臺灣高等法院民事判決109年度重上字第658號上 訴 人 翰樺電信有限公司法定代理人 李秉緯訴訟代理人 李浤誠律師被 上訴 人 林群翔訴訟代理人 劉家豪律師上列當事人間請求返還房屋等事件，上訴人對於中華民國109年6月29日臺灣臺北地方法院第一審判決(109年度重訴字第292號)提起一部上訴，被上訴人並為訴之追加，本院於110年1月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於㈠主文第三項命上訴人給付超過新臺幣貳萬伍仟元，及自民國一百零八年十二月一日起按月給付新臺幣貳萬伍仟元部分，及㈡主文第四項命上訴人給付新臺幣壹拾伍萬元本息部分，暨訴訟費用(除確定部分外)之裁判，均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
被上訴人追加之訴駁回。
第一審(除確定部分外)、第二審訴訟費用由上訴人負擔十分之九，餘由被上訴人負擔。追加之訴訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、按第二審訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款定有明文。本件被上訴人在原審依兩造間之房屋租賃契約(下稱系爭租約)、民法第455條前段、第767條第1項前段及第179條規定，起訴請求上訴人遷讓返還門牌號碼臺北市○○區○○路000號5樓房屋（下稱系爭房屋），給付民國108年10月份之租金新臺幣(下同)2萬5,000元本息，及自108年11月1日起至返還系爭房屋之日止按月給付不當得利2萬5,000元及違約金12萬5,000元本息，並依系爭租約第12條約定賠償被上訴人支付之第一審律師費用15萬元（見原審卷第76、106頁）。嗣被上訴人於本院第二審程序追加依系爭租約第12條約定請求上訴人再給付第二審律師費用7萬元（見本院卷第59、102頁）。核其原訴及追加之訴基礎事實均為兩造因系爭租約所生爭執，與民事訴訟法第446條第1項但書及第255條第1項第2款規定相符，應予准許。
二、被上訴人主張：兩造於107年10月22日簽立系爭租約，約定上訴人向伊承租伊所有之系爭房屋，租賃期間自107年11月1日起至108年10月31日止，應於每月15日前繳納租金2萬5,000元。伊於租賃期間屆滿前之108年8月30日以台北世貿郵局第213號存證信函（下稱系爭存證信函）表明不再續租，詎上訴人積欠108年10月份之租金25,000元未付，且無權占有系爭房屋迄今，受有相當於租金之利益，致伊受有損害，應自108年11月1日起至返還房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利2萬5,000元及違約金12萬5,000元。又因上訴人拒還系爭房屋致伊委任律師提起本件訴訟，應賠償伊所支付之第一審律師費用15萬元。爰先位依系爭租約第6條、民法第455條前段，備位依民法第767條第1項前段，求為判命上訴人遷讓返還系爭房屋，另依系爭租約第3條、第4條、第6條、第12條約定及民法第179條規定，求為命上訴人給付被上訴人17萬5,000元本息、自108年11月1日起至返還系爭房屋之日止按月給付15萬元本息之判決。（原審為被上訴人一部勝訴、一部敗訴之判決，即判命上訴人遷讓返還系爭房屋，給付被上訴人108年10月份租金2萬5,000元、108年11月份不當得利及違約金各2萬5,000元，合計5萬元、第一審律師費用15萬元本息，及自108年12月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人不當得利及違約金各2萬5,000元，合計5萬元本息；並駁回被上訴人其餘之訴。上訴人就原審判命其遷讓返還房屋、自108年11月1日起按月給付5萬元本息、給付15萬元本息部分聲明不服，提起上訴。未繫屬本院部分，茲不贅述）。被上訴人於本院審理時，依系爭租約第12條約定追加請求上訴人賠償本件訴訟第二審律師費用7萬元等語(見前述一)。答辯聲明：上訴駁回。追加之訴聲明：上訴人應再給付被上訴人7萬元，及自附帶上訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
三、上訴人則以：被上訴人長年居住國外，自103年10月間起均由訴外人李文榮代理被上訴人簽訂租賃契約，出租系爭房屋予伊，雙方有逐年續約之慣例及約定。李文榮於108年間死亡後，訴外人林珊羽於108年9月間未經被上訴人授權即以其名義寄發系爭存證信函、聲請調解及提起本件訴訟，對上訴人不生效力，兩造間之租賃關係未終止。系爭租約第5條有「上訴人如不繼續承租」等文字，即賦予伊於租期屆滿後選擇是否續租之權利，被上訴人無權片面決定不續租，伊有續租意願，被上訴人即有續租義務，兩造間存有租賃關係，被上訴人不得請求伊返還系爭房屋，伊無不當得利。系爭租約第6條、第12條未經兩造協商達成合意，依民法第247條之1第2款、第4款規定無效；縱被上訴人得請求違約金，該違約金亦過高而應酌減至每月租金0.5倍之金額；又最高法院裁定核定之第三審律師費用多為3萬元，被上訴人請求第一審、第二審律師費用依序為15萬元、7萬元，明顯過高而不合理等語，資以抗辯。上訴聲明：㈠原判決關於命上訴人給付逾108年10月份租金2萬5,000元本息部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。追加之訴答辯聲明：追加之訴駁回。
四、本院之判斷：㈠查兩造於107年10月22日簽訂系爭租約，由上訴人向被上訴人
承租系爭房屋，租賃期間自107年11月1日起至108年10月31日止，上訴人應於每月15日以前給付租金2萬5,000元。林珊羽於108年8月30日以被上訴人名義寄發系爭存證信函，上訴人於108年9月2日收受，系爭房屋現仍為上訴人占有使用中等情，有系爭租約、系爭存證信函及回執可證（見原審卷第14至20、26頁、本院卷第113頁），且為兩造所不爭執（見本院卷第103至104、147頁），堪信為真實。
㈡按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅，承租
