臺灣高等法院民事判決110年度上更一字第89號上 訴 人 廖國雄兼訴訟代理人廖仁禾上 訴 人 詹金葉 住○○市○○區○○路000號 居新北市○○區○○路00巷00號特別代理人 莊銓鉅上 訴 人 江麗燕訴訟代理人 李龍生律師上列當事人間遷讓房屋等事件，兩造對於中華民國105年9月30日臺灣臺北地方法院104年度訴字第2289號判決各自提起上訴，上訴人廖國雄等人並為訴之追加，本院於112年3月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原判決關於㈠駁回上訴人廖國雄、廖仁禾後開第二、三、四項之訴部分；㈡命上訴人詹金葉自附圖編號房間一遷出騰空返還予廖國雄及自附圖編號房間二遷出騰空返還予廖仁禾部分；命上訴人江麗燕自附圖編號房間一遷出騰空返還予廖國雄部分及自附圖編號房間二、三遷出騰空返還予廖仁禾部分；㈢訴訟費用（除確定部分外）之裁判，均廢棄。
二、上訴人詹金葉、江麗燕各應自民國一０三年九月二十日起至遷出騰空返還附圖編號房間一之日止，每月各應支付新臺幣壹佰元予上訴人廖仁禾。
三、上訴人詹金葉、江麗燕各應支付上訴人廖國雄新臺幣陸萬叁仟元，及均自民國一０四年五月十七日起至清償日止按年息百分之五計算之利息；並均自民國一０三年四月十三日起至遷出騰空返還附圖編號房間二之日止，每月各應支付新臺幣壹仟零伍拾元予上訴人廖國雄。
四、上訴人江麗燕應支付上訴人廖國雄新臺幣壹拾貳萬元，及自民國一０四年五月十七日起至清償日止按年息百分之五計算之利息；並自民國一０三年四月十三日起至遷出騰空返還附圖編號房間三之日止，按月支付新臺幣貳仟元予上訴人廖國雄。
五、上開廢棄㈡部分，上訴人廖國雄、廖仁禾在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
六、上訴人廖國雄、廖仁禾其餘上訴與追加之訴，及上訴人詹金葉與江麗燕其餘上訴，均駁回。
七、第一、二審及發回前第三審訴訟費用（均除確定部分外，含追加部分），由上訴人詹金葉負擔百分之十二、上訴人江麗燕負擔百分之十八，餘由上訴人廖國雄、廖仁禾負擔。
事實及理由
一、程序方面：㈠上訴人詹金葉經合法通知但未於言詞辯論期日到場，核無民
事訴訟法第386條各款所列情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
㈡詹金葉現無訴訟能力，經本院於民國111年9月19日選任其子
莊銓鉅為特別代理人（見本院卷㈠第345-346頁裁定書），附此說明。
㈢按「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下
列各款情形之一者，不在此限：…二、請求之基礎事實同一者」，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文，並依同法第446條第1項適用於第二審程序。經查，上訴人廖國雄、廖仁禾（下合稱廖國雄等2人，分稱其名）於原審依據民法第767條第1項前段、第184條第1項、第185條規定，請求上訴人詹金葉、江麗燕（下合稱詹金葉等2人，分稱其名）返還房屋，依民法第179條規定請求給付金錢（見原審卷㈠第170、174頁）；嗣於本院就返還房屋追加民法第179條，就金錢給付追加民法第184條第1項前段為請求權，並均依選擇合併為請求（見本院卷㈡第157頁）。江麗燕於程序上並無爭執（見同頁筆錄）。茲因追加與起訴之基礎事實均為房間一即「附圖編號C、D部分」、房間二即「附圖編號E、F部分」、房間三即「附圖編號G、H、I部分」（下合稱系爭房間）之事實上處分權爭執，依上開規定，應准許追加。
