臺灣高等法院民事判決109年度重上字第235號上 訴 人 張崇慧
范毓忠袁德中共 同訴訟代理人 林明信律師被上訴人 碩晟建設股份有限公司（原名碩晟建設有限公司）法定代理人 李太行訴訟代理人 吳文琳律師被上訴人 高福榮
羅啟銘共 同訴訟代理人 李璧合律師被上訴人 宋瑋莉
林榮吉上 一 人訴訟代理人 林千超被上訴人 高榮人
戴招治
李東榮
李東海
李秀華
李麗華
林美月林美珠林恩如
林恩光林恩夙林猷強
林水源
林素美林謙遜
林沛潔（原姓名林佩瑤）
林家弘林于傑上列一人訴訟代理人 陳美妙被上訴人 林珈民
莊雅筑上列當事人間請求返還價金等事件，上訴人對於中華民國108年12月5日臺灣基隆地方法院108年度重訴字第44號第一審判決提起上訴，本院於110年3月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人張崇慧負擔百分之二十四、上訴人范毓忠負擔百分之四十八，餘由上訴人袁德中負擔。
事實及理由
甲、程序部分被上訴人宋瑋莉、高榮人、戴招治、李東榮、李東海、李秀華、李麗華、林美月、林美珠、林恩如、林恩光、林恩夙、林猷強、林素美、林謙遜、林沛潔、林家弘、林珈民、莊雅筑（下稱宋瑋莉等19人）經合法通知未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、實體部分
一、上訴人主張：上訴人張崇慧與被上訴人碩晟建設股份有限公司（下稱碩晟公司）於民國105年9月5日簽訂房地買賣附買回合約書（下稱系爭附買回合約），約定由被上訴人碩晟公司以其所興建之基隆市「海吉市」建案預售屋3戶作為擔保，向上訴人張崇慧借款新臺幣（下同）2,684萬元，被上訴人碩晟公司同意依簽約日期起6個月到期，每月10日以投資金額2.5%為紅利支付予上訴人張崇慧；若被上訴人碩晟公司於6個月內未能履約歸還2,684萬元，上訴人張崇慧同意展期1個月，屆時若仍未履約，則被上訴人碩晟公司同意將3戶房屋及車位過戶予上訴人張崇慧，並將保證金234萬元作為違約之賠償。被上訴人碩晟公司另分別於106年1月16日、105年8月26日、同年9月1日與上訴人張崇慧及實際共同出資借款之上訴人袁德中、范毓忠簽訂房屋、土地買賣預定契約書，約定由上訴人張崇慧、袁德中、范毓忠各以總價640萬元、744萬元、1,300萬元向被上訴人買受「海吉市」建案編號00-0F（按上訴人張崇慧與被上訴人碩晟公司簽訂系爭附買回合約，就本戶原約定00-0F，嗣以增補契約書變更為00-0F）、00-00F、00-0F之房地3戶（下稱系爭3戶房地）及編號00-00、00-00、00-00之車位。上訴人張崇慧與被上訴人碩晟公司另簽訂增補契約書，同意系爭附買回合約於原106年4月10日到期後再展期3個月至同年7月10日止。惟被上訴人碩晟公司屆期無法還款，依系爭附買回合約之意旨，原金錢借貸關係轉為買賣關係；而依房屋預定買賣契約第10條第1項、第13條第1項及土地預定買賣契約第8條第1項約定，被上訴人碩晟公司應於106年6月30日前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照，且被上訴人應於使用執照核發後6個月內辦畢房屋及土地所有權移轉登記。然被上訴人碩晟公司爆發財務危機，將「海吉市」建案之建物設定抵押權與其他債權人，迄今被上訴人均未將房地所有權移轉登記予上訴人。上訴人委由律師於108年5月31日以(108)淵律字第1080531號函催告被上訴人履約，被上訴人仍未履行，乃以起訴狀繕本之送達為解除兩造間房屋、土地預定買賣契約之意思表示，並依房屋預定買賣契約第22條第1項、第2項約定，請求被上訴人碩晟公司返還已繳之房屋價款，並賠償房地總價款15%之違約金如附表「總金額」欄所示；另依土地預定買賣契約第13條第3項約定，請求地主即被上訴人高福榮、羅啟銘、林榮吉、林水源、林于傑及宋瑋莉等19人（下合稱高福榮等24人）返還已繳之土地價款如附表「總金額」欄所示。