臺灣高等法院民事判決110年度上字第165號上 訴 人 陳進欽訴 訟代理 人 洪坤宏律師上 訴 人 林壯欽訴 訟代理 人 黃彥儒律師上 訴 人 林壯標兼訴訟代理人 林壯鴻上 訴 人 陳家富訴 訟代理 人 陳維宗上 訴 人 陳學均訴 訟代理 人 陳桂婷
蔡頤奕律師林仕訪律師上 訴 人 陳玟伶兼法定代理人 陳秀玲共 同訴 訟代理 人 林衍鋒律師
陳冠鳴律師陳振雄被 上訴 人 林壯輝訴 訟代理 人 鄭勵堅律師複 代理 人 李佳玲律師
董瑜娟律師上列當事人間請求分割共有物事件，上訴人對於中華民國109年12月11日臺灣新竹地方法院第一審判決（109年度訴字第167號），提起上訴，本院於114年12月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原判決廢棄。
二、兩造共有坐落新竹市○○段000地號土地，面積四八七平方公尺，應依附圖及附表一所示分割方法為分割，共有人間應補償金額如附表三所示。
三、第一、二審訴訟費用由兩造依附表所示應有部分比例負擔。事實及理由
一、本件為分割共有物之訴，其訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定，上訴人陳進欽提起上訴，依民事訴訟法第56條第1項第1款規定，其效力及於同造未提起上訴之陳玟伶、陳秀玲（下合稱陳玟玲等2人）、陳學均（與陳進欽、陳玟玲等2人合稱陳學均等4人）、林壯標、林壯鴻（下合稱林壯標等2人）、林壯欽、陳家富，爰併列其等為上訴人，合先敍明。
二、被上訴人主張：坐落新竹市○○段000地號土地（下稱系爭土地，面積487平方公尺）為兩造共有，應有部分比例如附表所示。系爭土地未因法令或物之使用目的而不能分割，兩造亦無不分割之約定，惟就分割之方法不能達成協議。為此，爰依民法第823條第1項、第824條規定，求為將系爭土地分割如原審判決附圖所示原告方案，a-1分配予伊及林壯標等2人（合稱林壯標等3人）依原應有部分比例維持共有，a-2分配予林壯欽，c-1分配予陳玟玲等2人、d-1分配予陳進欽、e-1分配予陳學均，並由林壯欽依序補償林壯標等3人各新臺幣（下同）16萬0,304元、陳進欽28萬7,886元；陳秀玲依序補償陳家富31萬2,883元、陳進欽5萬9,569元；陳玟玲依序補償陳家富3萬4,765元、陳進欽6,619元；陳學均補償陳家富438萬7,905元之判決（原審依上開分割方法為被上訴人勝訴之判決，陳進欽不服，提起上訴）。並答辯聲明：上訴駁回；惟同意林壯標等2人、林壯欽之上訴新方案。
三、上訴人部分：㈠陳學均等4人辯以：系爭土地應依新竹政事務所（下稱新竹
地政）111年3月28日複丈成果圖（下稱附圖一）所示之新方案分割（本院卷一第385頁）、附表四所示之分割方法（下稱方案一）分割，伊等並同意陳家富主張之分割分案。林壯標等3人及林壯欽主張之上訴新方案未保留防火間隔及伊等熱水器、瓦斯管線之設置，且將鄰000地號土地為第3人占有之23.23平方公尺土地（下稱邊地）分配予陳學均，顯失公平等語。上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡系爭土地應依附圖一、附表四所示分割方法方割，並依附表四之一為金錢補償。㈡林壯欽抗辯：陳學均等4人未經全體共有人同意，於系爭土地
興建門牌新竹市○區○○街000巷○○○000巷○0號、6號、8號房屋（下各稱2號、6號、8號房屋，合稱系爭房屋），考量系爭房屋使用現況、兼顧土地經濟效益，應依新竹地政112年7月25日複丈成果圖（下稱附圖）、附表一所示之分割方法（下稱方案二）分割，且無需金錢補償等語。上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡系爭土地應依方案二分割方法分割，並依附表一之一為金錢補償。
㈢林壯標等2人則以：原審所定分割方法，並無不當，伊等亦同
意方案二，資為抗辯。上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡系爭土地依方案二分割方法方割，並依附表一之二為金錢補償。
㈣陳家富辯稱：伊為陳家祖厝之實際使用人，系爭土地應依新
竹地政112年12月14日複丈成果圖（下稱附圖二，本院卷二第145頁）、附表五所示之分割方法（下稱方案三）分割，以保障伊之居住權等語。上訴聲明：：㈠原判決廢棄。㈡系爭土地應依方案三分割方法分割，並依附表五之一為金錢補償。