二、上訴人廖國雄等2人主張：門牌號碼新北市○○區○○街00號4層樓公寓（下稱系爭公寓，原門牌烏來鄉烏來路81號），自68年起逐戶出售。訴外人即建商陳瀛生、陳勝雄、陳愧生（下合稱陳瀛生等3人）於屋頂平台加蓋系爭房間作為溫泉套房使用。為保障系爭房間使用權源，陳瀛生等3人與首批承購戶協議將屋頂平台交由陳瀛生等3人專用，3人則補償1至4樓公共設施費，後續承購戶則切結同意系爭房間使用屋頂平台；故全體區分所有權人已成立分管契約，系爭房間得使用屋頂平台。廖國雄於86年3月7日、同年5月6日分別向陳瀛生、陳勝雄買受房間二、三，廖仁禾於103年9月20日向訴外人周悅（已自陳愧生受讓事實上處分權）買受房間一，遂取得系爭房間事實上處分權。詹金葉等2人或家屬則在87年以後購屋或入住系爭公寓，應受分管契約之拘束。系爭房間每月每間可收租新臺幣（下同）7000元，然詹金葉等2人竟自90年起共同占有房間一、二，每人每月就每間獲益均3500元，江麗燕單獨占有房間三，每月獲利7000元，均係不當得利。其次，伊於103年4月13日對詹金葉等2人告發竊佔（臺灣臺北地方檢察署103年度偵字第10194號），回溯五年期間，詹金葉與江麗燕就房間二不當得利各21萬元，江麗燕就房間三不當得利為42萬元。爰依民法第767條第1項前段、民法第184條第1項、第185條、第179條之規定，訴請：㈠江麗燕應自房間一、二、三遷出騰空返還予伊，詹金葉應自房間一、二遷出騰空返還予伊；㈡詹金葉、江麗燕各應自103年9月20日起至遷出騰空返還房間一為止，每月各應給付廖仁禾3,500元。㈢詹金葉、江麗燕各應給付廖國雄21萬元，及自起訴狀影本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息；並均自103年4月13日起至遷出騰空返還房間二為止，每月各應給付廖國雄3,500元。㈣江麗燕應給付廖國雄42萬元，及自起訴狀影本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息；並自103年4月13日起至遷出騰空返還房間三為止，按月給付廖國雄7,000元。㈤願供擔保請准宣告假執行等語（廖國雄等2人敗訴確定部分，不予贅述；追加詳如前述）。
三、上訴人詹金葉等2人則以：（詹金葉未於言詞辯論期日到場，先前聲明、陳述如下）系爭公寓起造人為陳瀛生等3人與林有水，故系爭房間係上開4人共同興建並取得所有權，廖國雄等2人與陳瀛生等3人所簽定買賣契約縱係真正，亦無從取得系爭房間事實上處分權。否則，系爭房間欠缺構造上與使用上獨立性，顯為屋頂平台附屬建物，自屬全體區分所有權人共有。其次，江麗燕並未占有房間一、二，只是受姊姊詹金葉囑託出租房間二；其有意將房間三返還但未獲置理。再其次，系爭公寓16位區分所有權人同意江麗燕使用屋頂平台，益徵其為善意占有人。縱使應負不當得利責任，應以系爭房間課稅現值年息3%為計算基準等語，資為抗辯。
四、原審就廖國雄等2人前開請求，判決：
㈠江麗燕應自房間一、房間二、房間三遷出，並騰空返還與廖國雄等2人。並分別為准免假執行之諭知。
㈡詹金葉應自房間一、二遷出，並騰空返還與予廖國雄等2人。並分別為准免假執行之諭知。
㈢駁回廖國雄等2人其餘請求及假執行聲請。
廖國雄等2人上訴與答辯聲明：
㈠原判決駁回廖國雄等2人後開第㈡至㈣項之訴部分廢棄。
㈡詹金葉、江麗燕各應自103年9月20日起至遷出騰空返還
房間一為止，每月各應給付廖仁禾3,500元。㈢詹金葉、江麗燕各應給付廖國雄21萬元，及自起訴狀影
本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息；並均自103年4月13日起至遷出騰空返還房間二為止，每月各應給付廖國雄3,500元。㈣江麗燕應給付廖國雄42萬元，及自起訴狀影本送達翌日
