臺灣高等法院民事判決109年度重上字第306號上 訴 人 林麗玲
林群翔共 同訴訟代理人 吳光陸律師複 代理人 吳揚律師被 上訴人 林麗雅訴訟代理人 黃英哲律師
蔡湘蓁律師曾憲忠律師被 上訴人 林麗貞訴訟代理人 卓家立律師
黃沛頌律師被 上訴人 林盛文上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國109年2月21日臺灣臺北地方法院107年度重訴字第760號第一審判決提起上訴，本院於109年7月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴訟標的對於數人必須合一確定而應共同起訴，如其中一人或數人拒絕同為原告而無正當理由者，法院得依原告聲請，以裁定命該未起訴之人於一定期間內追加為原告；逾期未追加者，視為已一同起訴，民事訴訟法第56條之1第1項定有明文。又公同共有物之處分及其他之權利行使，除法律另有規定外，應得公同共有人全體之同意，民法第828條第3項定有明文。各共有人對於第三人，得就共有物之全部，為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，為民法第821條所明定。該規定依同法第828條第2項規定於公同共有準用之，且依同法第831條規定，該規定於所有權以外之財產權，由數人共有或公同共有者，亦準用之。故公同共有人本於公同共有權利為共有人全體之利益對第三人為請求，應限於回復共有物時始得為之。準此，公同共有人中之一人或數人除經其他公同共有人全體之同意，或為公同共有人全體之利益對第三人為回復公同共有物之請求，得單獨或共同起訴外，倘係基於公同共有法律關係為請求者，仍屬固有必要共同訴訟，應由公同共有人全體起訴，當事人之適格始無欠缺。本件被上訴人林麗雅起訴時，主張臺北市○○區○○段○○段000地號土地（下稱系爭251地號土地）為其所有，臺北市○○區○○段○○段000地號土地（下稱系爭247地號土地，與系爭251地號土地合稱系爭土地）為其與林盛文、林麗貞因繼承而公同共有，然系爭土地遭上訴人所有之臺北市○○區○○段○○段000○000○000○000○號建物（即門牌號碼臺北市○○區○○路○段000○000○0○000○0○000○0號房屋，下合稱系爭房屋）無權占有，請求上訴人拆除地上物返還占用之土地及給付相當於租金之不當得利予被上訴人及其他共有人全體，其中請求上訴人返還相當於租金之不當得利部分，乃係基於公同共有債權起訴請求上訴人為給付，為固有必要共同訴訟，需由公同共有人全體即被上訴人林麗雅與林麗貞、林盛文（下合稱被上訴人，分別時各稱其姓名）一同起訴，當事人始為適格，林麗雅具狀聲明追加林盛文、林麗貞為原告（見原審107年度司北調字第518號卷第4反面、5頁），林麗貞於民國107年7月27日具狀同意追加為原告（見原審卷一第40頁），林盛文則拒絕追加，原審業於108年1月10日裁定命林盛文於裁定送達翌日起5日內追加為原告（見原審卷一第98至99頁），林盛文逾期未追加，依民事訴訟法第56條之1第1項規定，應視為已一同起訴，而同為原告，核先敘明。
二、林盛文經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、被上訴人主張：㈠林麗雅、林麗貞部分：
⒈系爭247地號土地原為被上訴人之父林賢喜所有，嗣林賢喜於
103年3月8日過世，由被上訴人繼承，現為被上訴人公同共有。又系爭251地號土地原為林賢喜所有，其於103年1月23日以贈與為原因，移轉登記予林麗雅。另坐落於系爭土地上之系爭房屋原為上訴人之養父林賢興所有，嗣林賢興於93年6月25日過世，由上訴人繼承，現為上訴人分別共有，權利範圍各2分之1。惟系爭房屋無正當權源占有系爭土地，上訴人雖提出系爭247地號土地之土地使用權證明書，然被上訴人否認其真正，而上訴人提出系爭251地號土地之土地使用權證明書為訴外人陳村煌等3人所出具，被上訴人均非該證明書當事人，並不受拘束，自不得僅憑土地使用權證明書即謂系爭房屋坐落系爭土地有合法權源；且林氏家族間資產共同經營管理模式，林賢喜已於93年12月初宣告終止後，不復存在，亦無情事變更原則之適用；況系爭土地及系爭房屋並非同屬一人所有，無類推適用民法第425條之1成立法定租賃關係之餘地；再者，林氏家族成員間之不動產並無互為租賃關係，或交換使用不動產之默示合意情形，已為另案判決所確認，被上訴人提起本件訴訟，誠屬權利正當之行使。爰依民法第767條第1項前段、第821條、第828條第2項規定請求上訴人應將坐落於系爭247地號土地上，如原判決附圖（下稱附圖）所示編號A、C、D、F、H、J、M(即原判決附表一編號1，下稱附表一編號1)之地上物拆除，將坐落於系爭251地號土地上，如附圖所示編號B、E、G、I、L(即原判決附表一編號2，下稱附表一編號2)之地上物拆除，並將該部分土地返還予被上訴人。
⒉又上訴人無權占有系爭土地，因此受有使用該土地之利益，