四、查系爭土地為建地，面積487平方公尺，兩造為共有人，應有部分如附表所示。系爭土地上有系爭房屋、新竹市○○○00-1號磚造三合院房屋（稅籍編號：00000000000，下稱00-1號房屋）及位於系爭房屋後方無門牌之磚瓦房屋（下稱磚瓦房）、末端一層樓鐵皮增建空間（下稱鐵皮屋）；2號、6號、8號房屋依序為陳玟玲等2人、陳學均、陳進欽所有，00-1號為陳進欽所有。系爭房屋由000巷進出○○街對外通行，000巷為寬5公尺之道路，為兩造所不爭執（見本院卷一第13、77頁）。本件應審酌者為：㈠系爭土地應如何定其分割方法？㈡未受分配，或不能按其應有部分受分配之共有人，應如何以金錢補償？㈠關於系爭土地應如何定其分割方法部分：
按共有物分割之方法，共有人不能協議決定者，法院得因任何共有人之聲請，以原物分配或變價分配之，以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，此觀民法第823條第1項及第824條第3項規定自明。次按定共有物分割之方法，立法授權由法院裁量，法院裁量權之行使，除須符合法律規定（例如民法第824條，建築法第44條，農業發展條例第16條等）外，亦須符合適當性原則。故法院為共有物之裁判分割者，應依職權斟酌共有人之意願、利害關係、共有物之性質、使用狀況、分得部分所得利用之經濟效用、共有人對共有物之依賴程度（例如高齡生存配偶就婚姻生活之住宅、殘疾者之交通方便性）或生活上有密不可分之依存關係（例如滿足其與家人適足住房權）等，而定適當、公平之分割方法。而建地之分割，法院所採分割方法，原則上應以分割結果得建築房屋，始符合經濟效用（最高法院112年度台上字第24號判決參照）。經查：
⒈系爭土地為都市計畫內土地，無法令限制不能分割情形，
有新竹地政114年2月25日新地測字第1140001445號函可參（見本院卷二第521頁），兩造不能協議分割方法，則被上訴人請求分割系爭土地，即屬有據。又系爭土地為建築用地，而建築基地與建築線應相連接，其連接部分之最小寬度，由直轄市、縣（市）主管建築機關統一規定，此觀建築法第42條本文規定自明。又新竹市畸零地使用規則（下稱竹市畸零地規則）第3條規定一般建築基地之甲、乙種建築用地及住宅區基地正面路超過7公尺至15公尺者，其最小度為3.5公尺、最小深度為14公尺；所謂正面路係指基地面前道路之度，最小度係指最小深度範圍內基地二側境界線間與道路境界線平行距離之最小值。最小深度係指臨接之道路境界至該基地後側境界線垂直距離之最小值境及最小深度（見本院卷一第279頁）。系爭土地臨12公尺之○○街【見本院卷三第55頁昇揚不動產估價報告書（下稱6月報告書）】。是依上開規定，其分割後之土地最小面積不得小於49平方公尺（計算式：3.5×14＝49）。
陳玟玲等2人（合計）、陳學均、陳進欽、陳家富應有部分面積各40.58平方公尺（計算式：487÷12＝40.58，小數點第2位以下四捨五入），如按其等應有部分面積分割之結果，均無法符合前開規定之寬度及深度。惟陳學均等4人所有之系爭房屋，現供其等及家人居住，且依房屋屋稅籍證明書所示（見原審卷一第219、221、225頁），其等居住時間均逾20年，堪認係其賴以居住之處所，該等房屋與陳學均等4人各自在生活上有密不可分之依存關係，依上開說明，分割方法即應滿足其等與家人適足住房權。陳家富雖主張系爭房屋後方之磚瓦房為陳家祖厝，約定由其使用，分割方案亦應保障其居住權云云。惟陳進欽陳稱磚瓦房現由陳姓共有人共同使用（見本院卷一第78頁），屋內罷放冰箱等物品，亦有勘驗筆錄足參（見原審卷一第211頁），並非陳家富賴以居住之處所。
⒉陳學均等4人主張方案一，將e部分面積100.78平方公尺土
