臺灣高等法院民事判決109年度重上字第220號上 訴 人 祭祀公業法人桃園縣李金興公法定代理人 李訓塗訴訟代理人 楊安騏律師
陳鄭權律師上 列一 人複 代理 人 詹立言律師上 訴 人 留鄭金鳳
鄭麗春鄭麗雲鄭和順鄭和欽徐金蓮鄭和毅徐鳳憶徐鳳霙吳年倉（兼吳思穎、吳杰軒、林慧貞、林筠翔之承當訴訟人）共 同訴訟代理人 王玉珊律師上 訴 人 徐定源訴訟代理人 徐鳳霙複 代理 人 王玉珊律師上列當事人間請求調整租金事件，兩造對於中華民國108年11月29日臺灣桃園地方法院第一審判決（107年度重訴字第566號）各自提起上訴，本院於110年1月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於調整上訴人留鄭金鳳以次十一人每年租金（即增加租金給付）逾自本判決確定之日起按當年度公告地價年息百分之十二計算部分，及訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，上訴人祭祀公業法人桃園縣李金興公在第一審之訴駁回。
上訴人祭祀公業法人桃園縣李金興公之上訴，及上訴人留鄭金鳳以次十一人其餘上訴均駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人留鄭金鳳以次十一人負擔百分之二十四，餘由上訴人祭祀公業法人桃園縣李金興公負擔。
事實及理由本件上訴人祭祀公業法人桃園縣李金興公（下稱祭祀公業李金
興公）以上訴人留鄭金鳳、鄭麗春、鄭麗雲、鄭和順、鄭和欽、鄭和毅、徐金蓮、徐鳳憶、鄭鳳霙、吳年倉，及吳思穎、吳杰軒、林慧貞、林筠翔、徐定源之被繼承人鄭阿財承租伊所有坐落桃園市○○區○○段000○000○000地號土地（下稱系爭土地）如附表一所示面積，依繼承及民法第442條、第227條之2第1項規定，請求調整租金。嗣吳思穎、吳杰軒、林慧貞、林筠翔、吳年倉（即鄭阿財之再轉繼承人）於本件起訴後之民國107年10月間就被繼承人鄭麗美（即鄭阿財之女）所留遺產為分割，並合意就鄭麗美繼承自鄭阿財之系爭土地租賃關係分歸吳年倉一人繼承，有渠等之遺產分割協議書及印鑑證明在卷可稽（見原審調解卷第148至153頁），吳年倉並於本院聲請代吳思穎、吳杰軒、林慧貞、林筠翔承當訴訟，經兩造同意（見本院卷第136頁），依前揭規定，應予准許。又本件訴訟標的對於共同訴訟之鄭阿財全體繼承人必須合一確定，雖僅留鄭金鳳以次10人對於原判決提起上訴，依民事訴訟法第56條第1項第1款規定，其上訴之效力及於同造未提起上訴之徐定源，爰併列徐定源為上訴人，均合先敘明。
祭祀公業李金興公主張：伊所有系爭土地早年出租予留鄭金鳳
以次10人及徐定源（下稱留鄭金鳳以次11人）之被繼承人鄭阿財於土地上興建如附表二所示房屋（下稱系爭房屋），未約定期限。嗣兩造於85年間約定每年租金按公告地價總額年息6%計算，多年未為調整。系爭土地坐落桃園市蘆竹區，102年12月25日桃園市升格直轄市，106年間機場捷運通車，人口成長優於他縣市，近年來週邊工商繁榮程度顯著提高，土地價值及租金均大幅上漲，85年間約定租金額僅約目前市場行情兩成左右，非當時所得預料，顯失公平等情。爰依民法第442條、第227條之2第1項規定，求為命將留鄭金鳳以次11人承租系爭土地之每年租金自103年1月1日起調整為按公告現值年息6%計算之判決（原審判決留鄭金鳳以次11人承租系爭土地之每年租金自108年1月1日起調整為按公告現值年息4%計算，駁回祭祀公業李金興公其餘之請求，兩造對於其受不利判決部分不服，各自提起上訴）。上訴聲明：㈠原判決關於駁回祭祀公業李金興公後開第㈡項之訴部分廢棄。㈡上開廢棄部分，留鄭金鳳以次11人承租系爭土地之每年租金，自103年1月1日起至107年12月31日止，應調整為按公告現值年息6%計算；另自108年1月1日起，除原判決命調整部分外，每年應再按公告現值調整增加年息2%計算之租金。答辯聲明：留鄭金鳳以次11人之上訴駁回。
留鄭金鳳以次11人則以：系爭土地於64年間即納入南崁新市鎮
