臺灣高等法院民事判決109年度重上字第733號上 訴 人 鄭林真訴訟代理人 梁淑華律師被 上訴 人 高誌鴻
高珮瑄共 同訴訟代理人 趙興偉律師
吳佩蓮律師上列當事人間請求返還房屋等事件，上訴人對於中華民國109年7月31日臺灣新北地方法院107年度訴字第2359號第一審判決提起上訴，被上訴人並為訴之減縮，本院於110年5月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、上訴駁回。
二、第二審訴訟費用由上訴人負擔。
三、原判決主文第三項應更正為：「上訴人應自民國一百零四年一月十九日起至民國一百零九年十月十四日止，按月給付原告高珮瑄新臺幣參仟肆佰伍拾元，及其中新臺幣壹拾肆萬捌仟參佰伍拾元自民國一百零七年八月二十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。」。
事實及理由
甲、程序方面：按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。民事訴訟法第446條第l項前段定有明文。被上訴人高珮瑄（下逕稱姓名）於原審主張上訴人無權占有其所有門牌號碼新北市○○區○○○路○○巷00○0號5樓房屋（下稱5樓房屋，並與同號4樓房屋，合稱系爭房屋），依民法第767條第1項、第179條規定，請求上訴人將5樓房屋騰空遷讓返還高珮瑄，並自民國104年1月19日起至遷讓返還5樓房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利新臺幣（下同）3450元本息（高珮瑄逾此部分之請求，經原審判決敗訴，未據其聲明不服）。嗣於本院審理中，因5樓房屋已於109年10月15日移轉登記予第三人，遂撤回關於上開遷讓5樓房屋之請求，並更正其請求上訴人給付相當於租金之不當得利之期間為自104年1月19日起至109年10月14日止（見本院卷第221、159頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，且經上訴人同意（見本院卷第221頁），核符上開規定，應予准許。
乙、實體方面：
一、被上訴人（下分稱姓名，並合稱被上訴人）主張：伊等於104年間，向訴外人許庭維購買系爭房屋暨坐落之基地，於104年1月19日由高誌鴻、高珮瑄各自登記取得4樓房屋暨坐落之基地（下稱4樓房地）、5樓房屋暨坐落之基地（下稱5樓房地，並與4樓房地合稱系爭房地）所有權，嗣分別於109年5月12日、10月15日將4樓房地、5樓房地所有權移轉登記予訴外人陳守信、鄭仲江。惟上訴人於伊等持有系爭房地所有權期間，無權占有系爭房屋，受有相當於租金之利益，致伊等受有損害等情。爰依民法第179條規定，求為命上訴人應自104年1月19日起，分別至109年5月11日、10月14日止，按月分別給付高誌鴻、高珮瑄6千元、3450元各本息之判決（被上訴人其餘請求，非本院審理範圍）。
二、上訴人則以：5樓房地原登記為伊母親所有，因債務問題而遭法拍，適訴外人聯邦商業銀行有意處分其所有之4樓房地，伊因資金不足且信用不佳，遂委由許庭維購買系爭房地，由伊與家人居住使用，並借名登記為許庭維指定之第三人所有。伊為系爭房地實際所有權人，非無權占有系爭房屋。又被上訴人與許庭維基於通謀虛偽意思表示簽訂系爭房地買賣契約及所有權移轉登記，應屬無效，被上訴人並未取得系爭房地所有權。縱認有效，被上訴人明知系爭房地係伊借名登記在許庭維指定之許孫元名下，卻惡意受讓系爭房地所有權，其提起本件訴訟，有違誠信原則等語，資為抗辯。
三、原審就前開部分為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，其聲明：㈠原判決（除減縮部分外）不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。被上訴人均答辯聲明：上訴駁回。
四、下列事項為兩造所不爭執，應可信為真實（見本院卷第222、10至11頁，並依判決格式增刪修改文句）：
㈠許孫元、許家晟、許庭維、許淑娥、許淑娟為兄弟姊妹關係
。許智凱為許家晟之子、蔡美燕為許家晟之妻；高誌鴻與許庭維一家有遠房親屬關係。
㈡高誌鴻與高珮瑄為父女關係。
㈢4樓房地原登記在聯邦商業銀行名下，依序移轉登記於蔡美燕