起至清償日止按年息百分之五計算之利息；並自103年4月13日起至遷出騰空返還房間三為止，按月給付廖國雄7,000元。㈤願供擔保請准宣告假執行。㈥詹金葉等2人上訴駁回。
詹金葉等2人上訴及答辯聲明：
㈠原判決不利於詹金葉等2人部分廢棄。
㈡上開廢棄部分，廖國雄等2人第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
㈢廖國雄等2人上訴與追加之訴駁回。
㈣如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
五、兩造不爭執事項：（見本院卷㈠第152、153頁）㈠系爭公寓門牌為新北市○○區○○街00號（原為烏來鄉烏來路81
號），坐落於新北市○○區○○段000○000○000地號土地（重測前為烏來段1049、1048、1048-2地號土地）。使用執照於68年5月9日核發，起造人係陳灜生、陳勝雄、陳愧生、林有水。系爭公寓分屬39戶區分所有權人，即20建號至58建號（見原審卷㈠第32頁使用執照存根，本院前審卷㈡第78至84頁區分所有資料）。
㈡訴外人廖陳明珠（即廖國雄之妻、廖仁禾之母）為系爭公寓
之門牌號碼新北市○○區○○街00號3樓之4房屋區分所有權人（見原審卷㈡第50-53頁所有權狀），廖國雄等2人並非系爭公寓區分所有權人。
詹金葉兒子莊銓鉅為系爭公寓之新北市○○區○○街00號2樓之1房屋區分所有權人，江麗燕為系爭公寓同號4樓之6房屋區分所有權人（見原審卷㈡第81、91頁建物謄本）。
㈢原審於104年10月6日會同兩造與新北市新店地政事務所人員
勘驗測量，房間一位於附圖編號C、D區域，房間二位於附圖編號E、F區域，房間三位於附圖編號Ｇ、Ｈ、Ｉ區域，均坐落系爭公寓屋頂平台。附圖編號H部分係新北市○○區○○段000地號，但是附圖誤載為237地號（見原審卷㈠第59-64頁勘驗筆錄、第66頁複丈成果圖、本院卷㈡第158頁筆錄）。
㈣廖國雄等人對詹金葉等人告發竊佔（臺灣臺北地方檢察署103
年度偵字第10194號等），經臺灣臺北地方檢察署檢察官數次不起訴、發回再議；嗣以105年度偵續二字第11號處分不起訴，再經臺灣高等檢察署106年度上聲議字第6862號駁回再議確定（見本院卷㈡第119-152頁）。
六、本件爭點為：㈠廖國雄等2人是否取得系爭房間事實上處分權？㈡廖國雄等2人得否請求返還系爭房間？㈢廖國雄等2人得否請求返還不當得利？茲就兩造論點分述如下。
七、關於廖國雄等2人是否取得系爭房間事實上處分權方面：廖國雄等2人主張陳瀛生等3人係建商，於系爭公寓取得使用執照後，在屋頂平台增建系爭房間。廖國雄等2人合法有效取得系爭房間事實上處分權等語（見本院卷㈡第57-61頁）。詹金葉等2人辯稱系爭房間由陳瀛生等3人、林有水共同興建並取得所有權，廖國雄等2人並未自所有權人取得事實上處分權；否則，系爭房間亦附屬於屋頂平台，由全體區分所有權人共有云云（見本院卷㈡第73-76頁）。經查：
㈠系爭公寓區分所有權人之一張振照（歿）前於68年8月16日與
陳愧生所簽立房地買賣契約書（見本院前審卷㈡第139-142頁），買賣標的為台北縣○○鄉○○村○○路00號房地之一部分即4樓D1號房屋與基地持分面積（見同卷第139頁，前述門牌重編為烏來區烏來街32號4樓之4，見原審卷㈠第127頁建物謄本），價金為45萬元。其中第9條第3款約定：「屋頂部分：除水塔係全體住戶共同使用，其餘均屬乙方（即陳愧生）所有」（見本院前審卷㈡第141頁），附件為陳瀛生等3人共同用印之69年6月7日通知，記載：「…二、…㈡賣主（指陳瀛生等3人）在頂樓加蓋3小間套房，亦應分攤，即貼補各樓公共設施費，以利爾後通行…」（見同卷第143頁）。再者，張振照與陳愧生因前述買賣涉訟，業經本院85年度上更㈠字第291號確定判決認定前述69年6月7日通知內容為真正（見本院前審卷㈠第75頁，判決全文見同卷第65-78頁）；顯示前開買賣契約書與附件通知書均係真正，依上開資料可知，系爭公寓屋頂平台前經陳瀛生等3人搭蓋3間違建即系爭房間，並同意補貼首批承購戶，首批承購戶張振照等人則同意系爭房間使用屋頂平台。
