臺灣高等法院民事判決109年度重上字第956號上 訴 人 陳代文訴訟代理人 葉子瑋律師
吳于安律師李明峰律師上 訴 人 張梓霞法定代理人 陳代文
李美玉被 上訴 人 吳文松訴訟代理人 許諺賓律師
參 加 人 李美玉上列當事人間請求不動產所有權移轉登記等事件，上訴人對於中華民國109年10月27日臺灣新北地方法院108年度重訴字第594號第一審判決提起上訴，本院於112年6月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：伊於民國106年9月19日以新臺幣（下同）1,600萬元向陳萬衡購買其名下新北市○○區○○段00○號、246建號建物及座落基地（詳見原判決附表所示，下稱系爭不動產），並與經陳萬衡授權之參加人李美玉（下稱李美玉）簽訂不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），雙方於系爭買賣契約第五條約定陳萬衡至遲應於106年10月31日前完成系爭不動產點交；第八條第一項約定陳萬衡如未依約履行義務時應給付違約金。伊依約給付第一款、第三期款各240萬元，詎陳萬衡於106年10月9日過世後，其繼承人即上訴人陳代文、張梓霞(合稱上訴人，各別逕稱其名)竟拒絕辦理系爭不動產移轉登記，迄今尚未點交。爰依民法第348條、第1148條第1項前段、第1153條第1項等規定，及系爭買賣契約第三條、第五條、第八條第一項等約定，求為命㈠上訴人應將系爭不動產所有權移轉登記予伊。㈡上訴人應於繼承被繼承人陳萬衡之遺產範圍內連帶給付伊240萬元（原審就此為上訴人敗訴之判決，上訴人不服提起上訴；被上訴人於原審逾前述部分之請求，受敗訴判決，未據上訴，非屬本院審理範圍，茲不贅述）。並答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人陳代文則以：李美玉無權代理陳萬衡簽訂系爭買賣契約，陳萬衡過世後，伊拒絕承認，系爭買賣契約確定不生效力。如認李美玉係有權代理，然被上訴人與李美玉間並無實際金錢交易，系爭買賣契約係其等通謀虛偽意思表示，亦屬無效。且被上訴人僅給付第一期、第三期款合計480萬元，尾款迄未給付，伊得依民法第264條第1項規定行使同時履行抗辯權。伊未違約，縱有違約，本件違約金約定亦屬過高，應予酌減等語，資為抗辯。並上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、李美玉為輔助被上訴人參加訴訟，陳述略以：伊係受伊父親陳萬衡之授權乃出賣系爭不動產，陳萬衡要伊負擔伊母親張梓霞生活費用，等張梓霞往生後，再將出售系爭不不動產價金剩餘之一半給陳代文。伊為安頓陳萬衡、張梓霞生活、醫療，因此與被上訴人協議動用買賣價金履約保證專戶（下稱履保專戶）之款項，上訴人指摘本件買賣係假交易、無實際金錢交易乙節並非事實等語。
四、經查，李美玉於106年9月間持授權書（下稱系爭授權書），以陳萬衡名義與被上訴人簽訂系爭買賣契約。被上訴人於106年9月25日及106年10月6日給付第一期、第三期買賣價金各240萬元，合計480萬元。陳萬衡於106年10月9日過世，其繼承人為陳代文及張梓霞。系爭不動產於106年12月12日辦理繼承登記而為陳代文及張梓霞公同共有。張梓霞嗣於107年6月29日經原法院家事法庭以106年度監宣字第1092號裁定宣告為受監護宣告之人，而由陳代文及參加人李美玉擔任共同監護人等情，為兩造所不爭執，並有土地、建物第一類謄本、買賣契約書、支票、授權書及戶籍謄本、原法院106年度監宣字第1092號裁定、原法院107年度家聲抗字第85號裁定暨確定證明書在卷足稽（見原審卷一第25-61頁、第83-89頁、第277-309頁），且為兩造所不爭（見原審卷二第18-19頁），堪信真實。
