臺灣高等法院民事判決110年度上更一字第50號上 訴 人 周秀萍訴訟代理人 楊思勤律師複 代理 人 林達傑律師被 上訴 人 嚴志強訴訟代理人 吳妙白律師上列當事人間請求損害賠償等事件，上訴人對於中華民國106年8月11日臺灣臺北地方法院105年度訴字第3908號第一審判決提起上訴，並於本院前審為訴之追加，經最高法院發回更審，本院於111年3月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴及追加之訴均駁回。
第二審（含追加之訴部分）及發回前第三審訴訟費用，由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：伊為坐落臺北市○○區○○段0○段000000地號土地(下稱系爭土地)之共有人（權利範圍1710/10000）。被上訴人所有同段0000建號建物(即門牌臺北市○○區○○街000巷00弄0號0樓房屋，下稱系爭房屋)，無法律上原因占用系爭土地，而受有利益，並侵害伊之所有權；被上訴人應返還自起訴日即105年9月6日回溯前5年相當於租金之不當得利或損害金新臺幣(下同)144萬0720元，及自105年9月1日起，按月給付伊相當於租金之不當得利或損害金2萬4012元。爰依不當得利或侵權行為法律關係，擇一求為判決命被上訴人給付150萬8254元，及加計自105年9月1日起算之法定遲延利息；另自105年9月1日起，按月給付伊2萬5413元(原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴，且於第三審發回後擴張上訴聲明如上；未繫屬本院部分，不予贅述)。並於本院前審主張：倘認系爭房屋並非無權占用系爭土地，應依民法第425條之1規定，推定兩造間存在租賃關係，故追加類推適用民法第425條之1規定為同一之請求，並於本院上訴聲明：㈠原判決關於駁回上訴人後開第2、3項之訴部分廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人150萬8254元，及自105年9月1日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢被上訴人應自105年9月1日起，按月給付上訴人2萬5413元。㈣願供擔保，請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：系爭土地原所有權人即訴外人祭祀公業周芬前與訴外人福星建設股份有限公司（下稱福星公司）簽訂合建契約（下稱系爭合建契約），約定雙方合建後按比例分配房屋，祭祀公業周芬應配合移轉系爭土地所有權。嗣福星公司已完成合建住宅共75戶，祭祀公業周芬卻不配合移轉系爭土地所有權，伊係承受福星公司基於系爭合建契約使用系爭土地之權利，自非無法律上原因而占有系爭土地。詎上訴人於伊與祭祀公業周芬另案訴訟繫屬期間，以低價取得系爭土地應有部分，對伊提起本件訴訟，圖以規避系爭合建契約之拘束，顯屬權利濫用，亦違反誠信原則。退步言之，縱認伊應給付使用系爭土地相當於租金之不當得利或損害金，然系爭房屋樓地板面積89.42平方公尺，乃5層樓所共用，因此伊實際占用土地面積應以樓地板面積之1/5即17.884平方公尺計算，且應以申報地價5﹪計算相當於租金之不當得利或損害金。又倘認本件有民法第425條之1規定之適用，祭祀公業周芬於出售系爭土地時，未依法以書面通知伊優先承買，依民法第426條之2第3項規定，自不得對抗伊等語，資為抗辯。並於本院答辯聲明：㈠如主文所示。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、查，㈠系爭土地分割自臺北市○○區○○段0○段000地號土地(即重測前臺北市○○區○○○段000地號土地)，其中應有部分1838/10000原為祭祀公業周芬所有，於97年6月1日出賣予上訴人，並於97年7月15日以買賣為原因辦理所有權移轉登記；嗣上訴人於101年間，再將其中應有部分128/10000移轉訴外人李珮馨，現存應有部分為1710/10000；㈡祭祀公業周芬前於67年6月1日與福星公司簽訂系爭合建契約，同意提供系爭土地予福星公司合建房屋；被上訴人之前手任金華則向福星公司買受依系爭合建契約分得之系爭房屋；㈢被上訴人現為系爭房屋之所有權人，系爭房屋主建物及陽台面積各為79.38、10