地分配予陳學均。惟陳學均應有部分面積僅40.58平方公尺，其所有8號房屋占有系爭土地之面積（以滴水線）為準為64.48平方公尺（見本院卷一第595頁），而鐵皮屋則為陳學均用來擺放洗衣機及雜物，亦有照片足佐（見本院卷一第358至360頁），顯非其賴以居住之必要處所。而方案二維持系爭房屋占用土地之現狀，且將邊地分歸陳學均，始能提高土地之利用及價值。再者，陳玟玲等2人共有同地段000-4地號土地（面積29.2平方公尺）與2號房屋相鄰；陳進欽所有同地段000-2地號土地（面積47.59平方公尺）與6號房屋相鄰，陳學均所有同地段000-1、000-3地號土地（面積合計48.96平方公尺）與8號房屋相鄰，亦有土地登記第二類謄本、土地所有權狀足佐（見原審卷一第21至27頁、卷二第311、313頁），且其等房屋均可由000巷進出○○街對外通行，將c-1、d-1、e-1部分依序分配予陳玟玲等2人、陳進欽、陳學均，得與其等前開相鄰之土地合併使用，能充分發揮土地之最大效用。方案三f部分之面積僅38.64平方公尺，不符前開竹市畸零地規則。爰斟酌共有人之意願、利害關係、共有物之性質、使用狀況、分得部分所得利用之經濟效用、共有人對共有物之依賴程度、對外通行方式及相關建築法規等，認系爭土地應依方案二所示分割，a-1分配予林壯標等3人按原應有部分比例維持共有、b-1分配予林壯欽、c-1分配予陳玟玲等2人按原應有部分比例維持共有、d-1分配予陳進欽、e-1分配予陳學均；陳家富及受分配不足之共有人，則以金錢補償之，如符公平。
⒊陳學均雖抗辯邊地毫無價值，且為第三人占用，分配予伊
，顯失公平云云。惟形成邊地係因考量8號房屋使用現狀之結果，分配予陳學均與8號房屋占用之土地合併使用，得發揮土地之最大利用價值，業如前述，且縱邊地為第三人占有，自得本於所有權人地位請求返還及排除侵害，並無不公。陳學均等4人另抗辯方案二未保留防火間隔、或預留熱水器、瓦斯表及管線（下合稱熱水器等）位置，並非適當云云。然新竹市目前申請新建之建築物，除市地重劃地區之整體防火間隔外，不一定需在基地後側留設一定距離作為防火間隔，亦有新竹市政府都市發展處常見問題集可參（見本院卷一第245頁）。又其等房屋之熱水器等設施（見本院卷一第349、350、378、380頁照片），本應由其等擇適當之位置裝設，而非以此為由增加其等應受分配之土地面積。前開抗辯，均為無可採。
㈡關於未受分配，或不能按其應有部分受分配者，應如何以金錢補償部分：
⒈次按共有物之分割，如依原物按應有部分之比例分配，價
值不相當，而須以金錢補償時，應以原物之總價值，按各共有人應有部分算出其價值，再與各共有人實際分得部分之價值相較，由分得價值較高之共有人，就其超出應有部分價值之差額部分，對分得價值較低之共有人全體為補償，並依各該短少部分之比例，定其給付金額（最高法院108年度台上字第60號判決意旨參照）。次按數筆土地合併為一宗進行土地利用之估價，應以合併後土地估價，並以合併前各筆土地價值比例分算其土地價格。非以合併一宗進行土地利用為目的之數筆相連土地，其屬同一土地所有權人所有者，比照前項規定計算，不動產估價技術規則（下稱估價技術規則）第84條定有有明文。其立法目的係透過規範處理多宗相連土地的估價方式，達到估價結果之合理性、公平性，並反應土地整合利用之價值利益。準此，該規定於一筆土地分割為數宗土地時，亦有適用。故土地分割後雖屬袋地，然分得土地之人為鄰地所有權人，客觀上具備合併開發之能力，應依上開規定估價，始能反應其最有效使用原則。
⒉本院囑託昇揚不動產估價師事務所（下稱昇揚事務所）鑑
定系爭土地分割前之價值，及方案二合併000-1至000-4地號土地（下稱合稱鄰地）與不合併之價值，經該所分析形成土地價格之主要因素即一般因素（含政策面、經濟面、市場面）、不動產市場概況、區域因素（含區域地理環境及人口、近鄰地區土地及建物利用情形、公共設施 概況、交通運輸概況、有無危險或嫌惡設施、區域環境內之重大公共建設、近鄰地區未來發展趨勢）、個別因素(含土地個別條件、土地法定使用管制與其他管制事項、利用情況、建物概況、環境評估、公共設施便利性 )，依據系爭土地之使用分區、開發態樣，採用比較法及土地開發分析法二種方法評估結果：系爭土地114年3月13日分割前土地總值為1億1,368萬7,861元，分割後與鄰地合併之總值為1億34萬2,564元；未合併之總值為1億50萬2,228元，有該事務所114年6月12、同年10月7日（114）昇揚法估字第0307號函及檢附之估價報告書（下合稱6月報告書）足參（見本院卷三第49至138、357至359頁）。又上開鑑定報告書之撰寫人即估價師欒中文於114年11月6日準備程序稱：
