臺灣高等法院民事判決110年度上更二字第159號上 訴 人 盛惠玲
參 加 人 游珮筠
時代廣場大樓管理委員會上 一 人代 表 人 廖俐洋共 同訴訟代理人 張 琴律師被 上訴 人 張書聰訴訟代理人 林志剛律師
楊憲祖律師張簡映庭律師上列當事人間請求返還所有物事件，上訴人對於中華民國105年4月13日臺灣臺北地方法院103年度訴字第3238號第一審判決提起上訴，經最高法院第二次發回更審，本院於112年2月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
被上訴人應將坐落臺北市○○區○○段○○段○○○○號地下室第二層如附圖編號Ｃ部分、面積12.51平方公尺之停車位交還上訴人及其餘全體共有人。第一審、第二審及發回前第三審訴訟費用，由被上訴人負擔。
事實及理由
、上訴人主張：兩造均為時代廣場大樓（下稱系爭大樓）之區分所有權人。系爭大樓地下2層為臺北市○○區○○段0○段000○號（下稱000建號）之一部，屬系爭大樓全體區分所有權人之共有部分。該地下2層如附圖編號Ｃ所示停車位（下稱系爭車位）屬法定停車空間之裝卸停車位，遭被上訴人無權占有，爰依民法第767條第1項前段、第821條規定，求為命被上訴人返還系爭車位予伊及全體共有人之判決。
、被上訴人則以：系爭大樓由擎碧建設股份有限公司（下稱擎碧公司）於民國81年間起造，並與原始承購戶簽訂房屋土地預定買賣合約書（下稱系爭預定買賣合約書），就000建號之地下室車位約定專用，而成立分管契約，並無損於其他區分所有權人之權益。伊為系爭大樓之預售屋承購戶，系爭大樓於86年9月完工後，擎碧公司於87年12月7日與伊簽定房屋租賃契約書（下稱系爭租約），將系爭車位提供伊永久使用，伊每月支付租金新臺幣（下同）1,000元。系爭管委會於88年1月16日與擎碧公司簽訂協議書（下稱系爭協議），繼受該公司與承購戶間之契約，於95年6月間完成移交手續，移交清冊載明系爭車位所有權人「111-5-5」即為伊名下之門牌號碼臺北市○○區○○路0段000號（下稱系爭111號）0樓之0房屋。伊依系爭租約使用系爭車位並繳交租金多年，自屬有權占有等語，資為抗辯。
、參加人陳述略以：游珮筠為系爭大樓之區分所有權人，與系爭大樓管理委員會（下稱系爭大樓管委會）均同意上訴人之主張等語。
、原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，上訴聲明為：㈠、原判決廢棄。㈡、被上訴人應將系爭車位返還予上訴人及全體共有人。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
、兩造均為系爭大樓之區分所有權人，上訴人所有房屋為門牌號碼臺北市○○區○○路0段000號12樓之3、被上訴人所有房屋則為同上號0樓之0；000建號包括系爭大樓0樓、地下0樓至0樓、頂樓，由全體區分所有權人所共有；被上訴人占有系爭大樓地下二層如附圖編號Ｃ所示之系爭車位，系爭車位之使用執照規劃為裝卸停車位，係依臺北市信義區都市計畫規定檢討設置之離街裝卸停車位，且為法定停車空間。系爭大樓由擎碧公司於81年間起造，於86年9月間完工，經核發81建字第116號建造執照，並與原始承購戶簽訂系爭預定買賣合約書，而為公寓大廈管理條例（下稱管理條例）84年6月28日公布施行前已取得建造執照之公寓大廈等情，為兩造於本院審理時所不爭執（見本院卷㈠第478頁），並有臺北市建築管理工程處110年10月5日北市都建使字第1106185335號函可佐（見本院卷㈠第33頁）。此部分事實明確，可以認定。
