臺灣高等法院民事判決110年度上易字第897號上 訴 人 長富華園管理委員會法定代理人 廖金水訴訟代理人 張立宇律師複 代理 人 劉立耕律師被 上訴 人 魏秋美訴訟代理人 劉帥雷律師上列當事人間請求返還停車位事件，上訴人對於中華民國110年5月21日臺灣桃園地方法院第一審判決（109年度訴字第1158號）提起上訴，本院於110年10月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人給付逾自民國一○九年七月三日起按月給付新臺幣壹仟伍佰元部分，及訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序方面按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第463條、第256條定有明文。查被上訴人原起訴依民法第767條第1項前段、第179條、分管契約之約定，請求上訴人應將如原判決附表（下稱附表）所示桃園市○○區○○段000○號（權利範圍274/10000）之原判決附圖編號Ｌ停車位（下稱系爭車位）騰空返還；嗣於本院改依民法第962條、第179條、分管契約之約定為請求，乃係不變更訴訟標的而更正法律上之陳述，先予敘明。
乙、實體方面
一、被上訴人主張：伊於民國109年2月間向訴外人馮莞倫購買門牌桃園市○○區○○○路0段000巷0號2樓之3（下稱系爭房地，含系爭車位）。詎上訴人無權占用系爭車位供作通道使用及劃設機車停車位出租收益，爰依民法第962條、第179條、分管契約之約定，求為命上訴人應將系爭車位騰空返還，並自109年2月27日起至返還系爭車位之日止，按月給付新臺幣（下同）1,500元（原判決就上開部分為上訴人敗訴之判決，上訴人不服提起上訴；未繫屬本院部分，不另贅述）。答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：依内政部不動產交易實價查詢服務網截圖及系爭房地買賣契約，買賣標的均未含系爭車位。各區分所有權人是否有停車位，應依其與起造人或建商間之買賣契約或分管契約之約定（長富華園社區公寓大廈規約第2條第4項），系爭車位並未約定由系爭房地所有權人專用。縱有約定由系爭房地所有權人專用，然系爭車位自長富華園社區取得使用執照後，即作為通道供社區住戶使用已歷28年，且自103年起無人繳交管理費，各區分所有權人均未有異議，已默示同意變更原分管契約，將系爭車位變更為供全體共有人作爲通道使用。系爭車位騰空返還被上訴人，將阻礙逃生通道，違反建築法第77條第1項及加強建築物公共安全檢查及取締執行要點第5條第2項規定。伊僅係社區管理維護單位，無論是給付型或非給付型，均非不當得利受益人。又原判決所認每月1,500元之不當得利金額亦屬過高；被上訴人買受系爭房地後，均未繳納系爭車位停車費用，伊亦得以每月150元停車費用予以抵銷等語，資為抗辯。上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。
三、查訴外人蔡文科於108年12月間向訴外人馮莞倫購買系爭房地，於109年2月27日指定所有權移轉登記被上訴人名下（含000建號應有部分274/10000），為兩造所不爭執（見本院卷80頁），且有土地及建物登記謄本、建物權狀附卷可稽（見原審卷23至27頁）。被上訴人主張上訴人無權占用系爭車位供作通道使用及劃設機車停車位出租收益，伊自得請求騰空返還及給付不當得利等語，為上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。經本院於110年9月30日與兩造整理並協議簡化之爭點為（見本院卷第81頁）：
㈠系爭停車位有無約定為系爭房地所有權人專用？㈡系爭車位有無經全體區分所有權人默示同意變更作為通道使
用？㈢若上訴人無權占用，則上訴人受有每月相當租金之不當得利
若干？
四、茲論述如下：㈠按公寓大廈區分所有權人共有之共用部分設置之停車場，如
有分管之特約，區分所有權人將其分管停車位相對應之共用部分之應有部分移轉所有權予他人，其分管契約對於受讓人繼續存在。又公寓大廈區分所有建物之共同使用部分，性質上係屬共有，各共有人對於該共同使用部分之設施，雖可依其共有部分之經濟目的，加以使用或協議分管，但使用權為所有權之積極權能之一，不得與所有權分離而單獨為買賣標的（最高法院91年度台上字第242號、108年度台上字第2189號判決意旨參照）。準此，停車位經公寓大廈區分所有權人約定專用，區分所有權人將其分管停車位相對應之共用部分之應有部分移轉他人，約定專用之停車位使用權不得與建物應有部分所有權分離而單獨買賣或讓與，故出賣人保留停車位使用權，自屬無效。經查：
⒈長富華園社區公寓大廈規約第2條第4項約定：「停車空間
