爭土地剩餘部分無法作為容積移轉送出基地之用，依系爭買賣契約第14條、特約事項約定，此部分之買賣契約應當然解除或歸於無效，且依系爭買賣契約第14條約定及民法第227條、第256條、第359條關於不完全給付及物之瑕疵擔保之規定，伊等亦得解除系爭買賣契約關於系爭土地剩餘部分。伊等已於108年1月19日將解除系爭土地剩餘部分買賣契約意思表示之律師函送達上訴人。爰依系爭買賣契約第14條、特約事項之約定，及民法第179條、第227條第1項、第256條、第259條第2款規定，請求擇一判命上訴人於伊等將系爭土地所有權應有部分各萬分之2,403移轉登記予上訴人之同時，給付1,489萬8,600元等語。（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴。至被上訴人請求超逾上開部分，業經原審判決駁回，未據其等聲明不服，該部分非本院審理之範圍）。並於本院聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：伊確已將曾就系爭土地領取補助金一事告知被上訴人，且被上訴人既曾將系爭土地捐贈部分贈與新北市政府獲准，可見系爭土地得捐贈作容積移轉。系爭土地剩餘部分無法作為公共設施保留地，係因主管機關政策所致，非伊造成，亦非系爭買賣契約特約事項約定之無效事由。又系爭買賣契約第14條約定，其解除條件限於「辦理移轉登記過程中」發現有徵收、領取補償費用、協議價購、無法核發公共設施保留地證明等情事，解除條件方成就，系爭土地業於101年間完成所有權移轉登記，已非辦理移轉登記過程之階段，其解除條件並未成就。再者，系爭土地不具物之瑕疵，且依民法第365條第1項規定，被上訴人之解除權除斥期間亦已經過。又系爭土地為單一地號不得割裂，非可分之債，如系爭買賣契約無效，應全部無效，無民法第111條但書規定之適用。伊得類推適用民法第264條第1項規定，於被上訴人返還系爭土地全部前，為拒絕本身給付之抗辯，又因被上訴人已將系爭土地捐贈部分贈與新北市政府，則被上訴人因該捐贈所生之利益，亦應返還伊。被上訴人利用資訊不對稱之地位，將系爭土地捐贈部分贈與並申請取得容積移轉，復就系爭土地剩餘部分解除買賣契約，其享有系爭土地捐贈部分因容積移轉取得之利益，卻將無法容積移轉之不利益歸屬伊，被上訴人取得利益卻無需承擔風險，有違誠信原則等語，資為抗辯。並於本院聲明：（一）原判決不利於上訴人部分廢棄。（二）上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、兩造不爭執事項：（本院卷第110至111頁）
（一）被上訴人為辦理容積移轉事宜，於100年12月2日與上訴人簽訂系爭買賣契約，以3,100萬元向上訴人購買上訴人所有之系爭土地全部，被上訴人已支付全數價金，上訴人亦已將系爭土地所有權移轉登記予被上訴人（原審卷第17至27頁、第33至41頁）。
（二）被上訴人因申辦容積移轉曾於106年11月間將系爭土地捐贈部分作為送出基地，捐贈予新北市政府獲准。嗣於107年間被上訴人再申辦容積移轉，欲將系爭土地剩餘部分作為送出基地時，因系爭土地之土地使用分區證明書備註欄記載「非屬公共設施保留地」，致無法作為送出基地使用（原審卷第29、31、39、41、43頁）。
四、被上訴人主張系爭土地剩餘部分因非公共設施保留地，依系爭買賣契約第14條、特約事項後段約定，該部分買賣契約應當然解除或歸於無效，縱非無效，其亦已於108年1月19日依系爭契約第14條約定及民法第227條、第256條、第359條規定為解除契約之意思表示，上訴人自應於其將系爭土地剩餘部分移轉登記予上訴人之同時，返還系爭土地剩餘部分之價金1,489萬8,600元，為上訴人所否認，並以前詞置辯，經查：