系爭土地適用估價技術規則第84條規定，c-1、d-1、e-1應與鄰地合併估價。合併後土地面積加大，通常價值會比較高，但不必然一定如此。附圖鑑定時選擇a-2土地作為比準地，比準地寬深比81%，寬深比越大越好；c-1、d-1、e-1合併後之價格較不合併價格低是因c-1合併時土地寬深比為39%，不合併為67%；c-1合併時土地寬深比為39%，不合併為67%；e-1不合併寬深比為86%，合併為61%，故不合併價值高於合併價值。e-1不合併寬深比為86%，與比準地a-2的寬深比81%相近，所以沒做調整。會勘以實際路寬為準、評價時採都市計畫圖，○○街000巷道路為5米，但都市計畫圖為8米，應修正為8米；死巷如果有計畫道路開通的期待可能，還是可以視為有道路而調整等語（見本院卷三第418至421頁）。可見其鑑定方式及認定標準同一，且符合前開估價技術規則規定，應得為本件土地分割後價值及金錢補償之參考。
⒊本院於114年11月6日請昇揚事務所就○○街000巷寬為5米或8
米？是否為死巷？分割土地臨路或臨巷是否應按6月報告比準地標準評估？c-1，d-1、e-1合併前各筆土地價值補充說明，該所固於114年11月26日（114）昇揚法估字第0307-1號函及檢附估價報告書（見本院卷四第37至166頁），而陳玟玲等2人、林壯輝、林壯欽、陳學均認該報告未針對補充部分為說明（見本院卷四第173、248、322、356、381頁）。又欒中文到院結稱：000巷左側巷寬現狀為5米，雖然都市計畫規畫為8米道路，但判斷路寬的標準為現況或都市計畫圖，並以對當事人相對公平為取捨標的，伊認本件按現況比較公平。a-1考慮同段000、000、000道路用地開發後之期待利益而做調整，伊係參考桃園地區8米以道路開通機會不高，前開道路用地8米以上，且具公益性、必要性，開發機會高，所以在價格上微調等語（見本院卷四第219頁）。可見該鑑定報告對於尚未開通之路寬，究應以都市計畫圖道路或現況為準，有不同之認定標準，難認公允，尚不足為本件參考之依據。
⒋陳學均等4人雖抗辯000-1至000-4地號土地係其等自行購買
，且非本件分割之標的，計算c-1、d-1、e-1土地價值，不應考量其等鄰地之條件云云。惟單筆土地分割，基於估價結果之合理性、公平性，並反應土地整合利用之價值利益，依前開說明，仍有估價技術規則第84條之適用，此與陳學均等4人取得鄰地所有權之原因無關。又欒中文結稱：c-1、d-1、e-1土地因其上有建物，得為向來之使用，在無法重新興建前提下，可繼續維護保養，維持原有之經濟使用價值，故將條件設為非畸零地；d-1分割後與同地段000-2地號土地，e-1與同地段000-1、000-3土地所有權人相同，視為非袋地等語（見本院卷四第217、218頁）。
而袋地係指土地因與公路無適宜之聯絡，致不能為通常使用之情形，此觀民法第787條第1項規定自明，d-1、e-1分割後之土地形式上雖為袋地，然與其相鄰之土地為同一人所有，得通行000巷至○○街，非屬須通行他人所有周圍地之情形，故6月報告書未將之設為袋地估價，尚無不合。至000巷現況雖為5米，然都計畫為8米巷道，業經欒中文結證如前，且陳學均對於林壯輝主張000巷連通至○○街000巷（見本院卷四第219頁），亦未爭執，自有其開通後之預期價值，陳學均抗辯應以無尾巷減價云云，亦無可採。陳學均等4人請求另行委託鑑定單位鑑價，並無必要。
⒌基上，本件分割後c-1、d-1、e-1部分之土地與鄰地合併估
價價值低於未合併價值，自應以未合併價值作為金錢補償之標準。系爭土地依方案二分割後總值為1億50萬2,228元（見本院卷三第359頁），兩造之原應有部分價值、實際分得價值及差額如附表二所示，其應找補償之金額如附表三所示。
五、綜上所述，被上訴人依民法第823條第1項規定，請求分割系爭土地，為有理由，應依附圖、附表一所示之分割方法分割，共有人間應補償金額如附表三所示。原審所定分割方法及補償金額不當；所為准予分割之諭知，亦有違誤。上訴意旨指摘原判決所定分割方法不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。又裁判分割共有物為形成訴訟，兩造均因訴訟而各蒙其利，法院決定分割方法不受起訴聲明拘束，亦不因何造起訴而有不同，爰依民事訴訟法第80條之1規定，判決如主文第3項所示。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為有理由，爰判決如主文。中 華 民 國 115 年 1 月 20 日
