臺灣高等法院民事判決109年度重上字第814號上 訴 人 邱淑蕙訴訟代理人 謝易澄律師被 上訴 人 陳柄嶂訴訟代理人 羅一順律師複 代理 人 張益昌律師上列當事人間請求履行協議事件，上訴人對於中華民國109年7月30日臺灣桃園地方法院108年度重訴字第331號第一審判決提起上訴，本院於110年4月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於：㈠駁回上訴人後開第二、三項之訴部分，㈡命上訴人給付新臺幣貳佰萬元本息部分，㈢訴訟費用（除確定部分外）之裁判，均廢棄。
被上訴人應於上訴人將坐落桃園市○○區○○段○○○○地號土地及其上同段三九二建號建物之所有權（權利範圍均為全部）移轉登記予上訴人之同時，給付上訴人新臺幣壹仟陸佰貳拾貳萬參仟肆佰伍拾肆元，及自民國一百零八年八月三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被上訴人應自民國一百零八年七月二日起至給付買賣價金餘款新臺幣壹仟陸佰壹拾捌萬元之日止，按日給付上訴人新臺幣壹仟元。
上開廢棄㈡部分，被上訴人於第一審之反訴駁回。
其餘上訴駁回。
第一（除確定部分外）、二審訴訟費用，均由上訴人負擔百分之二，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：兩造於民國108年3月16日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），約定被上訴人以新臺幣（下同）1,818萬元購買伊所有坐落桃園市○○區○○段0000地號土地（下稱系爭土地），及其上同段392建號建物（門牌號碼桃園市○○區○○路0段000號，下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭房地），惟被上訴人僅將第一期簽約款200萬元匯入第一建築經理股份有限公司（下稱第一建經公司）之價金信託履約保證專戶（下稱履保帳戶），未依約於108年4月22日前給付第三期完稅款，亦遲延給付第四期尾款，應依系爭契約第8條第2項約定，給付自108年5月25日起至108年7月1日止之違約金11萬9,732元，及自108年7月2日起至清償價金之日止，按日給付違約金3,236元；另依系爭契約第6條第4項約定，代書費用應由買方負擔，依第一建經價金信託履約保證申請書（下稱履保申請書）第6條約定，履約保證手續費應由兩造平均分擔，伊已墊付代書費6,000元、履約保證手續費5,454元，被上訴人亦應依不當得利法律規定返還上開金額。爰依系爭契約第8條第2項約定、民法第367條、第179條規定，求為命：被上訴人應於上訴人將系爭房地所有權移轉登記予被上訴人之同時，給付上訴人1,659萬429元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並應自108年7月2日起至清償上開款項之日止，按日給付上訴人3,236元之判決，並陳明願供擔保請准宣告假執行等語。關於反訴部分，則以：伊已明確告知系爭土地遭既成道路占用情事，無何詐欺或隱匿，被上訴人對於系爭房地之性質無任何誤認，亦無意思表示錯誤情事，系爭土地並無瑕疵存在，被上訴人自不得援引民法第88條、第92條規定撤銷買受系爭房地之意思表示，或依民法第359條規定解除系爭契約，伊基於系爭契約受領買賣價金非屬不當得利等語，資為抗辯。【原審判決駁回上訴人其餘請求部分，未據上訴人聲明不服，不在本院審理範圍內】
二、被上訴人則以：上訴人僅告知系爭土地上有既成道路存在，並未告知占用之面積比例，使伊誤認系爭土地遭占用之面積不至於過大而簽訂系爭契約，經伊於108年5月間委請技師測量，始知既成道路佔系爭土地之比例超過40%，顯已影響系爭土地之通常效用而屬重大瑕疵，伊已寄發板橋文化路郵局第900號存證信函（下稱系爭存證信函）解除系爭契約，且上訴人刻意隱瞞交易上重大事項，致伊對買賣標的物之性質產生誤認，伊亦得依民法第88條、第92條規定，以反訴起訴狀繕本之送達撤銷買受系爭房地之意思表示，上訴人請求伊給付買賣價金及契約相關費用並無理由；況伊就第三、四期款並無任何給付遲延，亦已開立與第四期款即尾款相同金額之擔保本票交付上訴人，上訴人充其量僅能主張本票擔保責任，不得再請求違約金；縱認上訴人得請求伊給付違約金，本件違約金亦屬過高，應予酌減等語，資為抗辯。