臺灣高等法院民事判決109年度重上字第42號上 訴 人 岳湘馨（原名岳沄鋆）訴訟代理人 林明正律師複 代理人 陳奕霖律師
朱峻賢律師被 上訴人 劉于綸輔 助 人 李金盆訴訟代理人 許鳳紋律師（法扶律師）上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國108年11月19日臺灣士林地方法院107年度重訴字第581號判決提起上訴，本院於109年12月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二、三項之訴部分及該部分訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人應將門牌號碼臺北市○○區○○路○○○○○巷○○弄○號二樓房屋騰空遷讓返還上訴人。
被上訴人應自民國一百零四年二月十日起至前項房屋騰空返還之日止，按月給付上訴人按上開房屋面積六十七點七四平方公尺乘以當年度臺北市○○區○○段○○段○○○地號土地申報地價年息百分之八再除以十二計算之金額。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第256條定有明文。上訴人於原審依民法第470條第1項、第767條第1項前段規定，請求被上訴人將坐落臺北市○○區○○段0○段000地號土地之同段227建號，即門牌號碼臺北市○○區○○路000巷00弄0號2樓房屋（下稱系爭房屋，與所坐落土地合稱系爭房地）騰空遷讓返還上訴人，嗣於本院審理時補充依房屋借貸契約書（下稱系爭借貸契約）「合約屆滿後應由乙方（即被上訴人）無條件自行拆除回復原狀後交回甲方（即上訴人）」之約定請求，均基於同一借貸關係，屬不變更訴訟標的，而為補充法律上之陳述，依前開規定，應予准許。
二、按能獨立以法律行為負義務者，有訴訟能力，民事訴訟法第45條定有明文。故成年人如未受監護宣告，除有心神喪失、無意識或精神錯亂而達喪失意思能力程度之情形外，均享有完全之行為能力，能獨立以法律行為負擔義務，自不能謂為無訴訟能力。次按，於能力、法定代理權或為訴訟所必要之允許有欠缺之人所為之訴訟行為，經取得能力之本人、取得法定代理權或允許之人、法定代理人或有允許權人之承認，溯及於行為時發生效力，為同法第48條所明定。經查，被上訴人於民國108年11月4日經原法院108年度監宣字第339號裁定宣告為受輔助宣告之人，並選定李金盆為其輔助人，且於同年月8日生效（見本院卷60至66頁），而原審於108年10月1日言詞辯論終結（見原審卷185頁），被上訴人之輔助人復已具狀追認於原審所為之法律行為（見本院卷78頁），依前揭規定，應溯及於行為時發生效力，併予敘明。
貳、實體方面：
一、上訴人主張：訴外人王雅儷與被上訴人於103年7月10日簽立協議書（下稱系爭協議書)，約定被上訴人以新臺幣（下同）882萬元將系爭房地出售予王雅儷，並移轉登記予王雅儷指定之登記名義人即伊名下，王雅儷復於同日代理伊與被上訴人簽立系爭借貸契約，將系爭房地出借予被上訴人使用，被上訴人即以上開由伊取得間接占有方式之交付系爭房屋。兩造約定借用期限自伊取得系爭房屋所有權起至104年2月9日止，並經臺灣新北地方法院（下稱新北地院）所屬民間公證人詹孟龍作成103年度新北院民公龍字第101547號公證書(下稱系爭公證書)。詎被上訴人於104年2月9日借用期限屆滿後，拒不返還系爭房屋，爰依民法第470條第1項、第767條第1項前段規定及系爭借貸契約第3條約定請求被上訴人返還系爭房屋。又被上訴人於借用期限屆滿後繼續占有使用系爭房屋，為無法律上之原因而受有利益，致伊受有損害，爰依民法第179條規定請求被上訴人按月給付相當於租金之不當得利2萬5,000元等語。
