臺灣高等法院民事判決110年度上易字第333號上 訴 人 吳雅儒訴訟代理人 陳奕仲律師複 代理 人 林讌珍律師受 告知 人 新北市中和地政事務所法定代理人 陳素霞訴訟代理人 李銘俊
曾文政被 上訴 人 潘玫蓉訴訟代理人 林福地律師上列當事人間請求返還不當得利等事件，上訴人對於中華民國110年1月27日臺灣新北地方法院109年度訴字第2353號第一審判決提起上訴，被上訴人為一部附帶上訴，本院於111年10月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴及附帶上訴均駁回。
第二審訴訟費用關於上訴部分，由上訴人負擔；關於附帶上訴部分，由被上訴人負擔。
原判決主文第一項、第二項應更正為「被告應給付原告新臺幣玖拾參萬參仟參佰壹拾壹元，及自民國一０九年八月二十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。」
事實及理由
一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。查被上訴人於原審聲明：㈠上訴人應同意被上訴人向訴外人僑馥經理股份有限公司領取履約保證專戶（銀行別：中國信託商業銀行營業部、戶名：中國信託商業銀行股份有限公司受託信託財產專戶、專屬帳號：0000000000000號，下稱系爭履保專戶）內款項新臺幣（下同）929,154元，及應給付被上訴人自起訴狀繕本送達翌日起至領取之日止，按年息5％計算之利息。㈡上訴人應給付被上訴人842,810元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈢上訴人應自109年6月1日起至完成坐落新北市○○區○○段000○000地號土地（權利範圍均為1/4，下以地號稱之，合稱系爭土地）及其上同段0000建號房屋（門牌號碼：新北市○○區○○街00○0號，下稱系爭房屋，與土地合稱系爭房地）交屋予被上訴人之日止，按日給付1,760元違約金予被上訴人。㈣並陳明願供擔保，就上開㈡、㈢部分宣告假執行（見原審卷第240頁）。惟就上開聲明㈠、㈡部分，被上訴人係主張伊於民國109年3月13日向上訴人購買系爭房地，有實際房屋坪數較建物登記謄本及權狀記載面積短少，致減少價值或債務不履行情事，爰依物之瑕疵擔保規定請求減少價金，並依不當得利、債務不履行法律關係，求為命上訴人給付系爭房地減少價金1,771,964元本息等語（見原審卷第239頁），是被上訴人於本院審理中，將上開聲明㈠、㈡更正為：上訴人應給付被上訴人1,771,964元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息（見本院卷第290頁），核屬不變更訴訟標的更正事實上之陳述，非為訴之變更或追加，合先敘明。
二、被上訴人起訴主張：伊於109年3月13日以總價880萬元向上訴人購買系爭房地而簽定不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），伊已給付全部價金，嗣於交屋前經新北市中和地政事務所（下稱中和地政所）測量後，發見系爭房屋實際面積較建物登記謄本及權狀記載面積短少18.65平方公尺即5.6416坪，按買賣總價比例計算減少價值1,771,964元，爰依民法第354條第1項、第359條、第179條、民法第226條第1項規定，及系爭買賣契約第9條第6項違約金約定，求為命上訴人給付如上開聲明㈠至㈣之判決。
三、上訴人則以：系爭房屋為屋齡逾40年之中古屋，兩造已合意依現況交屋，且兩造約定價金並非係以單價乘以面積計算，僅約定總價作為系爭房地之價格，是系爭房屋依約應具備之價值、效用及品質應以客觀現狀為準，其坪數短少並非物之瑕疵。縱認坪數短少為瑕疵，兩造既已約定以現況交屋，當已特約排除伊此部分瑕疵擔保義務，被上訴人不得請求減少價金。縱認被上訴人得請求減少價金或損害賠償，其計算方式僅能計算房屋坪數不足所減少價金，且系爭房屋屋齡既高，被上訴人主張應減少之價金顯然過高等語置辯。
