臺灣高等法院民事判決110年度上易字第200號上 訴 人 商喬企業有限公司兼 法 定代 理 人 劉慶興上 二 人共 同訴訟代理人 林宇文律師複 代理 人 游文愷律師被 上訴 人 呂藶桓
陳力維上 二 人共 同訴訟代理人 温令行律師上列當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國109年12月16日臺灣臺北地方法院109年度訴字第2121號第一審判決提起上訴，本院於110年12月1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：㈠被上訴人呂藶桓（下稱其姓名，與被上訴人陳力維合稱被上
訴人）部分：伊於民國103年5月21日向上訴人商喬企業有限公司（下稱商喬公司）購買坐落苗栗縣○○鎮○○段000地號土地上興建之「LA MORE Ⅱ」社區（下稱系爭社區）編號A3戶5樓、A2戶5樓房屋（下分稱A3戶5樓房屋、A2戶5樓房屋），向上訴人劉慶興（下稱劉慶興，與商喬公司下合稱為上訴人）購買上開房屋之基地應有部分（下分稱A3戶5樓土地、A2戶5樓土地），並各簽訂房屋預定買賣契約書、土地預定買賣契約書（下分別稱A3戶5樓房地買賣契約、A2戶5樓房地買賣契約），約定A3戶5樓房屋總價新臺幣（下同）283萬4,000元、土地總價222萬6,000元，A2戶5樓房屋總價248萬6,000元、土地總價195萬4,000元，伊已支付A3戶5樓房屋價款39萬6,000元，土地價款31萬元；A2戶5樓房屋價款34萬7,000元，土地價款27萬4,000元。伊於105年5月25日委由訴外人李宜陽（下稱李宜陽）與上訴人協議解除A3戶5樓房地買賣契約，並約定由上訴人收取A3戶5樓房地總價7%充作違約金，其餘未充作違約金之已繳價款計35萬1,800元，則轉為繳納A2戶5樓房屋價款19萬7,620元、土地價款15萬4,180元。
嗣因伊仍無力續付款項，上訴人再解除A2戶5樓房地買賣契約，並沒收伊已繳A2戶5樓房屋價款54萬4,620元、土地價款42萬8,180元充作違約金，違約金已占房地總價21.91％顯然過高，為此，伊依法請求酌減違約金至已繳房地價款12%，並命上訴人返還逾收房地價款之不當得利。爰依民法第179條規定，求為命商喬公司、劉慶興分別給付應返還伊之房屋價款24萬6,300元、土地價款19萬3,700元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之判決（逾上開部分，業經原審駁回，未據上訴，非本院審理範圍）。
㈡被上訴人陳力維（下稱其姓名）部分：伊於103年5月21日分
別與商喬公司、劉慶興訂立房屋預定買賣契約與土地預定買賣契約（下分稱系爭陳力維房屋、土地買賣契約），購買系爭社區編號A2戶4樓房屋（下稱A2戶4樓房屋）及其基地應有部分（下稱A2戶4樓土地，與A2戶4樓房屋合稱A2戶4樓房地），約定房屋總價240萬8,000元、土地總價189萬2,000元。
伊已給付房屋價款33萬7,000元、土地價款26萬5,000元。又因訴外人呂徐好（下稱呂徐好）前向商喬公司購買系爭社區編號A5戶6樓房屋（下稱A5戶6樓房屋），及向劉慶興購買A5戶6樓房屋基地應有部分（下稱A5戶6樓土地，與A5戶6樓房屋合稱為A5戶6樓房地），約定房屋總價289萬5,000元、土地總價227萬5,000元，呂徐好已付房屋價款40萬5,000元、土地價款32萬元，呂徐好無力繼續繳納房地款，乃於105年5月25日委由李宜陽與上訴人協議解除A5戶6樓房地買賣契約，並約定由上訴人沒收A5戶6樓房地總價7%充作違約金，其餘已繳價款計36萬3,100元，則轉作繳納伊購買之A2戶4樓房屋價款20萬2,350元、土地價款16萬0,750元。嗣因伊無力續付A2戶4樓房地價款，遭上訴人解除A2戶4樓系爭房地買賣契約，並沒收A2戶4樓已繳房屋及土地價款各53萬9,350元、42萬5,750元充作違約金，該違約金顯有過高情形，為此，伊依法請求酌減違約金至已繳房地價款12%，並請求上訴人返還逾收房地價款之不當得利。爰依民法第179條規定，求為命商喬公司、劉慶興分別給付伊房屋價款25萬390元、土地價款19萬8,710元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息之判決（逾上開部分，業經原審駁回，未據上訴，非本院審理範圍）。
