臺灣高等法院民事判決109年度重上字第899號上 訴 人 林群翔
林明玲林珊羽共 同訴訟代理人 吳光陸律師被 上 訴人 林麗雅訴訟代理人 曾憲忠律師
黃英哲律師被 上 訴人 林麗貞訴訟代理人 林宇鈞律師
黃沛頌律師卓家立律師被 上 訴人 林盛文上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國109年9月25日臺灣臺北地方法院107年度重訴字第751號第一審判決提起上訴，本院於111年1月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、被上訴人林盛文經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、按訴訟全部或一部之裁判，以他訴訟之法律關係是否成立為據者，法院得在他訴訟終結前以裁定停止訴訟程序，民事訴訟法第182條第1項固有明定。惟訴訟全部或一部之裁判，以他訴訟之法律關係是否成立為據者，係指他訴訟之法律關係是否成立，為本件訴訟先決問題者而言，若他訴訟是否成立之法律關係，並非本件訴訟之先決問題，則其訴訟程序即毋庸中止。本件上訴人固以坐落臺北市○○區○○段0○段0000地號土地（下稱系爭1019地號土地）為兩造共有，其已提起分割共有物訴訟，經臺灣臺北地方法院（下稱臺北地院）109年度重訴字第1068號分割共有物事件審理中，倘判決結果將系爭1019地號土地分配於上訴人，並以金錢補償被上訴人，則被上訴人本件請求即屬無據為由（本院卷一第407、408頁），聲請裁定停止本件訴訟程序。惟本件拆屋還地等事件斟酌者為上訴人林群翔所有之臺北市○○區○○段0○段0000○0000○號建物（即門牌號碼臺北市○○區○○路000號房屋，下稱系爭361號房屋）、上訴人共有之臺北市○○區○○段0○段0000○號建物（即門牌號碼臺北市○○區○○路000號房屋，下稱系爭392號房屋，與系爭361號房屋下合稱系爭房屋），有無占有坐落臺北市○○區○○段○○段000地號（下稱系爭4-4地號土地，與系爭1019地號土地下合稱系爭土地）、系爭1019地號土地之正當權源，及上訴人應否返還不當得利等事項，上訴人所提上開分割共有物事件，非本件訴訟之先決問題，依上開說明，自無裁定停止本件訴訟程序之餘地，上訴人聲請裁定停止本件訴訟程序，於法不合，不應准許。
三、次按訴訟標的對於數人必須合一確定而應共同起訴，如其中一人或數人拒絕同為原告而無正當理由者，法院得依原告聲請，以裁定命該未起訴之人於一定期間內追加為原告。逾期未追加者，視為已一同起訴，民事訴訟法第56條之1第1項定有明文。次按繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有，為民法第1151條所明定。再按各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。
但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之；第821條規定，於公同共有準用之；公同共有物之處分及其他之權利行使，除法律另有規定外，應得公同共有人全體之同意；前開規定，於所有權以外之財產權，由數人共有或公同共有者準用之，民法第821條、第828條第2項、第3項、第831條亦有明定。故公同共有人本於公同共有權利為共有人全體之利益對第三人為請求，應限於回復共有物時始得為之。準此，公同共有人中之一人或數人除經其他公同共有人全體之同意，或為公同共有人全體之利益對第三人為回復公同共有物之請求，得單獨或共同起訴外，倘係基於公同共有法律關係為請求者，仍屬固有必要共同訴訟，應由公同共有人全體起訴，當事人之適格始無欠缺。經查，被上訴人林麗雅以系爭4-4、1019地號土地為被上訴人因繼承而公同共有。林群翔所有之系爭361號房屋、上訴人共有之系爭392號房屋無權占用系爭4-4、1019地號土地為由，依民法第179條前段規定，請求上訴人給付相當於租金之不當得利，係基於公同共有債權起訴請求上訴人為給付，屬固有必要共同訴訟，揆諸前揭說明，應由公同共有人全體即林麗雅與被上訴人林盛文、林麗貞一同起訴，當事人始為適格。林麗雅於起訴狀中聲請命林盛文、林麗貞追加為原告【臺北地院107年度北司調字第561號卷（下稱調字卷）第3至4頁】，嗣林麗貞於民國107年7月27日具狀同意追加為原告（原審卷一第85頁），原審並於107年9月13日裁定命林盛文於裁定送達翌日起7日內追加為原告（原審卷一第97至100頁），林盛文於收受裁定後逾期未追加，依民事訴訟法第56條之1第1項規定，視為已一同起訴。是被上訴人為本件適格之原告，上訴人辯稱林盛文不同意起訴，本件當事人不適格云云，即無可採。