、許孫元。高誌鴻於104年1月19日登記取得4樓房地所有權，提供4樓房地設定擔保債權最高限額328萬元之抵押權予訴外人華南商業銀行股份有限公司（下稱華南銀行），並於104年1月20日與華南銀行訂立貸款契約並貸得240萬元、32萬8779元，共272萬8779元後，匯款87萬1069元以清償許孫元之房貸，匯款152萬8931元至許孫元之銀行帳戶（匯款金額共240萬元）。嗣華南銀行以高誌鴻未依約清償貸款為由，訴請臺灣臺北地方法院（下稱臺北地院）以106年度訴字第5055號民事確定判決命高誌鴻清償借款，復執該民事確定判決向原法院聲請強制執行，就4樓房地執行拍賣後，由訴外人陳守信拍定，並於109年5月12日登記取得4樓房地所有權。
㈣5樓房地原登記在訴外人即上訴人之母鄭王來好名下，依序移
轉登記於張曼麗、許孫元。高珮瑄於104年1月19日登記取得5樓房地所有權，提供5樓房地設定擔保債權最高限額171萬元之抵押權予華南銀行，於104年1月20日與華南銀行訂立貸款契約並貸得138萬元、3萬2660元，共141萬2660元後，匯款51萬3779元以清償許孫元之房貸、匯款86萬6221元至許孫元之銀行帳戶（匯款金額共138萬元）。嗣於109年10月15日以買賣為登記原因，將5樓房地所有權移轉登記予訴外人鄭仲江。
㈤許庭維借用許孫元之名義，將系爭房地所有權登記在許孫元
名下。高誌鴻、高珮瑄係自許庭維處，分別登記為4樓房地、5樓房地所有權人。
五、兩造之爭點如下：㈠被上訴人與許庭維間是否基於通謀虛偽意思表示就系爭房地
簽訂買賣契約及所有權移轉登記？㈡被上訴人主張上訴人無權占有系爭房屋，並請求上訴人給付
相當於租金之不當得利，有無理由？
六、茲就本件爭點，說明本院之判斷如下：㈠上訴人未舉證被上訴人與許庭維間基於通謀虛偽意思表示簽訂系爭房地買賣契約及所有權移轉登記：
⒈按民法第87條之通謀虛偽表示，指表意人與相對人相互明知
為非真意之表示而言，故表意人之相對人不僅須知表意人非真意，並須就表意人非真意之表示相與為非真意之合意，始為相當（參照最高法院51年台上字第215號判例意旨）。又第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證之責。因通謀虛偽意思表示為權利障礙要件，且屬變態之事實，應由第三人負舉證責任（參照最高法院48年台上字第29號判例意旨、110年度台上字第385號判決意旨）。上訴人抗辯被上訴人與訴外人許庭維通謀虛偽買賣並取得系爭房地所有權乙節，為被上訴人否認，揆諸前開說明，自應由上訴人就上開利己事實，負舉證責任。
⒉經查：
⑴證人許庭維證稱：伊與被上訴人就系爭房地簽訂不動產買賣
契約，因高誌鴻欠伊錢，說要買卡車賺錢還伊，需要名下有房子才可以貸款，伊遂將系爭房地賣給被上訴人，並告知上訴人仍居住在系爭房屋，所以減少價金，由被上訴人處理上訴人占有系爭房屋事宜；伊等談妥系爭房地價金共300餘萬元，找代書辦買賣手續，依照一般買賣程序繳納稅金費用，嗣被上訴人支付訂金5、60萬元後，其餘以貸款支付；嗣後高誌鴻就積欠伊債務部分都沒有還錢，本金加上利息約7、800萬元，卡車也被租賃公司拖走，伊評估系爭房地貸款金額很高，賣掉房地後先清償銀行貸款，剩下也沒多少錢，再加上高誌鴻還另外告伊恐嚇等案件，根本沒意願還錢，所以伊沒特別要求高誌鴻應該賣掉系爭房地來還錢等語（見原審卷㈣第258、260、263至265、268至269頁）。
⑵其次，觀諸系爭房地不動產買賣契約書，4樓房地約定價金為3
15萬元，第一期簽約款為30萬元，5樓房地約定價金為200萬元，第一期簽約款為20萬元（見原審卷㈡第36、50頁）。又被上訴人於104年1月20日向華南銀行貸款後，旋即於同日匯款至許庭維借用系爭房地登記名義人許孫元之銀行帳戶（見不爭執事項㈢至㈤），可知被上訴人取得系爭房地所有權並向華南銀行貸得款項後，至少支付許庭維共378萬元。證人許庭維上開證述與不動產買賣契約約定內容、被上訴人匯款情節互核相符。
⑶再者，高誌鴻前對許庭維提起重利、妨害自由等刑事告訴，