應依與起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書使用其約定專用部分」（見原審卷第174頁）。系爭房地（含系爭車位）所在建物即長富華園社區公寓大廈於81年4月2日建築完成，起造人呂海能等48人協議分管附表所示000建號（防空避難室及停車空間），應有部分250/10000以上者有1個停車位、應有部分400/10000以上者有2個停車位，共31個停車位；系爭房地原所有權人陳敏雄、黃麗雪有000建號應有部分274/10000，惟協議書上未記載停車位編號，為兩造所不爭執（見本院卷80頁），且有使用執照、協議書可按（見原審卷43至60頁）。可見起造人呂海能等48人協議將000建號依土地登記規則第75條第1款登記為各區分所有權人共有，而約定持有應有部分250/10000以上者有1個停車位、應有部分400/10000以上者有2個停車位，所劃出31個停車位已按其持有應有部分比例約定分管。參以證人即長富華園社區公寓大廈起造人之一呂海能證稱：當初劃有31個停車位，分配建商16個、伊15個（含系爭車位），系爭房屋有登記停車位，陳敏雄為伊妹夫、黃麗雪為伊弟媳等語（見原審卷282至284頁），堪認系爭房地原所有權人擁有足以表彰系爭車位之000建號所有權應有部分274/10000，且已移轉登記予被上訴人，依上說明，縱協議書未記載停車位編號，仍應取得相對應之系爭車位使用權，復不因不動產買賣契約書記載「本買賣標的無停車位」（見原審卷91至105頁）而有不同，仍已輾轉讓與被上訴人。
⒉按共有物分管契約乃共有人就共有物管理方法所成立協議
，依98年修正前民法第820條第1項規定，應由共有人全體共同協議訂定之。苟共有物分管契約係以共有物之專用使用權為內容，而該專用權之成立復為一定之使用目的時，專用權人之使用應受其拘束，不得逾越其範圍而擅自變更用途。查系爭車位依使用執照圖說，長600公分、寬250公分，編號為18（原編號為12號），位於樓梯及變電箱中間走道上，目前為上訴人將之作為通道及2個機車停車位使用，有現況照片、使用執照圖說、土地建物查詢資料、勘驗筆錄及複丈成果圖可佐（見原審卷61、147、315、340、225、226、233頁）。證人呂海能證稱：因伊有多餘停車位，所以將系爭車位讓住戶作為通道使用，84年間王姓友人購買系爭房地時，並未購買停車位，但忘記將停車位坪數移轉回來等語（見原審卷282至284頁），惟系爭車位使用權，不可能與表徵之000建號所有權應有部分274/10000分離而單獨為買賣標的，000建號所有權應有部分274/10000既已隨同系爭房地輾轉移轉予被上訴人，被上訴人自已取得系爭車位之約定專用權利。呂海能雖曾將系爭車位提供作為通道使用，然系爭車位既已協議分管由系爭房地所有權取得依使用執照停車用途之專用權，自不得逾越其原規劃而擅自變更用途，況呂海能縱為系爭房地原實質所有權人，亦屬其個人善舉而將系爭車位供作通道使用，並非全體區分所有權人就系爭車位另有分管協議，縱呂海能與上訴人或其他區分所有權人間就系爭車位有使用借貸關係，基於債之相對性，亦不能拘束被上訴人。至呂海能有無出售000建號所有權應有部分274/10000，則屬其與王姓友人間之糾葛，不生影響被上訴人已取得該應有部分所表徵之系爭車位約定專用權利。另證人馮莞倫證稱：系爭房地原所有權人告訴伊不知道停車位編號為何，請伊自己找上訴人要，上訴人都說沒有登記，故未將系爭車位實際交給伊，伊有告訴被上訴人要自己去找等語（見原審卷116頁），可知因前手馮莞倫不知000建號所有權應有部分274/10000所相應之停車位編號為何，始於買賣契約書記載「本買賣標的無停車位」，況停車位為共有建物之約定專用權利，不得與建物應有部分所有權分離而單獨讓與，已如前述，自不得因買賣契約書之上開記載，即謂被上訴人未繼受取得系爭車位之約定專用權利。
⒊系爭車位確實編定為停車空間使用，有桃園市政府建築管
理處109年9月11日桃建寓字第0000000000號函附長富華園社區公寓大廈使用執照圖說在卷可按（見原審卷139、147至153頁）。上訴人為依公寓大廈管理條例成立，係受全體區分所有權人委任管理社區事務，自有遵守分管協議之義務，其自承000建號之防空避難室及停車空間規劃，未經合法變更（見本院卷125頁），擅自將系爭車位變更用途為兩機車位及車道使用，已違上開分管協議，則被上訴人依分管契約之約定，請求上訴人應騰空返還系爭車位，即屬有據。又上訴人擅將系爭車位規劃成2機車位及通道，已非呂海能當初提供作為通道使用狀態，況系爭車位未經合法變更用途，則其空言系爭車位若返還被上訴人作為停車空間使用，將阻礙逃生通道，違反建築法第77條第1項及加強建築物公共安全檢查及取締執行要點第5條第2項規定云云，顯屬無稽，其本此請求送請鑑定是否會妨礙逃生，即無必要。又被上訴人依分管契約之約定而為上開請求，既有理由，則其併依民法第962條規定而為同一請求部分，即無再予論述之必要，附此敘明。
㈡次按共有人間經全體訂立分管契約，約定各自占有共有物之
