臺灣高等法院民事判決110年度上易字第1108號上 訴 人 信義房屋股份有限公司（即周莉玲、周莉榕之承當
訴訟人）法定代理人 劉元智(即信義股份有限公司之指定代表人)訴訟代理人 羅凱正律師
黃子盈律師
參 加 人 張淯訴訟代理人 張振興律師被上訴人 何文綺訴訟代理人 謝曜焜律師複代理人 惠嘉盈律師上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國110年9月24日臺灣臺北地方法院107年度訴字第4440號第一審判決提起上訴，本院於111年6月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：上訴人之法定代理人原為薛健平，於本院審理中變更為信義股份有限公司(指定代表人劉元智)，茲據其具狀聲明承受訴訟（見本院卷第519至521頁），並提出公司變更登記表、法人董事指派書及公開資訊觀測站公告等影本為證(見本院卷第525至531頁)，核無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、上訴人起訴主張：原審原告周莉玲、周莉榕(下稱周莉玲2人)經由伊之仲介，於民國(下同)107年4月23日與被上訴人簽訂不動產買賣契約書(下稱系爭買賣契約)，約定由周莉玲2人以總價新臺幣(下同)2388萬元向被上訴人購買坐落臺北市○○區○○段0○段000地號土地（權利範圍10000分之77，下稱系爭土地），及其上同小段0000建號(下就同小段均以建號稱之)即門牌號碼臺北市○○區○○○路0段00巷0號6樓之5房屋(權利範圍全部，下稱6樓之5房屋）、地下四層編號30停車位(登記於0000建號，門牌號碼同巷0號10樓之13，權利範圍60分之1，下稱系爭車位，與6樓之5房屋合稱系爭房屋，系爭房屋與系爭土地合稱系爭房地)。被上訴人告知6樓之5房屋當時出租予訴外人吳佳玲，並承諾於點交前排除該租賃關係及其他第三人之占有。嗣周莉玲2人與被上訴人於107年7月1日共同確認6樓之5房屋清空後，於同年7月4日辦理交屋事宜，被上訴人將6樓之5房屋之鑰匙、社區電梯磁扣及系爭車位遙控器交予周莉玲2人，惟參加人於107年7月5日旋即指示訴外人潘美儀更換6樓之5房屋之門鎖，並向周莉玲2人表明其向訴外人即被上訴人前手原所有權人郭瑞美承租系爭房屋後，再將6樓之5房屋出租予吳佳玲，依買賣不破租賃之規定，其得本於租賃關係占有系爭房屋，周莉玲2人始知悉吳佳玲係向參加人承租6樓之5房屋，被上訴人於簽約過程刻意隱瞞參加人使用收益系爭房屋之事實，亦未排除參加人對系爭房屋之占有，致周莉玲2人於點交後仍無法使用收益系爭房屋，系爭房屋存在權利上瑕疵，被上訴人構成給付遲延，周莉玲2人得依民法第353條、第227條第1項(被上訴人違反系爭買賣契約第9條第2項、第17條第24項前段約定及民法第349條規定)、第231條第1項規定，請求被上訴人賠償相當於租金之損害，而系爭房屋附近不動產租金行情介於每月每坪1451元至2327元之間，以平均數每月每坪1889元計算，每日租金損失為1994元（1889元X系爭房屋面積31.66坪/30日，元以下四捨五入，下同），周莉玲2人得一部請求被上訴人賠償自107年7月5日起至108年7月4日止共365日相當於租金之損害，合計72萬7810元（1994元X365日）。嗣周莉玲2人在原審審理中，於108年9月26日以買賣為原因將系爭房地所有權移轉登記予伊，並於108年10月4日將其2人對被上訴人因系爭買賣契約衍生之一切權利(包括上開債權)讓與伊，由伊承當訴訟，爰依上開規定及債權讓與法律關係，請求被上訴人給付伊72萬7810元本息等語。原審判決上訴人敗訴，上訴人聲明不服，提起上訴後，於本院減縮請求被上訴人給付62萬1595元【即(6樓之5房屋每月租金損失1889元X