貳、實體方面
一、被上訴人主張：系爭4-4地號土地原為伊等之父即訴外人林賢喜所有，嗣林賢喜於103年3月8日死亡，由伊等繼承而公同共有。系爭1019地號土地原為林賢喜、上訴人之父即訴外人林賢信共有，應有部分各為285分之39、285分之246，林賢喜死亡後，其應有部分亦由伊等繼承，林賢信則於103年6月18日將其應有部分贈與上訴人，每人應有部分各285分之82。坐落系爭4-4地號土地之系爭361號房屋，原為林賢信所有，林賢信於99年3月31日贈與上訴人林群翔；坐落系爭1019地號土地之系爭392號房屋，原為林賢信所有，林賢信則於103年6月18日贈與上訴人共有，每人應有部分各3分之1。林群翔所有之系爭361號房屋無權占有系爭4-4地號土地如原判決附圖一、附表三即附表五所示部分（占用土地面積：124.78平方公尺），上訴人共有之系爭392號房屋無權占有系爭1019地號土地如原判決附圖二、附表四即附表六所示部分（占用土地面積：67.33平方公尺），林群翔、上訴人自應分別將系爭361號房屋、系爭392號房屋拆除，並將該部分土地返還伊等、伊等及其他共有人全體。又林群翔無權占有系爭4-4地號土地，受有自102年6月1日起按系爭4-4地號土地申報總價年息10%計算相當於租金之利益；上訴人無權占有系爭1019地號土地，受有自103年6月1日起按系爭1019地號土地申報總價年息8%計算相當於租金之利益，並致伊等受有損害，自應將該不當得利返還予伊等。爰依民法第767條第1項前段、第828條第2項準用第821條、第179條前段規定，請求林群翔拆除如原判決附圖一、附表三即附表五所示之建物（即系爭361號房屋），將該部分土地返還予伊等，並給付相當於租金之不當得利新臺幣（下同）646萬7,237元，及其中499萬9,765元加計自107年6月1日，其中155元萬7,472元加計自民事更正、擴張及減縮訴之聲明狀（下稱更正狀）繕本送達翌日即109年6月11日起算之法定遲延利息，暨自107年6月1日起至109年6月10日止，按年給付98萬1,953元，自109年6月11日起至返還如原判決附圖一、附表三即附表五所示土地之日止，按年給付139萬6,014元；另請求上訴人拆除如原判決附圖二、附表四即附表六所示之建物（即系爭392號房屋），將該部分土地返還予伊等及其他共有人全體，並給付相當於租金之不當得利32萬9,899元，及加計自107年6月1日起算之法定遲延利息，暨自107年6月1日起至返還如原判決附圖二、附表四即附表六所示土地之日止，按年給付8萬7,271元等語。（原審就上開部分為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴。至被上訴人請求超逾上開部分，業經原審判決駁回，未據其聲明不服，該部分非本院審理之範圍）。並於本院聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：兩造之祖父即訴外人林溪圳育有林賢喜、林賢興、林賢信（下稱林氏3兄弟），伊等與被上訴人分別為林賢信、林賢喜之子女。林溪圳生前經營事業有成，陸續置產、建築房屋，由其決定登記子孫名義，即購置之土地，均由其指定以林氏3兄弟或長孫名義登記，興建之房屋，亦分別指定登記為林氏3兄弟所有，惟仍由林溪圳管理、處分，並負擔子孫之生活費用，土地、房屋登記名義人無權置喙。林溪圳死亡後，林氏3兄弟仍繼續維持林氏家族，共推林賢興管理家產，林氏3兄弟及其子女繼續共同生活。嗣林賢興於93年6月25日死亡後，林賢喜於93年12月間宣布各人名下財產由個人收回管理。系爭361、392號房屋興建時，林氏家族尚存在，林賢興決定以林賢信為起造人，由林賢喜分別就系爭4-4、1019地號土地出具土地使用權同意書、土地使用權證明書，林賢喜、林賢信均無異議，足見系爭361、392號房屋係基於林氏家族共同經營管理關係，而得使用系爭4-4、1019地號土地。且林賢喜於臺北地院99年度重訴字第1327號遷讓房屋事件（下稱重訴1327號事件）稱其不主張林群翔以自林賢信受贈之系爭361號房屋占有系爭4-4地號土地、林賢信以系爭392號房屋占有共有之系爭1019地號土地為無權占有，可見林賢喜同意林賢信、林群翔占有系爭土地。