臺灣高等法院民事判決110年度上更一字第95號上 訴 人 郭明賢訴訟代理人 劉宏邈律師被 上訴人 李名倫
李珏
李珮共 同訴訟代理人 黃勝和律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國107年8月24日臺灣士林地方法院106年度訴字第862號第一審判決提起上訴，經最高法院發回更審，本院於111年10月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決主文第三項關於命上訴人每月給付逾新臺幣參佰參拾伍元，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審及發回前第三審訴訟費用，除確定部分外，均由上訴人負擔。
原判決主文第一項及第二項所載之附圖關於A至D、F、G部分應更正如本判決之附圖；原判決主文第一項、第三至五項所載之土地地段及地號應更正如附表「重測後之土地地段及地號」欄所示。
事實及理由
壹、程序方面：按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文，依同法第463條規定，為第二審程序所準用。查被上訴人因土地地籍圖重測、使用面積測量（見本院卷㈠第327至328、355頁）而更正原審訴之聲明（見本院卷㈠第385至388、401至40
5、445頁），核屬更正事實上陳述，非為訴之變更或追加，合先敘明。
貳、實體方面：
一、被上訴人主張：新北市○○區○○段000○000○000地號土地（重測前依序為新北市○○區○○○段○○○○段0000○○○○○○○○段00地號，重測後則編為新北市○○區○○段000地號，下稱140地號〉、43-1、45-1地號土地，下分別稱141、160、168地號土地，合稱系爭土地）原為訴外人即伊之被繼承人李文夫所有。李文夫於民國105年7月18日死亡後，由伊於107年2月1日辦理分割繼承系爭土地，應有部分各3分之1。上訴人擅於系爭土地興建如附圖編號B、F、G所示未辦保存登記建物（下稱系爭建物，占用之土地分別稱系爭土地B、F、G部分）、編號C所示鐵皮建物及鋪設編號A、D所示之水泥空地（與系爭建物合稱系爭地上物，占用之土地分別稱系爭土地A、C、D部分，與系爭土地B、F、G部分合稱系爭土地甲部分），無權占有系爭土地。爰依民法第767條第1項前段、中段、第179條規定，請求上訴人將系爭地上物拆除，返還系爭土地甲部分，並自106年1月10日起至返還141地號土地（即系爭土地A至D部分）之日止，按月給付新臺幣（下同）346元；自106年9月1日起至返還160地號土地（即系爭土地F部分）、168地號土地（即系爭土地G部分）之止日，依序按月給付255元、16元（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴；被上訴人在原審請求逾前述部分，一部獲勝訴判決〈即請求拆除原判決附圖H、I、J、K地上物及返還該部分土地、E部分土地與不當得利部分〉，未據上訴人不服，一部受敗訴判決確定，非本院審理範圍）。並答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：兩造間就140、141地號土地訂有三七五租約（下稱系爭租約），被上訴人未依耕地三七五減租條例（下稱三七五條例）第26條規定先經調解調處，逕行提起本件訴訟，於法不合。訴外人即伊父郭頭與訴外人即被上訴人祖父李永和於34年間就140、141地號土地成立耕地租約，李永和家族並提供門牌號碼淡水區大竹圍4號房屋（下稱原李家建物）予郭頭及其餘佃農居住、存放穀物、耕具使用。嗣該建物因屋損嚴重無法修補，伊於78年間經訴外人即李永和之妻李林綉同意，在系爭土地興建系爭建物以替代原李家建物，自非無權占用。又系爭建物作為農舍使用，系爭地上物皆係供農作及設置相關之農業設施，無不自任耕作之情等語，資為抗辯。並上訴聲明：㈠原判決除確定部分外廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行聲請均駁回。