25.2坪+系爭車位每月租金損失3500元)/30日X365日】，及其中12萬7725元加計法定遲延利息(見本院卷第368、369頁)，合於民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第3款規定，應予准許，該減縮部分即脫離繫屬，非本件裁判範圍，下不贅述。上訴聲明：㈠原判決關於駁回上訴人後開第㈡項之訴部分廢棄；㈡被上訴人應給付上訴人62萬1595元，及其中12萬7725元自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、被上訴人則以：參加人前向訴外人即伊配偶江國盛借款1200萬元(下稱系爭借款)，屆期未能還款，遂於105年1月13日將系爭房地信託登記予伊，以利伊管理處分。嗣參加人於105年1月22日與江國盛簽立清償協議書(下稱105年1月22日清償協議書)，承諾於伊塗銷上開信託登記完成之日起3個月內，以系爭房地向銀行貸款用以清償系爭借款，伊乃於105年2月2日塗銷上開信託登記，惟參加人屆期仍未還款，屢經催告仍拒不清償，經協調後，參加人再於107年2月9日將系爭房地信託登記予伊，約定伊得管理處分(含出售、出租、清償債務)系爭房地。因參加人迄未清償系爭借款本息，伊遂於107年2月24日以存證信函通知參加人及郭瑞美將行使信託契約之權利，並於同日以存證信函通知吳佳玲協商租賃事宜。
嗣伊與吳佳玲於107年3月25日達成協議，吳佳玲同意於107年6月30日前搬遷，伊始委託仲介出售系爭房地，並於107年4月23日與周莉玲2人簽訂系爭買賣契約，於107年6月12日完成系爭房地所有權移轉登記，待吳佳玲於107年6月29日將6樓之5房屋點交予伊後，伊始於107年7月1日與周莉玲2人辦理點交事宜，經周莉玲2人確認系爭房屋無人占有後，於107年7月4日將6樓之5房屋鑰匙、社區電梯磁扣及系爭車位遙控器交予周莉玲2人，完成點交事宜，參加人係於107年7月5日擅自破壞6樓之5房屋之門鎖及更換鑰匙，此屬侵奪占有之新事實，並非伊未於點交前排除參加人之占有。又參加人為系爭房地之實際所有權人，其與郭瑞美間之房屋租賃契約書(即參證2)應係臨訟製作，參加人不得對伊及周莉玲2人主張有權占有，退步言，參加人於租賃契約屆滿(即105年3月31日)後，仍使用系爭房屋，郭瑞美未為反對之意思，其2人視為以不定期限繼續租賃契約，並無買賣不破租賃規定之適用，參加人亦不得執該租賃契約對伊及周莉玲2人主張有權占有。另參加人與吳佳玲業於107年6月底合意終止租賃契約，參加人之間接占有地位已不存在，且吳佳玲已於107年6月29日將6樓之5房屋點交予伊(由江國盛代理)，伊於同日更換該房屋門鎖，已排除吳佳玲及參加人之占有，系爭房屋不存在權利瑕疵。再退步言，參加人並未將系爭車位出租予吳佳玲，則伊依約應排除參加人占有之標的物僅為6樓之5房屋(面積約15.8坪)，自不得將系爭車位(0000建號)及公共設施(0000、0000、0000建號)部分計入租金損失。又6樓之5房屋之每月租金行情應以該房屋及系爭土地申報總價年息10%即1萬4431元【(6樓之5房屋107年度課稅現值80萬6700元+系爭土地107年度申報地價8萬78元/平方公尺X面積1520平方公尺X76/10000)X10%÷12】為限等語，資為抗辯。答辯聲明：上訴駁回。