都市計畫之商業區，兩造於85年間約定租金按公告地價總額年息6%計算，已考量土地價值增漲因素，並無偏低情形，且租金於公告地價變動時隨之調整，祭祀公業李金興公不得再依民法第442條規定請求調整。又系爭房屋坐落系爭土地多年，兩造於85年間已鑑於系爭房屋1樓多改為營業使用及當地繁榮情況而重新約定租金，伊等使用系爭房屋及土地之方式並無變動，無情事變更可言，約定之租金亦未低於鄰地租金行情，並無不公，祭祀公業李金興公亦不得依民法第227條之2規定請求調整租金。縱祭祀公業李金興公之請求有理由，伊於107年6月12日已付清當（107）年度以前之各年度租金，祭祀公業李金興公僅得就起訴後伊尚未完成繳納之租金部分（即自108年1月1日起）聲請調整，且兩造係約定以公告地價為計算基礎，其不得單方變更要求改按公告現價計之。此外，系爭房屋之3樓係作為住家使用（依建物層數換算承租土地面積比例為1/3），此部分之租金應受土地法第105條準用第97條租金上限之限制等語，資為抗辯。上訴聲明：㈠原判決不利於留鄭金鳳以次11人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，祭祀公業李金興公於第一審之訴駁回。答辯聲明：祭祀公業李金興公之上訴駁回。
按民法第442條規定：「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，
當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。」，乃有關情事變更原則態樣之一。未定租賃期限之不動產，契約當事人約定之租金按基地公告地價之固定比率計算，其約定之租金已隨土地價值昇降之固定比例而機動調整，除嗣後土地價值變動，非當時所得預料，且租金依原約定基地公告地價之固定比例計算顯失公平者外，自無依民法第442條規定請求法院准予調整租金之必要。查系爭土地為祭祀公業李金興公所有，早年出租予留鄭金鳳以次11人之被繼承人鄭阿財（95年3月間死亡）於土地上興建未辦保存登記之系爭房屋，未定租賃期限，嗣兩造於85年間約定就附表一所示承租面積，每年按公告地價總額年息6%計算租金，且留鄭金鳳以次11人已依約繳納每年租金至107年12月31日為止等情，有系爭土地登記謄本、地籍圖謄本、祭祀公業李金興公86年2月27日通知繳租函、租金收據、繼承系統表可稽（見原審調解卷第29至38、48至
50、144頁）。又兩造均不否認系爭房屋於80幾年曾因馬路拓寬部分拆除，並於拆除後進行測量，以測量結果為租賃面積，繳租多年（見本院卷第330至331頁），留鄭金鳳以次11人未能舉證證明兩造有另行合意變動租賃範圍之事，且祭祀公業李金興公陳稱系爭房屋於測量後有增（改）建情事，則留鄭金鳳以次11人抗辯：系爭房屋嗣經另案測量結果，實際使用土地如附表一所示使用面積，此為伊實際承租範圍云云，並無可取。再公告地價乃直轄市及縣〈市〉 主管機關依平均地權條例第14、15條規定，於該條例實施地區辦理規定地價或每2年重新規定地價1次時所公告之地價，於辦理上開程序時，主管機關須先分區調查最近1年之土地買賣價格或收益價格，再依據調查結果，劃分地價區段並估計區段地價，提交地價評議委員會評議，而後計算宗地單位地價，予以公告及申報地價。兩造自85年起約定每年按公告地價總額年息6%計算租金，其每年租金已隨土地價值昇降之固定比例而調整，系爭土地公告地價於85年間為每平方公尺新臺幣（下同）1萬6,700元，至108年間則為2萬4,200元（見原審卷㈠第245頁），20餘年來漲幅約增加0.45倍，難認土地價值變動已有巨幅變化，而非兩造當時所得預料，有致使上開租金計算顯失公平之情事發生，揆諸首開說明，祭祀公業李金興公依民法第442條規定請求調整租金，核屬無據。
次按，契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有