爰依房屋預定買賣契約第22條第1項、第2項及土地預定買賣契約第13條第3項約定，求為命：㈠被上訴人碩晟公司給付上訴人張崇慧366萬元，及其中270萬元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計付利息；㈡被上訴人高福榮等24人給付上訴人張崇慧370萬元，及自起訴狀繕本最後送達翌日起至清償日止，按年息5%計付利息；㈢被上訴人碩晟公司給付上訴人范毓忠745萬元，及其中550萬元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計付利息；㈣被上訴人高福榮等24人給付上訴人范毓忠750萬元，及自起訴狀繕本最後送達翌日起至清償日止，按年息5%計付利息；㈤被上訴人碩晟公司給付上訴人袁德中423萬6,000元，及其中312萬元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計付利息；㈥被上訴人高福榮等24人給付上訴人袁德中432萬元，及自起訴狀繕本最後送達翌日起至清償日止，按年息5%計付利息之判決（原審判決駁回上訴人之訴，上訴人不服，提起上訴）。上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人碩晟公司應給付上訴人張崇慧366萬元，及其中270萬元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢被上訴人高福榮等24人應給付上訴人張崇慧370萬元，及自起訴狀繕本最後送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
㈣被上訴人碩晟公司應給付上訴人范毓忠745萬元，及其中550萬元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈤被上訴人高福榮等24人應給付上訴人范毓忠750萬元，及自起訴狀繕本最後送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈥被上訴人碩晟公司應給付上訴人袁德中423萬6,000元，及其中312萬元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈦被上訴人高福榮等24人應給付上訴人袁德中432萬元，及自起訴狀繕本最後送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈧願供擔保，請准宣告假執行。
二、被上訴人抗辯如下：
(一)被上訴人碩晟公司以：伊依系爭附買回合約第2條約定，提供「海吉市」建案系爭3戶房屋作為擔保，並與上訴人簽訂房屋、土地預定買賣契約，擔保借款債權，依民法第87條第2項規定，伊與上訴人張崇慧間係金錢借貸關係並非買賣關係。系爭附買回合約第7條之違約罰則屬違約時上訴人張崇慧得請求移轉房地所有權，並無借貸轉為房地買賣之合意。伊並未積欠上訴人達2,684萬元，無系爭附買回合約第7條之適用，兩造據此所簽訂之房屋、土地預定買賣契約亦失其效力，上訴人主張解除房地預定買賣契約並請求返還價金，顯屬無據。雖伊有向上訴人借款2,684萬元，然已歸還現金1,000萬元，並協議保留總價金額10%以內之234萬元作為保證金，伊對上訴人僅有1,450萬元之借款債務（2,684萬－1,000萬－234萬＝1,450萬），與系爭附買回合約第7條違約罰則之約定不合，上訴人不得請求移轉價值2,684萬元之系爭3戶房地及車位。另伊就積欠之剩餘借款1,450萬元，依系爭附買回合約第5條約定，每月應給付上訴人之紅利為29萬元；如按年息20%計算，每月為24萬1,666元，依民法第205條、第206條規定，上訴人就超過年息20%部分無請求權，從而自105年9月5日起至108年10月22日止，上訴人得請求之利息為894萬1,642元（按年息20%，以每月利息24萬1,666元，37個月計算）。伊就積欠之借款1,450萬元，已給付上訴人1,477萬7,500元，該已給付金額扣除簽訂系爭附買回合約前已給付109萬7,000元、保證金234萬元及利息894萬1,642元，伊應償還之本金為239萬8,858元，尚欠之金額為1210萬1,142元（14,500,000－2,398,858＝12,101,142），並非2,684萬元等語，資為抗辯。答辯聲明：⒈上訴駁回。⒉如受不利判決，請准供擔保免為假執行。