三、參加人陳述略以：系爭房地原為伊母親郭瑞美所有，郭瑞美於102年3月29日將系爭房屋出租予伊，約定租賃期間自102年4月1日起至105年3月31日止，每月租金5000元，雙方於租期屆滿後，並未另訂新租賃契約，以不定期限繼續租賃關係。伊將6樓之5房屋出租予吳佳玲，約定租賃期間分別自103年8月1日起至104年7月30日止、自105年8月1日起至106年7月31日止、自106年8月1日至107年7月31日止。又伊於104年7月間向江國盛借款1200萬元衍生債務糾紛，郭瑞美為協助伊處理債務問題，遂將系爭房地信託登記予被上訴人，嗣伊與江國盛簽訂105年1月22日清償協議書，約定被上訴人及江國盛同意終止信託契約並塗銷上開信託登記，伊應自完成塗銷信託登記之日起3個月內，向銀行辦理貸款以清償對江國盛所負系爭借款債務，伊乃覓得訴外人許凱傑同意出名登記為系爭房地買受人，再以系爭房地為擔保向銀行辦理貸款，以清償伊對江國盛之系爭借款債務。惟江國盛竟指示訴外人即代書林益弘利用受託辦理將系爭房地所有權移轉登記予許凱傑之機會，逕自於107年2月9日將系爭房地再次信託登記予被上訴人，被上訴人未經郭瑞美之同意，擅自將系爭房地出售予周莉玲2人，並於107年7月4日與周莉玲2人辦理點交完畢。吳佳玲於107年6月底片面終止租約，伊於吳佳玲搬離6樓之5房屋時起為直接占有人，嗣伊於107年7月5日發現6樓之5房屋門鎖遭更換，方指示潘美儀委請鎖匠更換門鎖，乃本於承租人地位行使權利，並無不法等語。
四、兩造不爭執之事實（見原審卷㈠第330頁，本院卷第319頁）：
(一)郭瑞美為擔保參加人對江國盛之系爭借款債務，於105年1月13日將系爭房地信託登記予被上訴人，嗣參加人與江國盛簽訂105年1月22日清償協議書，被上訴人依約於105年2月2日塗銷上開信託登記，有建物及土地所有權狀、信託契約書、建物及土地登記謄本、清償協議書等影本及異動索引可稽（見原審卷㈠第165至189、197至201、223至229頁、本院卷第81、121頁)。
(二)參加人於106年7月19日將6樓之5房屋(不含系爭車位)出租予吳佳玲，吳佳玲於107年6月間提前終止租約，並於107年6月29日清空搬離6樓之5房屋，有房屋租賃契約書影本可稽(見原審卷㈠第41至45頁、本院卷第160頁)。
(三)周莉玲2人於107年4月23日向被上訴人購買系爭房地，約定總價2388萬元，於107年6月12日完成所有權移轉登記，並與被上訴人於107年7月1日至系爭房屋辦理點交事宜，確認6樓之5房屋已經清空及系爭車位無人使用，被上訴人乃於107年7月4日將6樓之5房屋鑰匙、社區電梯磁扣及系爭車位遙控器交予周莉玲2人，完成點交事宜，有系爭賣賣契約影本及異動索引可稽(見原審卷㈠第21至33頁、本院卷第82、125、160、507頁)。
(四)參加人於107年7月5日指示員工更換6樓之5房屋之門鎖，並加以占有。
五、得心證之理由：
(一)按因「可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利」、「債務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損害」、「出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利」、「出賣人不履行第348條至第351條所定之義務者，買受人得依關於債務不履行之規定，行使其權利」，民法第227條第1項、第231條第1項、第349條及第353條分別定有明文。又所謂出賣人之權利瑕疵擔保，依民法第349條及第350條規定，係指出賣人應擔保第三人就買賣之標的物對買受人不得主張任何權利及擔保其權利確係存在，亦即出賣人應擔保買賣標的之權利完整無缺或權利存在而言。
(二)按「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，不適用之」、「租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅」、「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約」，民法第425條、第450條第1項及第451條定有明文。經查：