三、查，重測、合併、分割前新北市○○區○○○段○○○○段00○0000○0000地號土地（下分稱35、43-1、45-1地號土地）原為李文夫所有，李文夫於42年1月1日與郭頭就35地號土地簽訂系爭租約，經郭頭之子即上訴人於78年間在35、43-1、45-1地號土地上興建系爭地上物。郭頭於85年3月22日死亡，上訴人繼承系爭租約。嗣李文夫於105年7月18日死亡後，35地號土地於106年5月間分割出同小段35-2地號土地（面積518平公尺，下稱35-2地號土地，包含系爭土地A、B、C、D部分），同時合併入同小段35-1地號土地（下稱35-1地號土地），再由被上訴人於107年2月1日就系爭土地（重測前35-1、43-1、45-1地號土地）辦理分割繼承，應有部分各3分之1。而系爭租約經上訴人於108年間申請租約之變更及續訂登記，獲新北市淡水區公所核准，將系爭租約之出租人變更登記為上訴人，承租人登記為被上訴人，租約土地變更為35、35-1地號土地，續訂租期自108年1月1日起至113年12月31日止等情，為兩造所不爭執（見本院卷㈠第209頁），並有土地登記謄本、系爭租約、土地複丈及標示變更登記申請書、戶籍謄本在卷足稽（見原審卷第50、51、77至78、160至164頁、本院前審卷㈠第201、167至194、305頁、本院卷㈠第299頁）。另上訴人所有系爭地上物占有系爭土地甲部分，其占有情形於重測後如附圖，此經原審及本院會同地政機關前往系爭土地勘驗，並製有勘驗筆錄及複丈成果圖在卷可參（見原審卷第116至120、131頁、本院卷㈠第349至350、355頁）。均堪信為真實。
四、被上訴人主張上訴人系爭地上物無權占用系爭土地，請求上訴人將系爭地上物拆除、返還系爭土地甲部分及給付相當於租金之不當得利，為上訴人所否認，並以前詞置辯，茲就兩造之爭點及本院之判斷，分述如下：
㈠本件訴訟須否先經調解調處？⒈按三七五條例第26條所謂出租人與承租人間因耕地租佃發生
爭議案件，非經調解、調處，不得起訴，係指當事人間本於耕地租佃關係而發生之爭議案件而言。如原告起訴主張無租賃關係存在，而本於其他之法律關係為訴訟標的，即無該條之適用（最高法院46年度台抗字第24號裁定、111年度台上字第316號判決意旨參照）。
⒉本件被上訴人主張上訴人無權占有系爭土地，係依民法第767
條第1項前段、中段之規定請求上訴人將系爭地上物拆除騰空，並將所占有之系爭土地甲部分返還被上訴人，非本於租佃關係而為請求，業經被上訴人陳明在案（見原審卷第118頁、本院卷㈡第74頁）。至被上訴人主張系爭土地上原訂之耕地租約業已失效等語，乃反駁上訴人據系爭租約為有權占有之抗辯，屬本件訴訟之爭點之一，非訴訟標的法律關係，自無三七五條例第26條之適用。從而，上訴人抗辯本件應適用前開法條先行調解調處程序，難認有據，被上訴人本件起訴要件並無欠缺，合先敘明。
㈡被上訴人依民法第767條第1項前段、中段，請求上訴人拆屋
還地，有無理由？⒈上訴人有無得土地所有權人同意興建系爭建物？⑴按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，
對於妨害其所有權者，得請求除去之。民法第767條第1項前段、中段定有明文。又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277條前段亦有明定。而以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對於土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號判決要旨可資參照）。被上訴人為系爭土地之所有權人，其主張上訴人興建系爭地上物無權占有系爭土地，上訴人既抗辯其有占有使用系爭土地之合法權源，揆諸前揭規定及說明，自應就其所稱有正當權源之事實舉證證明之。
⑵上訴人抗辯伊於78年間有經李林綉同意興建系爭建物，故有
權占用系爭土地B、F、G部分乙節，為被上訴人所否認，上訴人就其有經李林綉同意興建系爭建物之事實，未能提出任何證據證明，自難採信。上訴人雖以系爭租約之前後任管理人李林綉及訴外人即李文夫之哥哥李文德，均長期未對上訴人自行建屋之行為予以干涉或表示反對之意，且李文夫來李家祖墳掃墓時可看到系爭建物，亦未曾表示反對，而辯稱李林綉、李文夫有同意上訴人自行興建系爭建物云云。然按意思表示有明示及默示之分，前者係以言語文字或其他習用方法直接表示其意思，後者乃以其他方法間接的使人推知其意思。至若單純之沉默則與默示之意思表示不同，除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得即認係默示之意思表示。查李文夫於92年間曾以上訴人為被告，主張上訴人未經其同意擅自於43-1地號土地搭蓋建物，占用43-1、45-1地號土地而訴請其拆除建物並返還土地（見原審士簡調卷第39頁），而系爭建物占用系爭土地F、G部分屬160、168地號，重測前即為43-1、45-1地號土地，是上訴人辯稱李文夫就系爭建物占用其土地未曾為反對之意思，已非事實。