二、被上訴人則以：兩造未簽立系爭借貸契約，且上訴人未交付系爭房屋之占有予伊，使用借貸契約不生效力，伊向王雅儷借款而通謀虛偽意思簽立系爭協議書，買賣系爭房地之債權行為及物權行為均無效，上訴人未取得系爭房屋所有權。伊為系爭房屋所有人，有權占用系爭房屋，無不當得利等語，資為抗辯。
三、原審判決上訴人全部敗訴，上訴人不服提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應將系爭房屋騰空遷讓返還上訴人。㈢被上訴人應自104年2月10日起至系爭房屋返還之日止，按月給付2萬5,000元予上訴人。被上訴人答辯聲明：㈠上訴駁回。
四、兩造不爭執事項（見本院卷92至93頁）：㈠王雅儷與被上訴人於103年7月10日簽立系爭協議書，並經公證人詹孟龍以103年度新北院民認龍字第202137號認證。
㈡系爭房地於103年8月11日以買賣為原因，由被上訴人移轉所有權予上訴人。
㈢上訴人前執系爭公證書為執行名義，向原法院聲請對被上訴
人為遷讓房屋之強制執行，經原法院以104年度司執字第8874號遷讓房屋強制執行事件（下稱系爭執行事件）受理。被上訴人依強制執行法第14條第2項規定，請求撤銷系爭執行事件所為之強制執行程序，確認系爭公證書及系爭借貸契約所載借用物返還請求權不存在，及上訴人不得執系爭公證書為執行名義對被上訴人為強制執行，經原法院以104年度訴字第1754號判決駁回，被上訴人不服提起上訴，經本院106年度上字第451號判決上訴人不得執系爭公證書為執行名義對被上訴人為強制執行，系爭執行事件所為之強制執行程序應予撤銷，駁回被上訴人請求確認系爭公證書暨系爭借貸契約所載上訴人對其借用物返還請求權不存在部分。被上訴人不服提起上訴，經最高法院107年度台上字第2536號裁定駁回被上訴人之上訴確定（下稱系爭前案）。
㈣上訴人於系爭前案第一審之訴訟代理人楊進興律師，於105年
3月22日庭期稱：「法官問：（提示被證1，湖簡卷第11-13頁）103年7月10日，103年度新北院民認龍字第202137號認證的協議書，協議書第六點（五），裡面有提到甲方（王雅儷）同意將系爭不動產回租與乙方（劉于綸）使用，每月租金新台幣3萬元，押租保證金為新台幣6萬元。為何會在同一天，在同一個民間公證人再為借用契約之公證？」，答稱：「當時雙方的合意，如果屆時沒有搬走的話，就要強制執行。」公證人即系爭前案證人詹孟龍於105年3月22日庭期證稱：「法官問：協議書特約事項第六（五），是否知道協議書為何會有這樣的約定？答稱：「買賣完之後，買主繼續讓出賣人住，所以會有這樣約定。」、「法官問：202137的認證與101547公證，證人製作的先後順序？答稱：應該都是同時簽的。」㈤被上訴人對上訴人、王雅儷及第三人謝佩融提起塗銷不動產
所有權移轉登記等訴訟（下稱系爭塗銷不動產移轉登記事件），請求塗銷兩造間就系爭房地於103年8月11日以買賣為登記原因之所有權移轉登記，並回復系爭房地所有權登記予被上訴人，經原法院以107年度重訴字第145號判准，上訴人不服提起上訴，現由本院108年度重上字第1016號案件受理。
㈥上訴人於系爭塗銷不動產移轉登記事件，以107年5月21日民
事答辯狀主張被上訴人繼續使用系爭房地之法律關係係基於系爭協議書第6條第5項約定。
五、法院之判斷：㈠上訴人依民法第470條第1項規定、系爭借貸契約第3條約定，
請求被上訴人騰空返還系爭房屋有無理由？⒈上訴人主張：王雅儷於103年7月10日以上訴人代理人名義與
