臺灣高等法院民事判決110年度上易字第112號上 訴 人 天時資產管理有限公司法定代理人 林祐安訴訟代理人 周念暉律師複 代理 人 翁詩淳律師被 上訴 人 許維瑛訴訟代理人 張孟權律師
王凱莉上列當事人間請求返還不當得利等事件，上訴人對於中華民國109年11月26日臺灣臺北地方法院第一審判決（109年度訴字第6944號）提起上訴及反訴，本院於111年1月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決主文第三項命上訴人按月給付逾新臺幣壹萬捌仟元部分廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。
上訴人其餘上訴及反訴均駁回。
第二審（撤回部分除外）及反訴訴訟費用均由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人之法定代理人於訴訟進行中變更為林祐安，有經濟部商工登記公示資料為憑（見本院卷第237頁），並經林祐安聲明承受訴訟，核無不合，應予准許。
二、被上訴人主張：兩造簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），由伊出租門牌號碼臺北市○○區○○街00號5樓之7房屋（下稱系爭房屋）予上訴人，租賃期間自民國108年11月10日起至110年11月9日止，每月租金新臺幣（下同）1萬5,000元，上訴人應按月於每月10日前給付而未給付，積欠109年1月至同年3月合計4萬5,000元租金，經扣除押租金1萬5,000元後，尚有租金3萬元未付。伊於109年3月17日定期催告上訴人給付租金並預告將終止租約，上訴人屆期未付，系爭租約已於109年3月23日終止。上訴人無法律上原因繼續占有使用系爭房屋，受有相當於租金之不當得利，致伊受有損害，爰依系爭租約第4條、第13條約定、民法第179條規定，求為命上訴人給付租金3萬元本息，及自起訴狀繕本送達翌日即109年4月17日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利1萬5,000元及違約金1萬5,000元之判決（原審就上開部分為被上訴人一部勝訴、一部敗訴之判決，即判命上訴人給付被上訴人3萬元本息，及自109年4月17日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人不當得利1萬5,000元及違約金7,500元。並駁回被上訴人其餘之訴。
上訴人不服，提起上訴，未繫屬本院部分，茲不贅述）。就上訴人於本院第二審程序提起之反訴，答辯略以：上訴人未通知或定期催告伊修繕系爭房屋，伊將該屋交付上訴人後即未再進入系爭房屋，無從得悉該屋有無修繕必要等語。並聲明：上訴及反訴均駁回。
三、上訴人則以：被上訴人未履行修繕系爭房屋之義務，伊自行修繕後，被上訴人應依民法第430條規定返還修繕費用或自租金中扣除，伊得行使同時履行抗辯權拒絕給付租金，被上訴人以伊未付租金終止系爭租約、請求給付租金、不當得利及違約金等，均無理由，伊得以修繕系爭房屋之19萬8,000元費用為抵銷，且違約金應予酌減等語，資為抗辯。於本院提起反訴主張：伊得請求被上訴人返還上開修繕費用，倘認被上訴人之請求有理由，伊亦得以抵銷後之餘額提起反訴等語。於本院聲明：㈠上訴聲明：⒈原判決（撤回部分除外）關於命上訴人給付部分廢棄；⒉上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。㈡反訴聲明：被上訴人應給付上訴人19萬8,000元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
四、本院之判斷：㈠按租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負
擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之，民法第430條定有明文。倘承租人以其修繕租賃物請求出租人償還該費用，自應舉證其已定相當期限催告出租人修繕，且出租人未於期限內修繕之事實。
⒈經查，兩造前於102年間締結租賃契約，由被上訴人出租系爭
房屋予上訴人，嗣租約屆期，復訂立系爭租約，約定租賃期間自108年11月10日起至110年11月9日止，每月租金1萬5,000元等情，經被上訴人及證人林宇宏陳明在卷（本院卷第259、266至267頁），並有系爭租約附卷為憑【臺灣臺北地方法院109年度北補字第1268號卷（下稱補字卷）第11至21頁】，且為兩造不爭（本院卷第165頁），堪信真實。
⒉次查，上訴人雖提出收據（本院卷第173至177頁，下稱系爭
收據），主張其支出修繕系爭房屋之費用，然被上訴人否認該等收據之形式上真正（本院卷第214頁），上訴人聲請調查作成系爭收據之添錡工程行負責人陳德綺，經傳訊無著（見本院卷第251、255、307、319頁），無從證明該等收據形式上真正。證人林宇宏雖證稱上訴人已支付系爭收據所載修繕費用，且未向被上訴人請領該款等語（本院卷第261、263頁），惟其乃被上訴人法定代理人之兄，亦為被上訴人前任法定代理人（見補字卷第43至45頁），證言難免左袒，且其證述中提及「好像沒請款（指修繕費用），就只有留單據」，用語模稜，又稱「我忘記當時公司有什麼想法所以沒請款」等語（本院卷第263頁），顯見其該等修繕費用處理始末印象模糊，證言實難遽信。況系爭房屋內僅裝設冷氣2臺，有證人林宇宏之證述及租賃契約可考（本院卷第262頁、補字卷第19頁），系爭收據竟載「冷氣保養整修6式」，上訴人復無法合理說明該「6式」係如何計算得出，益難認該等收據所載費用確為上訴人修繕系爭房屋所支出。再者，證人林宇宏證稱被上訴人委託上訴人處理系爭房屋修繕事宜（本院卷第260、263頁），被上訴人亦稱系爭房屋內之設備如有小零件需修繕，上訴人須先告知伊，費用由下期租金扣抵（本院卷第267、268頁），固均稱被上訴人委由上訴人處理修繕事宜，然系爭收據開立時間介於108年1月16日至同年10月24日間（本院卷第173至177頁），均在系爭租約約定之租賃期間前，每次修繕費用皆逾萬元，甚達數萬元，合計為19萬8,000元，已逾系爭房屋1年租額，且未扣抵於108年度之租金，有被上訴人帳戶交易明細可參（本院卷第351至352頁），倘上訴人確受被上訴人委託修繕而支出系爭收據所載高額修繕費用，殊無可能未與被上訴人結清款項即續訂系爭租約，並持續支付全額租金；且觀系爭租約並無未結清修繕款項之記載，或對此為其他處理，實難認被上訴人於前一契約年度有未付之修繕費用。從而，上訴人所舉證據不足證明被上訴人未盡修繕義務，亦無法證明曾定期催告並修繕系爭房屋，其主張同時履行抗辯，暨以修繕費用債權抵銷被上訴人本件主張之債權等，均屬無據。