再者，縱李林綉、李文德在被上訴人提起本件訴訟之前，未曾明確對上訴人自行興建系爭建物之行為予以干涉或表示反對乙節為真，然或因其法律知識不足，或因特定情誼關係而隱忍未發或有其他考量，原因不一而足，上訴人既未能舉證證明李林綉有同意其興建系爭建物，自難僅因李林綉、李文德之單純沉默，即遽認李林綉有同意上訴人興建系爭建物。且縱認李林綉確有於78年間同意上訴人興建系爭建物，然系爭土地為李文夫所有（見原審士簡調卷第7頁、原審卷第50至51頁），李林綉並非系爭土地之所有權人，即使上訴人所稱78年間系爭租約均由李林綉代理李文夫處理一事為真，則李文夫授權李林綉之權限範圍亦限於系爭租約相關事項，而不當然及於系爭土地之處分及使用等事項，從而，李林綉縱有為前開同意，然上訴人既未能舉證證明李林綉曾獲李文夫授權或有其他處分系爭土地之權限，被上訴人自不受該拘束，則上訴人抗辯其有權占用系爭土地B、F、G部分，為無理由。
⒉系爭租約是否有三七五條例第16條第1、2項所定無效情形？⑴按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人
；承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，三七五條例第16條第1項、第2項分別定有明文。再按三七五條例第16條第1項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言；如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列，應構成同條第2項所定原訂租約無效之原因；又承租人固非不得在承租之土地上建築農舍，惟所謂農舍，係指以耕作為目的或為便利耕作所建之簡陋房屋，以供堆置農具、肥料或臨時休息之用，而非以解決承租人家族實際居住問題為其目的。如所建房屋係供居住之用，即與農舍有間（最高法院70年台上字第4637號判例、70年度台上字第4426號、83年度台上字第2636號判決意旨參照）。
末按承租人應自任耕作，承租人違反此項規定時，原訂租約無效，即耕地承租人就承租耕地之一部不自任耕作，依三七五條例第16條第2項規定，其「全部」租約均歸於無效（最高法院99年度台上字第339號判決意旨參照）。又所謂原訂租約無效，係指原訂租約於承租人有不自任耕作情事時，原訂租約無待於另為終止表示，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅而言（最高法院80年台再字第15號判例、95年度台上字第1911號、80年度台上字第1882號判決意旨參照）。另承租人應自任耕作，違反時，原訂租約無效，此觀三七五條例第16條第1項、第2項規定自明。所謂原訂租約無效，係指原訂租約於承租人有不自任耕作情事時，當然向後失其效力，租賃關係因而消滅而言。縱當事人依同條例第6條第1項、第22條規定續訂租約，出租人並收取租金，亦不能使業已無效之原訂租約回復其效力（最高法院104年度台上字第130號判決意旨亦可參照）。
⑵上訴人抗辯：伊基於系爭租約有權占用141地號土地；被上訴
人則主張：如附圖編號A至D所占用之141地號土地，雖為系爭租約之範圍，然附圖編號A至D均非為便利耕作或以耕作為目的所建之農舍，即有一部不自任耕作之情，系爭租約應全部歸於無效，上訴人占用141地號土地部分，即無法律上權源等語。查系爭土地Ａ至Ｄ上之地上物位於35-2地號土地內，而35-2地號分割自35地號土地，同時併入35-1地號土地，重測後為141地號土地，經兩造不爭執而認定如前，堪認系爭土地A至D部分之地上物位於系爭租約租賃標的35-1地號（即重測後141地號）土地範圍內，而依附圖及上訴人所提出系爭建物之房屋室內格局圖及照片（見本院卷㈡第49至57頁），可見系爭建物乃由附圖編號B、F、G共同組成、總面積合計高達179.79平方公尺（計算式：65.06＋102.29＋12.44＝179.79），結構為磚造，室內空間除設有農具及雜物間外，另設有客廳、餐廳、廚房及4間房間，室內家具擺設、佈置均與一般住家無異，堪認系爭建物應係作為住家使用，非係以耕作為目的或為便利耕作所建之簡陋房屋，以供堆置農具、肥料或臨時休息之用，揆諸前揭規定與說明，上訴人就141地號土地其中屬於系爭租約標的之部分土地（即系爭土地B部分）有未自任耕作之情事，應堪認定。
⒊綜上，上訴人未能舉證證明係經得土地所有權人同意而興建
系爭建物，且上訴人就系爭租約範圍內之141地號之部分土地有未自任耕作之情形，系爭租約因此而無效，上訴人即無合法占用系爭土地之權利，被上訴人為系爭土地之所有權人，本於民法第767條第1項前段、中段之規定請求上訴人應將系爭地上物拆除，返還系爭土地甲部分，即屬有據，應予准許。