五、被上訴人主張上訴人應將系爭不動產所有權移轉登記予被上訴人，並於繼承陳萬衡之遺產範圍內連帶給付違約金240萬元等語，為上訴人所否認，並以前詞置辯。本件兩造厥有爭執者，乃：㈠李美玉是否有權代理簽訂系爭買賣契約？㈡系爭買賣契約書是否屬通謀虛偽意思表示而無效？㈣被上訴人未給付尾款，可否逕為請求上訴人移轉系爭不動產？上訴人得否行使同時履行抗辯？㈣被上訴人得否請求上訴人給違約金？違約金之約定有無過高？（本院卷一第170頁、本院卷二第53頁）查：
㈠李美玉有權代理陳萬衡簽訂系爭買賣契約⒈被上訴人主張李美玉有權代理陳萬衡簽訂系爭買賣契約等情
，業據提出授權書、臺灣新北地檢署107年度偵字第5096號勘驗筆錄（下稱系爭勘驗筆錄）為證（見原審卷一第39頁、本院卷一第387頁-391頁），觀諸系爭授權書上載明「授權人為陳萬衡」、「被授權人為李美玉」，授權事項為「授權被授權人全權代理本人，就上述不動產（按即系爭不動產）之買賣、產權移轉、受領價金及點交不動產等不動產處分相關之全部事宜，被授權人得代表為一切法律行為」，並有「陳萬衡」簽名及印鑑章蓋印其上，且上訴人自認系爭授權書形式上之真正（見本院卷一第124頁），參以系爭勘驗筆錄（見本院卷一第387-391頁）記載陳萬衡授權李美玉出售系爭不動產之對話過程；證人即系爭買賣地政士楊珺亦證稱：
簽約當天李美玉提出來系爭授權書之後開始簽約。我直接把系爭授權書附在買賣契約書後，簽約時授權書只有1份原本，是由我保留等語，並當庭提出買賣契約書及授權書原本以供本院審酌（見本院卷一第172頁）。堪信李美玉係經陳萬衡授權後，始簽訂系爭買賣契約。上訴人以系爭買賣契約上記載締約日期為106年9月18日，而依陳永智證述其係於106年9月18日始取得系爭授權書為由，遂稱李美玉於106年9月18日簽約時尚未獲陳萬衡授權云云（見本院卷一第124-125頁），惟證人楊珺就此證稱：兩造係於106年9月19日簽訂系爭買賣契約，至系爭買賣契約書上記載106年9月18日係伊誤繕等語（見本院卷一第173頁），上訴人指摘楊珺證詞有虛偽之處，應不可採（見本院卷一第317-319頁），然本件辦理履約保證之安新建築經理股份有限公司（下稱安新建經公司）覆函已記載「本案於民國106年9月19日成交」等語（見原審卷一第403頁），可知系爭買賣契約確係於106年9月19日簽訂無誤。則上訴人抗辯李美玉於簽訂系爭買賣契約時尚未獲授權，應屬無權代理云云，即非可採。
⒉上訴人嗣於112年1月4日否認授權書上「陳萬衡」簽名之真正
（見本院卷一第366-367頁、本院卷二第60頁），惟按自認之撤銷，除別有規定外，以自認人能證明與事實不符或經他造同意者，始得為之，民事訴訟法第279條第3項定有明文。
查，被上訴人不同意上訴人撤銷自認，且上訴人未提出證據證明其自認與事實不符（見本院卷二第60頁）。則上訴人否認系爭授權書形式上之真正，洵無足採。
⒊上訴人以系爭勘驗筆錄（見本院卷一第387-391頁）、臺北榮