（一）系爭土地剩餘部分可否作為容積移轉捐贈使用？無法作為容積捐贈使用是否係因政策或法令之變更所致？被上訴人於107年間欲將系爭土地剩餘部分作為送出基地時，因系爭土地之土地使用分區證明書備註欄記載「非屬公共設施保留地」，致無法作為送出基地使用一事，為兩造所不爭，並有土地使用分區證明書在卷可佐（原審卷第43頁）。又土城鄉（現已改制為土城區）Ⅳ-8號道路（裕生路）拓寬工程用地取得發放轉業補助金清冊（下稱轉業補助金清冊）有當時系爭土地所有人即上訴人用印，裕生路拓寬工程用地取得協調會會議紀錄亦有上訴人簽名，按會議結論略以：「一、用地以無償提供，做道路使用，公所發放三成轉業補助金，不予徵收工程受益費及土地增值稅」。上訴人當時已同意無償提供系爭土地做道路使用，於上開協調會會議紀錄知悉簽名及於轉業補助金清冊用印請領轉業補助金，符合上開內政部函釋所述達成贈與契約成立之情形，又系爭土地已開闢為裕生路並供公眾通行使用，政府已取得合法使用權，已無留待取得開闢，縱未完成所有權移轉登記，亦不影響已不具保留性質，難認為公共設施保留地，有新北市政府城鄉發展局（下稱新北市城鄉局）107年4月26日新北城開字第107000000號函在卷可參（原審卷第103至108頁）。而系爭土地捐贈部分曾做為送出基地，經新北市政府核准容積移轉在案。該次容積移轉係於105年3月1日申請，依當時檢附之土地使用分區證明書，系爭土地係註記所有權私有部分屬公共設施保留地。惟新北市土城區公所（下稱土城區公所）後於106年12月方查出檔存資料，於76年間辦理裕生路拓寬工程用地取得並經土地所有人即上訴人領取轉業補助金在案，改判系爭土地非屬公共設施保留地，復有新北市城鄉局108年9月3日新北城開字第1080000000號函在卷可稽（原審卷第117頁）。又系爭土地現非屬公共設施保留地，依土城區公所108年8月30日新北土工字第1080000000號函檢附該公所核發有關系爭土地之土地使用分區證明書影本曾於備註欄加註「所有權私有部分為公共設施保留地」次數為1次；加註「全屬」次數為9次，曾發證明書次數共為10次。土城區公所核發之土地使用分區證明書係依據已公告實施之都市計畫圖及地籍套繪圖核對僅供參考並有土地登記謄本作為備註事項記載佐證；發現「轉業補助金」相關事證係依據新北市城鄉局上開107年4月26日函不予加註公共設施保留地，致備註欄紀載事項有所異動，系爭土地公共設施保留地認定無不一致之情形，亦有土城區公所108年9月18日新土工字第1080000000號函在卷可參（原審卷第147、148頁）。足證上訴人於76年間同意無償提供系爭土地予新北市政府做為道路使用並領取轉業補助金後，系爭土地即非屬公共設施保留地，然土城區公所承辦人員前未發現上訴人曾領取轉業補助金之事實，致多次於核發系爭土地之土地使用分區證明書備註欄記載：「土地取得（開發）方式為『徵購』，所有權私有部分為公共設施保留地」或「土地取得（開發方式為『征購』，全屬）」等語，被上訴人方得於105年間申辦容積移轉時取得並檢具註記「所有權私有部分屬公共設施保留地」之土地使用分區證明書，將系爭土地捐贈部分做為送出基地使用並獲准，系爭土地剩餘部分實非屬公共設施保留地，本不得作為容積移轉捐贈使用，其不得作為容積移轉捐贈使用，非因政策或法令之變更所致，上訴人抗辯被上訴人既曾將系爭土地捐贈部分贈與新北市政府獲准，系爭土地剩餘部分應可捐贈作容積移轉，其後無法作為容積移轉捐贈使用係因政策之變更所致，核非可採。
（二）系爭買賣契約關於系爭土地剩餘部分是否無法作為容積移轉送出基地之用而失其效力？