㈡廖國雄等2人另提出下列資料：
⑴廖國雄、陳瀛生於00年0月0日就房間二簽定不動產買賣契
約書（見調解卷第12-15頁），契約書末頁記載「房屋座落：烏來路81號4樓頂靠樓梯邊」（見同卷第15頁），第1、3條記載：「乙方（指陳瀛生）今願將後列不動產（包括室內外定著物、水電）賣與甲方永久為業，經雙方同意總價款定為新台幣伍拾貳萬伍仟元」、「不動產移交日期：簽約時」（見同卷第12、13頁）。
⑵其次，廖國雄與陳勝雄於86年5月6日就房間三訂立土地房
屋買賣契約書（陳瀛生為介紹人），且有付款憑證可稽（見調解卷第16-20頁），不動產標示「⑴土地標示：╳。⑵建物座落：台北縣○○鄉○○街00號4樓頂加蓋正面向溪流全部」、第1、7條記載：「甲方（指陳勝雄）所有本件土地房屋今願以價款新台幣伍拾萬元整出賣與乙方（指廖國雄）而乙方喜諾承買是實」、「本件土地房屋甲方應於民國86年5月6日以前移交予乙方掌管或居住…」（見同卷第16、18頁）。第11條約定：「簽約時甲方同時交付乙方樓下住戶切結書正本15張，切結書中甲方之權利同時一併移轉予乙方」（見同卷第19頁）。再其次，賣方陳勝雄所提供15份切結書均記載：「本人前向陳愧生先生等三人購置座落烏來鄉烏來街路81號套房，契約訂明四樓樓頂歸上揭承建人（指陳愧生等3人）所有，且其等已分攤一至四樓之公共設施費，除有權通行本人等共有之一至四樓走道至四樓之樓頂外，並對陳愧生等三人在樓頂所蓋套房3間，願放棄任何要求或干涉，但不得再行增建。…」（見同卷第22-36頁），核與前揭張振照買賣契約所附69年6月7日通知所載系爭房間可使用屋頂平台之意旨相符。且江麗燕對上開15份切結書形式上真正亦不爭執（見原審卷㈡第22頁筆錄），堪可採信上開切結書。
⑶廖仁禾與周悅在103年9月20日就房間一訂立不動產買賣契約書（見原審卷㈡第44頁）。買賣契約書第1、3條約定：
「乙方（指周悅）今願將先夫先父陳愧生留於烏來街32號四樓頂樓層加蓋權宜屋，靠烏來街之邊間，包括室内外定著物、水電、家具等全部，如附圖淡紅色部分A房屋及其約定專用區的使用權全部權利讓與甲方（指廖仁禾）永久為業，…」、「乙方不負點交房屋之責任，一切均由甲方負責向竊佔者要回該房屋及所屬約定專用區…」（見同頁），並有示意圖在卷可證（見同卷第46頁）。再者，陳愧生前於102年3月5日死亡，配偶陳郭敬君於前開簽約日仍生存，女兒為陳悅生（見同卷第42、43頁戶籍謄本）；然陳悅生在前開買賣契約書立約人欄位以「乙方女兒」名義簽名見證（見同卷第44頁），且與周悅共同出具價金收據（見同卷45頁），可見其確認周悅業已取得房間一事實上處分權，始同意共同簽名。是以廖仁禾主張陳愧生在生前已將房間一事實上處分權移轉給周悅，陳悅生才擔任前述買賣契約見證人等語（見本院卷㈡第17-18頁），應屬可信。
⑷查前開房間一、二、三之買賣契約書均屬正本，且均經本
人或代理人簽名蓋章，且與張振照買賣契約所附69年6月7日通知、陳勝雄所提出15份切結書所載意旨相符，堪認為真正。依前開資料可知，系爭房間即房間一、二、三分別係陳愧生、陳瀛生、陳勝雄所興建；陳愧生已將房間一事實上處分權移轉予周悅，周悅遂在103年9月20日移轉事實上處分權予廖仁禾，陳瀛生、陳勝雄分別在86年3月7日、同年5月6日將房間二、三事實上處分權移轉予廖國雄。至於使用執照存根固然記載陳瀛生等3人與林有水共同起造系爭公寓（見原審卷㈠第32頁）；惟使用執照僅彰顯依法興建之系爭公寓由上述4人共同起造，另一方面，系爭房間既非使用執照所列建物，純係坐落屋頂平台之違建，自無從僅憑使用執照而推論林有水亦為系爭房間共同興建者。詹金葉等2人空言林有水亦為系爭房間起造人，廖國雄等2人未與林有水簽約，故未取得系爭房間事實上處分權云云（見本院卷㈠第374頁）；洵無可採。