致被上訴人受有損害，被上訴人得請求上訴人返還自107年5月17日回溯5年之相當於租金之不當得利。又系爭房屋占用系爭247、251地號土地之範圍及面積如附圖所示，面積分別為21.76平方公尺（計算式：7.18平方公尺＋14.58平方公尺）、37.4平方公尺，系爭土地102年至104年之申報地價為每平方公尺新臺幣（下同）8萬4,000元，105年至106年之申報地價為每平方公尺10萬6,400元，107年之申報地價為每平方公尺9萬8,400元，以系爭土地申報地價年息6%計算相當於租金之不當得利，上訴人占用系爭247地號土地面積為21.76平方公尺，被上訴人得請求上訴人給付自102年5月18日起至107年5月17日相當於租金不當得利共61萬3,900元（計算式：8萬4,000元×21.76×228/365×6%＋8萬4,000元×21.76×2×6%＋10萬6,400元×21.76 ×2×6%＋9萬8,400元×21.76×137/365×6%，元以下四捨五入，下同）。另系爭251地號土地由林賢喜於103年1月23日贈與林麗雅，故102年5月18日至103年1月22日相當租金之不當得利共12萬9,107元（計算式：8萬4,000元×
37.4×228/365×6%＋8萬4,000元×37.4×22/365×6%），屬林賢喜之遺產，應由被上訴人共同繼承，是上訴人應給付被上訴人共74萬3,007元（即原判決附表二編號1，下稱附表二編號1，計算式：61萬3,900元＋12萬9,107元），且應自107年5月18日起至返還系爭247地號土地之日止，按年給付被上訴人相當於租金之不當得利12萬8,471元（即原判決附表二編號3，下稱附表二編號3，計算式：9萬8,400元×21.76×6%）。再者，就占用系爭251地號土地部分，上訴人應給付林麗雅自103年1月23日起至107年5月17日相當於租金之不當得利共92萬6,033元（即原判決附表二編號2，下稱附表二編號2，計算式：8萬4,000元×37.4×343/365×6%＋8萬4,000元×37.4×1×6%＋10萬6,400元×37.4×2×6%＋9萬8,400元×37.4×137/365×6%），並應自107年5月18日起至返還系爭251地號土地之日止，按年給付林麗雅相當於租金之不當得利22萬0,810元（即原判決附表二編號4，下稱附表二編號4，計算式：9萬8,400元×37.4×6%）等語（逾此部分原審為被上訴人敗訴之判決，未據不服，非本院審理範圍，不予贅述）。
㈡林盛文未於言詞辯論期日到場，惟於原審具狀主張：伊與林
麗雅法律主張各異且利害衝突，林麗雅訴請給付相當於租金之不當得利並非為伸張或防衛權利所必要，伊拒絕成為本案追加原告有法律上正當理由；且本件相當於租金之不當得利債權為可分之債，林麗雅得就其潛在的應繼分部分為獨自請求，無需聲請追加伊為共同原告等語。
二、上訴人則以：㈠兩造之祖父為林溪圳，育有林賢喜、林賢興、林賢信三子，
兩造為林賢興、林賢喜之子女，林溪圳生前置產、建築房屋，均由林溪圳管理、處分、分配，是系爭土地及房屋實質上應為林溪圳一人所有。林溪圳過世後，林賢喜、林賢興、林賢信仍同意延襲林溪圳之模式處理財產，共推林賢興為家長，管理、處分、分配家產，嗣林賢興於93年6月25日過世後，林賢喜於93年12月初宣布各人名下財產由個人收回管理，結束林氏家族之家的型態，致生土地與房屋非同一人所有及使用者非所有人之爭議。又系爭247、251地號土地（重測前分別為有明段2小段58、56地號）原屬家產，由林溪圳決定登記為林賢喜所有，並在系爭土地上以林賢興為起造人興建系爭房屋，由林賢喜出具58地號土地使用權證明書，另由56地號土地所有權人陳村煌、陳憲治、陳廷雲出具土地使用權證明書，足見系爭房屋興建之初已得土地所有權人林賢喜同意，自非無權占有，林賢喜更在87年知悉林賢興同意林麗雅使用系爭房屋後，協助林麗雅整修系爭房屋，且直至103年過世前均未訴請林賢興或其繼承人即上訴人拆屋還地，按諸常情，林賢喜確有同意系爭房屋使用系爭土地。
㈡臺北市○○路0段000號房屋原屬林氏家族家產，登記為林賢信
所有，林賢信對居住該房屋之林賢喜、林盛文以無權占有為由起訴，請求遷讓房屋及給付相當於租金之不當得利，嗣雙方簽訂租賃契約，林賢信撤回起訴，是雙方已就原使用之家產法律關係，債之更改為租賃關係，此債之更改應及於全部家產，故系爭房屋與系爭土地應有租賃關係。另系爭房屋使用系爭土地因現已無家產關係，發生情事變更，為避免拆屋損及該房屋之經濟價值及社會利益，且不可再無償使用，故應調整兩造間法律關係為租賃關係，並由上訴人給付租金。且系爭土地及系爭房屋均為林溪圳出資取得，實質上應為其一人所有，雖林溪圳將系爭土地及系爭房屋分別登記為林賢喜、林賢興所有，惟系爭土地及系爭房屋本屬林氏家族之同財共居財產，一方面在家之關係終止前有處分權者為林溪圳，另一方面為尊重林溪圳之安排，希望子孫繼續維持家產關係，而林賢喜就系爭土地上有系爭房屋從未異議，則在家之關係終止後，依相類似之案件，應為相同處理之法理，應類推適用最高法院48年台上字第1457號裁判及民法第425條之1第1項規定，認為有租賃關係。縱因林溪圳、林賢喜、林賢興死亡，致有情事變更，依誠信原則，後代子孫亦不可主張系爭房屋係無權占有系爭土地而請求拆除，而應認有租賃關係或調整認兩造間為有租賃關係，以便系爭房屋仍可繼使用系爭土地，符合林氏家族財產永續經營之意旨，是被上訴人提起本件訴訟實屬權利濫用且違反誠信原則。此外，系爭房屋自87年至106間均為林麗雅使用，縱使上訴人於96年4月14日繼承系爭房屋，亦無法加以用益。
㈢系爭247地號土地係被上訴人繼承林賢喜而為公同共有，依民