被上訴人簽立系爭借貸契約，將系爭房屋交付被上訴人，約定借用期限至104年2月9日止等情，業據提出系爭借貸契約及系爭公證書為憑。經查，系爭借貸契約第1至3條約定：「甲方（即上訴人）願無償將自有房屋貸與乙方（即被上訴人）：臺北市○○區○○路000巷00弄0號2樓、及其附屬建物、增建部分（即系爭房屋）。借用期限：自貸與人取得本房屋之所有權起至民國104年2月9日止。乙方借用期間，不得轉租或轉借他人使用，房屋內部如需裝修改造，應徵得甲方同意後為之，惟合約屆滿後應由乙方無條件自行拆除回復原狀後交回甲方，不得異議。」（見原審卷14頁），並於同日經民間公證人作成系爭公證書（見原審卷60至62頁），堪認上訴人主張其為系爭房地所有權人，就系爭房地與被上訴人成立系爭借貸契約乙情，為可採信。又被上訴人以系爭前案對上訴人訴請確認系爭公證書及系爭借貸契約所載借用物返還請求權不存在，固經本院106年度上字第451號判決認系爭公證書因不合格式而不能逕為強制執行，惟亦認定兩造間就系爭房地有使用借貸關係存在，而駁回被上訴人請求確認系爭公證書暨系爭借貸契約所載上訴人對其借用物返還請求權不存在部分，被上訴人就此部分不服提起上訴，經最高法院107年度台上字第2536號裁定駁回其上訴確定等節，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈣）。則依系爭借貸契約約定，借用人為被上訴人，貸與人為上訴人，借用期間至104年2月9日為止，已經屆滿，故上訴人主張系爭借貸契約期間屆滿其得依民法第470條、系爭借貸契約之約定，對被上訴人行使借用物返還請求權，請求被上訴人騰空返還系爭房屋，即非無據。
⒉被上訴人抗辯：系爭借貸契約上伊之姓名，非伊親簽，法務
部調查局之筆跡鑑定過程多有疏漏，不足採信云云。惟查，被上訴人於系爭前案聲請囑託法務部調查局鑑定系爭公證書及系爭借貸契約上借用人「劉于綸」簽名筆跡之真偽，原法院於105年8月31日檢送系爭執行事件卷宗內之系爭公證書及系爭借貸契約正本（編為附件Ａ、Ｂ），併同被上訴人所提公證人詹孟龍事務所103年6月13日103年度新北院民認龍字第201862號認證之協議書正本即6月13日協議書（下稱附件甲）、103年7月10日103年度新北院民認龍字第202137號認證之協議書正本即系爭協議書（下稱附件乙）、103年6月13日103年度新北院民公龍字第100836號公證書正本（下稱附件丙），以及上訴人所提103年6月13日103年度新北院民公龍字第100836號公證書正本（下稱附件丁）及其附件金錢消費借貸契約正本（下稱附件戊），函請法務部調查局鑑定附件Ａ中借用人欄「劉于綸」、附件Ｂ中乙方（借用人）欄「劉于綸」之簽名與附件甲至戊中「劉于綸」之簽名是否相符（見本院卷322至323頁），經該局以送鑑資料不足，表示歉難鑑定，並另加註「如仍需鑑定，請參酌所附『法務部調查局問題文書鑑識實驗室受理筆跡鑑定案件送鑑說明』，補送劉于綸當庭與其於98年至103年間之橫式簽名筆跡原本多件，俾利鑑析」等旨，有法務部調查局105年9月26日調科貳字第10503409400號函可憑（見本院卷324、325頁）。原法院命被上訴人依法務部調查局之前開要求，提出可供核對之文書，並於105年11月1日言詞辯論期日當庭命被上訴人書寫橫式簽名筆跡22次（下稱庭寫筆跡），於105年11月4日檢送原附件
Ａ、Ｂ，併同附件甲、乙、丙、丁、戊等正本，及被上訴人所提向訴外人王志展借款之借據正本（下稱附件己）、保管條及台北富邦銀行存款存入存根正本（下稱附件庚）、致臺北停管處承辦人員公文正本（下稱附件辛）、民事聲請閱卷狀正本（下稱附件壬）及庭寫筆跡（下稱附件癸），函請法務部調查局鑑定爭議筆跡與上開附件甲至癸中「劉于綸」之簽名是否相符（見本院卷326、327頁），經該局以特徵比對之鑑定方法為筆跡鑑定後，鑑定結果認：「Ａ、Ｂ類筆跡與甲～癸類筆跡之結構佈局、態勢神韻均相符。Ａ、Ｂ類筆跡與甲～癸類筆跡之書寫習慣（包括：起筆、收筆、筆力、筆速、連筆、筆序等筆畫細部特徵）均相同。」有系爭鑑定報告可稽（見本院卷122至126頁），足認系爭公證書及系爭借貸契約均為被上訴人所親簽。且法務部調查局係蒐集足夠資料詳加比對後始作出鑑定結論，被上訴人空言抗辯法務部調查局之筆跡鑑定過程疏漏云云，無足可取。
⒊被上訴人又抗辯：上訴人於103年7月10日名為岳瑟芬，嗣於1