1.按附解除條件之法律行為，於條件成就時，失其效力，民法第99條第2項定有明文。被上訴人向上訴人買受系爭土地，係為申辦容積移轉，為兩造所不爭（本院卷第110頁）。而系爭買賣契約第14條、特約事項約定：「若辦理移轉登記過程，經查證屬實有政府已『徵收』或所有權人『已領取補償費用』，或『協議價購情事』，或公所無法核發『公共設施保留地』證明時，本契約即告解除，乙方（即上訴人）應無息退回甲方（即被上訴人）已付之全部金額」、「本買賣標的物，如因政策或法令之變更無法做容積移轉捐贈者，甲方不得歸究乙方之責。若非上述之原因者，雙方同意本約無效，甲方應返還本標的物，而乙方無息返還所收之價金」，亦有系爭買賣契約在卷可憑（原審卷第27頁）。足見系爭買賣契約附有系爭土地無法作為容積移轉捐贈者為解除條件，於系爭土地因徵收、領取補償費用、協議價購、無法核發公共設施保留地證明等非因政策或法令變更之因素，無法作為容積移轉捐贈時，系爭買賣契約即失其效力。系爭土地因上訴人領取轉業補助金，已非屬公共設施保留地，土城區公所無法就系爭土地核發「公共設施保留地」證明，系爭土地剩餘部分無法作為容積移轉捐贈，已如前述，其解除條件即已成就，系爭買賣契約關於系爭土地剩餘部分當然失其效力，被上訴人主張系爭土地剩餘部分無法作為容積移轉送出基地之用，此部分買賣契約之效力當然消滅，應為可採。
2.上訴人固抗辯系爭買賣契約第14條約定限於「辦理移轉登記過程中」發現有徵收、領取補償費用、協議價購、無法核發公共設施保留地證明等情事，解除條件方成就，系爭土地已於101年間完成所有權移轉登記，其解除條件並未成就等語。惟被上訴人買受系爭土地之目的，係為作為容積移轉捐贈使用，已如前述，倘不能作為容積移轉捐贈使用，其契約目的即不能達成，系爭買賣契約之解除條件即已成就，其契約之效力當然消滅。系爭土地不論得否作為容積移轉捐贈使用，上訴人均得將之移轉登記予被上訴人，然被上訴人進行容積移轉捐贈辦理移轉登記時，則涉及系爭土地是否因徵收、領取補償費用、協議價購、無法核發公共設施保留地證明，而無法作為容積移轉捐贈。是系爭買賣契約第14條約定所稱「若辦理移轉登記過程，經查證屬實有政府已『徵收』或所有權人『已領取補償費用』，或『協議價購情事』，或公所無法核發『公共設施保留地』證明時，本契約即告解除」，應指被上訴人作為容積移轉捐贈時所辦理之移轉登記過程而言，與上訴人將系爭土地移轉登記予被上訴人時之狀態無涉，上訴人抗辯系爭土地已於101年間完成所有權移轉登記，其解除條件並未成就，為無可採。
3.上訴人復抗辯兩造係就系爭土地全部為買賣，且系爭土地為單一地號，不得割裂，如系爭買賣契約無效，應為全部無效，無民法第111條但書規定得一部無效之適用云云。
然系爭土地非不得就其所有權應有部分為買賣或移轉登記，且土地應有部分之買賣，於現今不動產交易實務上亦所在多有，系爭買賣契約第14條、特約事項又無關於系爭土地如一部無法作為容積移轉捐贈使用，系爭買賣契約即全部失其效力之約定，況系爭土地所有權應有部分萬分之5194已登記為新北市所有，有系爭土地之土地登記謄本在卷可稽（原審卷第29頁），益徵除去系爭土地剩餘部分，兩造就系爭土地捐贈部分之買賣仍可成立，並無不能割裂之情形，上訴人上開所辯，難認可採。
4.又上訴人辯稱其已將其曾就系爭土地領取補助金一事告知被上訴人於購買系爭土地之代表邱一偉，上訴人知悉其曾領取補助金之事，被上訴人享有系爭土地因容積移轉取得之利益，卻將無法容積移轉之不利益歸於上訴人，被上訴人有違誠信云云。然系爭買賣契約之見證人即證人邱一偉於原審審理時證稱：因我任職之宇鑫開發公司幫上訴人找系爭土地之買主，故在兩造簽約時，上訴人要求我到場見證。一般在買賣公共設施保留地時，賣方要備妥土地使用分區證明書，因此我幫上訴人申請該證明書。我不知道上訴人已就系爭土地領取補助金，因公共設施保留地在買賣時可免稅，申請土地使用分區證明書是買賣公共設施保留地的標準作業，所以我才去申請該證明書等語（原審卷第178至180頁），足認上訴人並未將其領取轉業補助金之事告知邱一偉或被上訴人，被上訴人應無從知悉上訴人曾就系爭土地曾領取政府核發之轉業補助金之事。又上訴人既曾領取轉業補助金，系爭土地即非屬公共設施保留地，倘若被上訴人知悉此事，即不可能向上訴人買受系爭土地，上訴人原無從取得系爭買賣契約任何價金，係因土城區公所前未發現上訴人曾領取轉業補助金之事實，被上訴人方得以系爭土地捐贈部分於申辦容積移轉時做為送出基地使用，系爭土地剩餘部分不得作為容積移轉捐贈使用，此部分之契約目的即不能達成，被上訴人以解除條件已成就，請求上訴人返還此部分買賣價金，自難認有何違反誠信之情事，上訴人上開抗辯，亦無可採。