⒈上訴人及參加人主張：系爭房地原為郭瑞美所有，郭瑞美
將系爭房屋出租予參加人，約定租賃期間自102年4月1日起至105年3月31日止，並於租期屆滿後繼續出租予參加人，成為不定期限之租賃關係，參加人對系爭房屋有合法使用權源等語，以參證2房屋租賃契約書影本及證人郭瑞美之證述為憑。惟被上訴人否認參證2房屋租賃契約書之真正，並以參加人為系爭房屋之實際所有權人，退步言，參加人與郭瑞美之不定期限租賃關係，並無買賣不破租賃規定之適用等語置辯。
⒉觀諸參證2房屋租賃契約書記載：「立契約書人出租人郭瑞
美(以下簡稱甲方) 承租人張淯(以下簡稱乙方) 因房屋租賃事件，訂立本契約....」、第1條約定：「房屋所在地及使用範圍：台北市○○區○○○路0段00巷0號6樓之5」、第2條約定：「租賃期限：自民國102年4月1日起，至民國105年3月31日止，計3年」、第3條約定：「租金：⒈每月租金新臺幣5000元，於每月15日以前繳納。以現金方式支付。....」，末尾出租人欄有「郭瑞美」之簽名及用印，承租人欄則有「張淯」之簽名(見原審卷㈠第271至274頁)。經本院隔離訊問證人郭瑞美與參加人，證人郭瑞美證稱：系爭房地是伊用伊先生的遺產及公務員退休俸購買的，不是參加人買的，伊有住過6樓之5房屋，之後回臺南故鄉住，參加人有給伊看過參證2租賃契約書，伊知道內容，是參加人簽名的，伊有同意租給參加人，約定1個月租金5000元，是因為伊不會跟子女計較，子女有時候也會再給伊錢。租賃期間屆滿後，參加人繼續使用房屋，她每個月都有給伊5000元，伊把房屋交給參加人管理使用等語(見本院卷第408至410、412頁)；參加人證稱：系爭房地是伊媽媽出錢買的，有向銀行貸款，頭期款是媽媽出的，貸款本息部分，有時候是媽媽出的，有時候是弟弟出的，有時候是伊出的，有出租時就是用租金繳。一開始是自己住，後來房子太小不夠住了，我們就搬出去住。媽媽授權伊管理使用系爭房地，權狀由伊保管，參證2租賃契約書是伊準備的，出租人欄「郭瑞美」的印章是媽媽的，簽名不記得是否媽媽親簽，房子不是給伊免費使用，要付租金，因為伊還有兩個弟弟。約定租金每月5000元，是因為伊還要幫忙還房屋貸款，那時很辛苦等語(見本院卷第4
13、414、416頁)，證述互核相符。參酌郭瑞美係於100年3月18日以買賣為原因登記為系爭房地所有權人(見本院卷第79、110頁)。堪認系爭房地確為郭瑞美所有，自102年4月1日起出租予參加人，於105年3月31日租期屆滿後，參加人繼續使用收益系爭房地，並支付每月租金5000元，郭瑞美未為反對之意思，堪認其2人自105年4月1日起，視為以不定期限繼續租賃契約。
⒊郭瑞美於104年7月28日將系爭房地設定抵押權予被上訴人
，復於105年1月13日以信託為原因將系爭房地所有權移轉登記予被上訴人，被上訴人嗣於105年2月2日塗銷上開信託登記。郭瑞美於107年2月9日再以信託為原因將系爭房地所有權移轉登記予被上訴人，被上訴人於107年4月23日塗銷上開抵押權登記，嗣於107年6月12日以買賣為原因將系爭房地所有權移轉登記予周莉玲2人，有異動索引可稽(見本院卷第81、82、120、121、124、125頁)。參酌郭瑞美、參加人與江國盛於103年7月22日簽訂借款暨抵押權設定協議書，約定借款期間自103年7月22日起至104年7月21日止，月息1.75%，應按期攤還，如1期未繳視為全部到期，郭瑞美並提供系爭房地設定抵押權予江國盛指定之被上訴人作為擔保，郭瑞美及參加人同意若有違約情事，應將系爭房地信託或出租予江國盛，並保證於簽訂協議書前，未將系爭房地出租予他人，如將來欲出租他人，亦須經江國盛之同意，始得為之(見原審卷㈠第371頁)；於同日簽訂借款暨抵押權設定之補充約定事項協議書，約定借款期間延長至105年1月21日，郭瑞美及參加人同意自信託日起1年內，系爭房地確無出租或營業情事，並同意將系爭房地所有權移轉登記予江國盛，由江國盛自由使用、收益及處分(見原審卷㈠第373頁)。