分別經臺灣新北地方檢察署（下稱新北地檢署）檢察官106年度偵字第36313號、108年度偵字第2235、2236號不起訴處分確定，而高誌鴻對許庭維所提起之恐嚇刑事告訴，經新北地檢署檢察官提起公訴後，經原法院107年度易字第785號刑事判決判處拘役25日，得易科罰金確定。許庭維亦對被上訴人提起詐欺之刑事告訴，經新北地檢署檢察官107年度偵字第6208號不起訴處分確定。有上開新北地檢署檢察官不起訴處分書、起訴書、原法院刑事判決在卷可稽（見原審卷㈤第161至174、181至183、85至88頁），可見被上訴人與許庭維間因債務糾紛而屢興訟爭，已有嫌隙。惟證人許庭維仍證其確有將系爭房地出售予被上訴人之真意，為有利於被上訴人之證述，且其所證與不動產買賣契約約定內容、被上訴人匯款情節互核相符，應為可採。上訴人辯稱：證人許庭維與被上訴人利害一致，其證述內容與卷證資料相悖，其證述並不可採云云，自不足取。
⒊又證人許庭維證稱：系爭房地及同巷12號之2房地原係上訴人
之祖厝，因債務問題遭法拍，伊與上訴人講好，由伊向友人羅慧玉調錢把系爭房地標回來，讓上訴人及其母親、弟弟繼續使用系爭房地，渠等在2年內按月給付租金予伊，由伊繳納貸款，2年後上訴人負責出錢把系爭房地買回去；2年後上訴人未將系爭房地買回去，伊向上訴人表示系爭房地改為出租予上訴人，上訴人要依先前伊繳納貸款的金額繼續繳納租金，日後若要買回，買賣價金要另外討論；上訴人陸續交付租金至伊胞姐許淑娟之銀行帳戶約10年後，欲以伊當初購買價格買回系爭房地，伊不同意，上訴人就不繳納租金了；上訴人未依約繳納租金的時候，都是伊拿自己的錢去繳貸款等語（見原審卷㈣第259至261、267至268頁）。佐以上訴人提出其與許庭維指定之許智凱就同巷12號之2房地所簽訂之信託協議書、許庭維手稿（見原審卷㈠第157至159頁），詳細記載上訴人將系爭房地借用許庭維名義登記應負擔之各項費用及貸款數額，則上訴人所稱其因債務問題，委由許庭維購買系爭房地及同巷12號之2房地，由伊與家人居住使用，並借名登記為許庭維指定之第三人所有，且自93年起依許庭維指示，陸續交付款項予許庭維或指定之第三人乙節（見原審卷㈠第147頁），固非無憑。惟上訴人事後未依約負擔上開費用，且許庭維係自行貸款為上訴人買回系爭房地，由上訴人繼續占有使用，許庭維既未能占有使用收益系爭房地，復需擔負支付貸款之責，適高誌鴻有資金需求，需以不動產貸款以為支應，則許庭維將系爭房地出售與高誌鴻，由被上訴人取得系爭房地所有權，以系爭房地設定抵押貸款，既清償許庭維之貸款，亦能使被上訴人取得資金（被上訴人向華南銀行貸得款項各272萬8779元、141萬2660元〈見不爭執事項㈢、㈣〉，共414萬1439元，扣除匯款支付許庭維378萬元後，尚有餘額）。再徵以被上訴人向華南銀行貸款後匯款378萬元予許庭維，被上訴人均有按期清償貸款（高誌鴻則係清償至106年4月20日止），此據臺北地院106年度訴字第5055號民事確定判決記載明確，且有華南銀行存款往來明細表暨對帳單可稽（見原審卷㈡第47至48、59至67頁）。依上各節參互以觀，尚難認被上訴人與許庭維均無受買賣契約拘束之意，故意為不符真意之表示，就系爭房地通謀虛偽買賣契約並為所有權移轉登記。
⒋上訴人辯稱：被上訴人就其等買受系爭房地之簽約日期、價
金、支付條件等節前後陳述不一，且與不動產買賣契約書所載內容、證人許庭維證述不同，可見被上訴人與許庭維通謀虛偽簽訂系爭房地買賣契約云云。惟被上訴人購買系爭房地之動機係為向銀行貸得款項週轉乙節，業經證人許庭維證述明確，且經本院肯認如前，被上訴人就系爭房地買賣細節之記憶，本不若以自身資產購屋自住之人，尚難徒以就購屋細節前後陳述不一致，推認被上訴人與許庭維間無買賣系爭房地之真意。上訴人上開抗辯，並不可採。
⒌上訴人復辯稱：依系爭房地不動產買賣契約書之約定，被上
訴人應以現金支付第1、2期款之買賣價金共100萬元，惟被上訴人向華南銀行貸款並匯款支付予許庭維後，僅餘36萬1439元，依經驗及論理法則暨不動產買賣交易習慣，許庭維（賣方）不可能在被上訴人（買方）未支付第1、2期款前即將系爭房地過戶予被上訴人向銀行辦理貸款，況如被上訴人有資金支付100萬元價金，焉有必要向銀行貸款融資取得36萬1439元，且由高誌鴻之安泰銀行、新光銀行、台新銀行等帳戶資料，可知高誌鴻無資力且未提領現金支付系爭房地買賣價金，則許庭維將系爭房地所有權移轉登記予被上訴人，僅係供被上訴人向華南銀行詐貸款項，以籌措週轉資金及解決燃眉債務，渠等並無買賣系爭房地之真意云云（見本院卷第51至57頁、原審卷㈤第61至69頁）。