法第828條第3規定，林麗雅、林麗貞起訴請求不當得利，應得其他公同共有人林盛文同意，因林盛文不同意，則此請求不當得利部分於法不合，屬民事訴訟法第249條第1項第6款起訴不備其他要件者，應予駁回。退步言，系爭房屋老舊，2至4樓原為林麗雅使用，在其遷離時破壞屋內設備、地板、欄杆、窗戶等，已無法使用，附近雖有商業活動，但已遷移至信義區，今非昔比，遊民甚多，原審以申報地價6%計算相當於租金之不當得利顯屬過高，應酌減為以申報地價1%計算為宜等語，資為抗辯。
三、林麗雅、林麗貞於原審起訴聲明：㈠上訴人應將坐落於系爭247地號土地上，如附表一編號1之地上物拆除，並將該部分土地返還予被上訴人。㈡上訴人應將坐落於系爭251地號土地上，如附表一編號2之地上物拆除，並將該部分土地返還予被上訴人。㈢上訴人應給付被上訴人123萬8,344元，及自109年2月6日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈣上訴人應給付林麗雅154萬3,388元，及自109年2月6日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈤上訴人應自107年5月18日起至返還系爭247地號土地之日止，按年給付被上訴人21萬4,118元。㈥上訴人應自107年5月18日起至返還系爭251地號土地之日止，按年給付林麗雅36萬8,016元。㈦願供擔保請准宣告假執行。林盛文於原審未為聲明。上訴人則答辯聲明：㈠被上訴人之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。原審判決：㈠附表一所列各上訴人應依如附表一應拆除、返還範圍欄所示之方式，將所占用土地返還予被上訴人。㈡附表二所列各上訴人應分別給付被上訴人如附表二應給付相當於租金之不當得利數額欄所示之金額。㈢駁回被上訴人其餘之訴，並為准、免假執行之宣告。被上訴人對於其原審敗訴部分未據上訴，上訴人則對其敗訴部分聲明不服，提起上訴，於本院上訴聲明：㈠原判決不利上訴人部分廢棄。㈡上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。林麗雅、林麗貞則於本院答辯聲明：上訴駁回。林盛文於本院均未到庭亦未為任何聲明。
四、本件經依民事訴訟法第463條準用同法第270條之1第1項第3款規定，整理並協議兩造不爭執事項及簡化爭點後，兩造協議簡化之爭點為辯論範圍（見本院卷第354至356頁言詞辯論筆錄，並依判決格式增刪修改文句），茲分述如下：
㈠兩造不爭執事項：⒈系爭247地號土地原登記為林麗雅、林麗貞、林盛文之父林賢
喜所有，林賢喜於103年3月8日死亡後，於105年8月17日以繼承為原因登記為被上訴人公同共有；系爭251地號土地原登記為林賢喜所有，於103年1月23日以贈與為原因登記為林麗雅所有。
⒉系爭房屋原登記為上訴人之父林賢興所有，林賢興於93年6月
25日過世後，由上訴人以繼承為原因登記為所有人，現上訴人登記權利範圍各2分之1。
⒊系爭房屋目前由上訴人占有使用中。
⒋系爭房屋占用系爭土地之範圍及面積如附圖所示，即系爭房
屋占用系爭247地號土地如附圖所示編號A部分之面積為7.18平方公尺，編號C、D部分之面積各為1.04平方公尺，編號F、H、J、M部分之面積各為14.58平方公尺；占用系爭251地號土地如附圖所示編號B部分之面積為4.23平方公尺，編號E、G、I、L部分之面積各為37.4平方公尺，有勘驗筆錄、附圖及系爭房屋照片可稽（見原審重訴字卷一第275至277頁，卷二第17、191至207、293頁），而系爭247、251地號土地遭占用面積分別為21.76平方公尺（計算式：7.18平方公尺＋
14.58平方公尺）、37.4平方公尺。⒌系爭房屋位於臺北市萬華區西園路1段與桂林路交叉路口附近
，該房屋1樓為耳鼻喉科醫院營業使用、2至4樓無人居住使用，且與捷運龍山寺站步行約5分鐘之距離，附近商家林立、商業活動頻繁等情，有地圖、勘驗筆錄、照片等件在卷可憑（見原審調字卷第21頁，原審重訴字卷一第275至278頁，卷二第191至207頁）。
⒍系爭土地於102年至104年間之申報地價為每平方公尺8萬4,00
0元（計算式：公告地價10萬5,000元×80%），於105年至106年間之申報地價為每平方公尺10萬6,400元（計算式：公告地價13萬3,000元×80%），於107年間之申報地價為每平方公尺9萬8,400元（計算式：公告地價12萬3,000元×80%）（見原審重訴字卷二第326至329頁）。
7.林賢喜於93年12月間宣告結束林氏家族的家產共同經營管理關係，改為各人名下財產各自收回管理。㈡兩造爭執事項：⒈上訴人是否無權占用系爭土地如附表一？⒉被上訴人依民法第767條第1項、第821條、第828條第2項規定
，請求上訴人拆屋還地有無理由？⒊被上訴人得否依不當得利之法律關係請求上訴人給付相當於
租金之不當得利？若可，得請求之金額若干？
五、關於上訴人是否無權占用系爭土地如附表一：㈠按以無權占有為原因，請求返還土地，占有人對土地所有權
存在之事實無爭執，僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，應由占有人就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號判決意旨參照）。準此，上訴人如抗辯係有權占用土地，應由上訴人就有權占有之事實負舉證責任，如不能證明係有權占有，則應認被上訴人之請求有理由。