㈢次按所謂附屬建物，係指依附於原建築以助其效用而未具獨
立性之次要建築而言，諸如依附於原建築而增建之建物，缺乏構造上及使用上之獨立性（如由內部相通之頂樓或廚廁），或僅具構造上之獨立性，而無使用上之獨立性，並常助原建築之效用（如由外部進出之廚廁）等是。此類附屬建物依民法第811條之規定，固應由原建築所有人取得增建建物之所有權，原建築所有權範圍因而擴張。但於構造上及使用上已具獨立性而依附於原建築之增建建物（如可獨立出入之頂樓加蓋房屋），或未依附於原建築而興建之獨立建物，則均非附屬建物，原建築所有權範圍並不擴張及於該等建物。是以判斷其是否為獨立建物或附屬建物？除斟酌上開構造上及使用上是否具獨立性外，端在該建物與原建築間是否具有物理上之依附關係以為斷（最高法院100年度台上字第4號判決意旨參照）。經查，系爭房間位於系爭公寓屋頂平台，已如前述；且該處可經由系爭公寓公共樓梯對外通行（見本院卷㈠第147-148頁相片、第129頁平面圖），顯見其並非依附於特定建物或設施，具有構造上獨立性。參以系爭房間各自有客廳、衛浴、廚房等設施（見本院卷㈠第131-145頁相片、原審卷㈠第63頁勘驗測量筆錄），訴外人黃崇泰也在103年6月20日至同年12月31日承租（見調解卷第38-39頁租賃契約書、本院前審卷㈡第12-13頁臺灣臺北地方檢察署103年度偵字第25468號影印筆錄），江麗燕亦不爭執黃崇泰承租房間二情節（見本院卷㈡第77頁）；益證其系爭房間在構造與使用均具有獨立性，屬獨立建物。則詹金葉等2人主張系爭房間為屋頂平台附屬建物云云（見本院卷㈡第73-74頁），實與現況不符，故為本院所不採。
㈣綜上，廖仁禾於103年9月20日取得房間一事實上處分權，廖
國雄在86年3月7日、同年5月6日先後取得房間二、三事實上處分權。
八、關於廖國雄等2人得否請求返還系爭房間部分：廖國雄等2人主張詹金葉等2人無權占有房間一、房間二，江麗燕無權占有房間三，均應騰空返還等語（見本院卷㈡第43-
47、61-63頁）。為詹金葉等2人所否認。經查：㈠按「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責
任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同」、「數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任。不能知其中孰為加害人者亦同」，民法第184條第1項、第185條第1項定有明文。次按民法第184條第1項前段所稱之權利，係指既存法律體系所明認之權利。所謂既存法律體系，應兼指法典（包括委任立法之規章）、習慣法、習慣、法理及判例。受讓未辦理所有權第一次登記之建物，受讓人雖因該建物不能為所有權移轉登記，而僅能取得事實上處分權，但該事實上處分權，具占有、使用、收益、事實上處分及交易等支配權能，長久以來為司法實務所肯認，亦為社會交易之通念，自屬民法第184條第1項前段所稱之權利（最高法院106年度台上字第187號判決意旨參照）。
㈡又按「當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論