03年9月3日始更名為岳沄鋆，系爭借貸契約於103年7月10日卻以上訴人之嗣後變更之姓名簽署，故非真正云云。按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力。民法第103條第1項定有明文。上訴人有成立系爭借貸契約之意思，且授權王雅儷代理簽立，又被上訴人簽名為真正，如前所述，則兩造簽立系爭借貸契約之意思表示一致，且岳瑟芬、岳沄鋆均可特定為即將登記為系爭房地所有權人之上訴人，縱上訴人斯時尚未於戶政機關辦理姓名變更登記，仍堪信兩造均對簽約之對造當事人身分有所認識，故王雅儷非以上訴人斯時登記之姓名簽署，無礙於系爭借貸契約之成立。被上訴人所辯，為無可採。
⒋被上訴人再抗辯：系爭房屋之借貸期限以上訴人取得系爭房
屋所有權為條件，上訴人迄未取得系爭房屋所有權，條件未成就，不得請求返還系爭房屋云云。然按民法所謂條件，係當事人以將來客觀上不確定事實之成就或不成就，決定法律行為效力之發生之一種附款。茍當事人非以法律行為效力之發生繫於將來不確定之事實，而僅以其履行繫於不確定之事實之到來者，則非條件，應解為於其事實之發生時，為權利行使期限之屆至（最高法院109年度台上字第27號判決意旨參照）。兩造於103年7月10日簽立系爭借貸契約時，上訴人固尚未取得系爭房地所有權，惟約定自上訴人取得所有權之日生效，而簽約時被上訴人仍為系爭房地所有權人而直接占有之，又系爭房地於103年8月11日以買賣為登記原因，由被上訴人移轉所有權登記予上訴人乙節，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈢），堪認上訴人於103年8月11日取得系爭房屋之所有權，並因此取得系爭房地之間接占有，與直接占有人即被上訴人自該日起算系爭借貸契約之借用期限。被上訴人所辯，洵無足採。
㈡上訴人得否依民法第179條規定，請求被上訴人給付相當於租
金之不當得利？若得請求，則金額多寡？⒈按無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會
通常之觀念。其依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，自得以對方所受之利益為度，做為請求返還之範圍（最高法院61年度台上字第1695號判例參照）。被上訴人雖抗辯：系爭房地之所有權移轉登記係通謀虛偽意思表示，伊為向王雅儷借款始將系爭房地以買賣為原因移轉過戶予上訴人，上訴人非所有權人云云，並提出金錢消費借貸契約為證（見原審卷135至136頁）。然查，上開金錢消費借貸契約第九條約定，由被上訴人將系爭房地作為向王雅儷借款之擔保，並無因借款而移轉所有權登記之約定，而上訴人主張王雅儷向被上訴人買受系爭房地並指定移轉所有權登記予上訴人，亦據提出系爭協議書為證（見原審卷11至13頁），王雅儷與被上訴人之金錢消費借貸契約既無應移轉系爭房地所有權之約定，被上訴人上開所辯，尚難採信。則系爭房地於103年8月11日移轉登記予上訴人後，上訴人即為系爭房地之所有權人，被上訴人固得於系爭借貸契約約定期限內占有使用系爭房屋，惟系爭借貸契約屆期後，被上訴人繼續占有系爭房屋，即屬無權占有，上訴人主張被上訴人於期限屆滿後繼續占用受有相當於租金之利益致其受有損害，其得依不當得利之規定，請求被上訴人返還相當於租金之利益，自屬有據。
⒉次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總