（三）被上訴人依系爭買賣契約第14條、特約事項約定，請求上訴人於其將系爭土地所有權應有部分各萬分之2,403移轉登記予上訴人之同時給付1,489萬8,600元，有無理由？系爭買賣契約第14條、特約事項約定：「……本契約即告解除，乙方（即上訴人）應無息退回甲方（即被上訴人）已付之全部金額」、「……雙方同意本約無效，甲方應返還本標的物，而乙方無息返還所收之價金」（原審卷第27頁）。系爭土地剩餘部分因上訴人領取轉業補助金，已非屬公共設施保留地，土城區公所無法就系爭土地核發「公共設施保留地」證明，系爭土地剩餘部分無法作為容積移轉捐贈，且非因政策或法令之變更所致，其解除條件已成就，系爭買賣契約關於系爭土地剩餘部分當然失其效力，已如前述，依上開約定，上訴人應無息返還其所受領之價金。又被上訴人以3,100萬元之價格，向上訴人買受系爭土地全部，為兩造所不爭，並有系爭買賣契約在卷可佐（原審卷第23頁）。則被上訴人依上開約定，請求上訴人給付系爭土地剩餘部分之買賣價金1,489萬8,600元（31,000,000×4,806/10,000＝14,898,600），應屬有據。又依特約事項後段約定，系爭買賣契約因解除條件成就失其效力時，被上訴人應返還系爭土地，上訴人應無息返還所收之價金，該返還土地與返還價金之義務，係立於互為對待給付之關係，而得行使同時履行抗辯權。上訴人於原審抗辯於被上訴人返還系爭土地剩餘部分前，其得拒絕返還該部分價金，原審因而為被上訴人提出對待給付之同時上訴人應對之為給付之判決，固無不合。惟系爭買賣契約因解除條件成就而失其效力，僅該債權契約失其效力，上訴人將系爭土地剩餘部分所有權移轉登記予被上訴人之物權行為，因具有獨立性及無因性，不因之失其效力，僅被上訴人負有將系爭土地剩餘部分移轉登記予上訴人，以回復原狀之義務，不得訴請塗銷原已辦理之物權登記。是本件應為被上訴人將系爭土地剩餘部分即應有部分各萬分之2,403（合計萬分之4,806）移轉登記予上訴人之同時，上訴人應給付該部分價金1,489萬8,600元之判決。
（四）又被上訴人依系爭買賣契約第14條、特約事項約定，請求上訴人於其將系爭土地所有權應有部分各萬分之2,403移轉登記予上訴人之同時給付1,489萬8,600元，既有理由，關於被上訴人基於重疊合併，依民法第179條、第227條第1項、第256條、第259條第2款規定為同一聲明部分，自無庸再予審究，併予敘明。
五、綜上所述，被上訴人依系爭買賣契約第14條、特約事項約定，請求上訴人於被上訴人將系爭土地剩餘部分移轉登記予上訴人之同時，給付被上訴人1,489萬8,600元，為有理由，應予准許。原審為被上訴人提出對待給付之同時上訴人應對之為給付之判決，核無不合。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。又系爭買賣契約因解除條件成就而失其效力，被上訴人負有將系爭土地剩餘部分移轉登記予上訴人，以回復原狀之義務，上訴人不得訴請塗銷原已辦理之物權登記，已如前述，爰將原判決主文第1項更正如主文第3項所示，併予敘明。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌，核與本件判決結果不生影響，爰不再逐一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 109 年 12 月 30 日
民事第十二庭
審判長法 官 陳秀貞
法 官 林哲賢法 官 毛彥程如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 1 月 4 日
書記官 蔡宜蓁附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。