參加人復證稱：上開2份協議書是伊簽的，「郭瑞美」的簽名是伊所為，借款本息是伊在繳。伊知道系爭房地於105年1月13日信託登記予被上訴人等語(見本院卷第414、415頁)。對照參加人與江國盛簽訂之105年1月22日清償協議書第1條約定：「乙方(即參加人)於民國(下同)104年7月間向甲方(即江國盛)貸款新台幣(下同）1200萬元，支付利息支票....不能兌現之150萬元及代墊32542元，合計1532542元，乙方願以現金於立書時當場給付，不另立據。甲方返還支票正本予乙方」、第2條約定：「甲方及何文綺(即被上訴人)同意終止所有權人郭瑞美名下坐落臺北市○○區○○段0○段000地號上，門牌臺北市○○區○○○路0段00巷0號6樓之5、同市區路段巷號10樓之13二建築物及其坐落土地之信託，並為塗銷信託登記」、第3條約定：「乙方同意自塗銷上開信託登記完成之日起，3個月内向銀行辦理貸款以清償積欠甲方借款之本金1200萬元，甲方及何文綺應同時辦理塗銷抵押權1440萬元之登記，....如因可歸責於乙方之事由致滿3個月時，乙方仍無法清償本金1200萬元時，以乙方違約論」(見原審卷㈠第197至199頁)，及郭瑞美與被上訴人於104年12月21日、107年2月1日簽訂之信託契約書(後者下稱107年2月1日信託契約)均約定：「⒈信託目的：管理處分(含出售、出租、清償債務)信託土地及建物所有權。....⒍信託財產之管理或處分方法：受託人依本約管理處分(含出售、出租、清償債務)信託土地及建物所有權....」(見原審卷㈠第173至175頁、本院卷第309、310頁)。可知參加人於103年間向江國盛借款1200萬元，由郭瑞美提供其所有系爭房地設定抵押權予江國盛指定之被上訴人作為擔保，如參加人未於105年1月21日前還款，郭瑞美應將系爭房地信託予江國盛，由江國盛自由使用、收益及處分。嗣因參加人未依約還款，郭瑞美依約於105年1月13日將系爭房地信託登記予江國盛指定之被上訴人。參加人於105年1月22日與江國盛達成協議，江國盛同意塗銷上開信託登記，參加人應於完成塗銷信託登記之日起3個月内，以系爭房地向銀行抵押貸款用以清償系爭借款。參加人屆期仍未清償債務，郭瑞美乃於107年2月9日再次將系爭房地信託登記予江國盛指定之被上訴人，登載「⒍信託財產之管理或處分方法：受託人依本約管理處分(含出售、出租、清償債務)信託物所有權」(見本院卷第310頁)。是被上訴人於107年6月12日以買賣為原因移轉登記予周莉玲2人，係經參加人、郭瑞美事前同意，又依前開⒉所述，郭瑞美與參加人自105年4月1日起，視為以不定期限繼續租賃契約，依民法第425條第2項規定，不生該租賃契約對於被上訴人及周莉玲2人繼續存在之效力。從而，上訴人不得以其與郭瑞美間之租賃契約，主張於系爭房地所有權移轉予周莉玲2人後，其仍有權占有系爭房地。
⒋參加人主張：伊為履行105年1月22日清償協議書之約定
，覓得許凱傑同意出名登記為系爭房地之所有權人，及以系爭房地為擔保向銀行貸款用以清償系爭借款債務，並於將郭瑞美之過戶應備文件交予江國盛指定之代書林益弘時，要求林益弘僅能用以將系爭房地移轉給許凱傑，林益弘竟擅自於107年2月9日將系爭房地信託登記予被上訴人云云，並提出林益弘於106年8月11日出具之簽收單影本為證，其上記載：「茲收到張淯交付郭瑞美3份印鑑證明，及郭瑞美印鑑章1顆，只能作為台北市○○區○○○路0段00巷0號6樓之5房屋轉移給許凱傑貸款之用，不得另作他用」(見原審卷㈠第293頁)。