縱林賢喜並未同意林群翔、林賢信占有系爭土地，亦應參酌最高法院48年台上字第1457號判例意旨，類推適用民法第425條之1規定，推定系爭房屋與系爭土地間有租賃關係存在，或認林氏家族成員就彼此占有之不動產已由家產制之共同經營管理關係更改為租賃之法律關係。如認系爭房屋就其坐落之土地無租賃關係存在，則因情事既有變更，則法院應依民法第227條之2規定，將系爭房屋坐落系爭土地之關係調整為租賃之法律關係，由伊等給付被上訴人一定租金。又伊等就系爭1019地號土地之應有部分合計285分之246，已逾3分之2，伊等得依土地法第34條之1第1項、民法第820條第1項規定使用系爭1019地號土地。又林氏家族將房地交互持有，係林溪圳希望子孫不要輕易分離，被上訴人本件起訴請求拆屋還地，有違祖先意旨，違反民法第148條規定，屬權利濫用等語，資為抗辯。並於本院聲明：（一）原判決不利於上訴人部分廢棄。（二）上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、兩造不爭執之事項（本院卷一第402至403頁）：
（一）系爭4-4地號土地，原為林賢喜所有，嗣林賢喜於103年3月8日死亡，由被上訴人繼承，並由其公同共有（調字卷第9至10頁、原審卷三第11至13頁）。
（二）系爭1019地號土地，原為林賢喜、林賢信2人共有，應有部分各為285分之39、285分之246。林賢喜於103年3月8日死亡，由被上訴人繼承；林賢信於103年6月18日將其應有部分贈與上訴人每人各285分之82（調字卷第11至12頁、原審卷三第15至17頁）。
（三）系爭361號房屋，原為林賢信所有，嗣林賢信於99年3月31日贈與上訴人林群翔（調字卷第13至20頁、原審卷一第241至255頁、原審卷三第19至35頁）。
（四）系爭392號房屋，原屬林賢信所有，嗣林賢信於103年6月18日以贈與為由移轉登記予上訴人3人共有，權利範圍各3分之1（調字卷第21至22頁、原審卷一第281頁、原審卷三第37頁）。
（五）兩造之祖父為林溪圳，育有林賢喜、林賢興、林賢信3兄弟，被上訴人、上訴人分別為林賢喜、林賢信之子女。林賢喜於103年3月8日死亡，由被上訴人3人繼承，林賢信於104年8月25日死亡，由上訴人及林新翔等4人為繼承人（原審卷一第171頁）。
（六）林賢喜於93年12月間宣布終止共同經營管理關係，林氏家族資產即歸於各房自行管理，改由各房各自管理名下登記之土地及房屋財產。 ㈠
四、被上訴人主張其為系爭4-4地號土地之公同共有人，系爭1019地號土地則為兩造共有，林群翔以所有之系爭361號房屋占有系爭4-4地號土地如原判決附圖一、附表三即附表五所示部分，上訴人以共有之系爭392號房屋占有系爭1019地號土地如原判決附圖二、附表四即附表六所示部分，並無正當權源，其得請求林群翔、上訴人分別拆除系爭361、392號房屋，將該部分土地返還被上訴人、被上訴人及其他共有人全體，並給付相當於租金之不當得利，為林群翔、上訴人所否認，並以前詞置辯，經查：
（一）上訴人所有之系爭房屋占有系爭土地有無正當權源？
1.按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號判決要旨參照）。被上訴人為系爭4-4地號土地之公同共有人，系爭1019地號土地為兩造共有，為上訴人所不爭，並有土地登記公務用謄本附卷可稽（原審卷三第11至17頁）。而林群翔所有之系爭361號房屋占有系爭4-4地號土地如原判決附圖一、附表三即附表五所示部分，上訴人共有之系爭392號房屋占有系爭1019地號土地如原判決附圖二、附表四即附表六所示部分，復為上訴人所不爭，並有建物登記公務用謄本在卷可佐（原審卷三第19至37頁），且經原審會同臺北市中山地政事務所（下稱中山地政）勘驗現場，製有勘驗筆錄、土地複丈成果圖在卷可憑（原審卷一第303至305頁、第349至351頁、第363頁、原審卷二第305頁），依上開說明，應由上訴人就其占有系爭土地之合法權源負舉證之責。
2.上訴人辯稱其係基於林氏家族家產制所生共同經營管理關係，家族成員間相互同意、共同使用、管理家族土地而有權使用系爭土地，固提出林賢喜75年2月5日土地使用權同意書、62年12月15日土地使用權證明書（原審卷一第239、279頁）為證，並為林盛文所是認（原審卷一第123至126頁）。經查：
(1)按訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定者，共同訴訟人中一人之行為有利益於共同訴訟人者，其效力及於全體；不利益者，對於全體不生效力，民事訴訟法第56條第1項第1款定有明文。查林盛文就上訴人抗辯其等係有權占有系爭土地部分所為自認，屬不利益於林麗雅、林麗貞之行為，依上開規定，對於被上訴人全體不生效力，合先敘明。