效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果，民法第227條之2第1項定有明文。前揭民法第442條規定僅為有關情事變更原則態樣之一，非謂除該條所示情形者外，於不動產租賃有其他之情事變更，非契約成立當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人亦不得聲請法院增減其租金。故未定租賃期限之不動產，當事人約定之租金雖已隨不動產價值之昇降而機動調整，倘基地周邊環境工商繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，於當事人約定後已有變更，非當時所得預料，且依其所有效果顯失公平者，自得依民法第227條之2第1項規定，聲請法院增減其租金。查系爭土地坐落改制前之桃園縣蘆竹鄉，於85年間兩造約定每年按公告地價總額年息6%計算租金後之102年12月間桃園縣、市合併，並升格為直轄市，近年來人口成長優於其他縣市；系爭土地於64年間納入南崁新市鎮都市計畫區之商業區，嗣南崁地區於88、97、100、101年間依序開設台茂購物中心、佳瑪百貨及艾瑪特時尚流行館、大創百貨、好市多量販店等購物商場，工商業繁榮程度提高，並陸續興建機場捷運線（106年間已通車）、高速公路國道1號五楊高架拓寬工程等重大公共建設，未來發展趨勢佳；系爭土地位處南崁地區之商業區菁華地段，鄰近中山高速公路桃園交流道，交通便利，周遭有蘆竹鄉公所、停車場、市場、郵局、學校、公園、診所、連鎖補習班等公共設施，生活機能完善。系爭土地公告地價自85年間每平方公尺1萬6,700元，調昇至108年間之每平方公尺2萬4,200元；然趨進於市場交易價值之土地公告現值，則自85年間每平方公尺均為5萬5,000元，調昇至108年間之每平方公尺11萬8,000元、10萬5,943元不等，交易價值明顯增加。留鄭金鳳以次11人承租系爭土地所建系爭房屋為未辦保存登記三層建物，位處○○路與○○路0段交會口，兩側臨路（即俗稱之三角窗店面），1樓隔成4間店面使用分租他人經營85°C餐飲店、早餐店、理髮廳（兼檳榔攤）、通訊行（每月租金合計6萬6,000元），2樓出租作為85°C倉庫，建物外牆可供廣告招租（留鄭金鳳以次11人主張2樓及外牆廣告均屬85°C之租約範疇，然其書面租約並未載及2樓，另租約所載外牆廣告難認除1、2樓間之85°C店面招牌外尚含2、3樓建商廣告等部分，此由85°C營業損益表僅有前揭租金支出而無租賃收入可證〈見原審卷㈠第28、129、221、222頁），3樓則隔成3房（內含2間獨立套房）供自住。祭祀公業李金興公所有同段191、626等地號部分土地承租人更新租約每年租金按公告現值6%計算等情。此有系爭土地空照圖、使用分區證明書、現場及鄰近周遭建物照片、房屋租約、不動產估價報告區域環境分析及位置圖、原審勘驗筆錄、系爭土地歷年公告地價及公告現值一覽表、原法院106年度重訴字第435號和解筆錄、本院103年度重上字第670號一部確定判決在卷可稽（見原審調解卷第52至64頁、原審卷㈠第27至31、72至74、109、123至126、129至143、164至165、245至261頁、本院卷第153、154、262至266、284至308頁），足認系爭土地周邊環境工商繁榮之程度、土地交易價值、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，於兩造於85年後約定已有變更，顯著增加，非當時所得預料，依兩造約定之每年按公告地價總額年息6%計算租金以觀，顯失公平。是祭祀公業李金興公依民法第227條之2第1項規定，聲請法院增減其租金，核屬有據。本院審酌上揭各情，及兩造原約定以公告地價為每年租金計算之基礎，系爭土地所建房屋主要作為營業使用，其租金額不受土地法第105條準用第97條年租金不得超過法定地價（即申報地價）年息10%之限制，此不因該建物3樓部分隔成套房供自住而有異，系爭土地公告地價及公告現值於85至108年間之漲幅依序為1.45倍及2倍，另周遭公有土地出租空地作為非營業使用之年租金按申報地價年息12%計算（見原審卷㈠第34頁），系爭房屋位處馬路交會口，承租人利用基地之經濟價值及所受利益較高等情，認兩造約定之每年租金額應提高為按公告地價年息12%計算為適當。