民事第三庭
審判長法 官 李昆霖
法 官 徐淑芬法 官 吳素勤正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 1 月 20 日
書記官 林敬傑附表：
編號 所有權人 應有部分比例 1 林壯輝 1/9 2 林壯標 1/9 3 林壯鴻 1/9 4 林壯欽 1/3 5 陳進欽 1/12 6 陳學均 1/12 7 陳家富 1/12 8 陳秀玲 9/120 9 陳玟伶 1/120附表一（即方案二）：
附圖位置 面積 (平方公尺) 受分配人及應有部分 a-1 162.37 林壯輝、林壯標、林壯鴻各3分之1 a-2 162.37 林壯欽 c-1 33.13 陳秀玲(120分之9)、陳玟伶(120分之1) d-1 44.12 陳進欽 e-1 87.71 陳學均附表一之一：
應 為 補 償 人 應受補償人 林壯輝 林壯標 林壯鴻 林壯欽 陳秀玲 陳玟伶 陳家富 陳進欽 68,413 68,414 68,414 81,896 37,090 4,121 645,226 陳學均 703,104 703,105 703,105 841,670 381,185 42,354 6,631,157附表一之二應 為 補 償 人 應受補償人 林壯輝 林壯標 林壯鴻 陳進欽 陳家富 林壯欽 159,403 159,403 159,403 293,292 0 陳秀玲 0 0 0 86,588 242,502 陳玟伶 0 0 0 9,621 26,945 陳學均 0 0 0 0 4,463,403附表二：
編號 共有人 應有部分 分割後之 土地總值 分割後之應 有部分價值 分割後取得之土地價值 應補償或應 受補償金額 1 林壯輝 1/9 11,166,914 1,240,768 11,127,931 38,983 2 林壯標 1/9 11,166,914 1,240,768 11,127,931 38,983 3 林壯鴻 1/9 11,166,915 1,240,768 11,127,930 38,985 4 林壯欽 1/3 33,500,743 11,166,914 34,774,783 -1,274,040 5 陳秀玲 9/120 7,537,667 565,325 6,130,471 1,407,196 6 陳玟伶 1/120 837,519 6,979 681,163 156,356 7 陳進欽 1/12 8,375,186 697,932 8,249,957 125,229 8 陳學均 1/12 8,375,186 697,932 17,282,063 -8,906,877 9 陳家富 1/12 8,375,186 697,932 0 8,375,186附表三：
應 為 補 償 人 應受補償人及受補償金額 林壯輝 林壯標 林壯鴻 陳秀玲 陳玟伶 陳進欽 陳家富 林壯欽 4,878 4,878 4,879 176,096 19,566 15,671 1,048,072 陳學均 34,105 34,105 34,106 1,231,099 136,790 109,558 7,327,114附表四（即方案一）：
附圖一位置 面積 (平方公尺) 受分配人及應有部分 a 146.5 林壯輝、林壯標、林壯鴻各1∕3 a1 146.5 林壯欽 c 40.59 陳秀玲9∕120、陳玟伶1∕120 d 52.63 陳進欽 e 100.78 陳學均附表四之一：
應 為 補 償 人 應受補償人 林壯輝等3人 陳進欽 陳家富 林壯欽 33,094 33,611 832,015 陳玟伶等2人 18,292 18,578 459,879 陳學均 177,360 180,132 4,459,051附表五（即方案三）：
附圖二位置 面積(平方公尺) 受分配人及應有部分 a-1 143.05 林壯輝、林壯標、林壯鴻，各3分之1 a-2 143.05 林壯欽 c-1 33.47 陳秀玲9∕120、陳玟伶1∕120 d-1 41.77 陳進欽 e-1 87.02 陳學均 f 38.64 陳家富附表五之一：
應 為 補 償 人 應受補償人 林壯輝等3人 林壯欽 陳玟伶等2人 陳進欽 陳學均 1,121,455 52,845 676,299 1,425,544 陳家富 33,900 1,597 20,444 43,092