、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。又各共有人對於第三人，得就共有物之全部，為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，此觀民法第767條前段、第821條規定即明。又共有人對共有物之特定部分占用收益，須徵得其他共有人全體同意。共有人間就共有物之全部劃定範圍，各自占用共有物之特定部分而為管理者，為共有物之分管契約，尚非法所不許。而共有不動產之出租，乃典型之利用行為而屬民法第820條第1項規定管理權能之範圍，故共有人如就共有不動產已訂有分管契約者，對各分管部分即有單獨使用、收益之權，其將分管部分出租他人，自無須得其餘共有人之同意。是共有人單獨出租共有土地之特定部分者，以該共有人就該特定部分有分管權者，始得為之。復按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文定有明文。以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，苟被告對於原告就其物有所有權之事實，已無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，被告應就其抗辯有如何權源占有之事實證明之。如不能證明，應認原告之請求為正當。查，上訴人主張其為000建號之共有人，系爭車位為000建號之一部，被上訴人以車輛占有系爭車位之事實，業據其提出建物登記第二類謄本、現場彩色照片、100年6月21日存證信函及回執等件為證（見北簡卷第6至7頁、第11至13頁），並經本院前審勘驗現場及囑託臺北市政府地政局土地開發總隊測量屬實，分別製有勘驗筆錄、鑑定圖在卷，且有履勘當時之現場車位彩色照片、本院前審公務電話記錄可參（見本院上更一卷第205至231頁、第237至241頁）。茲因兩造均不爭執上訴人確為000建號之共有人，及被上訴人之占用事實，揆諸前開說明，自應由被上訴人就其抗辯如何以有權占有系爭車位之事實，負舉證責任。
、系爭租約不能證明為真正：被上訴人抗辯：擎碧公司於興建系爭大樓過程中發生財務困難，數度停工，又遭債權人聲請假扣押，伊見系爭大樓多處公共設施並未完成，原本拒絕接受點交且有意解約，經擎碧公司一再協調，並答應給予伊永久承租地下二樓第12號車位使用之優惠作為交換條件，伊始同意不為解約，雙方因而簽訂系爭租約，系爭租約自屬真正云云（見上易卷㈠第221頁），惟上訴人否認系爭租約為真正。經查：
㈠、本案審理期間，經本院向兩造確認本件所應送鑑定比對系爭租約（契約日期87年12月7日）上有關擎碧公司之大小章印文究以何者為準，並依兩造請求，將系爭租約之原本，連同擎碧公司89年4月11日公司變更登記表之公司大章（擎碧公司印文），及同公司87年8月17日公司變更登記事項卡（乙）之公司小章（該法定代理人黃劉春玉印文）等文書證據，函請法務部調查局鑑定，鑑定結果為系爭租約上之「擎碧公司」及「黃劉春玉」印章印文，與前述公司變更登記表所列之公司大小章均不同，有該局文書暨指紋鑑識實驗室111年8月29日調科貳字第11103249380號鑑定書在卷可稽（見本院卷㈠第373頁、第375至377頁、第439至445頁），客觀上難認系爭租約確係由擎碧公司及其法定代理人所用印，已未能遽認系爭租約為真正。
㈡、被上訴人雖抗辯：擎碧公司平時因應事務之繁簡，本會有多顆印章同時使用，伊既已於本案訴訟甫始時即提出系爭租約，顯非臨訟杜撰，故應降低證明度而逕認系爭租約為真正云云。惟查：
⒈按受訴法院於具體個案決定是否適用民事訴訟法第277 條但
書所定公平原則，以轉換舉證責任或降低證明度時，應視各該訴訟事件類型之特性及待證事實之性質，審酌兩造舉證之難易、距離證據之遠近、經驗法則所具蓋然性之高低等因素，並依誠信原則，定其舉證責任誰屬或斟酌是否降低證明度，以實現裁判公正之目的。又縱當事人得依該條但書規定減輕其舉證責任，仍須提出相當之證據，證明至使法院之心證度達到降低後之證明度，獲得該待證事實為真實之確信，始得謂已盡舉證責任。
⒉擎碧公司前因自行停業6個月以上而遭經濟部命令解散，復因