時或在受命法官、受託法官前自認者，無庸舉證」，民事訴訟法第279條第1項定有明文。經查，依廖國雄等2人與江麗燕所陳報圖面，房間一面臨烏來街，房間二面臨樓梯，房間三面臨南勢溪（見原審卷㈡第46頁、本院卷㈠第129頁）。其次，原審於104年10月6日會同兩造於現場進行勘驗測量，江麗燕委任在場之訴代陳稱：「90年這三戶違章建築都是江麗燕找人換門鎖…這三戶都是江麗燕在管理使用，且在系爭面樓梯及烏來街之水泥建物（指房間一、二）內堆置東西」、「面南勢溪的(指房間三)是放置江麗燕之物品，由其本人在使用…」（見原審卷㈠第63-64頁勘驗筆錄）；詹金葉亦陳稱：「該二戶房間(指房間一、二)內我有在放東西」、「面樓梯間的(指房間二)是我在放置物品使用，面烏來街的(指房間一)我有在裡面放東西，東西都是我放的…」（見同卷第63、64頁筆錄）。堪認詹金葉等2人共同占用房間一、二，江麗燕且占用房間三。
㈢江麗燕固然辯稱房間一、二是其姊詹金葉占有並放置物品，
另囑託其出租房間二予黃崇泰，再將租金轉交詹金葉；其並未占有上述房間云云（見本院卷㈡第76-77頁）。然與其在原審前開陳述不符，復未能證明原審自認有何錯誤，故本院難以採信此一說詞。其次，黃崇泰所簽定租約已載明出租人係江麗燕，並無隻字片語提及係詹金葉委託江麗燕出租情事（見調解卷第38-39頁），則江麗燕空言受託出租房間二云云，亦無足信。
㈣江麗燕另於110年10月6日答辯狀表示業已拋棄房間三占有，
願意返還予廖國雄云云（見本院卷㈠第127頁）；嗣於111年5月2日準備程序、同年6月10日陳報狀、112年3月3日辯論狀重申返還房間三與鑰匙意願（見同卷第237、253頁、卷㈡第77-78頁）。惟其所提供相片顯示屋內仍有椅子、電扇等物品（見本院卷㈠第131-138頁），尚與廖國雄所聲明請求騰空返還情節有別；是江麗燕主張廖國雄受領遲延，其遂依民法第241條拋棄對於房間三占有云云（見本院卷㈡第77-78頁），洵非有據。
㈤江麗燕另稱其為善意占有人，並舉詹金葉說詞及16名住戶同
意書為證（見本院卷㈡第78-79、87-88頁、原審卷㈡第71頁）。然而，其詹金葉為本件共同被告，復未提出任何資料顯示有權利用系爭房間，實難認為江麗燕出於善意而占有系爭房間。再者，上述住戶同意書並無製做日期（見原審卷㈡第71頁），難認江麗燕基於同意書而信賴有占有使用之權源；再參酌多位具名者為原審共同被告江健宏、江清香、莊清美或其親屬（見原審卷㈡第79-80頁表格），是江麗燕空言誤信同意書而善意占用系爭房間云云，實非可取。
㈥綜上，詹金葉等2人無權占有房間一、二，江麗燕無權占有房
間三，已依序侵害廖仁禾、廖國雄之事實上處分權。是以廖國雄等2人依民法第184條第1項、第185條第1項規定，請求⑴江麗燕、詹金葉自房間一遷出騰空返還予廖仁禾，⑵江麗燕、詹金葉自房間二遷出騰空返還予廖國雄，⑶江麗燕自房間三遷出騰空返還予廖國雄；為有理由。廖國雄等2人逾此部分請求，則非可採。
九、關於廖國雄等2人得否請求返還不當得利部分：廖國雄等2人主張詹金葉等2人無權占有系爭房間，每間房間每月獲利7000元，詹金葉等2人就共同占有房間，每人每月可獲利3500元，江麗燕就單獨占有之房間三每月可獲利7000元（見本院卷㈡第67-69頁）。為詹金葉等2人所否認，並辯稱應以系爭房間課稅價值3%計算不當得利云云（見本院卷㈡第79-81頁）。
㈠按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益」、「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限」，民法第179條前段、土地法第97條第1項定有明文。次按「舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之八十為其申報地價」，平均地權條例第16條前段亦定有明文。再按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。再者，房屋如屬違建且申報價值資料，解釋上，法院可參酌成交價格、房屋面積、屋齡、地理位置、交通便利、坐落地段工商繁榮之程度，以及基地價值（公告地價見本院卷㈠第377-383頁，每年僅微輻增減）等資料而判斷相當於租金之不當得利。