二、上訴人則以：伊因李宜陽以被上訴人會履行A2戶5樓、A2戶4樓房地買賣契約（下合稱系爭房地買賣契約）為手段，致伊陷入錯誤，而同意於解除A3戶5樓、A5戶6樓房地買賣契約後退還A3戶5樓、A5戶6樓房地部分價款，並轉作A2戶5樓、A2戶4樓房地價款。被上訴人以不正當手段造成A2戶5樓房地、A2戶4樓房地已繳房地價款金額提高，請求酌減違約金，有違誠信原則。又伊係以被上訴人能履行完成系爭房地買賣契約為退還A3戶5樓、A5戶6樓房地部分價款，並轉作A2戶5樓、A2戶4樓房地價款之停止條件，被上訴人未履約完成條件未成就，A3戶5樓、A5戶6樓房地退款亦不應計入A2戶5樓、A2戶4樓已繳房地價款。伊依系爭房地買賣契約約定沒收已繳A2戶5樓、A2戶4樓房地價款充作違約金，未逾約定房地總價款15％，未與內政部預售屋定型化買賣契約應記載及不得記載之事項有違，兩造應受拘束，不得再請求酌減違約金。系爭房地買賣契約解除後，除受同業利潤之損失外，伊需再將A2戶5樓、A2戶4樓房地裝潢轉賣，受有裝潢費用及再委由第三人銷售之佣金損害，違約金約定亦無過高，無酌減必要，伊並無不當得利之情形等語，資為抗辯。
三、原審就本院審理範圍為上訴人敗訴判決，上訴人不服，提起上訴，其聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、下列事項為兩造所不爭執，應可信為真實（見本院卷第115至116頁，並依判決格式增刪修改文句）：
㈠呂藶桓於103年5月21日分別與商喬公司、劉慶興簽訂「系爭A
3戶5樓房地、A2戶5樓房地買賣契約，購買A3戶5樓房地、A2戶5樓房地，約定A3戶5樓房屋總價是283萬4,000元，土地總價222萬6,000元，呂藶桓已付A3戶5樓房屋價款39萬6,000元、土地價款31萬元。A2戶5樓房屋總價248萬6,000元、土價總價195萬4,000元；呂藶桓已付A2戶5樓房屋價款34萬7,000元、土地價款27萬4,000元，有A3戶5樓、A2戶5樓房、地買賣契約、上訴人民事答辯狀可憑（見原審卷第229至243頁、第19至147頁、第299至305頁）。
㈡呂藶桓於105年5月25日委由李宜陽與上訴人協議解除A3戶5樓
房地買賣契約，約定由上訴人收取A3戶5樓房地總價7％之價款充作違約金，其餘（已逾7％）已繳價款35萬1,800元，轉為呂藶桓購買A2戶5樓房地價款，分別為房屋價款19萬7,620元、土地價款15萬4,180元，有切結書可憑（見原審卷第245頁）。
㈢陳力維於103年5月21日分別與上訴人簽訂房、地買賣契約，
由陳力向上訴人購買系爭社區A2戶4樓房地，約定A2戶4樓房屋總價240萬8,000元、土地總價為189萬2,000元，陳力維已付房屋價款33萬7,000元、土地價款26萬5,000元，有A2戶4樓系爭房地買賣契約可憑（見原審卷第149至227頁）。
㈣呂徐好分別與上訴人簽訂房、地買賣契約，購買系爭社區A5
戶6樓房地，約定房屋總價為289萬5,000元、土地總價227萬5,000元，呂徐好已付房屋價款40萬5,000元、土地價款32萬元，有A5戶6樓系爭房、地買賣契約可憑（見原審卷第249至263頁）。
㈤呂徐好於105年5月25日委由李宜陽與上訴人協議解除A5戶6樓
房地買賣契約，約定由上訴人收取房地總價7％之價款充作違約金，其餘（已逾7％）36萬3,100元，則轉作陳力維購買A2戶4樓房地價款，房屋價款20萬2,350元、土地價款16萬750元，有切結書可參（見原審卷第247頁）。