未於期限內依公司法申請解散登記，經濟部遂以91年11月26日經商字第09102276400號函廢止登記在案，有該部111年4月25日經授商字第11101068970號函在卷可稽（見本院卷㈠第255至257頁），參以上訴人於本院審理時陳明目前找不到擎碧公司等語，被上訴人則稱擎碧公司負責人現已死亡等語（見本院卷㈠第137頁），堪認系爭租約之真實性確實不易查考，而有舉證困難之處。然因取證不易之事同存於兩造，尚無轉換舉證責任之餘地，僅得依民法第277條但書規定降低證明度以減輕被上訴人之舉證責任。又系爭租約為私文書，上訴人既否認其真正，且系爭租約上擎碧公司印文復未能證明為真正，難認被上訴人已盡舉證之責。又被上訴人既係抗辯廢止前之擎碧公司因應事務繁簡而有不同公司大小章之使用方法，自仍應就擎碧公司於同時期內究有哪些公司大小章在同時使用、又是各在哪些不同情境下選擇使用哪些特定公司大小章等事實加以提出證據方法，以使法院在降低證明度後仍可獲得該待證事實為真實之確信。茲因被上訴人迄至本院言詞辯論終結時為止，始終未能就上開擎碧公司之大小章使用情境及方式舉證以實，甚至無法舉證證明系爭租約上之大小章印文究係與以擎碧公司於何時期所使用之印章蓋印而來，則被上訴人主張本件應降低證明度而逕認系爭租約為真云云，自無可採。
、系爭車位並非系爭租約中所指之「地下2層第12位車位」：
㈠、稽諸系爭租約第1條約定：甲方（按：指擎碧公司）房屋所在地及使用範圍臺北市○○路○段000號之0.0樓（3Ａ2）建號000（地下2層車位第12位由乙方永久使用）（見北簡卷第48頁），堪認系爭租約所約定之車位係指配屬於系爭大樓000建號區分所有建物之系爭大樓地下2層樓第12位車位無誤。
㈡、惟依上開592建號建物之登記謄本所示，上載其中該000建號之權利範圍為100000之505，有臺北市○○地政事務所106年5月4日北市松地籍字第10630846400號函附建物謄本可參（上易卷㈡第81至85頁），對照於參加人系爭管委會所製作之系爭大樓門牌號碼及車位持分坐落、車位編號明細（見上易卷㈠第101至103頁），未見592建號有何地下2層平面車位存在。再參照於系爭大樓地下二樓、三樓、四樓之建物測量成果圖，系爭大樓地下2樓實際上僅有3個、無編號之裝卸停車位，於地下3層有編號1～102共計102個停車位、地下4層則有146個停車位（見本院卷㈠第247至249頁），則系爭租約所約定之車位「地下2層12號」，並無具體得特定位置、編號之相應車位，自未能特定出租標的即為本件具法定停車空間性質之系爭車位。
㈢、系爭大樓早於86年9月間完工，並經核發81建字第116號建造執照及86年使字第350號使用執照，為兩造於本院審理所不爭（見本院卷㈠第478頁），被上訴人與擎碧公司事後於87年12月7日簽訂系爭租約時，均已知系爭大樓地下2層於主管機關核發使用執照時，並無所謂「地下2層車位第12位車位」之存在，則何以擎碧公司及被上訴人對此重要事項均未有所質疑反而逕行簽約用印，同有可議。
㈣、被上訴人雖提出署名為「時代廣場大樓（文件）移交清冊」之摘錄書面文件中之「Ｂ2車位表」（見北簡卷第92至94頁），上載車位原始編號欄「Ｂ2012」之車位所有人為「111-5-5」，惟上開移交清冊或車位表均未見蓋有擎碧公司或系爭大樓管委會之用印或騎縫章，核屬製作人不明之空白文件，難認真正。尤以上開「Ｂ2車位表」所載系爭大樓地下2樓有11個均屬管委會所有之車位及系爭車位存在，益徵上開移交清冊所附車位表與系爭大樓地下2樓僅有3個無編號之法定停車空間之實際狀況不合，自不足以證明系爭租約所指之「地下2層第12位車位」即為系爭車位。