並於原審提起反訴，主張：伊已撤銷買受系爭房地之意思表示，並解除系爭契約，上訴人受領伊給付之簽約款200萬元即無法律上原因，應依民法第179條規定、系爭契約第8條第1項後段約定返還伊200萬元本息。爰依民法第88條、第92條第1項前段、第179條規定、系爭契約第8條第1項後段約定，擇一求為命：上訴人應給付伊200萬元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算利息之判決。【原審判決駁回被上訴人反訴其餘請求部分，未據被上訴人聲明不服，不在本院審理範圍內】
三、原審就本訴部分，為上訴人敗訴之判決；就反訴部分則為被上訴人一部勝訴、一部敗訴之判決，即判命上訴人應給付被上訴人200萬元，及自109年1月11日起至清償日止，按年息5%計算之利息。上訴人不服，提起上訴，上訴聲明：㈠本訴部分：⒈原判決廢棄。⒉被上訴人應於上訴人將系爭房地所有權移轉登記予被上訴人之同時，給付上訴人1,659萬429元，及自起訴狀繕本送達翌日起至給付日止，按年息5%計算之利息。⒊被上訴人應自108年7月2日起至給付上開第⒉項款項之日止，按日給付上訴人3,236元。㈡反訴部分：⒈原判決不利於上訴人部分廢棄。⒉上開廢棄部分，被上訴人在第一審之反訴駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：（本院卷第64至65頁）㈠兩造於108年3月16日簽訂系爭契約，由被上訴人以1,818萬元
向上訴人購買系爭房地，其中第一期款即簽約款200萬元業經被上訴人給付完畢，第三期款即完稅款163萬元、第四期尾款1,455萬元，合計1,618萬元，尚未經被上訴人給付。
㈡被上訴人曾於108年5月11日寄發系爭存證信函予上訴人，以
系爭土地因有既成道路之瑕疵為由，解除系爭契約，上訴人於108年5月14日收受系爭存證信函。
㈢系爭土地總面積905.3平方公尺，其中362.46平方公尺之現況為既成柏油道路。
五、本訴部分：上訴人主張被上訴人應依民法第367條、第179條規定、系爭契約第8條第2項約定給付買賣餘款、違約金、代書費、履約保證手續費等情，為被上訴人所否認，並以前詞置辯。經查：
㈠按買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務
。民法第367條定有明文。依系爭契約第3條約定，本件買賣價金區分為第一期款（簽約款）200萬元、第三期款（完稅款）163萬元、第四期款（尾款）1,455萬元（原審卷第24頁）。復按於稅單核發後5日內買方應將第三期款（完稅款）存匯入履保專戶；如買方須以買賣標的向金融機構辦理貸款以支付尾款者，應於給付第三期款之同時或賣方通知期限內，確認貸款額度並辦妥相關對保手續，自移轉登記完成5日內，將核貸款項存匯入履保專戶，雙方並同時辦理交屋。核貸額度不足支付尾款者，其差額買方應於完稅前將差額匯入履保專戶，系爭契約第3條第2項約定甚明。又系爭契約第7條第7項約定：買賣雙方應於產權移轉登記完畢，並辦妥相關之他項權利登記或塗銷等作業無誤後5日內辦點交，但雙方同意點交日最遲不得逾108年5月15日等語（原審卷第26頁）。系爭契約第8條第2項約定：買方如違反本契約應履行之各項義務，每逾1日，買方應按該期價款萬分之2計算違約金予賣方（自逾期之次日起至完成給付日止）（原審卷第26頁）。又兩造因委任第一建經公司辦理價金信託履約保證，與第一建經公司簽立系爭履保申請書，其中第6條（履約保證手續費）約定：按買賣契約成交總價萬分之6計，未達600元者，以600元計收，由買賣雙方平均分擔，甲方（即被上訴人）應同第二期款（備證用印款）一併存匯入履保專戶，前開費用應以現金或即期票或自履保專戶乙次扣繳予第一建經公司（原審卷第29頁）。末按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條規定甚明。
㈡關於買賣價金1,618萬元部分：
⒈查系爭契約之買賣價金尚有1,618萬元未經被上訴人給付乙節