民總醫院函（見本院卷二第95-96頁）內容，主張從勘驗筆錄內容可知陳萬衡無法回憶配偶名字，且回以「好累哦」等語，可知陳萬衡無法明確陳述，因此，陳萬衡簽署系爭授權書時神智不清，無從獨立為或受意思表示云云（見本院卷二第123頁），惟按未滿7歲之未成年人及受監護宣告之人，無行為能力。無行為能力人之意思表示，無效；雖非無行為能力人，而其意思表示，係在無意識或精神錯亂中所為者亦同，此觀民法第13條第1項、第15條、第75條規定自明。上開規定旨在兼顧表意人權益及交易安全，成年人如未受監護宣告，除有心神喪失、無意識或精神錯亂而達喪失意思能力程度之情形外，所為之法律行為尚非無效。又所謂無意識，係指全然欠缺意思能力而不能為有效的意思表示而言。準此，表意人行為時如非全然欠缺意思能力，縱不具正常之意思能力，亦難謂其意思表示係在無意識中所為（最高法院107年度台上字第1790號判決意旨參照）。查陳萬衡未受監護宣告，此為兩造所不爭執（見本院卷二第123頁），其於106年9月間簽署系爭授權書已成年，尚未受監護宣告，應認有完全行為能力。至陳萬衡雖因年事已高、肺癌末期，且於106年8月27日因意識紊亂曾至臺北榮民總醫院急診，惟審諸臺北榮民總醫院函（見本院卷二第95頁）記載陳萬衡就診後於106年8月30日病情已較為好轉，且於9月2日意識狀態更有改善。又審視爭勘驗筆錄（本院卷一第387-391頁）陳萬衡與李美玉對話過程，李美玉說「爸你聽的到哦，我現在要處理房子的事，你同意哦，你要講話。」、陳萬衡答「你去弄吧。
」、李美玉說「我們去弄哦，你同意啦，那我就去做，可不可以？」、陳萬衡答「可以。」、李美玉說「爸我跟你說，現在那個你住院的花費很大，那我現在要把家裡的房子賣掉，你同意嗎？」、陳萬衡「同意啊」、李美玉說「好，那等一下我會簽授權書，晚一點等你清醒一點，因為錢會進到你的戶頭，到時候你要怎麼分配再說，這樣可以嗎？」、陳萬衡答「可以」，業據本院調閱新北地檢署107年度偵字第5096號偵查卷查核無誤（詳見該偵查卷第242-243頁）。足見陳萬衡過程中縱有無法回憶配偶名字情形或回以「好累哦」等情形，其意思表示或辨識意思表示效果之能力或有所不足，然審酌陳萬衡於對話過程，尚未達心神喪失、無意識或精神錯亂致喪失意思能力之程度。則上訴人主張陳萬衡授權時神智神智不清，其為或受意思表示應屬無效云云，自無可採。
⒋從而，李美玉係經陳萬衡授權後，始與上訴人簽訂系爭買賣
契約。李美玉於代理權限內，以陳萬衡名義所為之意思表示，直接對陳萬衡發生效力。準此，上訴人於陳萬衡過世後，無從依民法第170條及第1148條等規定，拒絕承認系爭買賣契約效力。
㈡系爭買賣契約並非基於兩造間通謀而為虛偽意思表示⒈上訴人主張被上訴人與李美玉間之買賣契約屬於通謀虛偽意
思表示而無效云云，惟為被上訴人所否認，玆查：⑴按意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無
效，民法第87條第1項前段定有明文。次按民法第105條前段規定：代理人之意思表示，因其意思欠缺、被詐欺、被脅迫，或明知其事情或可得而知其事情，致其效力受影響時，其事實之有無，應就代理人決之，肇因於本人藉代理人之行為以擴大其活動範圍，該代理人於代理權限內以本人名義所為或所受意思表示而生之法律效果，依同法第103條第1項規定，均歸屬於本人，因而代理人為代理行為時，其「意思表示瑕疵」或「明知或可得而知其事情」事實之有無？應就為意思表示之代理人決之，並使法律效果直接對本人發生效力，此乃該條規定之所由設（最高法院 104年度台上字第206號判決意旨參照）。又按第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證之責（最高法院48年台上字第29號判決先例意旨參照）。查，李美玉代理陳萬衡與被上訴人簽訂系爭買賣契約，業經認定。上訴人主張系爭買賣契約係通謀虛偽意思表示而為無效乙節，然為被上訴人所否認，則上訴人自應就被上訴人與李美玉間係通謀而為虛偽意思表示乙節負舉證之責。
⑵上訴人主張本件係假買賣，並無實際金錢交易。系爭不動