㈡按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；又無法律上之
原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第455條前段、第179條前段分別定有明文。承租人於租賃關係終止後仍占有租賃物者，屬無權占有，出租人得依不當得利之法則，請求承租人返還其所受之利益。
⒈系爭租約第4條約定「承租人每月租金為1萬5,000元，每期應
繳納乙個月租金，並於每月10日前支付」，上訴人已交付系爭租約第5條約定之押租金1萬5,000元，惟自109年1月1日起未給付租金，於109年3月16日其積欠之租金扣除押租金後，已達2個月租額即3萬元，被上訴人因而於同日寄發台北體育場郵局存證號碼000309號存證信函催告上訴人於文到5日內給付租金，逾期即終止租約，該函經上訴人於同年月17日收受等情，有系爭租約、上開存證信函及收件回執、存摺影本、對話紀錄可稽（補字卷第15、23至29頁、本院卷第87至91頁），且為兩造不爭（本院卷第165、323頁），應認上訴人確積欠3萬元租金未付，系爭租約業經被上訴人於109年3月23日合法終止，上訴人自該日起無法律上原因繼續占有使用系爭房屋，致被上訴人無法使用而受有損害，該使用利益依其性質不能返還，而無權占用他人房屋，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，則被上訴人依系爭租約第4條、民法第179條規定，依序請求上訴人給付租金3萬元，及自109年4月17日至遷讓返還該屋之日止按月給付1萬5,000元，自屬有據。
⒉至上訴人雖抗辯其轉租系爭房屋予鄭芷蓉後，鄭芷蓉已失聯1
年餘，其於此期間未實際占有使用系爭房屋云云。惟上訴人受領系爭房屋後，縱將之出租他人，仍間接占有系爭房屋，其上開所辯於法無據，自難憑採。
㈢末按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法
第252條定有明文。又約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益，為公平合理之衡量；對於損害賠償預定性之違約金，應以債權人實際所受之積極損害及消極損害（所失利益），作為主要之考量因素，以酌定其所約定之違約金是否過高（最高法院110年度台上字第1268號判決意旨參照）。查，系爭租約第13條第1項、第3項約定：「租期屆滿或租賃契約終止時，承租人應立即將房屋返還出租人並遷出戶籍或其他登記」、「承租人未依第1項約定返還房屋時，出租人得向承租人請求未返還房屋期間之相當月租金額外，並得請求相當月租金額1倍（未足1個月者，以日租金折算）之違約金至返還為止」（補字卷第17頁），該契約未將違約金與其他具損害賠償性質之約定併列，應認該違約金為損害賠償總額預定性質違約金。次查，上訴人於系爭租約終止後，至110年11月9日前均未遷讓交還系爭房屋，已如前述，被上訴人自可依此約定請求上訴人給付違約金。茲審酌上訴人延遲返還系爭房屋之違約情節，致被上訴人受有相當於租金本息之損害，影響被上訴人規劃該建物後續使用收益，其已另依不當得利規定請求上訴人給付上開期間內相當於租金之不當得利，且稱於該期間除租金損害外未受其他損害（本院卷第341頁），參以兩造社會地位及其他一切客觀經濟情況等情，認系爭租約第13條第3項約定之違約金應酌減為依每月3,000元計算之違約金，始屬相當，被上訴人逾此部分之違約金請求即不應准許。
五、綜上所述，被上訴人依系爭租約第4條約定請求上訴人給付租金3萬元本息，及依民法第179條規定、系爭租約第13條第3項約定，請求上訴人自109年4月17日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人不當得利1萬5,000元及違約金3,000元合計1萬8,000元，自屬正當，應予准許；其逾此部分之請求則無理由，應予駁回。原審就上開不應准許部分為上訴人敗訴之判決，尚有未合，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如
主文第2項所示。至被上訴人之請求應予准許部分，原審所為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其此部分上訴。上訴人反訴依民法第430條請求被上訴人給付19萬8,000元本息，為無理由，應駁回其反訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴一部為有理由、一部為無理由，反訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第450條、第79條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 2 月 9 日
民事第二十三庭
審判長法 官 張松鈞
法 官 李昆曄法 官 楊舒嵐正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 111 年 2 月 9 日
書記官 常淑慧