，為兩造所不爭執（上開不爭執事項㈠）。證人即地政士陳莉雅證稱：系爭契約有辦理履約保證，約定若貸款不足時，完稅款必須以現金補足，伊在買方銀行額度確認、稅單核發兩個條件都達成之後，就會通知買方匯完稅款，伊是在稅單出來後，於108年4月17日通知買方繳納完稅款，故本件之完稅款應該在108年4月17日後之5日內繳納等語（本院卷第124、125、127頁），並提出與其證述相符之簡訊通知資料為證（本院卷第153頁）。則由陳莉雅上開證詞，可徵第三期款（完稅款）應於108年4月22日前繳納。又本件被上訴人有以系爭房地辦理貸款，為被上訴人所自陳（本院卷第118頁），則依系爭契約約定，第四期款（尾款）至遲應於移轉登記完成5日內將款項匯入履保專戶，且應同時辦理交屋。兩造復約定點交（交屋）日係在產權移轉登記完畢後5日內，但不得逾108年5月15日，則被上訴人至遲應於108年5月15日前給付第四期款，亦堪認定。從而，上訴人請求被上訴人給付買賣餘款1,618萬元，自屬有理。
⒉被上訴人固抗辯伊已依法撤銷買受系爭房地之意思表示，亦
已合法解除系爭契約，自無須給付買賣價金餘款云云。惟查：
⑴按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思
表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限。當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤。民法第88條定有明文。復按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示，民法第92條第1項前段亦有規定。末按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第354條、第359條亦分別規定甚明。
⑵被上訴人雖抗辯非因己之過失，不知系爭房地遭既成道路占
用達40%，對此物之性質有所誤認，得依民法第88條規定撤銷買受系爭房地之意思表示云云。然查：
①據證人即買方仲介賴玉枝證稱：簽立系爭契約前，有與被上
訴人一同至現場，簽約時被上訴人知道系爭土地被占用，但不知道明確界線，仲介有大概比了一下土地鑑界點，房子右側和左側都有一個點等語（原審卷第224、226頁）；證人即買方仲介鄭兆霖證稱：伊有到現場3次，賣方有說道路占用，有說鑑界的點，從點拉出去都是他們的土地，當下看不出來被占用的土地面積跟比例，簽約時，楊梅店的店長（即買方仲介）有說房子側邊馬路好條都是買賣土地範圍；被上訴人買系爭房地的用途是要作員工宿舍，用原來建物來規劃，土地沒有那麼重要，伊以為系爭土地遭道路占用面積最多三分之一，也有跟被上訴人說沒有差太多等語（原審卷第227至229頁）；證人即賣方仲介沈文有證稱：伊在仲介系爭房地之買賣時，有將既成道路占用的現況告知被上訴人，簽約當天被上訴人有想要知道占用的面積有多大，但因為是在臺北簽約，無法到現場勘測了解，當下溝通後可接受簽約；本件標的是農舍產品，農舍產品買方要的是建築物本身的價值，在簽約前確實有以圖面告知占用位置，有以GOOGLE的地籍圖告知被上訴人界點概略在何處，但仍無法確認占用面積，有跟被上訴人解釋概略的道路占用位置點，被上訴人說好啦那就這樣子，就簽約了，被上訴人已經了解通透接受後才簽約的，因為被上訴人主要是買那間農舍等語（本院卷第128至131頁）；證人即賣方仲介張美玉證稱：伊開發系爭房地時即知悉系爭土地有遭道路占用情事，但不知實際占用的面積或比例，仲介有將既成道路占用的現況告知被上訴人，沈文有有將現場GOOGLE的圖列印出來告知被上訴人現況被道路占用的點，被上訴人知悉沒有意見，他覺得現況條件可以接受才簽約的；像系爭土地之類的農地產品，一般都是買賣成交後才申請鑑界，若買方堅持要在簽約前先測量好，也是可以的；簽約前被上訴人有親自到現場，買方或其仲介到現場至少有3次以上等語（本院卷第206至209頁）。佐以系爭契約第12條特約事項明確記載：「買方確定本標的物土地有被道路占用情事」等語，並經兩造簽名、蓋章於其上（原審卷第27頁）；系爭房地之標的現況說明書上於項目37「基地是否有供公眾通行之私有道路」亦勾選「是」，並敘明位置為側邊（面對房子右側）等語（原審卷第46頁）；被上訴人並自陳確於簽約前多次到現場探勘（本院卷第281頁），簽約時仲介有告知道路占用之面積達三分之一等語（原審卷第246頁）。