(二)被上訴人高福榮、羅啟銘、林水源、林于傑以：上訴人提出之土地預定買賣契約，均未記載買賣價金，欠缺買賣契約要素，契約不成立。土地預定買賣契約上之被上訴人高福榮印文並非高福榮所蓋或授權他人蓋章，否認上訴人所提出土地預定買賣契約之真正。依系爭附買回合約，被上訴人碩晟公司與上訴人張崇慧間係屬金錢消費借貸關係，縱認碩晟公司與上訴人簽訂之預定買賣契約成立，亦屬通謀虛偽意思表示，應屬無效。伊等並未同意上訴人得以其對碩晟公司之借款債權抵充應給付伊等之土地買賣價金，伊等均未收取上訴人給付之價金，上訴人主張解除買賣契約，請求伊等返還價金，為無理由。依伊等與碩晟公司間之協議，碩晟公司雖得先行預售房屋，但應於雙方議定之價目表之底價範圍內為之；伊等雖委託碩晟公司辦理土地預定買賣契約之簽約手續，然並非授權碩晟公司得隨意以任何條件處理，碩晟公司應盡善良管理人注意義務，碩晟公司與上訴人簽訂房地預售買賣契約，從未告知伊等係為擔保上訴人張崇慧之借款債權，所為以買賣之名行擔保之實，逾越伊等之授權範圍，上訴人明知其等與碩晟公司間係金錢借貸關係，不在伊等授權範圍內，不得主張信任碩晟公司有權代理伊等簽約出售土地等語，資為抗辯。答辯聲明：⒈上訴駁回。⒉如受不利判決，請准供擔保免為假執行。
(三)被上訴人林榮吉以：伊雖有授權被上訴人高福榮及林謙遜代表與碩晟公司簽約，但高福榮等2人表示並未在土地預定買賣契約書上蓋章，伊否認與上訴人簽訂土地預定買賣契約等語，資為抗辯。答辯聲明：⒈上訴駁回。⒉如受不利判決，請准供擔保免為假執行。
(四)被上訴人宋瑋莉等19人經合法通知未曾到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、兩造不爭執事項：
(一)上訴人張崇慧與被上訴人碩晟公司於105年9月5日簽訂系爭附買回合約，約定被上訴人碩晟公司向上訴人張崇慧借款2,684萬元，並以被上訴人碩晟公司興建之「海吉市」建案預售屋3戶作為擔保；被上訴人碩晟公司同意依簽約日期起6個月到期，每月10日以投資金額2.5%為紅利支付予上訴人張崇慧，若被上訴人碩晟公司於6個月內未能歸還2,684萬元，上訴人張崇慧同意展期1個月，屆時若仍未履約，被上訴人碩晟公司同意3戶房屋及車位過戶予上訴人張崇慧，並將保證金234萬元作為違約之賠償。
(二)被上訴人碩晟公司分別於106年1月16日、105年8月26日、同年9月1日與上訴人張崇慧及實際共同出資借款之上訴人袁德中、范毓忠簽訂房屋、土地買賣預定契約，約定由上訴人張崇慧、袁德中、范毓忠各以總價640萬元、744萬元、1,300萬元向被上訴人買受系爭3戶房地及編號00-00、0-00、0-00之車位；上訴人張崇慧與被上訴人碩晟公司另簽訂增補契約，同意系爭附買回合約於106年4月10日到期後再展期3個月至106年7月10日止。
(三)上訴人委由律師於108年5月31日以(108)淵字第1080531號函催告被上訴人辦理系爭3戶房地之所有權移轉登記，再於108年7月12日提起本件訴訟，以起訴狀繕本之送達向被上訴人為解除系爭3戶房地預定買賣契約之意思表示。
(四)上開事實，有系爭附買回合約、房屋及土地預定買賣契約書、增補契約書、律師函等可證（見原審卷一第21-142、145-147頁、卷三第23-62、73-87頁）。
四、本件兩造之爭執為：(一)上訴人與被上訴人碩晟公司間是否就系爭3戶房地成立房屋、土地預定買賣契約關係？上訴人得否以被上訴人碩晟公司違約未辦理系爭3戶房地所有權移轉登記為由，主張解除房地預定買賣契約，請求被上訴人碩晟公司返還買賣價金及給付違約金？(二)上訴人與被上訴人高福榮等24人間是否就系爭3戶房地成立土地預定買賣契約關係？上訴人得否對被上訴人高福榮等24人解除土地預定買賣契約，請求被上訴人高福榮等24人返還買賣價金？論述如下。
五、關於上訴人得否對被上訴人碩晟公司主張解除系爭3戶房地預定買賣契約，請求被上訴人碩晟公司返還買賣價金及給付違約金部分：
(一)經查上訴人張崇慧與被上訴人碩晟公司簽訂之系爭附買回合約第2條約定：「乙方（即被上訴人碩晟公司，下同）請甲方（即上訴人張崇慧，下同）投資新台幣貳仟陸佰捌拾肆萬元整，雙方議定以乙方興建之基隆市海吉市工地預售屋作為擔保，並簽立海吉市房地買買合約書。並將投資款項匯入買賣合約中載明之板信商業銀行（北新分行）之履保專戶。」第3條約定：「乙方提供擔保之房屋編號：00-0F（按嗣以增補契約書變更為00-0F，見原審卷三第75-87頁）、00-00F、00-0F共計三戶及車位：00-00、00、00，…」，第5條約定：