價年息百分之10為限，土地法第97條第1項定有明文。所謂土地之總價額，係指法定地價而言，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，土地法施行法第25條、土地法第148條分別定有明文，而舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之80為其申報地價，平均地權條例第16條前段亦規定明確。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息10％最高額（最高法院68年度台上字第3071號判例參照）。經查，系爭借貸契約之期限於104年2月9日屆至而不存在，如前所述，則系爭房屋自104年2月10日起，即屬無權占用系爭土地，則上訴人主張被上訴人自斯時起受有相當於租金之利益，並致伊受有損害等語，應認可取。本院斟酌系爭土地附近有便利商店、國小、郵局、警察局、公園，生活機能尚屬便利，步行可至南港捷運站、公車站，交通甚為便利等情，有Google地圖及現場照片可參（見本院卷248至260頁），堪認本件以系爭土地申報地價年息8％計算被上訴人占有系爭土地之不當得利乃屬適當。又系爭房屋層次面積67.74平方公尺，有建物登記謄本可稽（見本院卷130頁），可見系爭房屋占地使用面積為67.74平方公尺。又於被上訴人遷讓返還系爭房屋前，系爭土地申報地價仍有漲、跌之可能，不當得利金額亦宜隨之調整，故上訴人請求被上訴人自104年2月10日無權占用系爭土地起至騰空遷讓返還之日止，按每月給付以系爭房屋無權占用系爭土地面積67.74平方公尺乘當年度系爭土地申報地價年息8％再除以12據以計算相當租金不當得利之數額，應予准許，逾此範圍之請求，即屬無據，應予駁回。⒊上訴人雖主張：本件有租賃住宅市場發展及管理條例第6條規
定之適用，故不受土地法第97條規定之限制，應依附近租金行情以每月租金2萬5,000元計算云云。惟按，租賃住宅係指以出租供居住使用之建築物。租賃住宅市場發展及管理條例第3條第1款定有明文。兩造間無訂立租賃契約，系爭房屋即非租賃住宅，且未合意排除土地法第97條第1項規定適用，自得依土地法第97條第1項規定酌定之。上訴人主張，洵無可採。
六、綜上所述，上訴人依系爭借貸契約第3條約定，請求被上訴人騰空遷讓返還系爭房屋，及依不當得利法律關係，請求被上訴人自104年2月10日起至返還系爭房屋日止，按月依系爭房屋占用系爭土地面積申報地價年息8％再除以12計算給付上訴人相當租金之不當得利金額，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則屬無據，不應准許。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，於法尚有未合，上訴意旨指摘原判決該部分不當，求予廢棄，為有理由，爰由本院改判如主文第二、三項所示。至上開不應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，於法無違誤，上訴意旨指摘原判決該部分不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。又上訴人經駁回部分為請求相當於租金之不當得利逾系爭土地申報地價年息8％部分，依民事訴訟法第77條之2第2項規定為不併算訴訟標的價額之附帶請求之一部，爰酌由被上訴人負擔全部訴訟費用，併予敘明。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第450條、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 1 月 12 日
民事第三庭
審判長法 官 王怡雯
法 官 何君豪法 官 徐淑芬正本係照原本作成。
上訴人不得上訴。
被上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 1 月 12 日
書記官 林敬傑附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。