㈥系爭房地買賣契約之違約金性質為損害賠償總額預定性違約金（見本院卷第101頁、第116頁）。
五、被上訴人主張違約金過高，為上訴人否認，並辯稱：被上訴人並無購買A2戶5樓、A2戶4樓房地（下合稱系爭房地）意願，卻以會履行系爭房地買賣契約為手段，欺騙上訴人，造成所保留之2戶已繳款項提高，事後再造成不繳款事實，致伊陷入錯誤，而同意退還A3戶5樓、A5戶6樓房地部分價款轉作系爭房地價款云云，為被上訴人所否認，經查：
㈠按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思
表示，民法第92條第1項前段固有明文。而民法上所謂詐欺，係欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思表示，故主張被詐欺而為意思表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任（最高法院84年度台上字第2496號判決意旨可資參照）。
㈡呂藶桓、呂徐好前分別向被上訴人購買A3戶5樓房地、A5戶6
樓房地，已繳納A3戶5樓房屋價款39萬6,000元、土地價款31萬元；A5戶6樓房屋價款40萬5,000元、土地價款32萬元，並與上訴人於105年5月25日解除買賣契約，並約定由上訴人沒收以上開房地總價7%計算之已繳房地價款充作違約金，其餘已繳房地價款則分別轉作如附表所示A2戶5樓、A2戶4樓房地價款之事實，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈡、㈤），堪信為真，已如前述，而觀諸由呂藶桓、呂徐好分別書立之上開2份切結書內容，分別記載：「本人呂藶桓因個人因素，確定將向商喬企業有限公司暨劉慶興先生所購買之『LA MORE2』社區編號A3-05F之房地乙戶及地下室壹樓機械停車位乙位辦理退戶，俟後有關此戶房地之一切權利概與本人無關」 、「違約金為總價7％，另7％併入A25F自備款」；「本人呂徐好因個人因素，確定將向商喬企業有限公司暨劉慶興先生所購買之『LA MORE2』社區編號A5-06F之房地乙戶及地下室壹樓機械停車位乙位辦理退戶，俟後有關此戶房地之一切權利概與本人無關」、「違約金為總價7％，另7％併入A24F自備款」等語，並經商喬公司白乃文簽名，有切結書影本附卷可稽（見原審卷第245頁、第247頁）。足見依切結書記載內容，並無有關呂藶桓、陳力維會履行完成A2戶5樓、A2戶4樓房地買賣契約之約定，縱事後有未依切結書履行，亦屬債務不履行範疇，此外，上訴人復未舉證證明被上訴人2人有何施用詐術或故意示以被上訴人一定履行系爭房地買賣契約之不實之事使上訴人陷於錯誤而同意A3戶5樓房地、A5戶6樓房地違約金各為房地總價7％，另7％併入A2戶5樓、A2戶4樓自備款之情形存在，實難認被上訴人有何詐欺情事。上訴人此部分所辯自不足採。
六、上訴人復辯稱：伊解除A3戶5樓、A5戶6樓房地買賣契約後，退還A3戶5樓、A5戶6樓房地部分價款轉作系爭房地價款，被上訴人不履行系爭房地買賣契約，請求酌減違約金，有違誠信原則，為被上訴人所否認，經查：
㈠按民法第148條係規定行使權利，應依誠實及信用方法，不得
違反公共利益，或以損害他人為主要目的。若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，倘非以損害他人為主要目的，亦無違反誠實及信用之方法，即難謂係違反誠信原則或權利濫用（最高法院107年度台上字第2449號判決意旨參照）。次按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法第252條定有明文。
㈡上訴人因被上訴人未依約續繳房地價款履行系爭房地買賣契
