臺灣高等法院民事判決110年度上字第1044號上 訴 人 孫家倫
李玲華共 同訴訟代理人 石宜琳律師複 代理人 曾衡禹律師
石邁律師被 上訴人 林顯明訴訟代理人 林皓堂律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國110年8月31日臺灣士林地方法院109年度訴字第796號第一審判決提起上訴，本院於111年5月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
原判決所命給付部分，於被上訴人以新臺幣壹仟捌佰捌拾陸萬元供擔保後，得假執行；但上訴人如以新臺幣伍仟陸佰伍拾捌萬元預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、被上訴人主張：伊為門牌新北市○○區○○里○○00○0號房屋（即同區○○段○○小段45建號，下稱系爭房屋）之所有人，系爭房屋自民國88年起即申請設立私立○○○○護理之家（下稱系爭護理之家），經新北市政府衛生局核准登記在案。伊於102年4月10日與上訴人孫家倫簽訂合作經營契約書（下稱系爭契約），將系爭護理之家交由孫家倫經營，系爭房屋亦交由孫家倫占有使用，伊並同意系爭護理之家負責人變更為孫家倫所指定之人，契約期限自締約時起為期8年。嗣孫家倫先指定訴外人張美華擔任負責人，因張美華於107年9月6日死亡，孫家倫又指定上訴人李玲華擔任負責人，其則為實際負責經營之人，孫家倫及李玲華（下合稱上訴人）均為系爭房屋之占有人。惟系爭契約已於110年4月10日屆期終止，孫家倫原應將系爭房屋遷讓返還予伊，惟上訴人卻仍繼續無權占有系爭房屋以經營系爭護理之家，而獲有相當於租金之利益，致伊受有無法使用系爭房屋之損害，伊自得依民法第767條第1項規定、系爭契約第貳條第16項約定，請求上訴人遷讓返還系爭房屋，並依民法第179條規定，按上訴人經營護理之家所申報系爭房屋之年租金支出41萬2236元換算為每月租金3萬4353元之標準，請求上訴人給付自110年4月11日起至遷讓返還系爭房屋之日止相當租金之不當得利（原審判決上訴人敗訴，上訴人不服，提起上訴。未繫屬本院部分，不予贅述）。並於本院答辯聲明：如主文第1項所示。另聲明：就原判決勝訴部分，願供擔保請准宣告假執行。
二、上訴人則以：孫家倫與被上訴人簽訂系爭契約後，即依約將系爭護理之家負責人變更為張美華，爾後即未再就系爭護理之家經營有所置喙，亦未占有使用系爭房屋。又李玲華係自107年11月30日起，繼受張美華擔任系爭護理之家負責人迄今，然其係基於張美華前以系爭護理之家負責人身分代表系爭護理之家與被上訴人簽訂之租賃契約（下稱系爭租約）而占有使用系爭房屋，依系爭租約，租賃期限應至112年3月31日始屆滿，李玲華於系爭租賃契約期滿前自有占有使用系爭房屋之合法權源，則被上訴人請求給付相當於租金之不當得利，為無理由。且以李玲華經營系爭護理之家每年申報之租金支出計算不當得利數額，亦有違誤，應以系爭租約第三條所約定之每月租金1萬元為適當等語，資為抗辯。並於本院上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。㈢如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、查，㈠系爭房屋為被上訴人所有，系爭房屋於88年起申請設立系爭護理之家，經新北市政府衛生局於88年4月16日以北府衛護家字第001號核准設立在案；㈡上訴人與孫家倫於102年4月10日簽訂系爭契約，契約期限至110年4月10日止，孫家倫嗣依系爭契約第貳條第9項約定，指定並辦理系爭護理之家負責人變更為張美華；㈢張美華因患病住院而無法繼續經營系爭護理之家，於107年8月1日出具授權書授權孫家倫辦理系爭護理之家負責人變更，孫家倫於107年8月5日依上開約定指定李玲華為系爭護理之家負責人，並辦理負責人變更，李玲華自107年11月30日起擔任系爭護理之家負責人迄今，系爭房屋現亦由李玲華經營系爭護理之家而占有使用中；㈣張美華曾與被上訴人就系爭房屋簽訂系爭租約，租賃期間自102年3月1日至112年3月31日，每月租金為1萬元；㈤李玲華經營系爭護理之家每年申報租金支出為41萬2236元等情，有建物登記謄本、新北市政府109年2月17日新北府衛醫字第1090225058號函、新北市政府衛生局110年1月6日新北衛醫字第1092550525號函、系爭契約、授權書及照片、房地使用同意書、變更負責人許可申請書、系爭租約、綜合所得稅各類所得資料清單在卷可稽（見原審卷第22至23、105至106、112至113、24至25頁、本院卷第49至51頁、原審卷第157、135至136、147至150、36頁），且為兩造所不爭執（見本院卷第64至66頁），堪信為真。