惟查，依105年1月22日清償協議書之約定，參加人應於完成塗銷系爭房地信託登記之日(即105年2月2日)起3個月內(即105年5月2日前)，向銀行貸款清償系爭借款債務，參加人未依約履行，嗣於106年8月11日交付過戶文件予林益弘，即令是委辦將系爭房地借名登記至許凱傑名下，再由許凱傑出名向銀行貸款，用以償還系爭借款債務，但其後未完成該過戶及貸款事務。參酌105年1月22日清償協議書之見證人王迪吾律師於郭瑞美控告被上訴人、江國盛及王益弘(下合稱江國盛3人)背信、偽造文書等案件中證稱：伊記得張淯(即參加人)跟江國盛講到如果沒有還錢，系爭房地如何處理，當時討論到的就是要拿去辦貸款，雙方評估貸款足夠清償本金，系爭房地貸款之後，如果多久之内沒有還錢，江國盛可以將系爭房地信託回來給他自己，任由他處分，簽完清償協議書之後，貸款辦不下來，張淯與江國盛討論關於信託登記的事情長達1、2個月，系爭房地的權狀、印鑑證明放在伊辦公室非常久的時間，不只3個月，大概就是張淯與江國盛爭執所有權移轉登記的時間之前沒多久，應該是代書拿走就去辦了等語，有臺灣臺北地方檢察署(下稱臺北地檢署)檢察官109年度調偵續字第29號、110年度偵字第10283號不起訴處分書影本可稽(見本院卷第301、302頁)，及郭瑞美係依107年2月1日信託契約將系爭房地信託登記予被上訴人等情，足見上開參加人原委辦事項，業經參加人及郭瑞美變更為信託登記予被上訴人。又江國盛3人所涉背信、偽造文書等罪嫌，經臺北地檢署檢察官於110年10月18日為不起訴處分後，郭瑞美聲請再議，然經臺灣高等檢察署於110年12月2日以110年度上聲議字第9371號處分駁回其再議確定，嗣郭瑞美聲請交付審判，亦經原審法院刑事庭於110年12月23日以110年度聲判字第305號裁定駁回確定，有上開處分書及刑事裁定等影本可稽(見本院卷第305至308頁)。故參加人主張：代書未經伊及郭瑞美同意，將系爭房地信託登記予被上訴人云云，為不可採。
⒌綜上，郭瑞美與參加人間就系爭房地之不定期限租賃契約
，於被上訴人將該房地所有權移轉予周莉玲2人時，無買賣不破租賃原則之適用，參加人不得對周莉玲2人主張該租賃契約繼續存在，上訴人及參加人主張：參加人基於與郭瑞美間之租賃契約，對系爭房地有使用收益權，並得對抗周莉玲2人云云，難認可採。
(三)按對於物有事實上管領之力者，為占有人；承租人基於租賃關係對於他人之物為占有者，該他人為間接占有人；占有之移轉，因占有物之交付而生效力，民法第940條、第941條及第946條第1項分別定有明文。又所稱「占有」，包括直接占有及間接占有在內。凡直接對於物有事實上之管領力者，謂之直接占有；自己不直接占有其物，而對於直接占有其物之人，本於特定之法律關係有返還請求權，因而對其物有間接管領力之占有，謂之間接占有。間接占有之成立要件為：⑴須有占有之媒介關係，且上述關係乃自外觀判斷之，故於成立該法律關係之契約經終止或無效時，亦可認為有此項關係存在，易言之，間接占有不因占有媒介關係不生效力而受影響；⑵須有他主占有之意思，即直接占有人須對物有為間接占有人占有之意思，並於占有媒介關係消滅後，負返還占有物之義務，直接占有人如變更他主占有之意思，間接占有即歸於消滅；⑶間接占有人對直接占有人須具有占有物返還請求權(參謝在全，民法物權論（下），第487、488頁，109年9月修訂7版)。另所謂「占有之移轉」，係占有人以法律行為將占有物交付他人，他人因而取得占有，故占有之移轉須具備「移轉占有之意思表示」及「占有物之交付」等要件。再者，拋棄為單獨行為，係法律行為之一種，自須以意思表示為之。