產附近實價登錄價格每坪交易為97.3萬元，故系爭不動產價格應為2,800萬元，然系爭買賣契約總價僅1,600萬元，可知係被上訴人、李美玉故意將總價壓低，俾其製造金流假象云云，並提出不動產交易實價登錄查詢服務網資料（見本院卷一第333頁），然該資料僅有1筆（最高成交紀錄）為每坪97.3萬元，且不動產市場交易價格本存在差異性，且被上訴人亦提出不動產交易實價登錄資料（見本院卷一第383-385頁）佐證本件買賣價金並無過低。是以，本院尚難僅憑上訴人所提實價登錄資料，遽謂系爭買賣契約係無實際金錢交易之假買賣。⑶上訴人以金融資料查詢覆函（本院卷一第345頁第1筆資料
）主張被上訴人於106年9月25日匯入履保專戶之第一期款240萬元，遭李美玉動支220萬元，並於同年10月5日匯入陳永智銀行帳戶，經陳永智同日領取後，當天吳文松銀行帳戶即出現1筆220萬元現金存入。被上訴人於106年10月6日匯入履保專戶之第三期款240萬元，遭李美玉於同年10月11日動支130萬元。可知本件買賣價金係被上訴人與李美玉所製造之循環金流假象。系爭買賣無實際買賣交易，乃其二人通謀而為虛偽意思表示云云（見本院卷一第364-365頁、本院卷二第123頁），玆查：
①系爭買賣契約第2條約定買賣雙方同意就買賣契約之履約
，委由安新建經公司辦理履約保證（見原審卷一第26頁），此有買賣雙方所簽訂之買賣價金履約保證申請書在卷足憑（見原審卷一第33-36頁）。
②被上訴人於106年9月25日及同年10月6日依系爭買賣契約
分別給付買賣價金第一期、第三期款項各240萬元，共480萬元至履保專戶。被上訴人與李美玉於106年10月2日協議動用履保專戶款項，指示安新建經公司將220萬元匯至陳永智銀行帳戶，安新建經公司乃於同年月5日匯至陳永智帳戶。被上訴人與李美玉於106年10月11日協議動用履保專戶款項，指示安新建經公司將130萬元匯至張梓霞郵局帳戶，安新建經公司乃於同日將款項匯至上開張梓霞帳戶，此為兩造所不爭執（見原審卷二第18-19頁），且有支票、匯款交易查詢、安新建經公司覆函暨價金履約保證動用專戶款項協議書在卷足考（見原審卷一第353-355頁、第549-553頁）。
③被上訴人主張：李美玉代理陳萬衡簽訂系爭買賣契約時
即表明出賣系爭不動產係為照顧陳萬衡及張梓霞之生活、醫療照護，故伊同意李美玉動用履保專戶之款項等語（見本院卷一第195頁）；李美玉亦稱：伊為安頓陳萬衡及張梓霞生活起居，委託陳永智買小房子，故與被上訴人於106年10月2日第1次協議動支履保專戶款項，將履保專戶中之220萬元匯至陳永智銀行帳戶。伊為處理陳萬衡喪葬費及張梓霞醫療及生活費用，故與被上訴人於106年10月11日第2次協議動支履保專戶款項，將履保專戶中之130萬元匯至張梓霞郵局帳戶等語（見原審卷一第468頁）；證人楊珺證稱：李美玉簽約當時有問我是否可以動用履保專戶的錢給她先行運用，我回答她，只要不影響交易安全的範圍內，且買方同意就可以。後來有動撥兩次，兩次都有事先跟我講，李美玉跟我講要動撥，我就問買方，我確認完後會通知履約保證公司，履約保證公司也一定會與買方確認。第二次動撥吳文松也同意。李美玉簽約當時不確定需要動用多少錢，但有說她極需要用錢，因為父母需要醫療費，也曾說到陳萬衡身體很不好需要用錢等語（見本院卷一第174-175頁）；證人陳永智證稱：陳萬衡賣了系爭不動產之後，李美玉及陳萬衡沒地方住，所以李美玉要我幫忙找一間較小、價金約6、7百萬的房子，李美玉因此動支履約保證專戶的錢來購屋等語（見原審卷一第535頁）。相互勾稽，互核相符，堪信李美玉於處理系爭不動產時期因需款恐急，乃與被上訴人協議動用履保專戶款項。④系爭授權書記載陳萬衡授權李美玉「全權代理本人，就