四、原審為被上訴人一部勝、敗之判決，即判命上訴人應同意被上訴人於系爭履保專戶內領取92萬9,154元，及應給付自109
年8月25日起至領取日止，按年息5％計算之利息，另給付被上訴人4,157元，及自109年8月25日起至清償日止，按年息5％計算之利息，並為准、免假執行之宣告，駁回被上訴人其餘之訴及假執行之聲請。上訴人就其敗訴部分提起上訴，被上訴人就其敗訴部分提起一部附帶上訴。上訴人上訴及答辯聲明：㈠原判決不利上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。㈢被上訴人之附帶上訴駁回。㈣如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。被上訴人附帶上訴及答辯聲明：㈠原判決關於駁回被上訴人下開第二項之訴部分廢棄。㈡上開廢棄部分，上訴人應再給付被上訴人838,653元及自109年8月25日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈢願供擔保請准宣告假執行。㈣上訴人之上訴駁回【上訴人係就原審判決系爭房屋因坪數減少應給付被上訴人減少價金之不利上訴人部分提起上訴，被上訴人則就其依不當得利、債務不履行法律關係求為命上訴人給付之敗訴部分提起附帶上訴。故就被上訴人未提附帶上訴之敗訴部分，即被上訴人依系爭買賣契約第9條第6項約定請求上訴人給付違約金部分（即原審聲明㈢），未據兩造聲明不服，業已確定，非本院審理範圍，下不贅述】。
五、被上訴人主張兩造於109年3月13日簽訂系爭買賣契約，約定由被上訴人以總價880萬元向上訴人購買系爭房地，被上訴人已將上開價金匯入系爭履保專戶，依系爭買賣契約及建物登記謄本記載，系爭房屋登記總面積為92.62平方公尺，然因系爭房屋於69年間辦理第1次登記時，測量成果圖之平面圖部分邊長與使用執照竣工平面圖不符，系爭房屋實際測量面積為73.97平方公尺（含二層70.38平方公尺及陽台3.59平方公尺），較登記面積短少18.65平方公尺等情，有系爭買賣契約、建物所有權狀、建物登記謄本、不動產買賣價金履約保證專戶收支明細表等件為證（見原審卷第17至27頁、51頁、87至89頁、231頁），並經原審至現場履勘及囑託中和地政所土地測量明確，有勘驗筆錄、現場照片、該所複丈成果圖及該所110年8月16日新北中地測字第1106132988號函附110年8月12日會勘紀錄、110年10月25日函附建物測量成果圖為憑（見原審卷第147至169頁、181頁、本院卷第113至116頁、143至150頁），且為兩造所不爭執，均堪信為真實。
六、按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第373條之規定危險移轉買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或
減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1項前段定有明文。所謂物之瑕疵，指存在於物之缺點而言。凡 依通常交易觀念，或依當事人之意思，認為物應具之價值、 效用或品質，而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應 具備者為限。若出賣特定物其所含數量短少，足使物之價值 、效用或品質有所欠缺者，亦屬之（最高法院73年台上字第1173號判例參照）。又買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得請求減少其價金，亦為民法第359條所明定。經查：
㈠兩造簽訂系爭買賣契約約定買賣標的物包括系爭房地，第1條