㈡經查被上訴人主張其所有之系爭土地為上訴人所有系爭房屋
占有乙節，經原審會同兩造並囑託臺北市建成地政事務所測量結果，系爭房屋占用系爭247地號土地如附圖所示編號A部分之面積為7.18平方公尺，編號C、D部分之面積各為1.04平方公尺，編號F、H、J、M部分之面積各為14.58平方公尺；占用系爭251地號土地如附圖所示編號B 部分之面積為4.23平方公尺，編號E、G、I、L部分之面積各為37.4平方公尺，有勘驗筆錄、附圖及系爭房屋照片可稽（見原審重訴字卷一第275至277頁，卷二第17、191至207、293頁）。而系爭247地號土地為林麗雅、林麗貞、林盛文所公同共有，系爭25
1 地號土地為林麗雅單獨所有，系爭房屋為上訴人共有，應有部分各2分之1等情，有系爭土地、系爭房屋登記謄本為證（見原審重訴字卷一第16至23頁），堪信為真實。
㈢上訴人雖以前詞置辯，惟查：
⒈上訴人辯稱：林氏家族成員名下之財產，均先後由林溪圳、
林賢興集中分配、處分，系爭房屋占有系爭土地亦係因林賢興統籌分配之故，是系爭房屋占有系爭土地屬有權占有云云。惟綜觀林氏家族成員於原法院98年度金重易字第7號刑事案件中陳述之內容（見原審重訴字卷一第122至141 頁）：
⑴訴外人即林氏家族第三代三房長子林新翔之妻劉惠娟陳稱：
「林家第二代二房林賢興繼續執行經營管理之利益分配，係遵照第一代林溪圳之林家財產分配原則，即林家財產（不動產及動產）由第二代三房均分，各房不動產分得多者，動產（各式金融商品）分得較少，不動產分得少者，動產分得較多…林氏家族成員每人均開立有活期存款帳戶，…帳戶開立後，均交由林賢興管理使用，即為所謂『公家帳戶』，大凡林家財產房屋之租金收入，及債券、基金之匯回金額、存款利息…等收入，均係存入該等公家帳戶中，或留為零用金使用；需用錢時，再依林賢興之指示，由該等帳戶中領出，故無論是租金收入或基金匯回金額…等收入項目，除小部分之零用金外，均合流於上開公家帳戶中，一併以供使用於家族產業各式開銷之支出，並非某筆租金收入或基金匯回金額用予對應支付某些特定的支出。亦即林賢興執行管理林家產業，係以統收統支方式集中統籌管理收益，併同支付費用並分配利益，各人分配之利益又持續共同經營管理，繼續創造財富再為分配，彼此間不分你我，此為自林溪圳於64年7 月22日死亡以來，行之多年、一直延續下來的管理模式，其間並無任何改變。」等語。
⑵訴外人林新翔陳稱：「與本案事實有關之保險，於所有權之
歸屬上雖係分配給上訴人林新翔所有，但在林賢興尚在世時，相關印章、保險契約等資料均由林賢興掌控管理，直至林賢興93年6 月25日死後，始於93年7 月間始交由伊取回自行管理…上訴人林新翔並不參與記帳管錢之事，今僅因被動接受動產利益之分配。」等語。
⑶訴外人即林溪圳之三子林賢信陳稱：「最早伊父親還在時，
係二哥林賢興幫伊父親管理財產，父親過世後，自然即由伊二哥林賢興管理…家族成員所有存摺、印章、租約、權狀均由林賢興保管，林氏家族成員以家族資產用何人名義購買基金、保險、定存、外匯，伊跟大哥林賢喜都不知道，都是二哥林賢興在處理…以前伊父親在世時曾經講過，伊與林賢興、林賢喜等林氏家族成員分得不動產少者，即分得較多之動產，但是沒有寫成書面，如今他過世才會有這麼多爭議。…伊名下的不動產是伊父親買的，那些房子的建築費用是由伊父親管理的財產當中去建造的，…增加的不動產就是伊等土地再去蓋的房子，伊不用出資，78至83年間，伊與林新翔分別從林賢興那裡以買賣或贈與為由，取得榮星段7小段7 地號及7之1地號的土地持分，所需價金1億多元也都是公的錢出的，其他人也是一樣，當時並未講明何人房屋的租金收入只能買那個人的土地、蓋那個人的房子，所有租金收入都是交由林賢興去運用、分配利益，房子是林賢興蓋的，也是由林賢興管理，房子蓋好以後要登記給何人，都是林賢興在管理分配，他決定之後，伊等就配合去辦理，也沒有拿過租金，是林賢興分配生活費用給伊，伊名下不動產的稅捐與費用也是他在負擔，包括福全醫院，所有的建築物都是林賢興用公家的錢蓋的。」等語。
⑷上訴人林麗玲陳稱：「與本案事實有關之保險，於所有權之
歸屬上雖係分配給上訴人林麗玲所有者，但在林賢興尚在世時，相關印章、保險契約等資料由林賢興掌控管理，直至林賢興93年6月25日死後，於93年7月間始交由伊取回自行管理…上訴人林麗玲不參與記帳管錢之事，僅因以二房成員身份被動接受動產利益之分配。…林賢興告訴伊說他有用伊的名字買了定存、保險、債券、基金，…林賢興是說因為房子蓋的時候，伊還在唸書，所以伊的房子沒有，他就說給伊一些這個東西」等語。
⑸承上林氏家族成員所述，可知林氏家族之資產大多均為第一
代林溪圳投資購買，或第二代林賢興以公款購置，林溪圳死亡後由林賢興集中統籌管理收益，並支付費用及分配利益，在林賢興去世前，均維持該共管之狀況，待林賢興死亡後，林氏家族於93年間，經由林賢喜終止共同經營管理關係，改為林家家族成員各自管理名下之財產。是林賢興將林氏家族資產之土地、房屋分別登記在不同房子孫名下，致生房屋使用土地之權利不明狀況，應係因上開管理者於共同經營管理關係中，於不同階段分配利益而使家族成員分別獲得登記為各宗不動產所有權人之故，實屬其於斯時考慮如何公平分配而本於個人之規劃所為，且實務上固多有被繼承人因避稅等多種考量，在購入不動產之初時即分別登記於各繼承人名下，被繼承人於在世時對該不動產具有實質管理權限，然若該不動產於被繼承人去世時仍然存在，即有屬於該登記名義之繼承人所有之意涵存在，亦即某種程度之家族財產預為分配等情形。惟關於原屬家族資產卻登記於成員名下之財產，其法律關係如何，實難一概而論，仍應就個別情況分別認定之。是本件雖有家產共同經營管理情形，然仍難遽認該等登記成員間即互有交換使用不動產之默示意思表示，或彼此間業已成立使用借貸、租賃或分管契約，抑或以曾因統籌管理而使用之情形逕認現仍屬有權占有。
