臺灣高等法院民事判決110年度上易字第439號上 訴 人 涂誠文訴訟代理人 錢裕國律師複代理人 廖慈怡律師被上訴人 鍾友禎訴訟代理人 孫劍履律師上列當事人間請求減少賣賣價金等事件，上訴人對於中華民國110年1月12日臺灣臺北地方法院108年度訴字第2540號第一審判決提起上訴，本院於110年7月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決駁回上訴人後開第二項之訴，及訴訟費用之裁判（除確定部分外）均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人新臺幣壹拾玖萬捌仟壹佰零捌元，及自民國一０八年六月四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
其餘上訴駁回。
第一審（除確定部分外）、第二審訴訟費用由被上訴人負擔百分之四十八，餘由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，同法第256條定有明文。查上訴人於原審依物之瑕疵擔保責任、民法第227條、第184條第1項前段規定，請求被上訴人給付漏水修復費用新臺幣(下同)19萬8108元；依民法第227條第1項、第184條第1項前段規定，請求被上訴人給付租金損害21萬7425元；另依民法第227條第2項、第184條第1項前段規定，請求被上訴人賠償訴外人孫樣函因漏水向上訴人求償之46萬元損害(原審卷第363至364頁)，計87萬5533元。原審判決駁回上訴人之訴及假執行之聲請，上訴人就其敗訴之41萬5533元本息部分(即漏水修復費用19萬8108元、租金支出21萬7425元)聲明不服提起上訴(其餘46萬元部分，上訴人未聲明不服，非本院審理範圍)。
嗣於本院上訴人陳明依民法第359條、第360條規定請求被上訴人給付修復費用等語（本院卷第94頁），核屬就其原審已主張之物之瑕疵擔保責任而為法律上補充，不構成訴之變更或追加，依前揭規定，自無不合。（至上訴人就修復費用部分陳明不再依民法第184條第1項前段請求，見本院卷第84頁，本院即無庸再予審酌，附此敘明）。
貳、實體部分
一、上訴人主張：伊於民國107年10月9日與被上訴人簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約)，以總價3600萬元購買門牌號碼臺北市○○區○○○路000號12樓之2之房屋（權利範圍全部，下稱系爭房屋）及其坐落土地，並於108年2月11日點交。被上訴人並於委託銷售契約書之不動產標的現況說明書（下稱系爭說明書）中「有無滲漏水狀況？」項目勾選「無」，已就系爭房屋保證無漏水之品質。然經伊於同年2月19日進行漏水測試，始發現系爭房屋屋頂漏水嚴重（下稱系爭瑕疵），致需修復漏水花費19萬8108元；另因系爭房屋漏水嚴重，需施工修復，伊須另覓住處租屋，致受有租金損害21萬7425元（計算式：108年2月19日至同年4月25日，每月租金9萬7500元×2.23月=21萬7425元）。兩造系爭契約既未特約排除被上訴人擔保責任，無論被上訴人對於系爭瑕疵知情與否，均應負物之瑕疵擔保責任。況以系爭房屋公共管道已出現鐘乳石情形，顯見漏水持續甚久，被上訴人難諉為不知，詎其仍率於系爭說明書中勾選「無」漏水，致伊不知有瑕疵而購買，被上訴人亦應負不完全給付責任。爰依民法第359條、第360條、第227條等規定，擇一請求被上訴人給付系爭房屋修復費用19萬8108元；及依民法第227條、第184條第1項前段規定，擇一請求被上訴人賠償租金損害21萬7425元，計41萬5533元等語。並上訴聲明：㈠原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人41萬5533元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
二、被上訴人則以：伊於委託仲介銷售系爭房屋時，於系爭說明書之「有無滲漏水狀況？」項目勾選「無」，乃為事實陳述，並非保證品質之意。又系爭房屋之屋頂層及公共管道間，均由系爭房屋所在之大樓管理委員會負責管理維修，其屋頂防水層失效致滲漏水，難期一般住戶可知，且伊屋頂層板被裝潢材料包覆，亦無從得知實際情形，伊非故意不告知或過失隱匿實際情形。另兩造於107年10月9日簽訂契約前後，上訴人表示急於用屋，伊乃於107年12月中旬點交房屋予上訴人，上訴人於108年初拆除屋頂板裝潢材料，已知有漏水，卻遲至108年8月20日始主張有系爭瑕疵，顯怠為通知伊，依民法第356條規定，應視為無瑕疵。縱認伊就漏水應負過失責任，但上訴人未立即通知伊修繕，亦與有過失，應予酌減修復費用。另上訴人所提租賃契約書難認真正，且簽署日為107年9月1日，早於伊點交系爭房屋前，足見上訴人本無居住系爭房屋之意。況上訴人全面拆除系爭房屋室内地板、裝潢，造成房屋不堪使用，復於無任何防護下，以水灌滿室内，使喪失供人居住功能，乃為其行為所致，上訴人請求因而無法居住需至他處租屋之租金損害，亦無理由等語，資為抗辯。並聲明：上訴駁回。