上述不動產（按即系爭不動產）之買賣、產權移轉、受領價金及點交不動產等不動產處分相關之全部事宜，被授權人得代表為一切法律行為」；系爭勘驗筆錄李美玉與陳萬衡討論出售系爭不動產過程，李美玉提及「那爸我跟你說，現在那個你住院的花費很大，那我現在要把家裡的房子賣掉，你同意嗎？」等語（見本院卷一第389頁）。參以李美玉與陳萬衡、張梓霞間之親屬、醫療、生活照護關係，堪認李美玉有動支履保專戶款項之權限。再者，上訴人因李美玉動支履保專戶款項，遂對李美玉、吳文松及陳永智提出刑事侵占等告訴，業經臺灣新北地檢署檢察官處分不起訴，上訴人聲請再議，復經臺灣高等檢察署駁回確定，有臺灣新北地檢署110年度偵字第18093號不起訴處分書、臺灣高等檢察署111年度上聲議字第5695號處分書在卷足參（見本院卷一第101-110頁、第127-135頁），業據本院調閱上揭偵查卷查核無誤。足證李美玉與被上訴人間協議動支履保專戶之款項尚無不法。⑤經審視永豐商業銀行覆函檢附之資料（本院卷一第345頁
），被上訴人銀行帳戶於106年10月5日存入1筆220萬元現金。上訴人雖謂該筆220萬元即為安新建經公司106年10月5日所匯予陳永智之220萬元云云，惟查，被上訴人銀行帳戶於106年10月5日存入220萬元之原因諸多，尚難僅憑存入及提領之時間、金額數額相同，即謂該存入之220萬元款項即為陳永智提領之220萬元。證人陳永智證稱：我在106年9月間開始找房子，同年9月19日找到新北永和區成功路這間房子，屋主是訴外人蔡萬隆。履約帳戶銀行於106年10月5日撥款，當天我提領後即與蔡萬隆簽立協議書，並交付250萬元給楊明和作為訂金等語（見本院卷一第260-262頁），核與李美玉所述相符（見本院卷二第124頁）。堪信陳永智自履保專戶動支之220萬元，應非被上訴人於106年10月5日存入之220萬元。此外，上訴人復未能舉證證明被上訴人與代理人李美玉間自始欠缺買賣系爭不動產之真意或其間無實際金錢交易等事實，則上訴人主張系爭買賣契約乃被上訴人與李美玉間之通謀虛偽意思表示云云，即乏所據。
⒉從而，上訴人未能舉證證明被上訴人與代理人李美玉間自
始欠缺買賣系爭不動產之真意、系爭買賣契約係其等間之通謀虛偽意思表示，則其依民法第87條第1項規定，主張系爭買賣契約無效，亦無足採。㈢上訴人有移轉系爭不動產所有權移轉登記之義務，且上訴人不得行使同時履行抗辯權。
⒈被上訴人主張：陳萬衡於106年10月9日過世，其繼承人即上
訴人拒絕履行，爰依系爭買賣契約第三條第二項第㈠款、第五條及民法第348條、第1148條第1項前段、第1153條第1項規定，請求上訴人將系爭不動產所有權移轉登記予被上訴人等語，上訴人則抗辯：被上訴人並未給付全部買賣價金，不得請求將系爭不動產所有權移轉登記予被上訴人云云。玆查：
⑴按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所
有權之義務，民法第348 條第1項定有明文。是以，物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務。又繼承人自繼承開始時，承受被繼承人財產上之一切權利義務，民法第1148條第1項前段亦定有明文。查，系爭買賣契約簽訂後，被上訴人依約給付第一期、第三期買賣價金，陳萬衡應依約使被上訴人取得系爭不動產所有權之義務。陳萬衡雖於106年10月9日死亡，其繼承人即上訴人基於繼承之法律關係，依民法第1148條第1項之規定，應受系爭買賣契約權利義務所拘束，負有將系爭不動產所有權移轉予被上訴人之義務。