㈤、被上訴人又抗辯：伊從88年1月起即始終均有向系爭大樓管委會按月繳納租金1,000元云云（見本院卷㈠第59頁），並提出社區管理費收據、存款憑條等件為證（見北簡卷第51至86頁、上易卷一第253至257頁、更一審卷第381至393頁、本院卷第67至69頁），惟上訴人則主張：被上訴人固於89年5月至111年4月共計252個月內，以每月1,000元，總計繳納25萬2,000元，惟被上訴人並未如其他有停車權之住戶一般繳納車位清潔費或管理費等語（見本院卷㈠第309頁），已見被上訴人與一般有權使用車位住戶之繳費方式並不相同。且查：被上訴人與系爭大樓管委會間從未就系爭車位之使用訂立租賃書面契約，被上訴人雖提出擎碧公司與系爭大樓管委會間於88年1月16日所簽訂之協議書（下稱系爭協議書，見北簡卷第87頁），企以證明87年12月7日簽定之系爭租約非惟真實存在，且其效力亦為系爭大樓管委會所繼受各云云。然細繹系爭協議書第4條，僅載：「工商戶臺北市○○區○○段○○段00○0地號所在，00路0段000號0樓之0建號00000-000及所附帶之平面車位，依承購戶間簽訂之土地及房屋買賣合約書約定不得轉讓，該戶之權狀範圍內經營使用全部讓與『管委會』經營管理」等語（見北簡卷第87頁），充其量祇足認擎碧公司以系爭協議書將系爭592建號及其所附帶之平面車位使用權（債權）讓與系爭大樓管委會，惟系爭592建號配屬之停車位未能證明係系爭車位，已如前述，且上開協議書亦一無任何隻言片語提及上開建號所附帶之平面車位究有無出租予被上訴人、或系爭管委會是否同意承擔擎碧公司先前就相同標的所訂立之一切契約，難認被上訴人已舉證證明系爭大樓管委會、全體區權人究係如何承受擎碧公司就系爭租約之出租人地位，則被上訴人以其每月向系爭大樓管委會繳納1,000元用以繳納系爭車位租金為由，主張有權占有使用系爭車位云云，即非有據。
㈥、從而，系爭租約不論依形式外觀（因擎碧公司大小章印文不符）或實質內容（因系爭大樓並不存在地下二層編號12號車位），均概與卷存事證不合，則被上訴人抗辯其與擎碧公司於87年12月7日簽訂系爭租約，並由被上訴人以月租1,000元之代價永久承租系爭車位云云，即無可信，其進而執此抗辯係基於系爭租約之法律關係而有權占有系爭車位，且系爭大樓管委會應受系爭租約之效力所拘束云云，亦非足採。
、被上訴人不因擎碧公司與其他承購戶間就系爭大樓地下第一、三、四層停車空間所成立之共有專用分管契約而有權占有位於地下第二層之系爭車位：
㈠、稽諸擎碧公司於銷售系爭大樓建物時所用以與各承購戶約定之預定買賣合約書，其中第5條第2項係約定：「未購買汽車停車位之住戶，已充分認知本房地總價並不包括車位之價款，且所購房屋坪數其地下室持分面積亦未含車位之持分面積。除防空避難時使用外，已確認並同意對本大廈之停車位無任何權利，包含持分所有權及管理權等」（見原審卷第93頁）；另汽車停車位預定買賣契約書第2條，則約定：「地下室汽車停車位其使用權專屬購買地下室停車位者，並不得作其他用途（產權依地政機關登記為準。面積包含車位、車道及扣除公共設施後之剩餘空間比例，並依公共設施方式辦理登記，坪數係登錄含於公共設施建築改良物登記簿謄本持分面積內，不另發給建物所有權狀）」等語（見原審卷第104頁）。足見系爭大樓地下室停車空間之使用權，乃係由該大樓建物區分所有權人自行選擇是否承購，且承購停車空間者，除因支出金錢對價，而獲分配汽車停車空間（均為813建號）之持分面積，未承購者則否，與法定停車空間由全體區權人共同負擔持分面積有所不同。此由徵諸臺北市松山地政事務所86年9月24日所繪製之建物測量成果圖，上載停車位共252位，分別為：地下一層編號1～4、地下三層編號1～102、地下四層編號1～146（見本院卷㈠第245、249、251、253頁），並不包含地下二層所註明之「裝卸停車位」3位（見同上卷第247頁），亦可明瞭。從而，系爭預定買賣合約書第5條第2項所約定之停車位，自僅限於系爭大樓地下第一、三、四層停車空間之使用權，而不及於地下二層之法定停車空間。