.04平方公尺；㈣祭祀公業周芬前曾就系爭房屋占用系爭土地乙事，訴請被上訴人給付相當於租金之不當得利，經原法院97年度訴字第1007號判決以被上訴人所有系爭房屋占有系爭土地，非無法律上原因，而駁回祭祀公業周芬之訴，並經本院98年度上字第1219號判決及最高法院100年度台上字第1549號裁定駁回祭祀公業周芬之上訴確定(下稱另案)；㈤系爭合建契約簽訂時，祭祀公業周芬之管理人為訴外人周江生，周江生死亡後由其子即訴外人周國賢擔任管理人，上訴人為周江生之女、周國賢之胞姐等情，有卷附土地登記謄本、臺北市松山地政事務所函覆（含土地登記申請書、土地建築改良物所有權買賣移轉契約書、不動產買賣契約書）、祭祀公業周芬管理委員會會議記錄(下稱會議記錄)、建物登記謄本、另案歷審判決可稽(見原審卷第8頁、第98-102頁、第28-41頁、本院前審卷卷一第515-523頁、第217頁、卷二第127-131頁)，堪信為真。
四、本件應審究者為㈠上訴人依不當得利法律關係，請求被上訴人給付相當於租金之不當得利，有無理由？㈡上訴人依侵權行為法律關係，請求被上訴人賠償其損害，有無理由？㈢上訴人追加類推適用民法第425條之1規定，請求被上訴人給付租金，有無理由？茲分述如下：
㈠上訴人依不當得利法律關係，請求被上訴人給付相當於租金
之不當得利，有無理由？⒈按不當得利，須以無法律上原因而受利益，致他人受損害為
成立要件。此觀民法第179條規定即明。因給付而受利益者，倘該給付係依有效成立之債權契約而為之，其受利益即具有法律上之原因，尚不生不當得利問題。⒉經查：
⑴、祭祀公業周芬於67年5月28日舉行派下管理委員會會議，
決議與福星公司合建房屋，並授權當時管理人周江生全權辦理建築執照申請等一切手續，分屋比例應以42（祭祀公業周芬）：58（福星公司）為原則，有卷附會議紀錄可稽（見本院前審卷二第127-131頁）。嗣祭祀公業周芬與福星公司乃於67年6月1日簽訂系爭合建契約，約定由祭祀公業周芬提供系爭土地，由福星公司設計施工而合建系爭房屋；周江生並代表祭祀公業周芬出具土地使用權同意書，同意福星公司在包含系爭土地之重測前臺北市○○區○○○段000地號土地，與同段0000地號土地上，建築5層樓RC造建築物4棟，並經臺北市政府核發建造執照等情，有卷附系爭合建契約、土地使用權同意書，及臺北市政府工務局67建松山吳字第13號建造執照可稽（見另案一審卷二第83-92頁反面、卷一第75-79頁）。
可知祭祀公業周芬因與福星公司合建房屋，而同意提供系爭土地予福星公司使用，並經臺北市政府核發建造執照以興建房屋。
⑵、其次，觀諸系爭合建契約第1條約定：「甲方（指祭祀公
業周芬管理人周江生等十一名）提供所有土地座落：台北市○○區○○○段000地號，面積約貳仟零貳拾玖坪作為建築用地（以及法定保留道路用地）由乙方（指福星建設有限公司負責人徐兩福）負責設計，提供所需一切資本施工，……建築鐵筋混凝土四層樓(包括隔間)房屋，……」，第2條約定：「乙方負責設計申請建築執照，使用執照。……」，第7條約定：「分屋比率：雙方約定依實際建築面積(包括陽台)計算甲方分得總面積壹佰分之四十二，餘壹佰分之五十八歸乙方所有。……」，第21條約定：「土地分配應依房屋面積之比例分割，乙方分得房屋之基地，甲方應移轉登記給乙方所指定人。」，第23條約定：「第二層樓混凝土工程完成時，甲方應即開始辦理土地分割，乙方建築四層樓結構完成時，甲方應叁拾天內將辦理土地移轉登記之有關文件全交給乙方所指定人(乙方分得房屋基地)。」(見另案一審卷二第83-92頁反面)。佐以祭祀公業周芬與福星公司並已約定以分屋方式分配合建利益等情，亦有卷附分配表可稽（見另案一審卷一第163-168頁）。堪認祭祀公業周芬與福星公司約定以分配合建房屋方式分配利益，而祭祀公業周芬可分得房屋，係以移轉福星公司分得房屋基地應有部分為對價；亦即雙方因系爭合建契約之約定，而相互取得房屋與基地之使用、收益權，相當於買賣或互易之法律關係，因此福星公司基於系爭合建契約所興建之房屋，即係基於系爭合建契約所生相當於買賣或互易之法律關係，而坐落於系爭土地。
⑶、嗣福星公司於系爭合建契約簽訂後，即以預售方式對外
