臺灣高等法院民事判決110年度上易字第185號上 訴 人 Enrique Orozco訴訟代理人 曾威凱律師被 上訴人 劉泓浚訴訟代理人 劉明鏡律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國109年12月31日臺灣臺北地方法院109年度訴字第32號第一審判決提起上訴，本院於民國110年6月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人給付逾「新臺幣參拾捌萬參仟貳佰肆拾柒元及其中玖萬柒仟參佰陸拾貳元自民國一百零九年三月二十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息」之訴部分，暨該訴訟費用之裁判，均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人負擔百分之七十八，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：伊所有門牌號碼臺北市○○區○○路0段000號3樓之12房屋（下稱系爭房屋）自民國104年6月22日起出租予上訴人，約定每月租金為新臺幣（下同）5萬元，租賃期限為1年，並於第一次訂約時給付押租金10萬元（下稱系爭押租金），屆期後亦每年以相同租賃條件續訂新約至107年6月21日，並以系爭押租金充抵次一年續訂租約，自107年6月22日起至108年6月21日該年之每月租金約定為4萬7,000元（下稱107年租約），108年6月21日屆期上訴人仍繼續依原定租約使用系爭房屋（與107年租約合稱系爭租約），迄至108年12月21日經兩造合意終止租賃關係。然㈠上訴人自104年6月22日起至108年12月21日止尚積欠租金28萬8,980元；㈡上訴人迄至109年3月25日始交還系爭房屋，依系爭租約第13條第3項約定應給付相當月租金額及一倍之違約金29萬4,532元【（4萬7,000元＋4萬7,000元）×3月4日】；㈢伊代墊上訴人無權占用系爭房屋期間之水費930元、電費1,071元、瓦斯費1,095元，以系爭押租金抵銷上開㈡之金額後，上訴人應給付48萬6,608元本息。爰依各年度租約第4條約定、系爭租約第13條第3項約定、民法第179條規定，請求上訴人給付48萬6,608元，及其中28萬8,980元自起訴狀繕本送達翌日起，其中19萬7,628元（即相當於租金之不當得利、違約金部分扣抵系爭押租金加計代墊水電、瓦斯費用）自109年3月26日起，均至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
二、上訴人則以：伊已依約給付租金，且自104年承租系爭房屋起每年續約時，均未有伊積欠租金之記載，被上訴人迄至108年12月底始稱伊尚有積欠租金，已有失權之效果，並有違誠信原則。另伊除於簽署107年租約時給付押租金10萬元外，另於104年簽署租約時（下稱104年租約）給付15萬元押租金，共25萬元押租金尚未經被上訴人返還；又伊已於109年1月2日通知被上訴人點交系爭房屋，卻因其故意不配合點交，依民法第235條規定，伊不負遲延責任，被上訴人不得依系爭租約第13條第3項約定，請求伊給付至交還房屋日止不當得利、違約金29萬4,532元；再者，違約金為損害賠償預定總額，被上訴人除受有相當於租金之損害外，並無其他損害，此部分不應准許；至代墊之水電及瓦斯費，伊不爭執等語置辯。
三、原審就被上訴人請求，判決上訴人敗訴，上訴人不服提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請，均駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項（見本院卷第83頁）：㈠兩造於104年6月19日簽訂房屋租賃契約書，由上訴人承租被
上訴人所有之系爭房屋，約定租期為104年6月22日起至105年6月21日止。兩造於上開租期屆滿後已按年續訂新租約至108年6月21日，108年6月22日後則視為以不定期限繼續承租系爭房屋之租賃關係。
㈡兩造間就系爭房屋租賃關係自104年6月至107年6月間之租金為5萬元，107年6月後租金為4萬7,000元。
㈢兩造合意於108年12月21日終止系爭租約。
㈣上訴人於109年3月25日透過上訴人訴訟代理人轉交系爭房屋鑰匙1把予被上訴人，並經被上訴人訴訟代理人簽收。
㈤被上訴人於109年3月28日進入系爭房屋時，上訴人尚有物品