「不動產標示及買賣權利範圍」已載明系爭房屋面積應為92.62平方公尺（含二層88.32平方公尺及陽台4.30平方公尺），並註明「買賣標的如有不符或未詳盡，以地政機關登記為準」（見原審卷第17頁），而系爭買賣契約簽訂後調閱系爭房屋建物登記謄本，其登記面積亦為92.62平方公尺，亦有建物登記謄本可參（見原審卷第31頁），堪認兩造簽訂系爭買賣契約時約定買受系爭房屋面積為92.62平方公尺。雖系爭買賣契約第15條其他約定事項中約定「依現況交屋」等語（見原審卷第23頁），惟此處之「現況」，依契約當事人真意，應係交屋或看屋時，依買賣不動產之物理性質可以感知之「現況」，包含房屋建材、新舊、增建、裝潢（如舊屋或新屋之樣品屋等）等，至於看屋當下無法確知之瑕疵，自非於買受人於看屋或簽約時認知之「現況」，出賣人即不得逕以所謂現況交屋之約定，免除物之瑕疵擔保責任。
㈡查系爭房屋於69年間辦竣第一次登記，因本案始經中和地政
所發現上情並更正錯誤，致被上訴人取得系爭房屋面積，較諸兩造訂約時登記面積短少18.65平方公尺（約5.641625坪）等情，已如前述，而房屋面積短少，足以減少買受人購買房地之效用及價值，自構成買賣標的物之瑕疵，是被上訴人自得依民法第354條第1項前段、第359條規定，請求減少價金。上訴人雖抗辯被上訴人於辦理移轉登記後，旋即以系爭房地向新北市中和地區農會設定900萬元最高限額抵押權，顯見系爭房屋未因實際坪數短少而減損其價值云云，並提出系爭房地登記第二類謄本為憑（見原審卷第87至97頁），然被上訴人辦理上開抵押權設定登記時，系爭房屋登記面積仍為92.62平方公尺，未經中和地政所確認有登記坪數短少情事，況系爭房地實際價格或可辦理抵押權擔保債權金額多寡，與被上訴人上開權利之行使無涉，上訴人執此抗辯被上訴人不得請求減少價金云云，自不足取。
㈢次查，系爭買賣契約第1條分別約定系爭土地及系爭房屋面積
、應有部分，未分別土地及房屋約定各別買賣價金數額，亦未記載按面積計算買賣價金（見原審卷第17頁），惟兩造均拒絕以鑑定方式計算系爭房屋因面積短少應減少之數額（見本院卷第289至290頁），僅陳明願以系爭房屋減少面積與原登記面積比例計算減少價值等語（見原審卷第211頁、本院卷第233至235頁），又兩造不爭執系爭房地中僅系爭房屋面積短少，系爭土地面積則無短少等情，且以系爭房屋及系爭土地物權各異，則計算系爭房屋減少價金數額自應扣除無瑕疵之系爭土地應有價值。而系爭土地中000地號土地起訴時公告現值為每平方公尺16萬元、000地號土地起訴時公告現值為每平方公尺156,324元，有系爭土地登記謄本可憑（見原審卷第109至115頁），合計被上訴人取得系爭土地應有部分價值4,164,971元【計算式：（160,000 ×11.6）＋（156,3
24 ×94.7）×1/4 ＝4,164,971元，元以下四捨五入，下均同】，則系爭買賣契約總價扣除系爭土地價值後，系爭房屋價值為4,635,029元（計算式：8,800,000－4,164,971＝4,635,029），按兩造不爭執系爭房屋減少面積與原登記面積比例計算減少價金應為933,311元（計算式：4,635,029×18.65/92.62＝933,311元）。被上訴人雖主張應以系爭房地總價乘以系爭房屋短少面積與原登記面積比例計算減少之價金云云，然此計算方式未扣除土地應有部分價值，顯有過度評價上開瑕疵程度情形而不可採。
㈣至上訴人抗辯應以系爭房屋109年度房屋課稅現值占系爭土地
公告現值與系爭房屋課稅現值之比例，或系爭房地移轉時公契登載系爭房屋總價占當時登載系爭土地價值與系爭房屋總價之比例，計算系爭房屋占系爭買賣契約總價比例後核算系爭房屋買賣時市價，再按系爭房屋減少面積與原登記面積比例計算減少價金云云。惟查，系爭房屋109年度房屋課稅現值或系爭房地移轉時公契登載系爭房屋總價均僅197,400元，有房屋稅繳納證明書、建築改良物所有權買賣移轉契約書可參（見本院卷第97頁、189頁），占系爭土地公告現值與系爭房屋課稅現值，或系爭房地移轉時公契記載系爭土地價值與系爭房屋總價之比例均甚微，得出系爭房屋買賣契約價格不足40萬元，以系爭房屋位於新北市○○區○○街，附近有市場，並鄰近南勢角捷運站，交通生活便利（見原審卷第149頁），顯然悖於一般市場行情，且房屋課稅現值僅為稅捐稽徵機關課徵房屋稅之現值，買賣公契登載房屋總價則係當事人為避免遭核課稅捐填載內容，與市價未必相當，均無足作為判斷當事人分配房地價款之參考。