四、本件應審究者為㈠被上訴人依民法第767條第1項規定、系爭契約第貳條第16項約定，請求上訴人遷讓返還系爭房屋，有無理由？㈡若有，則被上訴人依民法第179條規定，請求上訴人自110年4月11日起至遷讓返還前項房屋之日止，按月給付被上訴人3萬4353元之相當於租金之不當得利，有無理由？茲分別論述如下：
㈠、被上訴人依民法第767條第1項規定、系爭契約第貳條第16項約定，請求上訴人遷讓返還系爭房屋，有無理由？⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
，民法第767條第1項前段定有明文。又使用借貸契約或租賃契約終止後，貸與人除得本於借用物返還請求權請求返還借用物、出租人除得本於租賃物返還請求權請求返還租賃物外，倘貸與人或出租人為借用物或租賃物之所有人時，並得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還借用物或租賃物（最高法院78年度台上字第610號、101年度台上字第1152號民事判決意旨參照）。而以無權占有為原因，請求返還不動產者，占有人對不動產所有權存在之事實無爭執，僅以非無權占有為抗辯者，不動產所有權人對其不動產被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之。如不能證明，應認原告之請求為正當（最高法院106年度台上字第2511號、98年度台上字第863號、85年度台上字第1120號、72年度台上字第2516號民事判決意旨參照）。
⒉查被上訴人主張系爭房屋為其所有，係供系爭護理之家營
業使用，而李玲華自107年11月30日起擔任系爭護理之家負責人迄今，系爭房屋現亦由李玲華占有使用中等情，為兩造所不爭執（見上開不爭執事項㈠㈢），是李玲華已自認其為系爭房屋之占有人。又被上訴人主張孫家倫係系爭護理之家之經營者及系爭房屋之占有人等情，上訴人於本院雖予以否認。惟查：
⑴、上訴人與孫家倫前於102年4月10日簽訂系爭契約，其
第壹條約定：「本約標的：系爭護理之家」，第貳條第1項、第2項、第9項、第11項、第12項及第16項則依序約定：「甲方（即被上訴人）將本約標的經營權移轉乙方（即孫家倫）。」、「本約簽訂後，對於本約標的所使用的建築物之結構安全維護費用自甲方負責。」、「甲方同意○○○○護理之家之負責人變更為乙方所指定之第三人。」、「甲方同意自本約簽訂起，○○○○護理之家由乙方接手經營，甲方不再干涉經營事宜。」、「甲方同意乙方得無條件使用本約標的目前所在位置之土地和建物，使用期限自本約簽訂起期限8年；經雙方同意者，得延長之。」及「本約終止時，乙方應將本標的經營權無償移轉返還甲方，並遷讓返還本標的房屋。」有卷附系爭契約可參（見原審卷第24至25頁），核係孫家倫原本占有系爭房屋之正當權源。
⑵、而被上訴人於系爭契約簽訂後，已依約將系爭房屋之
占有移轉予孫家倫一節，為上訴人於原審所自認（見原審卷第172至173頁）；且張美華及李玲華均係孫家倫依上開系爭契約第貳條第9項約定，先後指定之系爭護理之家負責人，並辦理變更登記等情，亦為兩造所不爭執（上開不爭執事項㈢）；又張美華及李玲華均因孫家倫指定為系爭護理之家負責人，而占有使用系爭房屋，亦據上訴人於原審自承在卷（見原審卷第70頁背面至第71頁）。足見，被上訴人依系爭契約將其所有、供系爭護理之家經營使用之系爭房屋之占有移轉予孫家倫後，孫家倫再依同一契約，先後指定張美華及李玲華為系爭護理之家負責人，並先後將系爭房屋交由渠等占有使用，即張美華與李玲華就系爭房屋之占有亦均源自孫家倫履行系爭契約約定，則本於占有連鎖關係，孫家倫仍係依據系爭契約而占有系爭房屋之人甚明。
⑶、上開孫家倫出具之房地使用同意書並明載：「…被上訴