留置於系爭房屋內。嗣於同年4月28日，經兩造訴訟代理人確認，由上訴人律師事務所助理及上訴人友人取走上訴人所遺留物品，清空系爭房屋。
五、本院之判斷兩造均同意簡化本件爭點項目（見本院卷第83頁），茲分述如下：
㈠被上訴人主張依各年度租約第4條約定，請求上訴人給付租金
28萬8,980元本息，是否有據？⒈查：
⑴兩造於104年6月19日簽訂104年租約，由上訴人承租被上訴人
所有之系爭房屋，約定租期為104年6月22日起至105年6月21日止。兩造於上開租期屆滿後已按年續訂新租約至108年6月21日，108年6月22日後則視為以不定期限繼續承租系爭房屋之租賃關係；自104年6月至107年6月間之租金為5萬元，107年6月後租金為4萬7,000元；兩造合意於108年12月21日終止系爭租約（見不爭執事項㈠、㈡、㈢）。
⑵105年房屋租賃契約書第3條約定：租金每個月5萬元，乙方（
上訴人）不得藉任何理由拖延或拒繳。第4條約定：租金應於每月22日以前繳納，每次應繳1個月份，乙方不得藉詞拖延（見原審卷第245頁）；及107年租約第4條約定，承租人（上訴人）每月租金4萬7000元整，每期應繳納1個月租金，並於22日前給付，不得藉任何理由拖延或拒繳，租金支付方式：轉帳繳付（見原審卷第53頁），可知兩造間約定之給付租金日期為每月22日，每次繳納1個月租金，給付方式為轉帳繳付。
⑶承上，上訴人自104年6月19日起至108年12月21日止應給付之
租金總額為264萬6,000元，然上訴人僅以轉帳給付235萬7,020元，此為上訴人所不爭執（見原審卷第146頁、本院卷第80頁），是被上訴人主張依各年度租約第4條之約定，請求上訴人給付積欠之租金28萬8,980元（264萬6,000元－235萬7,020元＝28萬8,980元），即屬有據。
⒉上訴人固抗辯每年續約並無欠租之記載，被上訴人有不行使
權利之失權效，並有違誠信原則，且被上訴人曾自承上訴人僅積欠3個月租金云云。然查：
⑴按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目
的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148條固有明文。然依前述，兩造間之租金給付方式為轉帳繳付，由被上訴人所提出之存摺內頁之租金匯入款，上訴人並非每月遵期轉帳，亦曾有一次給付2個月（見原審卷第28頁）、3個月（見原審卷第37、40、41頁），甚或有4個月一次給付（見原審卷第39頁），抑或者給付金額並非足額如108年2月21日之14萬4000元（見原審卷第43頁，詳後述⑵）之情，可見上訴人確實有未依約給付租金之情，況上訴人亦未提出對其有利之已給付全部租金之證據，實難認上訴人確實已給付全部租金額；另被上訴人縱使繼續將系爭房屋出租予上訴人，並簽訂租約，尚難僅以被上訴人未於系爭租約中記載上訴人積欠租金之金額，即認被上訴人已無法行使租金請求權，而生失權效；再者，被上訴人為出租人，請求上訴人給付積欠之租金，亦非以損害他人為主要目的，係本於適法之權利，自無因行使給付租金請求權，即可謂有違誠信原則。⑵又依兩造間之line對話紀錄中譯版：「108年6月3日被上訴人
：今天是6月3日，我還沒收到租金，請盡快匯入積欠的房租。10/22～11/21、11/22～12/21、12/22～01/21、01/22～02/21、02/22～03/21、03/22～04/21、04/22～05/21、05/22～06/21，8個月×47000＝＄376,000你已於2月21日付＄144,000你仍欠租金376,000－144,000＝＄232,000」（見原審卷第63頁）、「6月10日被上訴人：今天是6/10！請盡快付租金。關於一直遲付租金這件事我已經快沒有耐心了…」（見原審卷第65頁）、「9月5日被上訴人：房租拜託！！7/22～8/21、8/22～9/21或許你最好再多付3個月房租到12/21為止，因為我不想每個月催租」（見原審卷第72頁）、「11月28日被上訴人：你積欠的租金到目前為止為新台幣＄141,000元（3個月）9/22～10/21、10/22～11/21、11/22～12/21這是我最後通知，你最好在3天內付清租金…」（見原審卷第79頁），是由上開對話紀錄可知，被上訴人僅係在催告上訴人給付107年租約之租金，而非就各年度積欠之租金為結算，尚難遽認被上訴人自承上訴人僅積欠3個月租金，上訴人前揭所辯，不足為取。㈡被上訴人主張依民法第179條規定及系爭租約第13條第3項約
定，請求上訴人給付108年12月22日起至109年3月25日止之不當得利及違約金共29萬4,532元本息，是否有據？⒈按違約金有賠償性違約金及懲罰性違約金，前者以違約金作