查系爭買賣契約第9條第2項約定：「買賣標的物如有出租、被第三人占用或有屬於非約定之物品留置者，除契約另有約定外，概由賣方(即被上訴人)負責於點交前排除之」、第17條第24項約定：「本買賣標的現有承租方，詳如附件之協議書。現買方(即周莉玲2人)不同意繼受租約，賣方已於簽約時提供承租方搬遷同意書，並於完稅前排除租賃關係及承租方之占有。如未如期完成者，賣方完成排除承租方占有後始辦理完稅手續，遲延期間依契約第10條辦理」（見原審卷㈠第23、27頁），而系爭買賣契約附件「雙方協議書」係由被上訴人與吳佳玲於107年3月25日簽訂，內容略以：「委託人郭瑞美....『於債權已屆清償期而未受清償時，本抵押物所有權移屬抵押權人所有』。信託管理人何文綺(即被上訴人)行使流抵之權利及信託契約之權利。本標的已於民國107年2月9日完成登記產(債)權移轉。前所有權人郭瑞美(張淯〈即參加人〉)蓄意推諉，枉顧信託管理人(即被上訴人)及既有承租人(即吳佳玲)之權益；為維護信託管理人及既有承租人雙方之權益，甲(即被上訴人)、乙(即吳佳玲)雙方採自力救濟模式，達成以下協議之內容。協議內容如下：⒈甲、乙雙方約定期間為：中華民國107年3月25日起至乙方搬遷完畢為止；乙方不得超過中華民國107年6月30日前交還、清空此標的(即6樓之5房屋)。⒉乙方知曉甲方已委託銷售此標的物....」（見原審卷㈠第35頁）；參以被上訴人於「標的物現況說明書」項次20「本標的物產權持有期間是否曾有人居住？」欄勾選「是」，項次22「本標的物目前是否有出租或出借之情形？(如有，請檢附租賃或出借契約)」欄勾選：「定期租賃，租期至107年7月31日，租金每月50000元/月，押金100000元」，並勾選租約未經公證（見原審卷㈠第89頁），足見被上訴人於出售系爭房地予周莉玲2人時，6樓之5房屋由吳佳玲承租使用，周莉玲2人表明不願繼受該租賃契約，被上訴人遂承諾排除該租賃關係、吳佳玲及第三人之占有後，將系爭房地點交予周莉玲2人，亦即被上訴人應擔保系爭房地之權利完整無缺，吳佳玲及其他第三人均不得就系爭房地對周莉玲2人主張任何權利，則依前開之
㈡、之㈡，郭瑞美出租系爭房地予參加人；參加人轉租6樓之5房屋予吳佳玲，換言之，郭瑞美為系爭房地之間接占有人；參加人為系爭車位之直接占有人及6樓之5房屋之間接占有人，吳佳玲為6樓之5房屋之直接占有人，被上訴人必須排除其3人之占有，並交付系爭房地予周莉玲2人，始為依債務本旨，履行出賣人交付買賣標的物之義務。
(四)觀諸被上訴人與吳佳玲於107年6月19日簽訂之「雙方協議書附件-補貼金額支付明細」約定：「....乙方(即吳佳玲)於中華民國107年6月19日先行交付標的鑰匙一副予甲方(即被上訴人)，甲方預先支付新台幣4萬元予乙方；雙方確認於中華民國107年6月29日待乙方交還房屋標的時，交付合意內容之尾期補貼款項新台幣6萬元予乙方....」(見原審卷㈠第37頁)；於107年6月29日簽訂之「雙方協議書附件-補貼金額支付明細二」約定：「....乙方於中華民國107年6月29日已依約搬離，且將此標的(即6樓之5房屋)交還予甲方；甲方依約定支付剩餘之補貼款新台幣陸萬兩千三佰元整予乙方。雙方已於中華民國107年6月29日完成協議書內所登載之清空所交還標的及支付補貼尾款等事項....」(見原審卷㈠第39頁)。參以吳佳玲與參加人就6樓之5房屋先後於103年7月4日、105年8月4日、106年7月19日簽訂房屋租賃契約書，約定租賃期間分別自103年8月1日起至104年7月30日止、自105年8月1日起至106年7月31日止、自106年8月1日起至107年7月31日止(見原審卷㈠第277至287頁)，且參加人自承：吳佳玲於107年6月間向伊表示欲提前終止租約，雙方經商討後，達成提前1個月退租，退還7月份房屋租金5萬元及押租金8萬元之合意。吳佳玲接受江國盛給予10萬元之補償，並將6樓之5房屋鑰匙交予江國盛。吳佳玲並未交還上開房屋之鑰匙予伊等語(見原審卷㈠第259、260頁、本院卷第416、510頁)。