⒉上訴人復辯稱：依據卷附土地使用權證明書，足見系爭房屋
占用系爭土地不僅為林溪圳所決定，且為原地主所同意，是系爭房屋並非無權占有系爭土地云云。惟：
⑴按文書之證據力，有形式上證據力與實質上證據力之分，前
者係指真正之文書即文書係由名義人作成而言；後者則為文書所記載之內容，有證明應證事實之價值，足供法院作為判斷而言。必有形式上證據力之文書，始有證據價值可言。文書之實質上證據力，固由法院根據經驗法則，依自由心證判斷之。但形式上之證據力，其為私文書者，應依民事訴訟法第357 條規定決定之，即私文書之真正，如他造當事人有爭執者，應由舉證人證其真正（最高法院91年度台上字第1645號判決意旨參照）。再按「土地使用權證明書」僅有債之效力，基於債之相對性，存在於出具者與被證明者之間，且土地使用權同意書僅為其上載明供建商申請營造執照使用之證明，僅係一行政上措施，不得憑為永久無償、有權占有之依據（最高法院93年度台上字第577 號、99年度台上字第1759號、93年度台上字第1572號、102 年度台上805 號判決意旨參照）。又地主提供土地與建商合建房屋，除有特別情事外，無不以取得對價或利益為目的，地主因合建契約而出具土地使用權同意書，使建商於取得土地所有權之前，享有無償使用土地以興建房屋之權利，應為地主履行合建契約之當然解釋；且因房屋不能脫離土地而單獨存在，地主於合建關係合法解消前，雖不得任指合建房屋係無權使用土地，惟建商或取得合建房屋使用權之人於房屋完成後，是否仍得「無償使用」土地，則應以合建契約之約定為斷。倘地主預期將於合建房屋「出售或處分」後獲得土地之對價或利益，應認其原出具交予建商之土地使用權同意書，至合建房屋建造完成將所有權移轉登記或交付取得人時，已失其同意之效力（最高法院93年度台上字第577 號判決意旨參照）。
⑵經查上訴人雖於原審提出林賢喜出具有明段二小段五十八地
號(即本件系爭247地號)之土地使用權證明書為證(見原審重訴字卷一第160頁被證13號)，並抗辯林溪圳依建築法規定用林賢喜之名義，蓋用林賢喜印章於土地使用證明書云云。惟此適足以證明上訴人已自認該同意書上印章並非林賢喜所親蓋，且被上訴人亦爭執其形式上之真正，是上訴人自應就其真正負舉證責任。上訴人雖辯稱該證明書為土地登記名義人提出，應為斯時土地實質所有權人所同意，且土地所有權人歷經多年均未爭執，自為真正云云。然此僅屬上訴人主觀臆測，且被上訴人或其前手於提起本件訴訟前，僅單純未行使權利，尚不足以證明土地所有權人已拋棄權利或已就土地之使用有相關約定。再依據33年公布之建築法第11條規定，起造人申請建造執照僅需附具土地權利證明文件，非必須提出土地所有權狀，如提出土地使用權同意書、土地租賃契約書亦可，顯見於59年間申辦營造執照時，主管建築機關僅形式審查核對該土地登記簿謄本所載權利人與土地使用權利證明文件一致，主管機關即視為合法有效文件，並不實質審查土地使用權證明書上之簽章是否真正，主管機關之承辦人亦不負實質審認是否真正所有人之義務。至於上訴人另提上證３(見本院卷第105頁)林賢喜就另筆土地（西新庄子小段１５９－１５第號）同意使用書，主張與本件同意書印文相同云云，惟上證３同意書與本件系爭土地無關，且此僅足證明兩者印文相同，且既均為林溪圳依建築法規定用林賢喜之名義所蓋，非林賢喜所親蓋，被上訴人亦否認其真正，被上訴人復未能舉證證明上開土地使用權證明確實為土地所有權人所簽署、蓋印同意，自難以此逕認其為真正。上訴人另提出系爭251地號之土地使用權證明書(見原審重訴字卷二第167頁被證11號)為證，惟亦為被上訴人所否認，且查依該證明書所載，乃訴外任陳村煌、陳憲治、陳廷雲所出具，而如上所述，林賢喜係建築完成申請使用執照後之60年6月18日始受讓該56地號土地，林賢喜復於103年1月23日贈與林麗雅，兩造並非系爭土地使用同意書之當事人，上訴人又未能舉證證明渠等有繼受該債權契約，被上訴人自不受拘束。況土地使用權證明書僅係依建築法規定，為配合當時起造人申請營造執照之行政措施所書立，提出之對象為建築主管機關，並非私法上對特定人所為意思表示，已如前述，且細譯該土地使用權證明書之內容，其僅記載供陳村煌、陳憲治、范嬌、林賢興等人申請營造執照使用等語，揆諸前揭說明，上開證明書自僅為申請建造執照等行政上措施之用，不得逕憑為永久無償、有權占有之依憑。準此，上訴人以上開土地使用權證明書為其占有系爭土地之正當權源，亦屬無據。
⑶另按租約終止後，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求