為債務不履行所生損害之賠償總額之預定，債權人除違約金外，不得另行請求損害賠償；後者則以強制債務履行為目的，確保債權效力之強制罰，具有懲罰之性質，於債務人違約時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償（最高法院109年度台上字第235號民事判決意旨參照）。查，兩造間就系爭房屋租賃關係於108年6月22日後則視為以不定期限繼續承租契約（見不爭執事項㈠），是107年租約屆期後依民法第451條規定，仍依該租約繼續契約，而107年租約第13條第1、2、3項約定：㈠租期屆滿或租賃契約終止時，承租人應立即將房屋返還出租人並遷出戶籍登記。㈡前項房屋之返還，應由租賃雙方共同完成屋況及設備之點交手續。租賃之一方未會同點交，經他方定相當期限催告仍不會同者，視為完成點交。㈢承租人未依第一項約定返還房屋時，出租人得向承租人請求未返還房屋期間之相當月租金額外，並得請求相當月租金額1倍（未足1個月者，以日租金折算）之違約金至返還日止（見原審卷第55頁），是上訴人未於租賃契約終止時交還系爭房屋，除應就未返還期間給付相當月租金額外，尚應給付違約金，該違約金之性質為債務不履行所生損害之賠償總額之預定。
⒉又系爭租約於108年12月21日由兩造合意終止，上訴人於109
年3月25日始透過上訴人訴訟代理人將系爭房屋鑰匙轉交予上訴人（見不爭執事項㈣），堪認上訴人確實在系爭租約終止後，迄至109年3月25日轉交鑰匙予被上訴人前，未依前開租約之約定，與被上訴人共同完成屋況及設備之點交手續，則被上訴人自得依前開約定，請求上訴人給付自108年12月22日起至109年3月25日止相當月租金額14萬7,266元（見原審卷第193、343頁）及違約金（相當月租金額1倍，未足1個月者，以日租金折算）。
⒊次按民法第252條規定審酌違約金有無過高情事而應否予以酌
減時，須依一般客觀事實、社會經濟狀況、當事人所受損害情形，及就債務人若能如期履行債務時，債權人所得享受之一切利益為衡量之標準（最高法院109年度台上字第2821號民事判決意旨參照）。查，被上訴人因上訴人未返還系爭房屋僅受有租金之損害，為被上訴人所自承（見本院卷第128頁），而上訴人雖於109年3月25日將鑰匙交還被上訴人，然卻至109年4月28日始將系爭房屋內物品清空，致被上訴人無法清空系爭房屋使用收益，是審酌本件如上訴人依系爭租約第13條約定履行，被上訴人至少得於該段時間自由使用系爭房屋，本院認此部分違約金酌減為4萬7000元，應屬適當。
⒋至上訴人抗辯本件有民法第235條規定之適用，其不負遲延責任云云。查：
⑴按債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力。
但債權人預示拒絕受領之意思，或給付兼需債權人之行為者，債務人得以準備給付之事情，通知債權人，以代提出。民法第235條定有明文。準此，債權人預示拒絕受領之意思者，債務人固得以準備給付之事情通知債權人，以代提出，惟準備之給付仍須依債務本旨為之。又該但書所謂給付兼需債權人之行為者乃指債權人於受領行為以外，兼需為協力之其他事實或法律行為，債務人始克完成其給付之情形（最高法院108年度台上字第360號、108年度台上字第2152號民事判決意旨參照）。
⑵依前述，系爭租約終止後，上訴人應立即將房屋返還被上訴
人並遷出戶籍登記，且應由租賃雙方共同完成屋況及設備之點交手續，是上訴人負有「返還房屋」、「完成屋況、設備點交」義務，被上訴人則負有「受領房屋、設備」之義務。而上訴人提出之兩造間line對話紀錄「109年1月2日上訴人：我下禮拜有空可以跟您見面」（見本院卷第107頁）、「109年1月11日上訴人：我下禮拜會離開臺灣，所以如果您沒空，我把鑰匙留在管理員那裡。我3個月後回來。」（見本院卷第109頁）、「109年1月13日上訴人：清潔人員會把鑰匙交給管理員-廚房裡還有留一些東西，還有幾本書，您檢查完房子後我會拿走。…我今天就要離開了，5個月都不會回來。」（見本院卷第111頁），縱可認上訴人確實有通知被上訴人點交系爭房屋，然依109年3月28日現場照片所示，系爭房屋內冰箱、櫥櫃、鞋櫃均尚留有甚多上訴人之物品及電器（見原審卷第319-321頁），迄至109年4月28日始透過上訴人訴訟代理人助理之協助，取走其遺留於系爭房屋之雜物，此亦有返還房屋後之取物證明在卷可按（見原審卷第323頁），足認上訴人所為準備之給付即返還系爭房屋之通知並未依債務本旨（「返還房屋」、「完成屋況、設備點交」）為之，是其抗辯本件有民法第235條規定之適用云云，不足為取。