⑵上訴人抗辯被上訴人迄未給付尾款，其未為對待給付前，
伊得拒絕自己之給付云云，被上訴人則以系爭買賣契約第三條約定，主張上訴人有先為給付之義務，不得行使同時履行抗辯權等語（見本院卷二第122頁）。按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限，民法第264條第1項定有明文。查，系爭買賣契約總價為1,600萬元，被上訴人於106年9月25日及106年10月6日給付第一期、第三期買賣價金共480萬元，尚欠第四期（尾款）1,120萬元尚未為給付，此為兩造所不爭執。系爭買賣契約第三條第二項第四期（尾款）約定：「…第四期（尾款）壹仟壹佰貳拾萬元整…（二）買方須以買賣標的向金融機構辦理貸款以支付尾款者：1、若買賣標的無原抵押貸款需清償者，於產權移轉登記完竣後三個工作日內，由買方申貸之金融機構將尾款金額存入履保專戶，雙方辦理點交手續。」（見原審卷一第27頁），系爭不動產並無抵押貸款需清償，而被上訴人須向金融機構辦理貸款以支付尾款，此有國泰人壽保險股份有限公司覆函足參（見本院卷一第161頁）。則上訴人主張上訴人負有先為移轉系爭不動產登記以供被上訴人向金融機構申貸用以支付尾款之義務乙節，應為可採。
⒉綜上，上訴人依民法第348條、第1148條第1項規定，應受系
爭買賣契約權利義務所拘束，負有將系爭不動產所有權移轉與被上訴人之義務。被上訴人雖迄未給付尾款，但上訴人自己有先為給付之義務，尚不得依民法第264條第1項規定，行使同時履行抗辯權。
㈣上訴人應於陳萬衡之遺產範圍內連帶給付違約金240萬元予被
上訴人被上訴人主張上訴人拒絕履行義務，應依系爭買賣契約第八條第一項約定給付違約金等語，為上訴人所否認，並抗辯：
伊已行使同時履行抗辯權，被上訴人並未為對待給付，故伊尚未違約。縱認伊違約，本件違約金約過高云云，玆查：
⒈系爭不動產買賣契約第三條第二項第三期（完稅款）約定
：「㈠於土地增值稅、契稅單核下後，經承辦地政士通知日起三個工作日內，買方應將第三期款存匯入履保專戶，買賣雙方同時繳納各應負擔之稅費，繳稅後稅單收據交付承辦地政士辦理產權移轉作業。」（見原審卷一第27頁）。本件承辦地政士於106年10月6日完成繳納土地增值稅、契稅，有新北市政府稅捐稽徵處106年契稅繳款書在卷足證（見本院卷二第115-117頁），被上訴人於同日亦將第三期款存匯入履保專戶，復有永豐商業銀行匯款交易資料足憑（見原審卷一第355頁）。則上訴人即應配合辦理系爭房地之產權移轉。惟陳代文於106年10月11日以系爭不動產買賣存有爭議，向新北市汐止地政事務所聲明異議，致新北市汐止地政事務所駁回系爭不動產買賣移轉登記申請案，有該所駁回通知書足考（見原審卷一第357頁）。
堪認上訴人自106年10月11日起應負給付遲延責任。
⒉系爭買賣契約第八條第一項前段約定：「賣方若未依本約
履行各項義務，每逾一日賣方應按買賣總價款萬分之二計算違約金予買方（自逾期日起至完成給付日止）」（見原審卷一第29頁）。查，上訴人拒絕將系爭不動產所有權移轉予被上訴人，已如前述。則被上訴人請求上訴人於於繼承陳萬衡之遺產範圍內連帶給付違約金即屬有據。⒊上訴人雖謂：伊已行使同時履行抗辯權，被上訴人未為對