茲審酌實務上不動產買賣，固常因房屋建材、結構及裝潢等使用折舊，相對於土地部分，市場價值較低，然以買受人就區分所有建物利用方式言，其無法直接使用建物所占用土地，僅能透過使用收益區分所有建物間接使用土地，故房屋面積減少影響買受人買賣不動產之通常效用，較土地面積減少影響更鉅，則在當事人間未就買賣不動產之房地價款約定分配金額情形下，認土地與房屋價值相當，並據此計算瑕疵房屋與無瑕疵房屋之應有價值比例後計算應減少數額，尚稱公允，故被上訴人以系爭房屋有面積減少之物之瑕疵，請求減少買賣價金，於按前述方式計算應減少價金933,311元範圍內，即無不合。
七、末按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。經查，系爭買賣契約總價經被上訴人請求減少價金後，應減少933,311元，業如前述。又被上訴人業依系爭買賣契約第4條約定將價金交付系爭履保專戶，有被上訴人提出匯款申請書收據、手機簡訊為證（見原審卷第199至201頁），且為兩造所不爭執（見原審卷第125頁、206頁），則經被上訴人行使減少價金之形成權後，上訴人就其中933,311元部分，已無受領之法律上原因，故被上訴人本於不當得利法律關係，請求上訴人給付被上訴人933,311元，及自起訴狀繕本送達（送達證書見原審卷第105頁）翌日即109年8月25日起計付法定遲延利息，均屬有據；逾此範圍請求，為無理由。
八、被上訴人另主張系爭房屋短少坪數，其取得系爭房屋所有權不足，上訴人顯已給付不能，應依民法第226條第1項規定賠償短少坪數計算金額1,771,964元云云，惟債務人依民法第226條第1項規定負給付不能之債務不履行責任者，須因可歸責於債務人之事由所致者為要件，依前述中和地政所110年8月16日新北中地測字第1106132988號函附110年8月12日會勘紀錄、110年10月25日函附建物測量成果圖記載（見本院卷第113至116頁、143至150頁），系爭房屋坪數短少係因系爭房屋於69年間辦理第1次登記時，測量成果圖之平面圖部分邊長與使用執照竣工平面圖不符所致，中和地政所員工李銘俊並陳稱：系爭房屋因測量成果圖與竣工圖不符，竣工圖與現場尚符，因此要變更測量成果圖等語（見本院卷第134頁），堪認系爭房屋坪數短少係因辦理第1次登記時，地政機關辦理登記結果與現況不符所致，尚難認為上訴人有何可歸責事由，故被上訴人依民法第226條第1項規定，請求上訴人負損害賠償責任，難認有據。
九、綜上所述，被上訴人依民法第354條第1項、第359條、第179條規定，請求上訴人給付933,311元，及自109年8月25日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，不應准許。原審就上開不應准許部分，駁回被上訴人之請求（即駁回838,653元本息）及假執行之聲請，及就上開應准許部分（即判命上訴人應給付933,311元本息），為上訴人敗訴之判決，並為供擔保得、免假執行之諭知，均無不合。兩造就敗訴部分各自提起上訴及一部附帶上訴，分別指摘原判決不利己之部分不當，求予廢棄改判，均為無理由，兩造之上訴及附帶上訴均應駁回。並依被上訴人更正後之起訴聲明，更正原判決主文第1項、第2項如本判決主文第3項所示。
十、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法、訴訟資料及請求調查之證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，不另一一論述，併此敘明。
十一、據上論結，上訴人之上訴及被上訴人之附帶上訴均為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 11 月 8 日
民事第十八庭
審判長法 官 管靜怡
法 官 林政佑法 官 胡芷瑜正本係照原本作成。
兩造均不得上訴。
中 華 民 國 111 年 11 月 9 日
書記官 蕭進忠