足見被上訴人於買受系爭房地前，除已至現場多次確認，對於所欲買受之系爭房地之客觀現況已充分了解外，於簽約前亦可經由土地之鑑界點、GOOGLE地圖知悉系爭土地遭既成道路占用之大致範圍，並無誤認系爭房地性質之情事。雖於簽約前並未針對系爭土地進行測量鑑界，被上訴人無從知悉系爭土地遭道路占用之確切面積及比例，惟被上訴人已可大致了解被占用之範圍，甚至在仲介告知道路占用面積可能達系爭土地三分之一時，仍決定簽立系爭契約，堪認系爭土地遭既成道路占用之確切面積、比例為何，於系爭契約簽立當下，並非重要之點；況且，經原審現場履勘並囑託桃園市楊梅地政事務所測量後，確認系爭土地總面積905.3平方公尺，其中道路柏油部分為362.46平方公尺，有原審勘驗筆錄、桃園市楊梅地政事務所收件日期文號108年9月24日楊測法複字第35100號土地複丈成果圖附卷可佐（原審卷第113至119、141頁），復為兩造所不爭執（上開不爭執事項㈢），據此計算系爭土地遭既成道路占用之比例為40%（362.46平方公尺÷905.3平方公尺×100%=40%），與被上訴人自陳認知之占用比例三分之一（約33%），僅差距約7%，應不至於超出被上訴人於買受系爭土地當時可接受之占用比例，自難認被上訴人對系爭土地實際可使用面積即其性質已生誤認，致達若知其事情即不為意思表示之情形，或因此有何意思表示內容錯誤情事。此外，系爭房地為一農舍物件，依鄭兆霖所證述，被上訴人購買系爭房地是為了作為員工宿舍使用，以現有建物來規劃，土地沒有那麼重要等語，則對其買受系爭土地後實際上可供其自由使用之面積是否達60%以上，應非被上訴人簽約時考量之點。依被上訴人購買系爭房地之動機、目的，系爭土地遭既成道路占有之實際面積、比例，應非被上訴人決定買受與否之重要事項。
②若系爭土地遭既成道路占用之面積、比例為何，確屬被上訴
人是否買受系爭房地之重要決定因素，被上訴人自可於簽約前要求上訴人鑑界，或自行委託他人鑑界；依張美玉上開證述，買方亦確實可於簽約前要求辦理測量。惟卷內並無被上訴人有於簽約前要求測量，或已要求卻遭上訴人拒絕之事證，則被上訴人對於其於簽約前未能知悉系爭土地遭道路占用確切面積、比例乙事，亦難認毫無過失。
③從而，本件依卷內證據資料尚難認被上訴人對於系爭土地之
性質有所誤認或有何意思表示內容錯誤甚或若知其事情即不為意思表示之情形存在，且縱有所誤認，被上訴人亦非毫無過失，則其主張依民法第88條撤銷購買系爭房地之意思表示，自無理由。⑶被上訴人另抗辯上訴人故意隱匿系爭土地已遭既成道路占用
達40%之事實，致伊陷於錯誤而簽立系爭契約，自屬詐欺，伊得依民法第92條第1項前段規定撤銷買受系爭房地之意思表示云云。惟依上開證人證詞、系爭契約第12條特約事項記載、標的現況說明書之內容，及被上訴人自陳內容，可知上訴人已明確將系爭土地遭既成道路占用乙事告知雙方仲介及被上訴人，並無隱匿，況在未為實際測量前，上訴人是否知悉系爭土地遭道路占用之確切面積、比例，實非無疑，被上訴人亦無法舉證以實其說，則被上訴人以上訴人未告知系爭土地已遭道路占用40%為由，主張上訴人有詐欺情事，依民法第92條第1項前段撤銷買受系爭房地之意思表示，亦無可採。
⑷被上訴人復抗辯系爭土地遭占用40%，已減少系爭房地通常效
用及契約預定效用，伊得主張物之瑕疵擔保責任，依民法第359條規定解除契約云云。惟被上訴人於買受系爭房地前已知悉系爭土地遭既成道路占用之事實，且至少可認知占用比例達三分之一，如同前述，惟其仍決意購買系爭房地，顯見系爭契約所約定被上訴人所買受之系爭土地，本即非百分之百未被道路占用之土地，而系爭土地遭占用之現況，業經被上訴人現場確認數次，上訴人欲交付或移轉所有權登記者亦係兩造確認無訛之系爭房地，被上訴人復未舉證證明系爭房地有何不能達成契約預定效用之情事，則其抗辯系爭房地存有重大瑕疵，其得依民法第359條規定解除契約，自無可採。
⑸從而，被上訴人不得撤銷買受系爭房地之意思表示，亦無解
除系爭契約之合法權利，系爭契約仍有效存在，被上訴人自應依約給付買賣價金餘款1,618萬元予上訴人。㈢關於違約金請求部分：
上訴人主張被上訴人逾期給付第三、四期款，應分別給付自108年5月25日起至108年7月1日止之違約金1萬2,062元、10萬7,670元，並自108年7月2日起至給付1,659萬429元之日止，按月給付3,236元等語。查：
⒈系爭契約第三期款（完稅款）應於108年4月22日前繳納，第