約，解除系爭房地買賣契約，並沒收已繳房地價款（含如附表所示A3戶5樓、A5戶6樓已繳房屋價款39萬6,000元、土地價款31萬元；A5戶6樓房屋價款40萬5,000元、土地價款32萬元，由上訴人沒收以上開房地總價7%計算之已繳房地價款充作違約金，其餘已繳房地價款轉作系爭房地價款部分）充作違約金，被上訴人依法請求酌減違約金，揆諸前開法律規定，核屬權利之正當行使，該權利行使雖足使上訴人喪失利益，惟上訴人未能舉證被上訴人有何違反公共利益或以損害上訴人為主要目的，尚難謂被上訴人前開權利之行使，有何違反誠信原則。上訴人辯稱被上訴人請求酌減違約金之權利行使，有違誠信原則，自不足採。
七、被上訴人主張：上訴人沒收如附表所示系爭房地已繳房地價款，約占房地總價21.91％，顯然過高，且系爭房地買賣契約雖約定上訴人得沒收房地總價15％，約定之違約金仍屬過高，請求酌減等語，為上訴人否認，並以前詞置辯，經查：
㈠按違約金有賠償性違約金及懲罰性違約金，其效力各自不同
。前者以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額。後者以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。當事人約定之違約金究屬何者，應依當事人之意思定之。如無從依當事人之意思認定違約金之種類，則依民法第250條第2項規定，視為賠償性違約金。（最高法院86年度台上字第1620號判決意旨參照）。次按當事人所約定之違約金，如屬損害賠償預定性質者，該違約金即係作為債務人於債務不履行時之損害賠償預定之總額，其目的旨在填補債權人因其債權不能實現而受之損害，並不具懲罰之色彩，初與債務人主觀之歸責事由無關。又關於損害賠償之範圍，民法係採完全賠償主義，除法律另有規定或契約別有約定，應以填補債權人所受損害及所失之利益（民法第216條第1項參照），故法院對於損害賠償額預定性之違約金，應以債權人實際所受之積極損害及消極損害（所失利益），作為主要之考量因素，以酌定其所約定之違約金是否過高（最高法院110年度台上字第 1268號判決意旨參照）。又按民法第252條規定約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。法院於依民法第252條規定審酌違約金有無過高情事而應否予以酌減時，須依一般客觀事實、社會經濟狀況、當事人所受損害情形，及就債務人若能如期履行債務時，債權人所得享受之一切利益為衡量之標準。（最高法院103年度台簡上字第21號判決意旨參照）。末按內政部於100年3月24日內政部內授中辦地字第1000723995號公告修正 （100年5月1日生效）行政院消費者保護委員會第185次委員會議通過之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」（下稱應記載及不得記載事項），壹、應記載事項第24條第4項規定「買方違反有關『付款條件及方式』之規定者，賣方得沒收依房地總價款百分之Ｏ（最高不得超過百分之15）計算之金額。但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，買賣雙方並得解除本契約。」㈡經查：系爭房地買賣契約之違約金性質為損害賠償總額預定
性違約金為兩造所不爭執，已如上述，是該違約金乃作為債務不履行所生損害之賠償總額。
㈢上訴人抗辯：A3戶5樓退款35萬8,100元及A5戶6樓退款36萬3,
100元，係以被上訴人能完成系爭房地之買賣為停止條件，被上訴人就系爭房地買賣契約既未履約付清價款，停止條件未成就，自系爭A3戶5樓房地及A5戶6樓房地剩餘已繳房地價款，自不得計入系爭房地已繳價金云云（見原審卷第385頁）。經查：依被上訴人提出之呂藶桓、呂徐好所立切結書內容均僅記載：「違約金為總價7％， 另7％併入A2戶5樓自備款」、「違約金為總價7％， 另7％併入A2戶4樓自備款」等語（原審卷第245頁、第247頁），已如前述，觀其全文並未附有約定以呂藶桓、陳力維履行系爭房地買賣契約完畢為停止條件之內容。