三、經查：上訴人主張伊於107年10月9日與被上訴人簽訂系爭契約，以總價3600萬元購系爭房屋及其坐落土地，並於108年1月29日將系爭房屋移轉登記予伊指定之訴外人趙家辰一情，為兩造所不爭執（本院卷第86頁），且有系爭契約、系爭房屋建物查詢資料可參（原審卷第27至第41頁、本院卷第79頁），堪屬信實。然上訴人主張系爭房屋之屋頂有系爭瑕疵，缺乏被上訴人於系爭說明書所保證無漏水之品質，且屬不完全給付，致伊受有損害，伊自得依民法第359條、第360條、第227條規定，擇一請求被上訴人給付系爭房屋修復費用19萬8108元；並依民法第227條第1項、第184條第1項規定，擇一請求伊另租屋居住之租金損害21萬7425元，計41萬5533元等語，惟為被上訴人所否認，並以前詞置辯，本院判斷如下：
㈠、關於修復費用19萬8108元：按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。民法第354條第1項定有明文。次按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年臺上字第1173號判例要旨參照）。又物之瑕疵擔保責任，為出賣人就買賣標的物之瑕疵應負之法定無過失責任，買賣標的物倘於危險移轉時具有瑕疵，出賣人原則上即應負責。茲查：
１、上訴人主張系爭房屋於移轉或交付前即存有系爭瑕疵，雖為被上訴人所否認。然審酌被上訴人於108年2月19日進行漏水測試時即發現系爭房屋屋頂漏水，此為兩造所不爭執(本院卷第86頁)，然系爭房屋係於108年1月29日完成移轉登記時間，另兩造固對於系爭房屋點交時間尚有爭執，惟不論為被上訴人所稱之107年12月底，或上訴人所主張之108年2月11日，則距離上訴人108年2月19日發現系爭房屋屋頂漏水至多僅經過有2個月，則上訴人主張依一般房屋屋頂漏水非短時間所能形成之常理，系爭瑕疵於交屋前已經存在一節，尚非無據。且經原審囑託臺北市建築師公會就系爭房屋於107年10月間買賣契約成立時是否存有漏水瑕疵一節進行鑑定，以系爭房屋係位於頂樓、邊間，其屋頂防水層極易遭受天候之影響而失效，並於室內屋頂板水分計測點之水分含量相對濕度值取樣10處，呈現5處為濕、3處為潤、2處為乾之結果，另發現公共管道間內部因滲漏水已形成鐘乳石現況，陽臺屋頂板亦有滲漏水現況，系爭房屋與鄰房之屋頂層地坪外露式防水層呈現出新舊界線分明現況，地坪排水高腰落水頭洩水坡度不足、泥沙淤積、排水管與周邊地坪防水失效等因素，造成浴廁公共管道間有滲漏水現況，研判系爭房屋之屋頂易受天候影響而失效導致有漏水瑕疵應屬合理等語，有臺北市建築師公會之鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告）(見卷附之鑑定報告書第7頁)。足認上訴人陳述系爭房屋漏水情況早於兩造交付房屋前已存在一節非虛。審酌房屋之效用係供人居住，倘發生漏水情事，居住情形必受影響無法為正常居住使用，即依一般交易觀念，無漏水情形本為吾人期待房屋應具之通常品質，故系爭房屋屋頂存有漏水情事要屬物之瑕疵無疑。則系爭瑕疵於兩造交付房屋前既已存在，揆諸前開說明，不以被上訴人是否知悉或存有可歸責性與否，其均應就系爭瑕疵負物之瑕疵擔保責任，故上訴人主張被上訴人應對伊負物之瑕疵擔保責任等語，尚非無據。
２、被上訴人雖辯稱：上訴人於107年底點交房屋後，108年初拆除屋頂裝潢材料時即已知有漏水情形，卻怠於通知被上訴人，違背從速通知義務，已視為承認其受領之物，不得再主張瑕疵存在云云。惟經上訴人所否認，主張兩造於108年2月11日方點交房屋等語，並提出買賣雙方交屋稅費分算明細表為證（本院卷第109頁）。經查，上開明細表為兩造於108年2月11日簽立，為兩造所不爭執（本院卷第129至第130頁），其上記載「雙方簽立本明細表同時完成交付尾款及點交手續」等語，且核與其中所載：「出賣人負擔之瓦斯費、電費、水費及管理費至108年2月11日止」之內容相符（本院卷第109頁），足認被上訴人應係於108年2月11日始交付系爭房屋予上訴人。又上訴人經交付房屋後，於108年2月19日經進行漏水測試一情，為兩造所不爭執（本院卷第86頁），且依系爭房屋點交之狀況，其外觀並無明顯可查知之漏水情形，亦有點交照片可參所示（原審卷第257至第262頁）；佐以系爭房屋屋頂層經裝潢材料包覆，且系爭鑑定報告所載公共管道間內部因漏水嚴重形成鐘乳石狀，其情形均非顯示於系爭房屋外表，若非拆除包覆或經進行專業鑑定測試，一般人實難知悉系爭瑕疵存在，上訴人主張其於108年2月19日漏水測試之後始知悉系爭瑕疵存在要為可採，旋於同年4月26日對被上訴人提起本件起訴請求並通知系爭瑕疵存在（見原審卷第13頁），難認上訴人有何怠為通知瑕疵，而視為承認所受領之系爭房屋情形，故被上訴人辯稱依民法第356條第2項規定，上訴人已承認所受領之系爭房屋，不得再主張瑕疵云云，尚非可採。再上訴人既於108年4月26日對被上訴人提起本件起訴請求並同時通知系爭瑕疵之事，已於前述，亦無逾民法第365條所定之6個月除斥期間，併予敘明。