再佐以系爭買賣契約第9條第4項約定：「賣方(即被上訴人)將買賣標的物(即系爭房地)騰空辦理點交（含所有權狀、鑰匙、購買車位者含車庫遙控器及相關文件）予買方(即周莉玲2人)時，交屋手續即為完成....」（見原審卷㈠第25頁）。且被上訴人與周莉玲2人及上訴人之業務員於107年7月1日共同至現場確認6樓之5房屋已經清空，系爭車位無人使用，並於107年7月4日在地政士處辦理交屋事宜，由被上訴人交付6樓之5房屋鑰匙、電梯磁扣及系爭車位遙控器予周莉玲2人，此為兩造所不爭執(見本院卷第160頁)，並有成屋履約保證結案單影本可稽（見原審卷㈠第87頁）。足見吳佳玲向參加人承租6樓之5房屋，原定租期至107年7月31日止，被上訴人為履行系爭買賣契約之點交義務，與吳佳玲約定由被上訴人補償吳佳玲10萬元，吳佳玲則於107年6月與參加人合意提前終止租約，並於107年6月29日搬離及直接點交6樓之5房屋(包括交付鑰匙及社區電梯磁扣)予被上訴人，參加人則交付車庫遙控器予被上訴人，被上訴人始能於107年7月4日將系爭房地點交予周莉玲2人，由此堪認被上訴人已履行於點交前排除吳佳玲對6樓之5房屋之租賃關係及占有，且已排除郭瑞美、參加人對系爭房地之占有等義務。
(五)上訴人及參加人主張：參加人將6樓之5房屋出租予吳佳玲後，仍持有該房屋之備份鑰匙，為間接占有人，於吳佳玲拋棄占有後，該房屋由參加人直接占有，被上訴人於點交予周莉玲2人前換鎖，不生排除參加人占有之效果，被上訴人違反系爭買賣契約第9條第2項約定云云。惟查，被上訴人排除郭瑞美、參加人及吳佳玲之占有後，點交系爭房地予周莉玲2人，經本院認定如前。況且，吳佳玲基於與參加人間之租賃契約，為6樓之5房屋之直接占有人，參加人則為間接占有人，參加人與吳佳玲間之租賃契約於107年6月間終止，吳佳玲於107年6月29日清空搬離6樓之5房屋，並點交予被上訴人(由江國盛代理)，乃將其對6樓之5房屋之實力支配關係直接移轉予被上訴人，由被上訴人取得直接占有，並非向參加人為拋棄占有之意思表示，參加人原基於與吳佳玲間租賃契約對6樓之5房屋之間接占有，因吳佳玲變更他主占有之意思(即無為參加人占有6樓之5房屋之意思)而歸於消滅，不因參加人仍持有備份鑰匙而有異。至於吳佳玲是否違反民法第455條前段：「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物」之規定，乃參加人與吳佳玲間之內部關係，亦無從執此認為參加人對6樓之5房屋仍有事實上管領力(直接占有)。
(六)綜上，被上訴人已於107年7月4日依系爭買賣契約，履行點交系爭房地予周莉玲2人之給付義務，參加人於翌日(即107年7月5日)更換6樓之5房屋之門鎖並加以占有，乃屬點交後新發生之事實，被上訴人不負權利瑕疵擔保責任，亦無違反系爭買賣契約第9條第2項、第17條第24項約定之債務不履行情事。是以，上訴人主張依民法第353條、第227條第1項(被上訴人違反系爭買賣契約第9條第2項、第17條第24項前段約定及民法第349條規定)、第231條第1項規定及債權讓與法律關係，請求被上訴人賠償相當於租金之損害62萬1595元，均屬無據。
六、綜上所述，上訴人依民法第353條、第227條第1項、第231條第1項規定及債權讓與法律關係，請求被上訴人給付62萬1595元，及其中12萬7725元自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，不應准許。原審就此部分為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 111 年 7 月 29 日
民事第二十一庭
審判長法 官 翁昭蓉
法 官 林哲賢法 官 鍾素鳳上正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 111 年 7 月 29 日
書記官 林虹雯