返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有人時，並得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物(最高法院75年台上字第801號判決先例參照)；又使用借貸契約終止後，貸與人除得本於借用物返還請求權，請求返還借用物外，倘貸與人為借用物之所有人時，並得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還借用物(最高法院78年度台上字第610號判決意旨參照)。查林賢興於93年6月25日死亡後，林賢喜即於93年12月初宣布個人名下財產各自取回，終止林氏家族以家之方式共同生活之事實，已如前述，是縱認247地號、251地號之土地使用權證明書得以證明系爭房屋當初係基於使用借貸或租賃等原因關係而得合法使用系爭土地，惟該等原因關係乃係建立於林氏家族財產之共同經營管理關係之上，於93年12月間林氏家族之財產之共同經營管理關係經林賢喜宣告終止時，業已併同終止，尚難遽認系爭房屋於林賢興過世，林氏家族終止以家之方式共同生活後，仍有占有系爭土地之正當權源，上訴人關於占有連鎖之抗辯並提出土地使用同意書，已無足採，揆諸前揭說明，被上訴人自應得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求上訴人等拆除系爭房屋並返還系爭土地。
⒊上訴人另辯稱：本件應有民法第425條之1規定之類推適用云
云。然按所謂類推適用，係就法律未規定之事項，比附援引與其性質相類似事項之規定，加以適用，為基於平等原則及社會通念以填補法律漏洞的方法，倘無法律漏洞，自不生類推適用而補充之問題。換言之，因兩事項間具有本質上之類似性，依法律規範意旨判斷本應同予規範，竟生疏未規範之法律漏洞，基於「同一法律上理由」，依平等原則將該項法律規定類推及於其他法律所未規定之事項，即所謂類推適用。準此，未經法律規範之事項，得否類推適用某項法律規定，應先探求某項法律規定之規範目的即立法理由，其次再判斷得否基於「同一法律理由」，依平等原則將該法律規定類推及於該未經法律規範之事項。又與法律漏洞有別者，乃立法政策上之考量，縱因立法政策錯誤而未為規範係屬不當，亦屬立法論上之問題，並無類推適用之餘地（最高法院101年度台上字第923號判決意旨參照）。是以，「類推適用」本應以兩事項間具本質類似性，依法律規範意旨應同予規範，竟有一事項疏未規範，造成「法律漏洞」產生為其前提。觀之民法第425條之1立法理由，係以：「土地及房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的。惟房屋性質上不能與土地分離而存在。故土地及土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時…應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當對價」等內容，足徵該條規定係為體現房屋所有權與基地利用權一體化，以保護房屋既得使用權之情事，但為免過於追求、維護房屋經濟價值，致無法活化土地之利用，故該規定應以房屋本具有權使用基地為前提要件。是立法者就前揭推定租賃關係之規定，已有所考量並加以規範，難謂有何法律漏洞可言。上訴人既未證明該等土地及房屋曾同為一人所有或系爭房屋屬有權使用系爭土地之狀況，要難認定與該條文規定間具本質上之類似性，自無類推適用之餘地。
⒋上訴人另提出被證7主張本件得依情事變更原則由法院調整為
租賃關係云云，惟如上所述，林氏家族間之共同經營管理關係業於93年12月間終止，且被證7係關於臺北市○○區○○路0段000號房屋之租約，與系爭房屋標的不同，亦難據此認定有情事變更原則得由法院調整為租賃關係，上訴人此部分主張，亦無足取。
⒌上訴人再主張系爭土地原所有權人林賢喜曾於87年間協助林
麗雅整修、使用系爭房屋，林麗雅則自87年至106年間使用系爭房屋，且林賢喜生前未請求拆除系爭房屋，足證林賢喜及林麗雅有同意系爭房屋占有系爭土地云云，惟上訴人所辯縱然屬實，亦均僅係有關系爭房屋之使用情形，與判斷系爭房屋有無占用系爭土地之正當權源無涉，亦難據此推論系爭房屋先前或現有占有系爭土地之正當權源；再者，於上開期間內，林賢喜或林麗雅未請求拆除系爭房屋，僅係單純未行使權利，上訴人既未能舉證林賢喜或林麗雅曾有何舉動或特別情事足認係賦予系爭房屋得占有系爭土地之正當權源，上訴人此部分之主張，顯無理由。㈣綜上，本件上訴人既無法提出積極證據證明系爭房屋占有系
爭土地如附表一所示有何正當權利，系爭房屋自屬無權占有。
六、關於被上訴人依民法第767條第1項、第821條、第828條第2項規定，請求上訴人拆屋還地有無理由？㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。第820條、第821條及第826條之1規定，於公同共有準用之。民法第767條第1項、第821條、第828條第2項分別定有明文。查被上訴人為系爭土地之所有人、公同共有人，上訴人無法提出積極證據證明系爭房屋占有系爭土地如附表一所示有何正當權利，系爭房屋自屬無權占有，業如前述，則其依民法第767條第1項、第821條、第828條第2項規定，請求上訴人拆除附表一所示系爭房屋，並將上開遭占有之系爭土地返還予被上訴人，自有理由，應予准許。
㈡上訴人雖辯稱：被上訴人主張拆除系爭房屋占用系爭土地部