「乙方同意甲方投資金額新台幣貳仟陸佰捌拾肆萬元整，依簽約日起六個月到期，…」，第6條約定：「於本案總登記完成時乙方需以新台幣貳仟陸佰捌拾肆萬元整之總價款附買回本案附件表列之房屋，甲方於收到全數金額返還保證金，不得異議。」第7條「違約罰則」約定：「⒈若乙方於六個月期內未能履約歸還甲方投資款新台幣貳仟陸佰捌拾肆萬元整，甲方同意展期一個月，屆時若仍未履約則乙方同意三戶房屋及車位過戶予甲方且將保證金全數作為違約之賠償，…」，第8條約定：「⒈本房地買賣乙方依約兌現附買回款項給付甲方時，即為終止本合約之同時，甲方需將房地買賣合約書、丙方（按為漢暘開發股份有限公司）擔保支票等資料歸還乙方。」（見原審卷二第291-297頁），即被上訴人碩晟公司就上訴人張崇慧所交付之2,684萬元係以系爭3戶房地作為擔保，並約定以6個月到期歸還，得展期1個月，於約定之歸還期間屆滿時，被上訴人碩晟公司應給付上訴人張崇慧同金額買回提供擔保之房地，同時上訴人張崇慧應將系爭3戶房地之買賣契約及擔保支票歸還被上訴人碩晟公司。依上情觀之，被上訴人碩晟公司顯係向上訴人張崇慧借款，並為使上訴人張崇慧取得擔保，雙方乃簽訂系爭附買回合約，以代替金錢消費借貸契約，足見兩造因此所簽訂之房地預定買賣契約係被上訴人碩晟公司提供上訴人張崇慧作為履行返還借款義務之擔保，於借貸之2,684萬元歸還期間屆滿而未償還時，即成為上訴人張崇慧行使擔保權利之依據，並非上訴人3人各別獨立向被上訴人碩晟公司購買系爭3戶房地；且系爭附買回合約係於被上訴人碩晟公司依約兌現附買回款項2,684萬元時即為終止，並未約定上訴人張崇慧得於2,684萬元歸還期間屆滿後，有權擇一行使取得系爭3戶房地或2,684萬元，難認兩造所簽訂之系爭3戶房地預定買賣契約可獨立行使，從而上訴人主張上訴人張崇慧與被上訴人碩晟公司約定於被上訴人碩晟公司未於約定期限內歸還2,684萬元時，金錢借貸即轉為房地買賣關係云云，難認可採。
(二)按債務人為擔保其債務，將擔保物所有權移轉與債權人，而
使債權人在不超過擔保之目的範圍內，取得擔保物所有權者 ，為信託的讓與擔保，債務人如不依約清償債務，債權人得 將擔保物變賣或估價，而就該價金受清償（最高法院70年台上字第104號裁判意旨參照）；債務人為擔保其債務，將擔保物所有權移轉與債權人，而使債權人在不超過擔保之目的範圍內，取得擔保物所有權之信託的讓與擔保，而約定債務清償期間者，雖不能認其為無效，但擔保物所有權之移轉，既僅以擔保債務清還為目的，即不能祇以債務人逾期未曾清還所負債務，債權人即可取得擔保物之所有權，仍應履行變賣擔保物或協議估價，債權人就其價金受償或承受之程序（最高法院85年度台上字第2794號裁判意旨參照）。如前所述，系爭3戶房地之預定買賣契約乃被上訴人碩晟公司為歸還上訴人張崇慧2,684萬元借款所提供之擔保，參諸上揭說明，上訴人張崇慧不得因被上訴人碩晟公司逾期未返還借款2,684萬元，即取得請求移轉系爭3戶房地所有權之權利；上訴人3人亦無從據以請求被上訴人碩晟公司履行系爭3戶房地預定買賣契約及移轉房地所有權。另依系爭3戶房地之房屋預定買賣契約第22條、土地預定買賣契約第13條、第14條約定，被上訴人碩晟公司未於使用執照核發後6個月內辦畢所有權登記，並非上訴人得解除預定買賣契約之事由，上訴人主張因被上訴人碩晟公司遲延履行房地所有權移轉登記義務，與上述約定行使意定解除權之事由不符，上訴人不得以被上訴人未辦畢所有權移轉登記為由解除契約，從而上訴人以起訴狀繕本之送達為解除兩造間房地買賣預定契約之意思表示，難認合法，不生解除契約之效力；上訴人依房屋預定買賣契約第22條第2項、土地預定買賣契約第13條第3項約定，請求被上訴人返還買賣價金，並請求被上訴人碩晟公司給付違約金，均屬無據。
六、關於上訴人得否對被上訴人高福榮等24人解除土地預定買賣契約，請求被上訴人高福榮等24人返還買賣價金部分：
(一)按依民法第103條第1項規定，代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力；反之，無權代理，係行為人未經本人授與代理權而以本人名義所為之代理行為，或雖經本人授與代理權而逾越代理權限所為之代理行為。又無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，非經本人承認，對於本人不生效力，民法第170條第1項定有明文。
(二)本件上訴人主張系爭3戶房地之房屋預定買賣契約第31條第5項載明：「本基地○○段000、000、000地號土地地主如下：