人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第450條第1項、第455條前段分別定有明文。系爭租約第6條前段亦約定：「乙方(上訴人)於租期屆滿時，除經甲方(被上訴人)同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利。」系爭租約之租賃期限至108年10月31日止，已如前述，被上訴人既以系爭存證信函表明不再續租，則依上開說明，上訴人自應於租期屆至後返還系爭房屋予被上訴人。次查，系爭租約第5條約定：「乙方應於訂約時，交於甲方新台幣伍萬元作為押租保證金，乙方如不繼續承租，甲方應於乙方遷空、交還房屋後無息退還押租保證金。」核屬關於押租保證金返還條件之約定，且依前述租約第6條亦已明定除被上訴人同意繼續出租外，上訴人應於租期屆滿時返還系爭房屋，依契約整體文義解釋，難認被上訴人有依上訴人要求與其續訂租約之義務；上訴人另抗辯兩造間有逐年續約之約定，惟經被上訴人否認，上訴人復未能舉證以實其說，亦難憑採。又被上訴人已授權林珊羽代理其處理系爭租約相關事務，被上訴人及林珊羽均承認律師代理聲請調解及提起訴訟之行為，經證人林珊羽證述在卷(本院卷第143頁)，且有認證書、同意書、授權書在卷可稽(原審卷第86至92頁)，則林珊羽為被上訴人於108年8月30日寄發系爭存證信函、108年10月13日向法院聲請調解、及於109年1月17日提起本件訴訟，均為有權代理，上訴人抗辯林珊羽所為上開行為不生效力，自無足取。末查，系爭租約為坊間一般制式租賃契約，兩造磋商後填載該契約第1至5條、第20條內容，系爭租約條文並非被上訴人所擬定，上訴人就該租約內容亦可與被上訴人磋商變更，該租約自非民法第247條之1所定之附合契約(最高法院104年度台上字第472號民事判決意旨參照)，且系爭租約內容並未偏離租賃契約本質所生之主要權利義務，亦無將風險分配儘移歸上訴人負擔等不合理之情形，依系爭租約條款綜合判斷，兩造權利義務並無嚴重失衡，即無同條所稱顯失公平之情事；況上訴人為95年6月15日設立登記之公司(見原審卷第56頁公司登記資料)，營運多年，其法定代理人自屬智識經驗豐富，就簽立系爭租約後兩造權利義務即以契約條文為依歸乙節，要無不知之理；兩造已將系爭租約填載完畢並簽章，有訂立系爭租約之合意，要屬明確。上訴人抗辯系爭租約第6條、第12條屬定型化契約，因顯失公平依民法第247條之1第2款、第4款規定為無效，兩造僅就蓋用印文之契約條款達成合意云云，均無理由。從而，被上訴人先位依租賃物返還請求權請求上訴人返還系爭房屋，自屬有據；其先位主張既有理由，則備位主張所有物返還請求權部分，即無庸再予審究。
㈢系爭租約第6條後段約定：「乙方……如不即時遷讓交還房屋時
，甲方每月得向乙方請求按照租金5倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，決無異議」。又按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準，若所約定之數額與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減。再按當事人所約定之違約金，如屬損害賠償預定性質者，該違約金即係作為債務人於債務不履行時之損害賠償預定之總額，其目的旨在填補債權人因債權不能實現而受之損害；債權人自不得更為請求遲延利息及賠償其他損害（最高法院95台上字第336號民事判決意旨參照）。查上訴人於租約到期後，迄未遷讓交還房屋，已如前述，被上訴人自可依此約定請求上訴人給付違約金。又上訴人未如期遷讓返還房屋，致被上訴人無法使用收益系爭房屋，其所受損害依社會通念為相當於租金之金額，暨審酌兩造經濟情況、被上訴人所受損害程度、上訴人所得利益及社會經濟狀況等一切情事，認兩造以系爭契約第12條所約定之違約金酌減為依1個月租金數額計算之違約金，應屬相當。則被上訴人依此約定請求上訴人自108年11月1日起按月給付違約金2萬5,000元，自屬有據，逾此部分之遲延利息請求則不應准許。再者，系爭租約第6條所約定之違約金屬損害賠償預定額之性質，為兩造所不爭執（本院卷147頁），自包含因上訴人無權占有系爭房屋所致被上訴人之損害在內，是以，被上訴人另依民法第179條規定請求上訴人返還自108年11月1日起占用系爭房屋致其受損害而取得相當於租金之不當得利，及依系爭租約第12條約定請求上訴人賠償其所給付之調解程序及第一審、第二審律師費依序15萬元、7萬元，均無可採。
五、綜上所述，被上訴人依租賃物返還請求權、系爭租約第6條條約定，請求上訴人遷讓返還系爭房屋及自108年11月1日起按月給付違約金2萬5,000元，均有理由，應予准許。逾此部分之請求，則無依據，不應准許。原審命上訴人給付超逾上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，核無不合，爰由本院改判如主文第2項所示。至原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，核無違誤，上訴意旨指摘原判決該部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。又被上訴人依系爭租約第12條約定，另追加請求上訴人給付第二審律師費7萬元本息，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌，核與判決結果不生影響，爰不再一一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴一部為有理由、一部為無理由，被上訴人追加之訴為無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條、第78條，判決如主文中 華 民 國 110 年 1 月 27 日
民事第二十三庭
審判長法 官 蕭胤瑮
法 官 袁雪華法 官 楊舒嵐正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 1 月 28 日
書記官 常淑慧附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。