銷售合建房屋，福星公司並受祭祀公業周芬之委託，代為銷售祭祀公業周芬分得之房屋等情，有卷附房屋、土地預定買賣契約書、福星公司通知可稽(見另案一審卷二第133-215頁)。惟福星公司於67年8月25日開工，在系爭土地上興建合建房屋75戶後，因財務狀況不佳，延至69年3月11日始竣工；然因福星公司與祭祀公業周芬委託銷售部分未結算清楚，祭祀公業周芬不願配合辦理系爭土地所有權移轉登記，以致福星公司雖於完工後已交付系爭房屋，但未併同辦理系爭土地所有權移轉登記等情，業據證人即福星公司負責人徐兩福於另案證述綦詳(見另案一審卷二第104、105頁)，亦有卷附使用執照申請書(見另案一審卷一第154-155頁)可稽，並經另案依職權調取建造執照、使用執照卷宗查明無訛。可見福星公司於興建過程中，雖因財務狀況不佳延後完工，且與祭祀公業周芬未清楚結算，以致祭祀公業周芬不願辦理系爭土地所有權移轉登記，然不影響福星公司基於系爭合建契約所興建之房屋，即基於系爭合建契約所生相當於買賣或互易之法律關係，而坐落於系爭土地。
⑷、又被上訴人之前手任金華於預售期間，即向福星公司買
受系爭房屋連同坐落基地，並按期支付房地價金；惟因福星公司雖交付系爭房屋，但未併同辦理系爭土地所有權移轉登記；嗣於75年間因任金華之配偶生意失敗，向被上訴人借款無法清償，而將系爭房屋作價150萬元出售予被上訴人等情，業據證人任金華於前審證述綦詳(見本院前審卷一第200-203頁)。觀諸另案訴訟當事人李豊傳於67年8月9日購買合建房屋E4型5樓之房屋及裝修款總價19萬3000元，土地價款38萬7000元，共計房地總價58萬元，有卷附房屋及土地預定買賣契約書可稽(見另案一審卷二第162-170頁反面)。佐以證人任金華證稱：當初買房子一定是土地、房屋一起買，房屋、土地價金繳完了，房子他們也蓋好了，當時也有交屋，因為建設公司倒了，土地沒有移轉給伊等語(見本院前審卷一第201頁)。堪認被上訴人於75年以150萬元向任金華購買系爭房屋時，其價金應包含系爭房屋及坐落基地一併購買。是依前揭說明，系爭房屋係因系爭合建契約相當於買賣或互易之法律關係坐落於系爭土地，被上訴人向前手任金華購買系爭房屋連同坐落基地，並承受任金華關於系爭房屋之權利義務，自非無法律上之原因占用系爭土地。
⑸、佐以祭祀公業周芬與福星公司基於系爭合建契約之約定
，相互取得房屋與基地之使用、收益權，具有相當於買賣或互易之法律關係，則福星公司依系爭合建契約對系爭土地有使用權，且依系爭合建契約目的，此使用權不限於建造房屋期間得無償使用系爭土地，更包含福星公司依系爭合建契約將房屋建造完成並辦畢建物保存登記後，故福星公司所建造之房屋有權占有系爭土地，被上訴人之前手向福星公司買受系爭房屋，並非無法律上之原因占用系爭土地，而受有利益，而駁回祭祀公業周芬對於被上訴人請求返還不當得利之訴，有卷附另案歷審判決可參(見原審卷第28-41頁)，亦同本院之見解。
⑹、綜此，祭祀公業周芬與福星公司基於系爭合建契約之約
定，相互取得房屋與基地之使用、收益權，具有相當於買賣或互易之法律關係，系爭房屋即係基於系爭合建契約相當於買賣或互易之法律關係，坐落於系爭土地；被上訴人之前手任金華向福星公司買受依系爭合建契約分得之系爭房屋，自係基於系爭合建契約相當於買賣或互易之法律關係坐落於系爭土地；而被上訴人承受前手關於系爭房屋之權利義務，並非無法律上之原因占用系爭土地，核與不當得利之要件不符。故上訴人依不當得利法律關係，請求被上訴人返還相當於土地租金價額之不當得利，即非有理。
⑺、上訴人雖主張其於97年間始買受系爭土地，與被上訴人
間並無任何債權或物權關係，依債之相對性，不受系爭合建契約之拘束，被上訴人所有之系爭房屋占用系爭土地，並無法律上原因而受有利益，致伊受有損害云云。然查：
①、按民法上之債權契約，除法律有特別規定外，固僅
於特定人間發生其法律上之效力，惟物之受讓人若知悉讓與人已就該物與第三人間另訂有債權契約，而猶惡意受讓該物之所有權者，參照民法第148條第2項所揭櫫之誠信原則，該受讓人亦仍應受讓與人原訂債權契約之拘束，權利濫用禁止原則不僅源自誠實信用原則，且亦須受誠實信用原則之支配，在衡量權利人是否濫用其權利時，仍不能不顧及誠信原則之精神（最高法院100年台上字第463號民事判決意旨參照）。
②、經查：上訴人為祭祀公業周芬前管理人周江生之女，周國