倘當時兩造合意之內容乃附有被上訴人付清系爭房地價款為停止條件，上訴人竟未要求註記或保留，亦未要求另立書面憑證，上訴人之代表白乃文即逕在上開文字下方簽名，與常情不符，此外，上訴人亦未舉證證明有於105年6月30日與李宜陽或被上訴人協議，以被上訴人能完成A2戶5樓、A2戶4樓之房地買賣契約為停止條件，是上訴人此部分之抗辯，不足採信。呂藶桓、呂徐好所書立之切結書既均已明確註記「違約金為總價7％， 另7％併入A2戶5樓自備款」、「違約金為總價7％， 另7％併入A2戶4樓自備款」等語（見原審卷第245頁、第247頁），則A3戶5樓房地總價7％之已繳房地價款充作違約金，其餘已繳價款35萬1,800元，轉為呂藶桓購買A2戶5樓房地價款，分別為房屋價款19萬7,620元、土地價款15萬4,180元；A5戶6樓房地總價7％之已繳房地價款充作違約金，其餘36萬3,100元，則轉作陳力維購買A2戶4樓房地價款，房屋價款20萬2,350元、土地價款16萬750元之事實，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈡、㈤），則上訴人解除系爭房地買賣契約時，系爭房地已繳納之房地價款各如附表所示，A2戶5樓房屋價款為54萬4,620元、土地價款為42萬8,180元；A2戶4樓房屋價款為53萬9,350元、土地價款為42萬5,750元，應堪認定。
㈣又查：系爭房地買賣契約各自約定違約金沒收金額分為房屋
總價15％、土地總價15％，合計為房地總價之15％，雖未逾前揭內政部於100年3月24日內政部內授中辦地字第1000723995號公告修正 （100年5月1日生效）應記載事項及不得記載事項之規定。惟系爭房地買賣契約約定之違約金乃債務不履行所生損害之賠償總額，依前開法律規定說明，本院對於損害賠償總額預定性之違約金，仍應以債權人實際所受之積極損害及消極損害（所失利益），作為主要之考量因素，以酌定其所約定之違約金是否過高，上訴人辯稱：伊依系爭房地買賣契約約定沒收已繳系爭房地價款充作違約金，未與內政部預售屋定型化買賣契約應記載及不得記載之事項有違，被上訴人不得再請求酌減違約金云云，亦不足採。
㈤上訴人解除系爭房地買賣契約，收取違約金金額，如附表備
註欄沒收充作違約金金額占總價金之比例所示各約占房屋總價21.9%、22.4%；土地總價21.9%、22.5%（計算式詳如附表備註欄沒收違約金占總價金之比例所示），實已逾系爭房地買賣契約約定之總價15%，上訴人就已逾系爭房地買賣契約約定之總價15%，尚不得本於系爭房地買賣契約主張沒收。
而上訴人依系爭買賣契約約定沒收未逾系爭房地買賣契約約定之總價15%部分，本院審酌上訴人委託約瑟不動產經紀有限公司銷售A2戶5樓、A2戶4樓房地而支付該公司佣金，雖據其提出與約瑟公司間合約書（見本院卷第67至71頁），此部分雖屬因系爭房地買賣契約解除而受有損害，惟觀之上訴人提出之銷售合約係約定於銷售期間即103年5月13日至103年6月15日，就系爭社區房屋全部銷售完成或未能全部銷售完成再核算佣金服務費，有銷售合約書在卷可稽（見本院卷第69頁），上訴人並未提出再委託他人銷售A2戶5樓、A2戶4樓房地支出佣金費用之證明供本院審酌（見本院卷第101頁），難遽以認定上訴人受有損害之金額，然上訴人從事房屋興建銷售，一般而言，將房屋興建完成加以出售，扣除成本等，必有相當之營業利潤，上訴人就該解約之A2戶5樓及A2戶4樓房地委由代銷公司銷售，在一般情形下縱有代銷費用，應非僅單一之代銷成本，仍得以已扣除全部營銷成本後之營業利潤喪失據以認定。又財政部每年均就營利事業各種同業核定利潤標準，作為課徵所得之依據，其核定之同業利潤標準，自得作為上訴人興建房屋銷售之可得享受利益之計算依據，而財政部核定不動產投資開發、興建及租售同業利潤標準，淨利率為10%，有105年與106年度營利事業各業所得額暨同業利潤標準在卷可稽（見原審卷第399至401頁），應可作為本件審酌違約金是否過高之參考依據之一。