四期款（尾款）應於108年5月15日前繳納等情，業經本院認定如前，被上訴人迄今仍未給付，則上訴人依系爭契約第8條第2項約定主張被上訴人應就第三、四期款自108年5月25日起至給付日止，按日計算萬分之二之違約金等語，尚非無據。被上訴人抗辯上訴人未予催告給付第三、四期款，第三、四期款尚未給付遲延，上訴人不得請求違約金云云，尚無可採。被上訴人另抗辯其已就第四期款開立擔保本票，上訴人僅能行使本票擔保責任，不得請求違約金云云，惟查，被上訴人於簽約時即已開立第四期款之擔保本票交由陳莉雅收執，後面因為違約，第一建經公司通知陳莉雅賣方已經沒收第一期款，陳莉雅即把本票掛號寄還給被上訴人等情，業據陳莉雅證述明確（本院卷第127、128頁），則上訴人實際上未曾取得尾款擔保本票，自無就擔保本票求償之可能；況且，被上訴人之逾期給付，與上訴人是否針對擔保本票行使權利，係屬二事，被上訴人自不因已開立擔保本票，即可免除給付尾款之義務，亦無礙上訴人違約金之請求。
⒉惟按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法
第252條定有明文。又上開核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減；至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準（最高法院79年台上字第1612號、79年台上字第1915號判例意旨可資參照）。被上訴人抗辯本件係因系爭土地遭既成道路占用始生爭議，並非伊惡意違約，違約金應予酌減等語。本院審酌系爭土地遭既成道路占用40%確為事實，被上訴人固不得以此為由解除契約、撤銷買受系爭房地之意思表示，惟其給付價金購買系爭房地後，將有40%之系爭土地實質上無法利用，而上訴人仍可取得全部系爭土地之價金，被上訴人因認系爭契約已不存在始未依約給付價金，與買受人毫無緣由惡意違約之情況，實屬有別，考量兩造損害利益、違約情節等一切情狀，認以第三、四期價款各按日依萬分之二計付違約金，顯屬過高，爰酌減至按日合併以1,000元計算，始符公允。則自上訴人主張之108年5月25日至同年7月1日止，被上訴人應給付之違約金為3萬8,000元（1,000元×38日=3萬8,000元），另應自108年7月2日起至給付買賣餘款1,618萬元時止，按日給付1,000元。上訴人固主張被上訴人應自108年7月2日起按日給付違約金至給付1,659萬429元為止，惟本件未付之買賣價金為1,618萬元，上訴人針對被上訴人逾期未付價金計算之違約金，應計算至價金給付完畢之日，而與其他款項無涉，上訴人將違約金計至其他款項（如墊付之履約保證手續費等）給付之日，實屬誤會，併此敘明。
㈣關於履約保證手續費請求部分：
系爭履保申請書第7條約定授權第一建經公司得逕由履保專戶內代為撥付應負擔之履約保證手續費（原審卷第29頁）。
又第一建經公司已自履保專戶之價金餘額，扣除履約保證手續費1萬908元等情，有第一建經公司108年6月24日第一建經字第1080041號函（下稱系爭第一建經函文）在卷可證（原審卷第77頁）。而系爭契約並未約定第二期款（備證用印款）之支付，堪認被上訴人應無併同第二期款將其所應分擔之履約保證手續費匯入履保專戶，被上訴人復未舉證證明其已另行支付應由其分擔之履約保證手續費，則上開由履保專戶扣除之1萬908元，自應由被上訴人依系爭履保申請書第6條約定負擔半數即5,454元（1萬980元÷2=5,454元），現既自上訴人應取得之買賣價金中先行扣付，使得被上訴人受有免於支付履約保證手續費之利益，則上訴人主張被上訴人應依民法第179條規定返還5,454元予伊，自有理由。
㈤上訴人另主張被上訴人應依不當得利規定給付代書費6,000元