賢之胞妹，祭祀公業周芬與福星公司於67年6月1日簽訂系爭合建契約，約定由祭祀公業周芬提供系爭土地與福星公司合建房屋，並於69年3月11日竣工；被上訴人之前手任金華則於75年間，將其所購因系爭合建契約所興建之系爭房屋出售予被上訴人，業如前述。而上訴人係於97年6月1日始與祭祀公業周芬訂立不動產買賣契約，並於97年7月15日以買賣為原因移轉登記為系爭土地所有權人，有卷附土地登記申請書、土地建築改良物所有權買賣移轉契約書、不動產買賣契約書可稽(見原審卷第98-102頁)。可見系爭房屋於上訴人購買系爭土地時，系爭土地上包含系爭房屋之合建房屋，業已興建完成近30年，系爭房屋並已出賣予被上訴人達20餘年。
參以祭祀公業周芬與被上訴人之另案訴訟，已於96
年12月13日繫屬法院，上訴人與合建房屋其中門牌臺北市○○區○○街000巷00弄0號0樓房屋之所有權人陳梅英之訴訟中（即本院103年度上字第97號返還不當得利事件），亦自陳其知悉祭祀公業周芬與被上訴人間之另案訴訟（見本院103年度上字第97號卷第195頁）。則上訴人買受系爭土地及辦理所有權移轉登記時，對於系爭土地已存在包括系爭房屋在內之合建房屋，及祭祀公業周芬與被上訴人之另案訴訟已繫屬法院等情，實難諉為不知。
是以，上訴人既知悉其父周江生代理祭祀公業周芬
與福星公司辦理系爭合建契約之合建事宜，並以分配合建房屋為代價，提供系爭土地予福星公司興建房屋；且知悉系爭土地上已存在包括系爭房屋在內之合建房屋，及祭祀公業周芬與被上訴人之另案訴訟已繫屬，上訴人仍願受讓系爭土地之所有權應有部分，自屬惡意受讓，揆諸上開說明，上訴人仍應受祭祀公業周芬與福星公司有關系爭合建契約之拘束，即認系爭房屋係基於系爭合建契約所生相當於買賣或互易之法律關係，而坐落於系爭土地，始足以維持法律秩序之安定性與公共利益，亦符合誠信原則。故上訴人前揭所辯，尚非可採。
㈡上訴人依侵權行為法律關係，請求被上訴人賠償其損害，有
無理由？⒈按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任
，民法第184條第1項前段固有明文。⒉承前所述，系爭房屋係基於系爭合建契約所生相當於買賣或
互易之法律關係，而坐落於系爭土地，並非無權占有系爭土地，而侵害上訴人關於系爭土地之所有權。故上訴人以系爭房屋無權占有系爭土地為由，依侵權行為法律關係，請求被上訴人賠償其損害，亦非有理。
㈢上訴人追加類推適用民法第425條之1規定，請求被上訴人給
付租金，有無理由？⒈按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將
房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，民法第425條之1第1項定有明文。考其立法理由在於僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃，因此明文規定，藉以調和土地與建物之利用關係及所有權人間之利益。惟若土地及其土地上之房屋非同屬一人所有，且土地所有權人與房屋所有權人間已有其他法律關係存在時，非但不屬民法第425條之1之範疇，亦無類推適用該條之餘地。
⒉承上所述，本件並非系爭土地與系爭房屋本屬同一人所有，
而僅將系爭土地或系爭房屋所有權讓與他人之情形；且系爭房屋係基於祭祀公業周芬與福星公司間因系爭合建契約所生相當於買賣或互易之法律關係，而占有使用系爭土地；揆諸前揭說明，自無類推適用民法第425條之1規定之餘地。故上訴人追加類推適用民法第425條之1規定，請求被上訴人給付租金，亦非有理。
五、綜上所述，上訴人依不當得利或侵權行為法律關係，請求被上訴人給付150萬8254元，及自105年9月1日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；及自105年9月1日起，按月給付上訴人2萬5413元，均為無理由，不應准許。原審就此部分為上訴人敗訴之判決，於法並無違誤。上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由。又上訴人追加類推適用民法第425條之1規定為同一之請求，於法亦屬無據，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴及追加之訴均為無理由。爰判決如主文。
中 華 民 國 111 年 4 月 13 日
民事第九庭
審判長法 官 楊絮雲
法 官 張宇葭法 官 郭顏毓正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 111 年 4 月 13 日
書記官 馬佳瑩