㈡經查：
⑴廖仁禾為房間一事實上處分權人，廖國雄為房間二、三事
實上處分權人，但是2人就系爭公寓房地並無產權，僅廖國雄配偶廖陳明珠為系爭公寓3樓之4房地區分所有權人（見不爭執事項㈡）。並考量廖陳明珠關於系爭公寓基地應有部分比例為694/40000（見原審卷㈡第51-53頁所有權狀），是以計算系爭房間遭占用之不當得利，關於基地價值宜參酌廖陳明珠前開應有部分比例（694/40000）而酌定。
⑵其次，系爭公寓位於烏來溫泉老街，附近一樓多為商業使
用，後方臨南勢溪，距離公車站步行約五分鐘，系爭公寓一樓作為商業使用（見原審卷㈠第63頁勘驗筆錄）。又系爭公寓使用執照於68年5月9日核發（見不爭執事項㈠），依陳瀛生等3人所出具69年6月7日通知（見本院前審卷㈡第143頁），系爭房間在69年6月7日前完工，於今屋齡逾50年，廖國雄等2人亦稱廖陳明珠前開房屋現值甚低，不必繳納房屋稅（見本院卷㈡第19頁）。是以計算系爭房間遭占用之不當得利，宜以個別房間成交價，加計廖國雄等2人於104年2月9日起訴時基地價值後〔基地價值計算式：104年度每平方公尺公告地價╳0.8╳房屋坐落該地面積╳（694/40000）╳=金額。元以下四捨五入。以房間一之253號基地為例：37470.82.97（694/40000）=154〕；按年息5%計算，再微調其數額（月租金百元以下不計入）。
㈢詹金葉等2人占用系爭房間所應返還不當得利如下：
⑴房間一部分：（廖仁禾於103年9月20日取得）
①坐落253、257地號各2.97平方公尺、48.71平方公尺，10
4年度公告地價分別為每平方公尺3747元、3807元（申報地價為其80%），價值為154元、2574元。廖仁禾以5萬元購入該屋（見原審卷㈡第44頁不動產買賣契約書），合計房地價值為5萬2728元，年息5%為2636元，再微調為年租金2400元，相當於每月200元，詹金葉與江麗燕各應分擔半數即100元。
②故廖仁禾主張詹金葉、江麗燕各應自103年9月20日起，
至遷出騰空返還房間一之日止，每月各應支付100元；應屬可採。逾前開數額之主張，則非可取。
⑵房間二部分：
①坐落253、257地號各1.29平方公尺、54.56平方公尺，
104年度公告地價分別為每平方公尺3747元、3807元（申報地價為其80%），價值為67元、2883元。廖國雄以52萬5000元購入該屋（見調解卷第5頁不動產買賣契約書），合計房地價值為52萬7950元，年息5%為2萬6398元，再微調為年租金2萬5200元，相當於每月2100元，詹金葉與江麗燕各分擔半數即1050元。自103年4月13日回溯五年不當得利為12萬6000元，詹金葉與江麗燕各應負擔半數即6萬3000元。
②故廖國雄主張詹金葉、江麗燕各應給付6萬3000元及法定
遲延利息，並均自103年4月13日起，至遷出騰空返還房間二之日止，每月各應支付1050元；應屬可採。逾前開數額之主張，並非可取。
⑶房間三部分：
①坐落253、257、259地號各5.77平方公尺、40.06平方公
尺、3.53平方公尺，104年度公告地價分別為每平方公尺3747元、3807元、2000元（申報地價為其80%），價值300元、2169元、98元，廖國雄以50萬元購入該屋（見調解卷第16頁買賣契約書）合計房地價值為50萬2567元，年息5%為2萬5128元，再微調年租金為2萬4000元，相當於每月2000元。自103年4月13日回溯五年不當得利為12萬元。