㈡、按土地登記規則第81條第1款規定：「同一建物所屬各種共用部分，除法令另有規定外，應依各區分所有權人使用情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有權人共有。但部分區分所有權人不需使用該共用部分者，得予除外。」，可知公寓大廈之停車位與其他公共設施併同登記為一建號，由區分所有權人全體共有，購買車位者取得該共有建號較多之應有部分。又公寓大廈區分所有建物之買賣，若已由建商或起造人與各承購戶定明停車位之使用權者及其範圍者，當可解釋為係一種共有物之分管契約，具有拘束各該分管契約當事人之效力。查，系爭大樓停車位與其他公共設施（包含地上一層至地下四層、屋頂突出物在內）併同登記為813建號，而由系爭大樓全體區分所有權人共有，此有臺北市松山地政事務所111年4月21日北市松地測字第1117007745號函附登記謄本可稽（見本院卷㈠第221至253頁），擎碧公司復已以系爭預定買賣契約書第5條第2款與各承購戶明定系爭大樓停車位之使用權及範圍，揆諸前開說明，自應認擎碧公司與承購戶間係“專”就系爭大樓地下室停車空間之使用權成立共有專用之分管契約，而與法定停車空間是否應併為專用無涉。擎碧公司原以自己名義取得部分（即000建號）亦然。
㈢、按有權占有之占有連鎖，其成立須三要件：中間人對所有人須有合法之占有權源。占有人須自中間人基於一定法律關係取得占有之權利。須中間人得將直接占有移轉於他人。
查：
⒈系爭車位係裝卸停車位，屬法定停車空間之共用部分，與系
爭大樓地下室停車空間之使用權尚有不同，依管理條例第58條第2項之規定，雖非絕不能將該共用部分為特定區分所有權人設定專用使用權（臺北市建築管理工程處111年5月19日北市都建使字第1116131198號函可參，見本院卷㈠第365至366頁），然稽諸系爭預定買賣合約書第5條第1項，僅約定：
「本約房屋地下室除共同使用部分（如外機械房、受電室、樓梯間、水箱、車道、管道間等公共設施）外，其餘歸乙方（按：指擎碧公司）所有。」（見原審卷第93頁），對照於同條第2項之約定明白揭示汽車停車位之購買與否將影響承購戶對系爭大樓持分所有權及車位管理權之有無，洵見擎碧公司當初以上開契約書第5條第2項約定與承購戶相約共有但專用之車位分管協議，僅限於地下室停車空間部分之車位使用權，而不及於原已依該條第1項約定應為全體承購戶共用之法定停車空間（即系爭車位）在內。準此以言，擎碧公司既未以系爭預定買賣合約書，將原屬法定停車空間之系爭車位，從由全體區權人共用，與承購戶約定改為單獨由特定區權人（包含擎碧公司自身在內）所專用，則擎碧公司就應屬全體區權人所共用之系爭車位而言，即難認有合法占有之權源存在，自無從進而將系爭車位之直接占有移轉與被上訴人。
⒉復參以上訴人一再主張：上訴人早於97年間所停放之車號00-
0000號自小客車係為在地下一層北側空間且未有任何停車位劃設，並提出被上訴人於97年間之車輛停放照片及本院前審勘驗時照片為證（見本院卷㈠第97頁、更一審卷第219頁、北簡卷第98頁），顯然並非自始固定占有系爭車位不變，益徵被上訴人抗辯其於87年間與擎碧公司約定承租此特定位置之系爭車位云云，非可採信，且擎碧公司對於系爭車位亦難認有管理處分權。是被上訴人以其向擎碧公司承租並經該公司交付系爭車位，基於占有連鎖而有權占有云云，即無可取。
、綜上所述，被上訴人不能證明其占有系爭車位有正當權源，應屬無權占有，從而，上訴人依民法第821條、第767條前段，請求被上訴人交還系爭車位予全體共有人，核屬正當，可以准許。原判決駁回上訴人之訴，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院廢棄改判如主文第2項所示。
、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不予逐一論列，附此敘明。
、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 3 月 7 日
民事第三庭
審判長法 官 王怡雯
法 官 吳素勤法 官 呂綺珍正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 112 年 3 月 8 日
書記官 蔡宜蓁