(2)林賢信於臺北地院98年度金重易字第7號業務侵占案件審理中證稱：我父親林溪圳生前買的土地及房子，有登記到我及其他兄弟名下，大家都有，是林溪圳出資購買，也是由林溪圳決定要登記給何人，但都由林溪圳掌控、一起共同管理。林溪圳管理時，就是由我二哥林賢興協助管理財產，林溪圳過世後，也就由他管理，因為林賢興沒有結婚、沒有家累，自己一個人不會亂用，我們相信他，但林賢興過世後，財產應該要把它分清楚。林溪圳在世時曾說過，我們3兄弟分得不動產較少者，即分得較多動產等語，業據本院調閱臺北地院99年度重訴字第1292號卷（下稱北院1292號卷），並有審判筆錄附於北院1292號卷可稽（北院1292號卷第28頁背面、第29、30頁、第33頁背面、第34頁）。堪認林氏家族資產係由第一代林溪圳及第二代林賢興生前所購置，並已大致均等分配於各房名下，僅由林溪圳、林賢興統籌管理、使用、收益，此時係以家族產業為中心之家產制，家族成員間具共同經營管理關係，林氏家族成員間就名下不動產之運用均概括授權、配合林溪圳、林賢興辦理。然林賢興於93年6月25日死亡，林賢喜於93年12月間宣布家族成員個人名下財產各自收回管理，終止林氏家族以家之方式共同生活（原審卷二第418頁），為兩造所不爭，各房間並互就名下不動產陸續興訟，可見家產制已無存在之情。又林溪圳、林賢興管理林氏家族家產期間，財產已大致均等分配於各房名下，為各房所有，應認自93年12月間起，林賢喜、林賢興、林賢信各房名下財產即各歸其主，家產制遂告終止，而改為個人私有制，各自管業。是以，林賢喜於林氏家族尚為家產制共同經營管理關係時期，因家族成員間相互同意、共同使用、管理家族土地，而就系爭361、392號房屋所出具之75年2月5日土地使用權同意書、62年12月15日土地使用權證明書，於93年12月間家產制終止後，即無從憑上開林賢喜基於家產制就系爭土地出具之使用同意書、證明書，作為使用系爭土地之正當權源，於93年12月後，自應重新探究系爭房屋坐落系爭土地之法律上權源。上訴人抗辯其等係基於林氏家族家產制所生成員間相互同意、共同使用、管理家族土地而得使用系爭土地，且林賢喜同意其使用系爭4-4、1019地號土地，其等非無權占有，難認可採。
3.上訴人抗辯林賢喜於重訴1327號事件稱其不主張林群翔以自林賢信受贈之系爭361號房屋占有系爭4-4地號土地、林賢信以系爭392號房屋占有共有之系爭1019地號土地為無權占有，可見林賢喜同意林賢信、林群翔占有系爭土地云云，固舉林賢喜、林盛文於重訴1327號事件提出之民事答辯狀為證（原審卷一第425頁）。惟林賢喜、林盛文於重訴1327號事件提出之上開民事答辯狀係記載：「原告（即林賢信）與被告林賢喜間之間，除系爭房屋外，坐落台北市○○區○○段○○段000地號土地係被告林賢喜所有，但其上之建物即門牌台北市○○路000號1-7樓原本係原告所有，原告於99年3月11日將之贈與其子林群翔。……而坐落台北市○○區○○段○○段0000地號土地係被告林賢喜與原告共有，其上建物則為原告所有……。上揭土地之地價稅由被告林賢喜繳交，而建物則由原告出租或居住使用，被告亦未主張原告係無權占有，要求騰空返還土地」等語（原審卷一第425頁），核其內容，僅為林賢喜以訴諸親族情誼、促請林賢信權衡得失之方式，表示其尚未主張林群翔、林賢信以系爭361、392號房屋無權占有系爭土地，而就系爭361、392號房屋占有系爭土地對林群翔或林賢信提起拆屋還地訴訟，並無承認系爭361、392號房屋占有系爭土地具有正當權源之意，上訴人執以抗辯林賢喜同意林群翔、林賢信占有系爭土地，其等非無權占有，應無可採。
4.上訴人辯稱應參酌最高法院48年台上字第1457號判例意旨，類推適用民法第425條之1規定，推定系爭房屋與系爭土地間有租賃關係存在云云。然：