㈢被上訴人依民法第179條，請求上訴人返還相當租金之不當得
利，有無理由？⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179條定有明文。無權占有他人房地，可能獲得相當於租金之利益（最高法院61年度台上字第1695號判決意旨參照）。次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之10為限，而此項規定於租用基地建築房屋者亦得準用，土地法第97條第1項、第105條分別定有明文。又所謂土地價額係指法定地價而言；土地所有人依土地法所申報之地價為法定地價，除非土地所有權人未於公告期間申報地價者，才以公告地價百分之80為其申報地價，土地法第148條、土地法施行法第25條、平均地權條例第16條前段亦定有明文。
⒉關於被上訴人得請求之不當得利數額之計算，業經原審判決
綜合審酌系爭土地客觀情形後，認以系爭土地申報地價年息百分之3為適當，並詳載計算式如原判決第12頁所示，並有系爭土地自98年至107年之公告地價資料附卷可參（見原審卷第318至320頁），且兩造對於原審判決之計算均表示沒有意見（見本院卷㈡第74頁），本院此部分意見，除下述重測後土地面積減縮部分，應依減少後面積重新計算外，其餘與原判決相同，爰依民事訴訟法第454條第2項規定予以援用，不再贅述。而系爭土地A至D部分經重測後面積縮減為253.64平方公尺（計算式：89.06＋65.06＋78.02＋21.5＝253.64），依該占用之面積，被上訴人得按月請求上訴人返還無權占用相當於租金之損害金額為335元（計算式：253.64×660×80％×3％÷12＝335，元以下四捨五入），逾此部分之請求，則屬無據。至系爭土地F、G面積增加部分，未據被上訴人為聲明請求，本院無從為裁判，附此敘明。
五、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項前段、中段之規定，請求上訴人將系爭地上物拆除，並將所占有之系爭土地甲部分返還被上訴人，另依民法第179條前段之規定，請求上訴人自106年1月10日起至返還141地號土地（即系爭土地A至D部分）之日止，每月給付被上訴人335元及自106年9月1日起至返還160地號土地（即系爭土地F部分）、168地號土地（即系爭土地G部分）之止日，依序按月給付255元、16元，洵屬有據，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。從而，原審就關於系爭土地甲部分之請求超過上開應予准許部分，為上訴人敗訴之判決，自有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二項所示。至於上開應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴人仍執陳詞，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其此部分上訴。
六、末查，35-1、43-1、45-1地號土地位於108年度淡水重測區範圍內，地籍圖重測後為141、160、168地號土地，重測前後土地範圍及面積均有些許差異等情，有土地登記第二類謄本及新北市淡水地政事務所110年9月17日函可稽（見本院卷㈠第155至162、327至328頁）。原審判決附圖套繪於重測後之土地後，套繪結果如本判決之附圖（見本院卷㈠第355至356頁），爰將原判決主文關於附圖、土地地段及地號之記載更正如主文第5項所示。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第450條、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 11 月 8 日
民事第十四庭
審判長法 官 周群翔
法 官 黃珮禎法 官 陳雯珊正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 111 年 11 月 9 日
書記官 陳亭如附表：
原判決所載之土地地段及地號 重測後之土地地段及地號 新北市○○區○○○段○○○○段0000號 新北市○○區○○段000地號 新北市○○區○○○段○○○○段0000號 新北市○○區○○段000地號 新北市○○區○○○段○○○○段0000號 新北市○○區○○段000地號