待給付，自無違約可言云云，惟上訴人有先為給付義務，既經認定，則其未履行先為給付義務，即屬違反本約履行義務。況雙務契約當事人之請求權係互相獨立，僅其實現因他方當事人行使抗辯權而互相發生牽連，雙方當事人各享有同時履行抗辯權，亦即於自己所負之債務已屆清償期，經他方請求給付時，得於他方未為對待給付前，拒絕自己之給付，但在其未行使同時履行抗辯權前，仍發生遲延責任之問題。縱令一方當事人未依債務本旨提出自己之給付，係就自己所負債務應否負給付遲延責任，尚非不得催告他方履行所負之債務，他方在未行使同時履行抗辯權以前，仍應負遲延責任。本件上訴人於106年10月11日拒絕履行時並未行使同時履行抗辯權，而係於112年4月26日始行使同時履行抗辯（見本院卷二第52頁），仍應負給付遲延責任。
⒋按契約當事人以確保債務之履行為目的，約定於債務人不
履行債務或不為適當之履行時，所應支付之違約金，除契約約定其為懲罰性之違約金外，概屬於賠償總額預定性之違約金，以免對債務人造成不利，此觀民法第250條之規定及其修正理由自明（最高法院102年度台上字第1378號判決意旨參照）。又違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準，若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異（最高法院82年度台上字第2529號判決意旨參照）。查，系爭買賣契約第八條第一項前段約定之違約金並未言明具懲罰性質，應認係指賣方未履行移轉系爭不動產所有權義務所生損害賠償總額預定之違約金。次查，系爭買賣契約第八條第一項前段約定違約金係以「每逾一日賣方應按買賣總價款萬分之二計算」，依此計算，每月違約金數額為9萬6,000元（計算式：16,000,000×2/10,000 ＝3,200。3,200元×30＝96,000），如自106年10月11日應負給付遲延責任之日起算至今，違約金數額已逾600萬元。本院審酌系爭買賣價金總額為1,600萬元，被上訴人於106年9月25日及106年10月6日給付第一期、第三期買賣價金共480萬元等情狀，上訴人主張本件違約金之約定應屬過高，堪予採信。再參酌本件買賣係因上訴人拒絕履行將系爭不動產迄移轉予被上訴人之義務，致被上訴人迄今未取得系爭不動產所有權，且被上訴人向銀行所申辦已完成之不動產抵押貸款程序亦於106年9月22日遭銀行退件（見本院卷一第161頁），而上訴人自106年10月11日起應負給付遲延責任，如按法定遲延利息利率計算迄今，被上訴人就此至少受有135萬7,151元利息損害（計算式：自106年10月11日起至本件言詞辯論終結期日112年6月7日止，共5年239日。4,800,000×5%×5=1,200,000，4,800,000×5%×239/365≒157,151，1,200,000+157,151=1,357,151），另審酌上訴人若能如期履行移轉系爭不動產義務，被上訴人可得享受之一切利益及系爭不動產坐落新北市中和區之經濟繁榮情況等情狀，本件違約金應酌減至240萬元始屬適當。至上訴人於本院請求再予酌減為無理由。則被上訴人請求上訴人於繼承陳萬衡之遺產範圍內連帶給付被上訴人240萬元，為有理由。
六、綜上所述，被上訴人依民法第348條、第1148條第1項前段、第1153條第1項規定及系爭買賣契約第八條第一項前段約定，請求㈠上訴人應將系爭不動產所有權移轉登記予被上訴人。㈡上訴人應於繼承被繼承人陳萬衡之遺產範圍內連帶給付被上訴人240萬元，自屬正當，應予准許。從而原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文。中 華 民 國 112 年 6 月 21 日
民事第五庭
審判長法 官 賴劍毅
法 官 呂淑玲法 官 陳君鳳正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 6 月 26 日
書記官 紀昭秀