(1)按未經法律規範之事項，得否類推適用某項法律規定，應先探求某項法律規定之規範目的即立法理由，其次再判斷得否基於「同一法律理由」，依平等原則將該法律規定類推及於該未經法律規範之事項。又與法律漏洞有別者，乃立法政策上之考量，縱因立法政策錯誤而未為規範係屬不當，亦屬立法論上之問題，並無類推適用之餘地（最高法院101年度台上字第923號判決要旨參照）。依此，類推適用本應以兩事項間具本質類似性，依法律規範意旨應同予規範，因有疏未規範而產生法律漏洞為其前提。又參酌最高法院48年台上字第1457號判例意旨：「土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地」，及民法第425 條之1立法理由：「土地及房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的。惟房屋性質上不能與土地分離而存在。故土地及土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時。實務上見解認為除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當對價」，足認上開判例、法條之規範目的應係考量土地及房屋所有權曾歸屬同一人，為確保土地與房屋利用之一體化、房屋既有使用權及社會經濟利益，而推斷土地承買人有默許房屋承買人繼續使用土地之意。
(2)系爭361號房屋及其所坐落之系爭4-4地號土地原分屬不同人所有，系爭392號房屋及其所坐落之系爭1019地號土地之共有人亦不相同，且被上訴人係繼承而取得系爭4-4地號土地全部及系爭1019地號土地應有部分285分之39，已如前述，自無系爭房地原同屬一人所有，後土地及房屋同時或先後讓與相異之人之情形，顯與上開判例、法條之規範目的有別，尚無參酌上開判例適用或類推適用上開法條之餘地。上訴人抗辯應參酌最高法院48年度台上字第1457號判例，類推適用民法第425條之1規定，推定系爭房屋與系爭土地間有租賃關係存在，其使用系爭土地非無正當權源，亦非有據。
5.上訴人又抗辯林賢信對林賢喜就門牌號碼臺北市○○路0段000號房屋（下稱西園路房屋）提起重訴1327號事件前，林賢喜、林盛文即稱願以每月2萬元承租西園路房屋，嗣後林盛文並於訴訟中與林賢信簽訂房屋租賃契約，林賢信即撤回上開事件之起訴，可見雙方就彼此占有之不動產已由家產制之共同經營管理關係更改為租賃之法律關係云云，雖舉民事起訴狀、答辯狀、律師函、房屋租賃契約書為證（原審卷一第419至438頁）。然林賢興於93年6月25日死亡後，林溪圳各房子孫分別就相異之不動產提起多件拆屋還地、遷讓房屋訴訟，已如前述。而林賢信與林盛文所簽訂之租賃契約，契約當事人為林賢信、林盛文，債之效力自不及包含林麗雅、林麗貞在內之林氏家族其他成員。且上開租賃契約之租賃標的僅為西園路房屋，並未涉及林氏家族之其他房地，其上復僅載明「甲方（即林賢信）於簽立本租約後，應於二日內撤回目前繫屬台北地方法院民事庭案號：99年度重訴字第1327號民事案件」等語（原審卷一第437頁），並無就全部遭其他家族成員占有不動產之情形均為撤回或不再提起訴訟之意，足認林賢信將西園路房屋出租予林盛文，僅為解決個案爭議而成立之和解，並無使其他家族成員就占有自己所有之不動產之情形均改為成立租賃關係之效力。是上訴人辯稱林氏家族家產制之共同經營管理關係已因債之更改而為租賃法律關係，其得依租賃關係占有系爭土地，亦非可採。
6.上訴人復辯稱因林氏家族之共同經營管理關係終止，情事既有變更，則法院應依民法第227條之2規定，將系爭房屋坐落系爭土地之關係調整為租賃之法律關係云云。
然按契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。前項規定，於非因契約所發生之債，準用之，固為民法第227條之2所明文。惟該條所規定之情事變更原則，旨在對於契約成立或法律關係發生後、法律效力終了前，因不可歸責於當事人之事由，致發生非當初所得預料之變動，如仍貫徹原定之法律效力，將顯失公平時，賦與法院依公平原則予以裁量，並合理分配契約當事人間之風險及不可預見之損失，進而為增減給付或變更其他原有之效果，以調整當事人間之法律關係（最高法院107年度台上字第755號判決要旨參照）。經查，林氏家族之共同經營管理關係於93年12月間基於家族成員合意而終止，兩造就共同經營管理關係終止後，各自所有然非坐落於自己土地之建物將面臨使用權亦隨同終止一事，非不可預見。況林溪圳各房子孫於共同經營管理關係終止後，即將名下財產各自收回管理，業如前述，家族制之共同經營管理關係既已終止，林群翔所有之系爭361號房屋、上訴人共有之系爭392號房屋分別坐落系爭4-4、1019地號土地，亦均不再有何法律關係可資調整。上訴人請求依民法第227條之2規定將林群翔、上訴人占有系爭4-4、1019地號土地之法律關係調整為租賃關係，亦不足採。
7.上訴人辯稱其就系爭1019地號土地應有部分合計285分之246，逾3分之2，得依土地法第34條之1第1項、民法第820條第1項規定使用系爭1019地號土地云云。然查：