３、次按民法第359條規定：買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。又買受人依前條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之（最高法院87年台簡上字第10號判例意旨參照）。查系爭房屋屋頂有系爭瑕疵已如前述，依上開說明，上訴人自得就系爭瑕疵主張減少價金。而系爭瑕疵之修復費用經系爭鑑定報告估計為19萬8108元一節，為兩造所不爭執（本院卷第129頁），則系爭瑕疵經修復後，系爭房屋即可恢復其通常效用狀態，並回復無漏水之正常交易價值，應認上開修復費用與系爭房屋減少之價金相當，是上訴人依民法第359條規定，主張以修復系爭瑕疵費用19萬8108元，請求減少之價金，自無不合；其另依民法第360條、第227條規定擇一競合請求部分，自毋庸審究。至被上訴人主張上訴人發現系爭瑕疵未立即通知伊修繕，亦與有過失云云，然上訴人係於108年2月19日進行漏水測試始發現系爭瑕疵，並旋即於同年4月26日為瑕疵之通知，亦於前述，尚難認上訴人有何怠為通知致損害發生或擴大之情，故被上訴人抗辯上訴人就系爭瑕疵所生損害亦與有過失云云，尚非可採。
㈡、關於租金損害21萬7425元：
１、按物之出賣人就其交付之買賣標的物，有應負擔保責任之瑕疵，其瑕疵係於契約成立後始發生者，出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任；惟買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，買受人不知有瑕疵仍為購買者，出賣人仍應負不完全給付之債務不履行責任（最高法院98年度台上字第1691號、103年度台上字第2631號判決意旨參照）。基此解釋，倘物之瑕疵係於契約成立前已存在者，除出賣人於締約時因故意或過失未告知該瑕疵，致買受人不知有瑕疵而仍為購買者外，出賣人尚不負不完全給付之債務不履行責任。而查，系爭瑕疵係於本件買賣前即已存在，且非經漏水測試，亦無法知悉，詳於前述，實難被上訴人於出賣系爭房屋予上訴人時，對於系爭瑕疵有所認知，或進而隱匿之。且所謂瑕疵係可歸責於出賣人之事由所致，係指瑕疵之發生而言，與出賣人是否知悉有瑕疵及為告知，核屬二事（最高法院98年度台上字第1811號判決意旨參照)，自不得以被上訴人未發現系爭瑕疵，而未於訂約時告知上訴人，遽認其有可歸責之事由。然上訴人就被上訴人有何可歸責事一節已無提出其他事證以實其說，即據以被上訴人在系爭說明書勾選無漏水，即謂被上訴人應就系爭瑕疵負不完全給付責任，即有未合。是上訴人依民法第227條第1項規定，請求被上訴人給付租金損害21萬7425元云云，尚屬無據。
２、又按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任，民法第184條第1項前段定有明文。查系爭瑕疵非被上訴人於簽訂系爭契約時可得知悉，且上訴人亦無就被上訴人對系爭瑕疵有故意或過失未告知一情予以舉證，是上訴人請求被上訴人應就系爭瑕疵負民法第184條第1項前段侵權行為責任，並賠償租金損害21萬7425元云云，亦屬無據。
四、綜上所述，上訴人依民法第359條規定，請求被上訴人給付19萬8108元，及自108年6月4日（見原審卷第129頁）起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二項所示。又上開應准許部分未逾150萬元，不得上訴第三審，本院就此部分判決後已告確定，原審駁回上訴人此部分假執行之聲請，結論尚無不合，應予維持。至於上訴人之請求不應准許部分（即租金損害21萬7425元），原審為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，經核並無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回此部分之上訴。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
六、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 7 月 30 日
民事第十三庭
審判長法 官 邱景芬
法 官 林純如法 官 柯雅惠正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 110 年 7 月 30 日
書記官 高婕馨