人所有坐落於新北市○○區○○段○○○段0000○0000地號土地…暨其上系爭房屋…係102年4月10日被上訴人與甲方（即孫家倫）為繼續經營早已存在系爭護理之家，所簽立系爭契約而使用，（參附件系爭契約）；甲方爰依系爭契約第1條（指第貳條第1項，其後均同）…第9條、第11條、第12條之約定，重新指定乙方（即李玲華）為系爭護理之家現任負責人；甲方並同意乙方於上揭房地（即系爭房屋及所坐落之土地）上繼續經營系爭護理之家，並為無償使用…使用期限：自107年8月5日至110年4月10日止…使用期限屆滿，除經延長使用外，乙方應無條件將上揭使用土地及建築物回復原狀返還甲方。」益證孫家倫係依系爭契約指定李玲華為系爭護理之家負責人並使其占有系爭房屋，則對被上訴人而言，孫家倫自亦係系爭房屋之占有人無疑。
⑷、況孫家倫前於下列偵查程序中，尚陳述如下：
①、於臺灣士林地方檢察署（下稱士檢）104年度偵字
第15127號案件之105年1月8日檢察官偵訊時陳述：因被上訴人系爭護理之家經營不善，才將經營權讓渡給伊，合約有約定若有盈餘伊可分配給他，但他完全不配合伊的經營方式等語（見上開字號卷第11頁）。
②、於士檢105年度偵字第15537號偵查案件之105年11
月29日檢察官時偵訊陳述：伊是一家護理之家的老闆，被上訴人是伊護理之家房子及土地之所有權人，當初被上訴人將護理之家經營權讓與給伊，讓伊無償使用房地等語（見上開字號卷第24頁）。
③、於士檢105年度偵字第10562號案件105年7月27日
警詢時陳述：伊係系爭護理之家經營者等語（見上開字號卷第17頁）。
④、於士檢107年度偵字第6340號偵查案件之107年6月
6日檢察官偵訊時陳述：伊是系爭護理之家的院長，伊是機構負責人等語（見上開字號卷第31頁）。
⑤、於士檢107年度偵字第17784號案件107年10月19日
警詢時陳述：系爭護理之家於107年10月4日更換倉庫鎖頭，是伊指示伊聘請的員工高麗珠找鎖匠更換鎖頭等語（見上開字號卷第3至4頁）。
⑥、於士檢108年度偵字第16648號偵查案件之109年1
月20日檢察官偵訊時陳述：被上訴人將系爭護理之家轉渡給伊，由伊經營及管理等語；於同案之108年10月16日警詢時亦陳述：伊經營系爭護理之家，為經營權人6年以上，擔任院長職務等語；且就同案於109年2月4日具狀陳述：系爭契約成立生效後，被上訴人於102年4月間依約將系爭護理之家標的所在位置全部之房屋、土地交付給伊占有管領使用收益，並由伊接手經營系爭護理之家迄今等語（見上開字號卷第35、8、153頁）。
⑦、就士檢109年度偵續字第252號偵查案件，於109年
7月31日具狀陳述：被上訴人於104年間將其系爭房屋、基地及系爭護理之家之經營權讓與並交付伊，再由伊轉交張美華經營系爭護理之家等語（見上開字號卷第6頁）均經本院調閱上述偵查案卷查明，且核與前揭事證相符。益證孫家倫確受被上訴人移轉系爭房屋占有及系爭護理之家經營權後，其再先後指定張美華及李玲華為負責人以經營系爭護理之家，其自亦為系爭房屋之占有人。乃上訴人於本院復否認孫家倫受被上訴人移轉系爭房屋占有之情，自非可採。
⑸、上訴人雖又抗辯李玲華就系爭護理之家之經營權及就
系爭房屋之占有均源自於張美華，張美華之占有則源自其以系爭護理之家負責人身分代表系爭護理之家與被上訴人簽訂之系爭租約，而系爭租約尚未屆期，故李玲華非無權占有系爭房屋云云，並舉系爭租約及張美華之配偶陳柾治為證，經查：
①、系爭租約所載租賃始期係102年3月1日，承租人為
張美華，並未表明任何與系爭護理之家有關事項，而被上訴人與孫家倫之系爭契約則係102年4月10日簽訂，且張美華係於102年5月28日方經變更登記為系爭護理之家負責人，在此之前，系爭護理之家負責人則另有其人，此參卷附系爭租約、系爭契約及前述新北市政府函文足知（見原審卷第147至150、24至25、105至106頁）。可知，系爭租約簽訂時，張美華既非系爭護理之家之負責人，無權代表系爭護理之家與被上訴人簽訂系爭租約，且系爭租約亦未見有何與系爭護理之家有關事項。
②、又證人陳柾治於本院雖證述：張美華係獨資經營
系爭護理之家，系爭護理之家之內外事宜均由她決定，她與被上訴人有簽訂系爭租約及給付租金，孫家倫則係系爭護理之家行政人員云云（見本院卷第92至101頁），惟其對張美華係如何入主系爭護理之家、是否投資及其金額、系爭護理之家有無衛生福利部之補助、張美華如何支付租金及有無簽發收據、張美華及孫家倫之薪資、張美華將經營權讓與李玲華之價格、系爭護理之家有何金融帳戶等事項，均不知情（見本院卷第92至101頁），且其上開證詞復核與前揭事證不符，自難謂可採。