…全數地主同意由高福榮、林謙遜代表全數地主並委託碩晟建設有限公司簽定土地買賣合約書。」故伊等係與被上訴人高福榮等24人授權之被上訴人碩晟公司簽訂土地預定買賣契約云云。惟查觀諸板信商業銀行108年10月17日板信管信託字第1080004242號函檢送被上訴人碩晟公司與被上訴人高福榮等24人於101年3月間簽訂之協議書第6條約定：「目前工地已準備開始銷售，價目表表價詳如附件，且上次100年9月於○○路00號與地主開會協議由建設公司先行銷售本案並存在專戶，專款專用，爾後銀行信託撤除後再行分配。並同意稅法以合建分售方式辦理（即建商賣房屋予客戶，地主出售土地予客戶），因而希望所有地主委託碩晟建設有限公司及代銷公司辦理簽約手續，而地主土地部分委託高福榮君、林謙旭君兩位代表地主全數具名簽約。」（見原審卷三第199、202頁），被上訴人高福榮等24人係就「海吉市」建案之銷售，委託被上訴人碩晟公司及代銷公司辦理簽約手續，並未委託被上訴人碩晟公司以「海吉市」建案之土地作為被上訴人碩晟公司向上訴人張崇慧借款之擔保，被上訴人碩晟公司代理被上訴人高福榮等24人與上訴人簽訂系爭3戶房地之土地預定買賣契約，作為向上訴人張崇慧借款之擔保，逾越代理權限，顯屬無權代理，所簽訂土地預定買賣契約既未經被上訴人高福榮等24人承認，依民法第170條第1項規定，對於被上訴人高福榮等24人不生效力。另表見代理之規定，旨在保護善意無過失之第三人，倘第三人明知表見代理人為無代理權或可得而知者，其與之所為行為即出於惡意或有過失，而非源於「信賴保護原則」之正當信賴，於此情形，縱有表見代理之外觀存在，亦無保護之必要，依民法第169條但書規定，本人仍得免負授權人之責任。依系爭3戶房地之房屋預定買賣契約第31條第5項約定，被上訴人高福榮等24人僅係委託被上訴人碩晟公司就「海吉市」建案之土地買賣事宜辦理簽約（見原審卷一第43、83、125頁），應屬上訴人明知或可得而知之事，而上訴人與被上訴人碩晟公司係依系爭附買回合約第2條約定簽訂土地預定買賣契約，並非基於房地買賣關係而簽定，依上開說明，上訴人主張被上訴人高福榮等24人應負表見代理之授權人責任云云，難認可採。上訴人與被上訴人高福榮等24人間既無土地買賣關係存在，上訴人以被上訴人高福榮等24人未能移轉土地所有權登記，以解除契約為由，請求被上訴人高福榮等24人返還土地價款，應屬無據。
七、綜上所述，上訴人依系爭3戶房地之房屋預定買賣契約第22條第2項、土地預定買賣契約第13條第3項約定解除契約，請求被上訴人返還買賣價金，並請求被上訴人碩晟公司給付違約金，均為無理由，不應准許。原審就上訴人上開請求，為上訴人敗訴之判決及駁回其假執行之聲請，並無不合；上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，無逐一詳予論駁之必要。併此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第463條、第385條第1項前段、第449條第1項、第78條、第85條第1項但書，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 4 月 20 日
民事第二十庭
審判長法 官 周祖民
法 官 林玉蕙法 官 鄭威莉附表：
上訴人 被上訴人 價金 （新臺幣） 違約金 （新臺幣） 總金額 （新臺幣） 張崇慧 碩晟公司 2,700,000元 （房屋價金） (2,700,000元＋3,700,000元)×15%＝960,000元 3,660,000元 高福榮等24人 3,700,000元 （土地價金） 無 3,700,000元 范毓忠 碩晟公司 5,500,000元 （房屋價金） (5,500,000元＋7,500,000元)×15%＝1,950,000元 7,450,000元 高福榮等24人 7,500,000元 （土地價金） 無 7,500,000元 袁德中 碩晟公司 3,120,000元 （房屋價金） (3,120,000元＋4,320,000元)×15%＝1,116,000元 4,236,000元 高福榮等24人 4,320,000元 （土地價金） 無 4,320,000元正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 4 月 20 日
書記官 楊璧華