云云，惟按對於買方取得產權所需支付之代書費、登記規費、印花稅、火險費、地震險費由買方負擔；賣方原有貸款塗銷費用、土地增值稅、申辦自用住宅優惠稅率所需費用由賣方負擔（相關明細詳如地政士開立之費用一覽表），系爭契約第6條第4項約定甚明（原審卷第26頁）。另系爭履保申請書第5條約定：甲（即被上訴人）乙（即上訴人）雙方同意委由陳莉雅地政士（以下簡稱特約地政士）辦理所有權移轉、抵押權設定、塗銷登記、稅費繳交、協助辦理代償及其他相關事項等語（原審卷第29頁）。是由上開約定及系爭履保申請書第7條可知，地政士所辦理之事項眾多，應由買賣雙方各自按其應負擔之項目支付費用，第一建經公司亦得由履保專戶代為撥付相關費用。系爭第一建經函文固記載已於履保專戶中扣除「賣方應負擔之地政士執行業務費6,000元」（原審卷第77頁），惟並未說明上開6,000元之實際內容為何，況既已載明「賣方應負擔」，實未能排除係屬系爭契約第6條第4項所約定應由上訴人負擔之費用，上訴人復未舉證證明上開6,000元屬於買方取得產權登記所需支付之代書費，故上訴人主張上開6,000元應由被上訴人負擔，伊代為墊付，被上訴人應依民法第179條規定返還予伊云云，自無可採。
㈥末按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得
拒絕自己之給付，民法第264條第1項前段定有明文。又同時履行抗辯權，原則上固適用於具有對價關係之雙方債務間，惟非具有對價關係之雙務契約而生之債務，其兩債務之對立，在實質上或履行上有牽連性者，基於法律公平原則，亦非不許其類推適用關於同時履行之抗辯（最高法院83年台上字第1710號裁定意旨參照）。被上訴人應給付上訴人之買賣價金餘款、違約金、履約保證手續費，均係源自兩造間之買賣原因關係而來，買賣價金、違約金之給付與系爭房地所有權登記移轉存在對價關係，另關於被上訴人應返還5,454元履約保證手續費部分，雖與系爭房地所有權登記之移轉並無對價關係，惟依上開說明，亦應認與系爭房地所有權移轉登記同時履行，始符公平，上訴人對此亦為相同主張並為聲明。從而，上訴人主張被上訴人應於伊將系爭房地所有權移轉登記予被上訴人之同時，給付伊1,622萬3,454元（1,618萬元＋3萬8,000元＋5,454元=1,622萬3,454元），及自起訴狀繕本送達翌日（即108年8月3日，原審卷第87頁送達證書）起至清償日止，按年息5%計算之利息，另自108年7月2日起至給付1,618萬元之日起，按日給付1,000元，為有理由；逾此範圍之請求，則無理由。
六、反訴部分：被上訴人主張伊已撤銷買受系爭房地之意思表示，或解除系爭契約，上訴人應依民法第179條規定、系爭契約第8條第1項後段約定返還伊200萬元本息云云。惟被上訴人並無合法撤銷買受系爭房地意思表示或解除系爭契約之權利，系爭契約仍有效存在，上訴人受領被上訴人給付之第一期款（簽約款）200萬元有其法律上原因，被上訴人不得請求返還。又上訴人並無違反系爭契約之各項義務，被上訴人依系爭契約第8條第1項後段：「如因賣方擅自解約、不為給付、給付不能或其他可歸責於賣方之事由致本契約解除時，除應返還買方已給付之價金，並同意按買方已支付價金總額之同額做為違約金另行給付買方外，且應負擔因此所衍生之全部稅捐及相關費用」之約定請求上訴人返還200萬元本息，亦無理由。
七、綜上所述，上訴人本訴依民法第367條、第179條規定、系爭契約第8條第2項約定，請求被上訴人於上訴人將系爭房地所有權移轉登記予被上訴人之同時，給付上訴人1,622萬3,454元，及自108年8月3日起至清償日止，按年息5%計算之利息，另自108年7月2日起至給付剩餘買賣價金1,618萬元之日止，按日給付1,000元，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。被上訴人反訴依民法第179條規定、系爭契約第8條第1項後段約定，請求上訴人給付200萬元本息，為無理由，應予駁回。原審就上開本訴應予准許部分、反訴不應准許部分，為上訴人敗訴之判決，自有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二、三項所示。又上開本訴不應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，核無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第450條、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 4 月 28 日
民事第二庭
審判長法 官 陳容正
法 官 紀文惠法 官 劉素如正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 4 月 28 日
書記官 林宗勳