(1)按各共有人，除契約另有約定外，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權。共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾3分之2者，其人數不予計算。民法第818條、第820條第1項定有明文。各共有人按其應有部分，對於共有物之全部雖有使用收益之權。惟共有人對共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，非謂共有人得對共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利。如共有人不顧他共有人之利益，而就共有物之全部或一部任意使用收益，即屬侵害他共有人之權利（最高法院62年台上字第1803號判例要旨參照）。又共有物之管理，專指保存行為及改良、利用等行為而言，其中共有物之利用行為係以滿足共有人共同需要為目的，不變更共有物之性質或用途，決定其使用收益方法之行為，倘程度上已達變更共有物原來之用益狀況，使共有人原有之用益權受剝奪，且回復原狀將有困難者，則屬同法第819條第2項所指共有物之變更之情形，尚非共有物之管理行為，即應依該條項規定得全體共有人之同意，尚不得依民法第820條第1項規定，以多數決為之（最高法院107年度台上字第1949號判決要旨參照）。
(2)上訴人就系爭1019地號土地之所有權應有部分雖為285分之246，已逾3分之2，惟上訴人係以系爭392號房屋占有其坐落系爭1019地號土地如原判決附圖二、附表四即附表六特定部分，非保存及改良系爭1019地號土地之行為，且使部分共有人之用益權受完全剝奪，回復原狀將有困難，亦非滿足全部共有人共同需要為目的，不變更共有物之性質或用途，決定其使用收益方法之行為，核非管理系爭1019地號土地，依上開說明，應得系爭1019地號土地全體共有人之同意為之。
上訴人就系爭1019地號土地全體共有人於家族共同經營管理關係終止後仍同意其以系爭392號房屋占有系爭1019地號土地特定部分一節，既未舉證以實其說，其主張其得依民法第820條第1項規定使用系爭1019地號土地，即非可採。又上訴人占有系爭1019地號土地特定部分，並非就系爭1019地號土地為處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權之行為，自無土地法第34條之1第1項規定之適用。上訴人抗辯其得依土地法第34條之1第1項、民法第820條第1項規定使用系爭1019地號土地，其非無權占有，洵非可採。
（二）被上訴人依民法第767條第1項前段、第828條第2項準用第821條規定，請求林群翔、上訴人分別拆除系爭361、392號房屋，並將該部分土地返還被上訴人、被上訴人及其他共有人全體，有無理由？其拆除系爭361、392號房屋之請求，是否為權利濫用或違反誠信原則？
1.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。又各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求，但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。此項規定，於公同共有準用之。亦為民法第821條、第828條第2項所明定。被上訴人為系爭4-4地號土地之公同共有人，系爭1019地號土地為兩造共有，林群翔以系爭361號房屋占有系爭4-4地號土地如原判決附圖一、附表三即附表五所示部分，上訴人以系爭392號房屋占有系爭1019地號土地如原判決附圖二、附表四即附表六所示部分，均無正當權源，已如前述，被上訴人依民法第767條第1項前段、第828條第2項準用第821條規定，請求林群翔拆除坐落系爭4-4地號土地如原判決附圖一、附表三即附表五所示部分之系爭361號房屋，並請求上訴人拆除坐落系爭1019地號土地如原判決附圖二、附表四即附表六所示部分之系爭392號房屋，將該部分土地分別返還被上訴人、被上訴人及其他共有人全體，核屬有據。