②故廖國雄主張江麗燕應給付12萬元及法定遲延利息，並
自103年4月13日起，至遷出騰空返還房間三之日止，每月應支付2000元；應屬可採。逾前開數額之主張，並非可取。
十、綜上所述：㈠廖國雄等2人依民法第184條第1項、第185條（請求返還房屋
部分），及民法第179條（請求給付金錢部分）之規定，訴請：「⑴江麗燕、詹金葉自房間一遷出騰空返還予廖仁禾。⑵江麗燕、詹金葉自房間二遷出騰空返還予廖國雄。⑶江麗燕自房間三遷出騰空返還予廖國雄。⑷詹金葉與江麗燕各應均自103年9月20日起，至遷出騰空返還房間一之日止，每月各應支付100元予廖仁禾。⑸詹金葉與江麗燕各應支付6萬3000元予廖國雄，及自起訴狀影本送達翌日（104年5月17日）起至清償日止按年息百分之五計算之利息；並均自103年4月13日起至遷出騰空返還房間二之日止，每月各應支付1050元予廖國雄。⑹江麗燕應支付廖國雄12萬元，及自起訴狀影本送達翌日（104年5月17日）起至清償日止按年息百分之五計算之利息；並自103年4月13日起至遷出騰空返還房間三之日止，按月支付2000元予廖國雄」；為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
㈡原審就前揭第⑷⑸⑹點部分為廖國雄等2人敗訴之判決，尚有未
洽，廖國雄等2人上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院廢棄改判如主文第二至四項所示（廖國雄等2人勝訴部分未逾150萬元，於本院判決後已確定，毋庸另為准免假執行宣告）。至於原審就廖國雄等2人不應准許部分所為其敗訴判決，於法並無違誤；廖國雄等2人上訴意旨，指摘原判決此部分為不當，求予廢棄改判；為無理由，應駁回其上訴。又廖國雄等2人就返還房屋依民法第767條第1項前段，追加民法第179條，就金錢給付部分追加民法第184條第1項請求，因屬選擇合併，本院就前開有理由部分既為廖國雄等2人勝訴之判決，就其餘訴訟標的即無再予審酌之必要；至於廖國雄等2人逾前開應准許部分，仍屬無理由，應予駁回。
㈢原審就超過上開第⑴⑵⑶點部分之返還房屋請求，為詹金葉等2
人敗訴之判決，自有未洽。詹金葉等2人上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院廢棄改判如主文第五項。關於上開第⑴⑵⑶點部分，原審判命詹金葉等2人如數給付，並依兩造聲請為准免假執行之宣告，核無違誤，詹金葉等2人上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
十一、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及證據，經斟酌後，認均不足以影響本判決結果，自無逐一詳予論述之必要，併予敘明。
十二、據上論結，兩造上訴均為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條前段、第85條第1項、第463條、第385條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 4 月 11 日
民事第十一庭
審判長法 官 李慈惠
法 官 謝永昌法 官 吳燁山正本係照原本作成。
詹金葉、江麗燕不得上訴。
廖國雄、廖仁禾如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 112 年 4 月 11 日
書記官 莊雅萍