分違背祖先意旨而有權利濫用及違反誠信原則云云。惟按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。民法第148條定有明文。該條所稱權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少，而他人及國家社會所受之損失甚大者，始得視為以損害他人為主要目的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而茍非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內（最高法院71年台上字第737號、45年台上字第105 號裁判意旨參照）。經查，被上訴人為系爭土地所有權人，而上訴人占有上開土地並無正當權源，已如前述，則被上訴人本於所有權之關係，請求上訴人拆除該等建物，自係權利之正當行使，又拆除該建物雖將損及上訴人就系爭房屋之所有權，然系爭房屋於61年興建完成，及上訴人於96年4月14日因繼承而取得所有權迄今（見原審重訴字卷一第20至23頁），已使用相當之時間，衡諸常情，隨著時間經過，建物之價值將因折舊而逐年遞減，與土地增值之特性相反，是經比較衡量後，上訴人因拆除該房屋所受之損失，與被上訴人完整處分、運用該等土地所得之利益相較，尚無顯然失衡之情事。抑且，上訴人占用該等土地已有相當時日，其等利用土地之經濟價值已足彌補房屋遭拆除之損失，自難認被上訴人行使權利有何以損害上訴人為目的、或犧牲他方利益以圖利自己之情形。此外，被上訴人或其前手於提起本件訴訟前，除單純沈默外，並無任何舉動或特別情事，足使上訴人信賴其不行使系爭土地相關權利，且已登記不動產所有人行使所有物返還請求權，並無民法第125條消滅時效規定之適用，所有權人仍得隨時請求返還所有物，未積極行使權利，尚無法使他人以為所有權人已拋棄權利，自難僅以被上訴人久未行使權利，即認其行使權利違反誠信原則。是上訴人此部分所辯，要屬無據。
七、關於被上訴人得否依不當得利之法律關係請求上訴人給付相當於租金之不當得利？若可，得請求之金額若干？㈠按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益
，民法第179 條定有明文。而無權占有他人之建物，可能獲得相當於租金之利益亦為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號裁判意旨參照）。次按租金之請求權因5年間不行使而消滅，為民法第126條所明定，則凡無法律上之原因，而獲得相當於租金之利益，致他人受損害時，該他人之返還利益請求權之時效期間為5年（最高法院96年台上字第2660號判決意旨參照）。本件系爭房屋無權占用系爭247 地號土地如附圖所示編號A 部分之面積為7.18平方公尺，編號
C、D 部分之面積各為1.04平方公尺，編號F、H、J、M部分之面積各為14.58平方公尺；占用系爭251地號土地如附圖所示編號B部分之面積為4.23平方公尺，編號E、G、I、L部分之面積各為37.4平方公尺，且系爭251地號土地原為林賢喜所有，嗣於103年1月23日以贈與為原因移轉登記予林麗雅所有，均已如前述。而本件被上訴人於107年4月26日提起本件訴訟（見原審調字卷第2頁），則被上訴人主張上訴人受有相當於租金之利益致其受有損害，其得依不當得利之規定，請求上訴人給付自102年5月18日起至107年5月17日止相當於租金之利益，及自107年5月18日起至返還前開土地之日止，按年給付相當於租金之不當得利，自屬有據。
㈡次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總
價額年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文；上開規定，於租用基地建築房屋準用之，同法第105條亦定有明文。
所謂土地及建築物之總價額，依土地法施行法第25條規定，土地價額依法定地價；建築物價額則依該管市縣地政機關估定之價額而定。又所謂法定地價，依土地法第148條規定，係土地所有權人依該法規定所申報之地價。土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80%為其申報地價。平均地權條例第16條前段亦有明文。此外，基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，占有人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年台上字第3071號裁判意旨參照）。經查系爭房屋位於臺北市萬華區西園路1 段與桂林路交叉路口附近，該房屋1樓為耳鼻喉科醫院營業使用、2 至4 樓無人居住使用，且與捷運龍山寺站步行約5分鐘之距離，附近商家林立、商業活動頻繁等情，為兩造所不爭執，已如上述，並有地圖、勘驗筆錄、照片等件在卷可憑（見原審調字卷第21頁，原審重訴字卷一第275至278頁，卷二第191至207頁），爰審酌系爭土地之坐落位置、繁榮程度、經濟用途、交通便利性及生活機能完善度等因素，認被上訴人主張按系爭土地當年度每平方公尺申報地價年息之6%計算上訴人無權占有系爭土地所受相當於租金之利益，應屬適當。
㈢又系爭247地號土地於林賢喜死亡後，被上訴人三人因繼承而
為公同共有，系爭251地號土地由林麗雅因贈與而取得。另系爭房屋占用系爭土地如附圖所示編號A、B、C、D、E、F、