惟觀諸高誌鴻之安泰銀行、新光銀行、台新銀行等帳戶資料（見本院卷第61至82頁、原審卷㈣第422至423頁），充其量僅能證明高誌鴻未自其銀行帳戶提領現金達100萬元，尚無足推認高誌鴻並無依不動產買賣契約支付價金。至於高誌鴻雖稱其於103年11、12月間，曾向許庭維表示還不出錢云云（見原審卷㈤第82頁），僅係高誌鴻向許庭維說明未能依約清償債務之原因，上訴人據此臆測高誌鴻斯時已無資力，並未支付系爭房地買賣價金云云，誠屬無理。上訴人執此逕論許庭維在被上訴人未支付第1、2期款前，即將系爭房地過戶予被上訴人向銀行辦理貸款，違反經驗及論理法則暨不動產買賣交易習慣云云，尚嫌無據。況被上訴人與許庭維間因債務糾紛而屢興訟爭，已有嫌隙，業如前述，且許庭維復證高誌鴻尚有債務未清償完畢（見原審卷㈣第268頁），倘許庭維非基於買賣之真意而移轉登記系爭房地所有權予被上訴人，衡情許庭維應會積極取回系爭房地或向被上訴人主張權利，惟許庭維仍證其確有將系爭房地出售予被上訴人之真意，為有利於被上訴人之證述，益證被上訴人與許庭維係基於真意而買賣並移轉系爭房地所有權。上訴人上開抗辯，亦無足取。
⒍上訴人又辯稱：被上訴人取得系爭房地所有權後，旋將系爭
房地設定最高限額400萬元之抵押權予許庭維之姐夫吳光蘄，可見渠等並無買賣系爭房地之真意云云。惟設定抵押權之原因關係多端，已難逕認被上訴人與許庭維並無買賣系爭房地之真意。遑論被上訴人買受系爭房地前，已積欠許庭維金錢債務若干未還，業如前述，則被上訴人登記取得系爭房地所有權後，設定最高限額抵押權予許庭維指定之第三人，亦合事理。上訴人據此辯稱被上訴人與許庭維係通謀虛偽買賣系爭房地並為所有權移轉登記云云，委無可採。
⒎上訴人雖依民事訴訟法第342條、第344條第1項第1、2、5款
規定，聲請命被上訴人提出系爭房地土地增值稅、契稅稅單正本、支付許庭維第1、2期款之金流證明，以證明渠等確有向許庭維購買系爭房地之真意（見本院卷第130、228頁），惟上訴人上開聲請，已與前述其應盡之舉證責任相違，且被上訴人與許庭維間確有買賣系爭房地之真意，並非虛假交易，業如本院前述認定，本院認無再予調查之必要，併此敘明。上訴人徒以前揭情詞，抗辯被上訴人與許庭維基於通謀虛偽意思表示簽訂系爭房地買賣契約及所有權移轉登記，應屬無效云云，洵不足取。
㈡被上訴人主張上訴人無權占有系爭房屋，並請求上訴人給付相當於租金之不當得利，為有理由：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179條前段定有明文。其次，依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準；無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是請求人請求無權占有人返還占有房屋所得之利益，原則上應以相當於該房屋之租金額為限（最高法院61年台上字第1695號判例、94年度台上字第1094號判決均同此意旨）。
⒉被上訴人與許庭維既非通謀虛偽簽訂系爭房地買賣契約及所
有權移轉登記，則被上訴人主張渠等分別為4樓房屋、5樓房屋所有權人，應為可採。又上訴人不爭執其於被上訴人持有系爭房地所有權期間，占有使用系爭房屋（見原審卷㈠第147頁），惟辯稱其係有權占有，則上訴人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（參照最高法院85年度台上字第1120號判決意旨）。上訴人雖抗辯：伊將系爭房地委由許庭維借用許孫元之名義登記，伊為實際所有權人，故有權占有系爭房屋云云。惟借名登記之出名人既登記為借名財產之所有權人，其將財產處分移轉登記予第三人，仍屬有權處分。縱上訴人所述為真，其基於借名登記法律關係占有系爭房屋，仍係基於債之關係而占有，對於嗣後取得系爭房地所有權之被上訴人仍屬無權占有，至為灼然。上訴人雖聲請傳喚證人即許庭維胞姐許淑娟，以證明其為有權占有系爭房屋（見本院卷第57至59頁），惟依上訴人所述證人許淑娟之待證事實，充其量僅能證明上訴人係基於與許庭維間之債之關係而占有系爭房屋，仍未能證明被上訴人明知上訴人係基於與許庭維間之債之關係而占有系爭房屋，猶惡意受讓系爭房地所有權，藉此排除上訴人之占有，即無傳訊證人許淑娟調查之必要，併此敘明。上訴人執此抗辯其為有權占有系爭房屋，被上訴人提起本件訴訟違反誠信原則云云，自不足取。