2.次按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的，民法第148條第1項定有明文。又所稱權利之行使，不得以損害他人為主要目的者，係指行使權利，專以損害他為目的之情形而言，若為自己之利益而行使，縱於他人之利益不無損害，然既非以損害他人為主要目的，即無該條之適用（最高法院69年度台上字第1079號判決要旨參照）。查系爭4-4、1019地號土地於本件起訴時之土地公告現值分別為每平方公尺50萬8,235元、53萬8,000元，有系爭土地之登記第二類謄本在卷可稽（調字卷第9、11頁）。林群翔以其所有之系爭361號房屋占有系爭4-4地號土地面積為124.78平方公尺、上訴人共有之系爭392號房屋占有系爭1019地號土地面積為67.33平方公尺，對於土地交換或擔保價值之減損非微，是被上訴人基於系爭土地所有人或共有人之地位，請求上訴人拆除系爭361、392號房屋，並將該部分土地分別返還被上訴人、被上訴人及其他共有人全體，並非全無利益。且系爭房屋已使用系爭土地相當之時間，衡諸常情，隨著時間經過，建物之價值將因折舊而逐年遞減，與土地增值之特性相反，經比較衡量後，林群翔、上訴人因拆除系爭361、392號房屋所受之損失，與被上訴人完整運用系爭土地所得之利益相較，尚無顯然失衡。另系爭房屋占用系爭土地已有相當時日，利用土地之經濟價值已足彌補房屋遭拆除之損失，自難認被上訴人行使權利有何以損害林群翔、上訴人為目的，或犧牲他方利益以圖利自己之情形。況自林氏家族成員間相互以訴訟之方式請求占有自己不動產之其他家族成員拆屋還地、遷讓房屋，均係互本於所有權而為權利行使，自無權利濫用或違背誠信可言。是上訴人辯稱被上訴人拆除系爭房屋之請求為權利濫用或違反誠信原則，洵屬無據。
（三）被上訴人依民法第179條前段規定，請求上訴人給付相當於租金之不當得利，有無理由？其金額若干始屬適當？
1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。又無權占有他人不動產，可獲得相當於租金之利益，此為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例要旨參照）。林群翔無權占有系爭4-4地號土地如原判決附圖一、附表三即附表五所示部分，上訴人亦無權占有系爭1019地號土地如原判決附圖二、附表四即附表六所示部分，已如前述，上訴人因此受有相當於租金之利益，並致被上訴人受有損害。被上訴人依上開規定請求林群翔、上訴人給付相當於租金之不當得利，自應准許。
2.又城市地方土地之租金，以不超過土地申報價額年息10%為限，土地法第105條、第97條第1項定有明文。所謂土地申報價額，依土地法施行法第25條規定，係指法定地價。所謂法定地價，依土地法第148條規定，係指土地所有人依土地法所申報之地價。依平均地權條例第16條規定，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80%為其申報地價。查：
(1)系爭4-4地號土地如原判決附圖一、附表三即附表五所示林群翔占有部分，鄰近臺北市松江路，為市區主要幹道，交通便捷，周圍商家林立、商業繁盛，距行天宮不到100公尺，且系爭361號房屋3樓、5樓分別開設命理館、電信公司，有原審勘驗筆錄在卷可稽（原審卷一第303至305頁）。原審審酌上情，認其相當於租金之不當得利應以申報價額年息10%為適當，並無不合。再者，系爭361號房屋占有系爭4-4地號土地之最大投影面積，即如原判決附圖一所示項目A、B、C、D部分，面積合計124.78平方公尺（21.81＋65.95＋7.76＋29.26＝124.78）。而系爭4-4地號土地105年1月、107年1月、109年1月之申報地價，分別為每平方公尺11萬7,892元、11萬1,878元、11萬2,612元，此有系爭4-4地號土地地價公務用謄本在卷可佐（原審卷三第39頁）。又系爭4-4地號土地之102年度申報地價，雖未據中山地政函覆，然依平均地權條例第16條規定，應以公告地價11萬4,141元之80%計算，即每平方公尺9萬1,312.8元（114,141×80%＝91,312.8）。則自102年6月1日起至107年5月31日止，林群翔應給付相當於租金之不當得利為646萬7,237元（計算詳如原判決附表七）。自107年6月1日起至上開土地返還被上訴人之日止，依被上訴人之主張，以較低之107年1月申報地價計算，林群翔應按年給付相當於租金之不當得利為139萬6,014元（11萬1,878元×124.78平方公尺×10%＝139萬6,014元），被上訴人僅請求林群翔自107年6月1日起至109年6月10日止，按年給付98萬1,953元，自109年6月11日起至返還上開土地之日止，按年給付139萬6,014元，自無不合。依此，就林群翔無權占有系爭4-4地號土地如原判決附圖一、附表三即附表五所示部分（面積：124.78平方公尺），被上訴人依民法第179條前段規定，請求林群翔給付646萬7,237元，及其中499萬9,765元加計自107年6月1日，其中155萬7,472元加計自109年6月11日起算之法定遲延利息，暨自107年6月1日起至109年6月10日止，按年給付98萬1,953元，自109年6月11日起至返還上開土地之日止，按年給付139萬6,014元，洵屬正當，應予准許。