⒌從而，被上訴人依系爭租約第13條第3項約定，請求上訴人給
付相當於月租金額之不當得利14萬7,266元及違約金4萬7,000元，共19萬4,266元（14萬7,266元＋4萬7,000元＝19萬4,266元），洵屬有據，逾此部分請求，即屬無據。
㈢被上訴人依民法第179條規定請求上訴人給付代墊水電費3,09
6元本息，是否有據？按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。查，被上訴人已支付系爭租約終止後，上訴人無權占有期間所代墊之水電瓦斯費用，共計3,096元，有自來水費、電費、瓦斯費單據為證（見原審卷第233-236頁、237-240、241-244頁），上訴人亦表示對此並無意見（見本院卷第81頁），是被上訴人依民法第179條規定，請求上訴人返還3,096元，即屬有據。
㈣上訴人抗辯得抵銷之押租金為何？⒈查，105年租約第5條約定：乙方已於前次訂約時，交於甲方
（被上訴人）10萬元作為押租保證金；107年租約第5條亦約定：擔保金（押金）金額為10萬元，已於前次繳納（見原審卷第53、245頁），及兩造均不爭執自104年6月22日起，於上開租期屆滿後已按年續訂新租約至108年6月21日止（見不爭執事項㈠），可知兩造間就系爭房屋之租賃關係均為連續並無中斷，則被上訴人於104年租約期滿後之105年租約上記載押租金10萬元已於前次交付被上訴人，及於107年租金上記載押金10萬元已於前次繳納，與常情相符，堪認上訴人僅於104年初次訂約時繳納押租金10萬元予被上訴人。
⒉上訴人雖抗辯其於104年6月起開始承租系爭房屋時，已交付
相當於3個月之押租金15萬元予上訴人，又於107年租約時，再交付10萬元現金作為押租金，被上訴人應歸還25萬元押租金云云。然查，⑴按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。
⑵108年6月10日LINE對話紀錄固為「上訴人：你是否有3個月的
押金？」「被上訴人…⒊我有3個月押金」（見原審卷第66頁），然被上訴人嗣於同月21日line對話紀錄敘明「…如果你能在7/21前搬離，那麼2個月的押金就相當於你必須付的租金」（見原審卷第67頁），核與前揭105年租約、107年租約約定相符，可見被上訴人應係誤以為押租金為3個月，嗣後已確認更正該部分訊息，而上訴人復未就另有3個月押租金之有利事實舉證以實其說，實難認上訴人除繳納10萬元押租金外，尚有另給付15萬元押租金與被上訴人。
⒊107年租約第13條第4項約定前項金額（未返還房屋期間之相
當月租金額、違約金）及承租人未繳清之相關費用，出租人得由第5條之擔保金（押金）中扣抵（見原審卷第55頁），是被上訴人主張由系爭押租金扣抵上開相當於月租金額之不當得利及違約金共19萬4,266元，即屬有據。
⒋綜上，上訴人應給付被上訴人之當於月租金額之不當得利及
違約金共19萬4,266元，與系爭押租金10萬元抵銷後，上訴人依系爭租約第13條第3項約定應給付被上訴人9萬4,266元（19萬4,266元－10萬元＝9萬4,266元）。
六、綜上所述，被上訴人依各年度租約第4條，請求上訴人給付被上訴人28萬8,980元，及自起訴狀繕本送達翌日即109年1月11日起(見原審卷第119頁）；以及依系爭租約第13條第3項約定及民法第179條規定，請求上訴人給付被上訴人9萬7,362元（9萬4,266元＋3,096元），自109年3月26日起（見原審卷第186頁），均至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，於法有據，應予准許，逾此部分請求，於法無據，應予駁回。原審就上開不應准許（逾9萬7,362元）部分，為上訴人敗訴判決，自有未洽，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，由本院廢棄改判如主文第二項所示。至於上開應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴人仍執陳詞，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 6 月 29 日
民事第二十庭
審判長法 官 周祖民
法 官 馬傲霜法 官 林玉蕙正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 110 年 6 月 29 日
書記官 鄭淑昀