⒊上訴人於高誌鴻持有4樓房屋所有權期間（104年1月19日起至
109年5月11日止）、高珮瑄持有5樓房屋所有權期間（104年1月19日起至109年10月14日止）分別無權占有4樓房屋、5樓房屋，已如前述，自係無法律上之原因而受利益，致高誌鴻、高珮瑄各受有不能使用4樓房屋、5樓房屋之損害，依前揭說明，被上訴人請求上訴人就無權占有系爭房屋給付相當於租金之不當得利，即屬有據。查，系爭房屋坐落於新北市○○區○○○○段000地號土地，該土地屬一般農業區之甲種建築用地，有土地登記謄本可稽（見原審卷㈠第75頁）；次依系爭房屋之地圖資料，系爭房屋鄰近國道三路高速公路，周圍設有公車站、新北市立圖書館二甲閱覽室、郵局、健行步道等公共設施，並有多家公司、便利商店、宮廟等（見原審卷㈤第185至187頁），系爭房屋周圍生活機能及交通尚可；再參以5樓房屋牆面油漆老化、受潮脫落之現況，有5樓房屋照片可稽（見原審卷㈡第87至89頁）；高誌鴻、高珮瑄係向華南銀行貸款並匯款予許庭維240萬元、138萬元，而貸款利率104年1月20日起至106年1月19日為年息百分之1.72、106年1月20日起至124年1月20日為年息百分之2.02（見原審卷㈣第158、196頁），以一般理性出租人之租金投資報酬率應高於房貸利率等一切情狀，原審審酌上情，認高誌鴻、高珮瑄各按渠等匯款予許庭維之240萬元、138萬元之年息百分之3計算上訴人無權占有4樓房屋、5樓房屋之相當於租金之不當得利，尚稱公允。則高誌鴻、高珮瑄請求上訴人按月返還相當於租金之不當得利各6千元、3450元（即：240萬元×3%÷12月＝6千元；138萬元×3%÷12月＝3450元），為有理由，應予准許。
⒋末按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法
定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第233條第1項前段、第203條定有明文。高誌鴻、高珮瑄就其請求上訴人給付104年1月19日起至起訴狀繕本送達前1日即107年8月19日（起訴狀繕本於107年8月20日送達上訴人，見原審卷㈠第43頁）止，共43個月之相當於租金之不當得利各25萬8千元、14萬8350元（即：6千元×43月＝25萬8千元；3450元×43月＝14萬8350元），應自起訴狀繕本送達翌日即107年8月21日起，計付法定遲延利息，亦屬有據。
七、從而，被上訴人依民法第179條規定，請求：㈠上訴人應自104年1月19日起至109年5月11日止，按月給付高誌鴻6千元，及其中25萬8千元自107年8月21日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；㈡上訴人應自104年1月19日起至109年10月14日止，按月給付高珮瑄3450元，及其中14萬8350元自107年8月21日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。原審就該部分為上訴人敗訴之判決，核無違誤，上訴意旨指摘原判決該部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。並依民事訴訟法第78條規定，為訴訟費用負擔之判決。又原判決主文第3項命上訴人應自104年1月19日起至遷讓返還5樓房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利部分，因高珮瑄將其請求上訴人給付相當於租金之不當得利之期間，確定為104年1月19日起至109年10月14日止（見本院卷第221頁），自應更正如主文第3項所示。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
丙、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 110 年 5 月 18 日
民事第二十四庭
審判長法 官 胡宏文
法 官 陳筱蓉法 官 陳心婷正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 110 年 5 月 18 日
書記官 黃麒倫