(2)系爭1019地號土地如原判決附圖二、附表四即附表六所示上訴人占有部分，鄰近松江路，為市區主要幹道，交通方便，周圍商家林立、商業繁盛。系爭392號房屋現供訴外人林新翔及其配偶居住使用，有原審勘驗筆錄在卷可佐（原審卷一第349至351頁）。原審審酌上情，認其相當於租金之不當得利應以申報價額年息8%為適當，並無不妥。再者，系爭392號房屋占有系爭1019地號土地如原判決附圖二、附表四即附表六所示部分，其面積為67.33平方公尺（4.46＋45.48＋17.39＝67.33）。而系爭1019地號土地102年1月、105年1月、107年1月、109年1月之申報地價分別為每平方公尺9萬6,800元、12萬4,800元、11萬8,400元、11萬9,200元，有系爭1019地號土地地價公務用謄本在卷可佐（原審卷三第41至43頁）。則按被上訴人公同共有應有部分285分之39計算，自103年6月1日起至107年5月31日止，上訴人應給付相當於租金之不當得利為32萬9,899元（計算詳如原判決附表八，附表八最末列計算式中關於「10%」之記載應為「8%」之誤寫），自107年6月1日起至上開土地返還之日止，依被上訴人之主張，以較低之107年1月申報地價計算，上訴人應按年給付相當於租金之不當得利為8萬7,271元（11萬8,400元×67.33平方公尺×8%×39/285＝8萬7,271元）。依此，就上訴人無權占有系爭1019地號土地如原判決附圖二、附表四即附表六所示部分（面積：67.33平方公尺），被上訴人依民法第179條前段規定，請求上訴人給付32萬9,899元，及加計自107年6月1日起算之遲延利息，暨自107年6月1日起至上開土地返還之日止，按年給付8萬7,271元，亦屬正當。
五、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項前段、第828條第2
項準用第821條、第179條前段規定，請求林群翔拆除如原判決附圖一、附表三即附表五所示之建物（即系爭361號房屋），將該部分土地返還予被上訴人，並給付被上訴人646萬7,237元，及其中499萬9,765元自107年6月1日起（起訴狀繕本於107年5月17日送達林群翔，調字卷第27頁），其中155萬7,472元自更正狀繕本送達翌日即109年6月11日（原審卷三第124頁）起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息，暨自107年6月1日起至107年6月10日止，按年給付98萬1,953元，自109年6月11日起至返還如原判決附圖一、附表三即附表五所示之土地之日止，按年給付被上訴人139萬6,014元；另請求上訴人拆除如原判決附圖二、附表四即附表六所示之建物（即系爭392號房屋），將該部分土地返還予被上訴人及其他共有人全體，並給付被上訴人32萬9,899元，及自107年6月1日起（起訴狀繕本於107年5月17日送達林明玲、林珊羽，調字卷第28、29頁）至清償日止，按週年利率5%計算之利息，暨自107年6月1日起至返還如原判決附圖二、附表四即附表六所示之土地之日止，按年給付被上訴人8萬7,271元，為有理由，應予准許。原審就此為上訴人敗訴之判決，核無不合。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌，核與本件判決結果不生影響，爰不再逐一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項前段、第463條、第385條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 3 月 2 日
民事第十二庭
審判長法 官 陳秀貞
法 官 陳婷玉法 官 毛彥程正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 3 月 2 日
書記官 陳冠璇