留鄭金鳳以次11人以：南崁都市計畫早於64年間發布實施，中山高速公路67年間即通車，中正機場於68年間已啟用，蘆竹地區早有長榮、義美、南亞等公司進駐為由，抗辯南崁地區之人口流入及繁榮均可預期，而無增加租金給付之必要云云，依前說明，並無可採。另祭祀公業李金興公主張每年租金給付應大幅增加至按當年度公告現值年息6%計算，亦有嫌過高，而無可取。
末按，當事人依民法第227條之2第1項規定請求法院增加給付者
，乃為形成之訴，須待法院為增加給付判決確定後，其就新增加給付之請求權始告確定發生。是本件所命增加之租金給付應自判決確定之日起生效，祭祀公業李金興公請求自103年1月1日起增加上開租金給付，尚屬無據。
綜上所述，祭祀公業李金興公依民法第227條之2第1項規定，請
求將留鄭金鳳以次11人向伊承租系爭土地之每年租金，自本判決確定之日起增加為按公告地價年息12%計算，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，不應准許。從而原審命調整（增加）租金給付逾前開應准許部分，即有未合，留鄭金鳳以次11人指摘原判決此部分不當，求為廢棄，為有理由，爰由本院改判如主文第二項所示。至於原審就上開應准許部分，為留鄭金鳳以次11人敗訴之判決，並無不合，留鄭金鳳以次11人指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，則無理由，應駁回渠等之上訴。另其他不應准許部分，原判決為祭祀公業李金興公敗訴之諭知，亦核無不合，祭祀公業李金興公指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，並無理由，應駁回其上訴。
本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法或舉證，經核與判決結果無影響，爰不逐一論列，附此敘明。
據上論結，本件祭祀公業李金興公之上訴為無理由、留鄭金鳳以次11人之上訴為一部有理由、一部無理由，爰判決如主文。
中 華 民 國 110 年 1 月 26 日
民事第七庭
審判長法 官 李昆霖
法 官 王育珍法 官 林翠華正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 1 月 26 日
書記官 黃文儀附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。附表一：
編 號 土 地 地 號 (桃園市○○區○○段) 租賃面積(平方公尺) 現使用面積 (平方公尺) 000號房屋 000號房屋 合計 1 000地號 3 0 3 0.79 2 000地號 48 14 62 66.01 3 000地號 64 5 69 72.05附表二：
編 號 房 屋 門 牌 房屋使用現況 書面 租約 現場 照片 1樓 2樓 3樓 1 桃園市○○區○○ 路000、000號（兩戶打通使用） 出租訴外人馮增文作為 85°C店面使用（含外牆 廣告）、每月租金3萬 元 作為85°C倉庫使用（無書面租約） 室內隔成共三房，其中二間為套房 ，現由鄭和毅、鄭和欽自住。 原審卷 ㈠第27 至31頁 原審調 解卷第54頁、原審卷㈠第129、131 頁 出租訴外人吳秋菊作為 多巧通訊行使用、每月租金1萬2,000元 原審卷 ㈠第13 2至135 頁 原審卷 ㈠第13 0頁 出租訴外人許松山作為 早餐店使用、每月租金1萬2,000元 原審卷 ㈠第13 6至139 頁 原審卷 ㈠第13 0頁 出租訴外人呂正富作為 金都理髮廳使用、每月租金1萬2,000元 原審卷 ㈠第14 0至143 頁 原審卷 ㈠第12 9頁