G、H、I、J、L、M部分，且兩造亦不爭執系爭247、251地號土地遭占用面積分別為21.76平方公尺（計算式：7.18平方公尺＋14.58 平方公尺＝21.76平方公尺）、37.4平方公尺，而系爭土地於102年至104年間、105年至106 年間、107年間之每平方公尺公告地價分別為10萬5,000 元、13萬3,000元、12萬3,000元等情，業如前述，復有系爭土地公告地價及土地公告現值查詢資料可稽（見原審重訴字卷二第326至329頁），則系爭土地於102年至104年間之申報地價為每平方公尺8萬4,000元（計算式：105,000元×80% ＝84,000元），於105年至106年間之申報地價為每平方公尺10萬6,400元（計算式：133,000元×80% ＝106,400元），於107年間之申報地價為每平方公尺9萬8,400元（計算式：123,000元×80%＝98,400元），故被上訴人得請求上訴人給付相當於租金之不當得利如下：
⒈林麗雅、林麗貞、林盛文請求上訴人應給付部分：
⑴上訴人占用系爭247地號土地面積為21.76平方公尺，林麗雅
、林麗貞、林盛文得請求上訴人給付自102年5月18日起至107年5月17日相當於租金不當得利共61萬3,900元（計算式：84,000元×21.76 ×228/365 ×6%＋84,000元×21.76×2×6%＋106,400元×21.76×2×6%＋98,400元×21.76×137/365 ×6%＝613,900元），及自107年5月18日起至返還系爭247地號土地之日止，按年給付林麗雅、林麗貞、林盛文相當於租金之不當得利12萬8,471元（計算式：98,400元×21.76 ×6%＝128,471元）。
⑵上訴人占用系爭251 地號土地面積為37.4平方公尺，於林麗
雅受贈取得前，即於102年5月18日至103年1月22日間，其相當於租金之不當得利應屬林賢喜之遺產，由被上訴人三人繼承，故林麗雅、林麗貞、林盛文得請求上訴人給付自102年5月18日至103年1月22日相當於租金之不當得利共12萬9,107元（計算式：84,000元×37.4×228/365 ×6%＋84,000元×37.4×22/365×6%＝129,107元）。
⑶綜上，林麗雅、林麗貞、林盛文得請求上訴人給付共74萬3,0
07元（計算式：613,900元＋129,107元＝743,007 元），及自107年5月18日起至返還系爭247地號土地之日止，按年給付林麗雅、林麗貞、林盛文12萬8,471 元。
⒉林麗雅請求上訴人應給付部分：
上訴人占用系爭251 地號土地面積為37.4平方公尺，林麗雅得請求上訴人給付自103年1月23日起至107年5月17日相當於租金之不當得利共92萬6,033 元（計算式：84,000元×37.4×343/365 ×6%＋84,000元×37.4×1 ×6%＋106,400元×37.4×2 ×6%＋98,400元×37.4×137/365×6%＝926,033元），及自107年5月18日起至返還系爭251地號土地之日止，按年給付林麗雅相當於租金之不當得利22萬0,810元（計算式：98,400元×37.4×6%＝220,810元）。
㈣末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5% ，民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203
條分別定有明文。查被上訴人請求上訴人給付相當於租金之不當得利，並無確定期限，亦無約定遲延利息之利率，是依前揭說明，被上訴人主張以訴狀最後送達上訴人翌日起算遲延利息，即屬有據。準此，本件民事更正訴之聲明狀於10
9 年2月5日送達上訴人，有言詞辯論筆錄在卷為憑（見原審重訴字卷二第360頁），從而，被上訴人請求上訴人給付自1
09 年2月6日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，即屬有據。
八、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項前段、第821條、第828條第2項、第179條等規定，請求上訴人分別拆除如附表一應拆除返還範圍欄所示之地上物，將該部分土地返還予被上訴人，及上訴人分別給付如附表二應給付相當於租金之不當得利數額欄之金額，為有理由，應予准許。原審就此部分為被上訴人勝訴之判決，並依兩造之聲請為准、免假執行之宣告，核無不合。上訴論旨指摘原判決該部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
十、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第第463條、第385條第1項前段、449條第1項、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 7 月 22 日
民事第十九庭
審判長法 官 魏麗娟
法 官 潘進柳法 官 陳慧萍正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 7 月 22 日
書記官 詹麗珠附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。