又依網路報導記載：「....顯現投資客賺少賠多的情況，其中苗栗竹南大埔五街的一戶透天產品，相比2016年的入手價1258萬，今年2月轉手價已下跌228萬，落至1030萬，大賠228萬元，光一戶就折損近2成本金。其他透天也有12至148萬不等的賠售情況，僅有兩戶以平盤出售，但若論及持有、交易成本，也屬虧本，都顯見投資失利窘況」等語，有吉家網大埔炒房失敗報導附卷可稽（見原審卷第403至405頁），足見上訴人於105年11月30日以台北西松郵局第001624號存證信函（見原審卷第307至309頁）向被上訴人解除系爭房地買賣契約時，A2戶5樓及A2戶4樓房地確有售價貶損之情形，自應併予審酌。至於上訴人辯稱再裝潢A2戶5樓及A2戶4樓出售，致支出裝潢費用受有損害云云，上訴人既未舉證證明確實受有支出必要裝潢之費用（見本院卷第99頁、第101頁），僅空言花費裝潢費用每戶為75萬元，顯非本院酌減違約金所得考量。從而，本院審酌兩造約定之違約金乃作為債務不履行所生損害，依被上訴人違約之情形、上訴人受損約營業利潤10%之情況、及前述吉家網大埔炒房失敗報導記載社會經濟狀況致苗栗竹南大埔五街房屋價格跌價或平價售出情形等一切情狀，認上訴人依系爭房地買賣契約約定得沒收總價15%之違約金仍屬過高 ，應酌減為如附表所示以A2戶5樓及A2戶4樓房地總價款之12％為適當。
㈥按違約金經法院核減後，就減少部分即應依不當得利規定返
還（最高法院108年度台上字第1275號判決意旨參照）。故本件經酌減後，就呂藶桓A2戶5樓房屋部分可沒收金額如附表所示為29萬8,320元、土地部分可沒收金額為23萬4,480元，上訴人沒收逾上開金額部分即房屋部分如附表所示為24萬6,300元、土地部分為19萬3,700元（計算式均詳如附表備註欄所示），已無法律上之原因，並致呂藶桓受有損害。另就陳力維A2戶4樓房屋部分可沒收金額如附表所示為28萬8,960元、土地部分可沒收金額22萬7,040元（計算式均詳如附表備註欄所示），上訴人沒收逾上開金額部分即如附表所示房屋部分為25萬390元、土地部分為19萬8,710元（計算式均詳如附表備註欄所示），已無法律上之原因，並致陳力維受有損害。則呂藶桓、陳力維依民法第179條規定，請求商喬公司、劉慶興應分別就房屋、土地部分返還前開金額，自屬有據。
八、又法院為酌減違約金之裁判，屬形成判決。故當事人（債權人）在法院為酌減違約金之裁判前，並無返還違約金之義務，必於法院為酌減裁判之法律效果形成後，請求權之一方（債務人）之請求權始確定發生，而有因債權人請求遲延給付另須支付遲延利息問題。（最高法院105年度台上字第2378號判決意旨參照）。則呂藶桓、陳力維於違約金酌減後，訴請不當得利返還部分，其遲延利息自應自判決確定翌日始得起算計付。
九、綜上所述，被上訴人依民法第179條規定 ，請求商喬公司給付呂藶桓、陳力維房屋款各24萬6,300元、25萬390元，暨均自判決確定翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；及請求劉慶興給付呂藶桓、陳力維土地款各19萬3,700元、19萬8,710元，暨均自判決確定翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。原審就上開應准許部分，為被上訴人勝訴判決，並酌定相當擔保為准、免假執行宣告部分，核無不合，商喬公司、劉慶興上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
十、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列。
十一、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項，判決如主文。中 華 民 國 110 年 12 月 22 日
民事第十九庭
審判長法 官 魏麗娟