特定部分而為管理者，該分管契約之終止或變更，僅得經全體共有人同意為之。又所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沉默，則除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示。系爭車位係由呂海能擅自變更用途，提供作為通道使用，已如前述，復無證據證明全體區分所有權人有此協議或同意，或有何事實推知其等有此效果意思，況依馮莞倫前述證詞，可知其僅為單純沉默，依上說明，難謂上開變更用途已經全體區分所有權人同意。是上訴人抗辯長富華園社區公寓大廈地下停車位，由最初31個減為30個，系爭車位改為通道使用多年，系爭房地所有權人近25年間均未有異議，可認全體區分所有權人已默示同意變更使用方式云云，即無足採。
㈢末按區分所有權人將共有部分之停車位約定專用權利，無償
提供全體區分所有權人使用，社區管理委員會代為管理，依民法第952條規定，其既被推定得為停車位之使用、收益，於所有人舉證推翻該權利推定前，其因此項占有使用所獲利益，自無不當得利可言。而依同法第959條規定，善意占有人自確知其無占有本權時起，即為惡意占有人，故善意占有人於本權訴訟受敗訴之判決時，應自訴狀送達之日起，視為惡意占有人，負返還不當得利之義務。又無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；不當得利之受領人其所受利益依其性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條、第181條定有明文。無權占用他人之停車位有獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。不當得利之功能，在於使受益人返還其無法律上原因所受的利益（取除功能），不當得利受益人有返還其所受利益予受損人之義務，與侵權行為損害賠償以填補被害人所受損害為目的並不相同。受益人所受之利益與被害人所受之損害，非必相同，故得請求返還不當得利之範圍，應以不當得利受領人所受之利益為度，而非以請求人所受損害若干為準（最高法院106年度台上第747號、105年度台上字第2237號、第1734號判決意旨參照）。經查：
⒈上訴人雖將系爭車位作為通道及2個機車停車位使用，仍不
生影響其占有系爭車位受有相當租金之利益。爰審酌長富華園社區公寓大廈位處桃園市○○區○○○路0段000巷0○0號，鄰近工業區及台4線、國道1號桃園交流道，開車約10分鐘可達桃園藝文特區、台茂購物中心，生活機能尚可，及龜山區平面停車位租金每月約1,800至3,200元（見原審卷363至367頁之地圖、網頁資料）等情，認上訴人所受利益為每月1,500元，應屬適當。至上訴人依長富華園社區公寓大廈規約第8條第1項第3款所收取汽、機車管理費，乃其受全體區分所有權人委任之事務，自有法律上之原因，亦非本件不當得利之範圍。上訴人抗辯伊僅係社區管理維護單位，非不當得利受益人，且原判決所認每月1,500元之不當得利金額亦屬過高云云，尚無可採。
⒉系爭車位應屬系爭房地所有權人之約定專用，原實際所有
權人呂海能無償提供長富華園社區公寓大廈全體區分所有權人使用，而由上訴人代為管理，已如前述，依上說明，上訴人應自本件訴狀送達之日即109年7月3日（見原審卷77頁）起，始負返還不當得利之義務。從而，被上訴人依不當得利之法律關係，請求上訴人自109年7月3日起至返還系爭車位止，按月給付1,500元，亦屬有據；逾此部分之請求，則無理由。
⒊長富華園社區公寓大廈社區規約第8條第1項第3款雖約定：
有停車位之所有權人，不管有無使用均要繳納停車場使用費用（見原審卷179頁），惟此為區分所有權人已獲交付而得使用停車位為前提。上訴人既未交付系爭車位予被上訴人，被上訴人亦無占有使用系爭車位之事實，自無繳納停車費用之義務，是上訴人抗辯被上訴人買受系爭房地後，均未繳納系爭車位停車費用，伊自得以每月150元停車費用予以抵銷云云，要無可採。
五、綜上所述，被上訴人依分管契約之約定、民法第179條規定，請求上訴人應騰空返還系爭車位，及自109年7月3日起至返還系爭車位止，按月給付1,500元，洵屬有據，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。從而原審就超過上開應予准許部分，為上訴人敗訴之判決，自有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。至於上開應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，理由雖有不同，但結論並無二致，仍應予維持。上訴人仍執陳詞，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，至於兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，而無逐一論駁之必要，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，爰判決如
主文。中 華 民 國 110 年 11 月 9 日
民事第七庭
審判長法 官 李昆霖
法 官 林翠華法 官 譚德周正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 110 年 11 月 9 日
書記官 賴以真