法 官 潘進柳法 官 朱慧真正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 110 年 12 月 22 日
書記官 陳永訓附表購買人 戶別 項目 房屋（新臺幣）（與商喬公司訂約） 土地（新臺幣）（與劉慶興訂約） 小 計 備註 呂藶桓 A3/5F 總價 283萬4,000元 222萬6,000元 506萬元 已付價款 39萬6,000元 31萬元 70萬6,000元 沒收充作違約金金額 19萬8,380元 15萬5,820元 35萬4,200元 與被告協議就A3戶5樓房地辦理解除契約，並由被告收取A3戶5樓房屋、土地總價7%之款項，充作違約金。 A2/5F 總價 248萬6,000元 195萬4,000元 444萬元 已付價款 ①34萬7,000元 ②19萬7,620元 ①27萬4,000元 ②15萬4,180元 ①62萬1,000元 ②35萬1,800元 ①呂藶桓先前所付價款金額。 ②解除契約戶（A3戶5樓）已繳價款扣除充作違約金金額後，轉作為呂藶桓未退戶戶別之價款，A2戶5樓房屋、土地各分得19萬7,620元、15萬4,180元價款。 沒收充作違約金金額 54萬4,620元 42萬8,180元 97萬2,800元 沒收充作違約金金額占總價金之比例 房屋：544,6202,486,000元≒0.219（21.9％） 土地：428,1801,954,000元≒0.219（21.9％） 房地契約約定之違約金 37萬2,900元 29萬3,100元 66萬6,000元 按房地總價15%計算 房屋：2,486,000元15%＝372,900 土地：1,954,000元15%＝293,100 違約金酌減後金額 29萬8,320元 23萬4,480元 53萬2,800元 按房地總價12%計算 房屋：2,486,000元12%＝298,320 土地：1,954,000元12%＝234,480 上訴人應返還之不當得利 24萬6,300元 19萬3,700元 44萬元 房屋：544,620－298,320＝246,300 土地：428,180－234,480＝193,700 呂徐好 A5/6F 總價 289萬5,000元 227萬5,000元 517萬元 已付價款 40萬5,000元 32萬元 72萬5,000元 沒收充作違約金金額 20萬2,650元 15萬9,250元 36萬1,900元 陳力維 A2/4F 總價 240萬8,000元 189萬2,000元 430萬元 已付價款 ①33萬7,000元 ②20萬2,350元 ①26萬5,000元 ②16萬0,750元 ①60萬2,000元 ②36萬3,100元 ①陳力維先前所付價款金額。 ②呂徐好解除契約戶（A5戶6樓）已繳價款扣除充作違約金金額後，轉作為陳力維未退戶戶別之價款，A2戶4樓房屋、土地各分得20萬2,350元、16萬0,750元價款。 沒收充作違約金金額 53萬9,350元 42萬5,750元 96萬5,100元 沒收充作違約金金額占總價金之比例 房屋：539,350 ÷ 2,408,000 ≒0.224（22.4％） 土地：425,750 ÷ 1,892,000 ≒0.225（22.5％） 房地契約約定之違約金 36萬1,200元 28萬3,800元 64萬5,000元 按房地總價15%計算 房屋：2,408,000元15%＝361,200 土地：1,892,000元15%＝283,800 違約金酌減後金額 28萬8,960元 22萬7,040元 51萬6,000元 按房地總價12%計算 房屋：2,408,000元12%＝288,960 土地：1,892,000元12%＝227,040 上訴人應返還之不當得利 25萬0,390元 19萬8,710元 44萬9,100元 房屋：539,350－288,960＝250,390 土地：425,750－227,040＝198,710