③、更何況，系爭租約約定之租賃始期係102年3月1日
，早於系爭契約簽訂日102年4月10日，然上訴人亦未舉證系爭租約曾經締約雙方履行（即被上訴人曾依約將系爭房屋交予張美華占有使用，以及張美華曾依約繳付租金），而李玲華經孫家倫指定為系爭護理之家負責人及辦理變更登記之相關文件，亦均無涉系爭租約（見原審卷第157、135至138、127、112至113頁）。乃上訴人就系爭房屋之占有，自與系爭租約無關。是上訴人抗辯李玲華占有權源之系爭租約，租賃期限至112年3月31日方才屆滿，其就系爭房屋非無權占有云云，殊無足取。
⑹、綜上說明，孫家倫占有系爭房屋之正當權源，既係本
於系爭契約，而李玲華則係孫家倫依系爭契約第貳條第9項之約定指定其為系爭護理之家之負責人，並使其占有系爭房屋，上訴人均為系爭房屋占有人，均如前述；而系爭契約則已於110年4月10日屆期，亦為兩造所不爭執（上開不爭執事項㈡）；上訴人復未舉證曾依系爭契約第貳條第12項約定延長孫家倫就系爭房屋之使用期限；則上訴人自110年4月11日起，仍繼續占有系爭房屋，自屬無權占有，乃被上訴人依民法第767條第1項規定，請求上訴人遷讓返還系爭房屋，即屬有據，至被上訴人另依系爭契約第貳條第16項約定，再為同一聲明請求部分，即毋庸審酌，併此敘明。
㈡、被上訴人依民法第179條規定，請求上訴人自110年4月11日起至遷讓返還前項房屋之日止，按月給付被上訴人3萬4353元之相當於租金之不當得利，有無理由？⒈按無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害者，應返
還其利益；而依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第179條前段及第181條但書分別定有明文。而本於契約關係占有他人之物為使用收益，於契約關係終止後，仍繼續占用系爭標的物，乃無法律上原因獲得該物之使用收益，致所有人受有不能使用收益該物之損害，自應返還其所得利益。次按無權占有他人之物為使用收益，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，因其所受利益為物之使用收益本身，應以相當之租金計算應償還之價額（最高法院106年度台上字第461號民事判決意旨參照）。
準此，無權占有他人之建物為使用收益，自應就其使用收益該建物，而以相當之租金計付應償還之價額予建物之所有人。
⒉查上訴人自110年4月11日起就系爭房屋無權占有，業如前
述，其所受利益係基於占有系爭房屋而為使用收益，性質上無法返還，然與租金收益相當，揆之上開說明，自應以相當之租金計付應償還之價額予被上訴人。本院審酌系爭房屋位在新北市石門區，為87年間以鋼筋混凝土建造完成之二層建物，主要用途為宿舍交誼廳、大廳、辦公室，總面積達1621.51平方公尺，經鑑價結果其價值高達5615萬1000元，且系爭房屋長年供系爭護理之家營業使用，而系爭護理之家負責人李玲華就系爭護理之家每年申報之租金支出為41萬2236元等情，有建物登記謄本、千禾不動產估價師事務所不動產鑑定報告及綜合所得稅各類所得資料清單在卷可參（見原審卷第22至23頁、本院卷第123至135頁、原審卷第36頁），且為兩造所不爭執（上開不爭執事項
㈢㈤、本院卷第162頁），是上訴人就系爭房屋得以營業而享受商業利益，非一般供住宅用之房屋可比，乃被上訴人主張以前述系爭護理之家申報租金支出金額，作為計算上訴人所得相當於租金之不當得利，應屬適當。
⒊上訴人雖尚抗辯無權占有系爭房屋之相當於租金之不當得
利應以系爭租約約定之租金每月1萬元計算云云。惟孫家倫占有系爭房屋之權源依據係系爭契約，李玲華則係孫家倫依系爭契約第貳條第9項之約定指定其為系爭護理之家之負責人並使其占有系爭房屋，渠等占有系爭房屋均與系爭租約無涉，且上訴人並未舉證系爭租約曾經締約雙方履行，業如前述。則上訴人抗辯應以系爭租約約定之租金每月1萬元計算其無權占有系爭房屋之相當於租金之不當得利，即難認有據。
⒋依上說明，被上訴人請求上訴人應自110年4月11日起至遷
讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利3萬4353元（＝41萬2236元12），即屬有據，應予准許。
五、從而，被上訴人依民法第767條第1項規定請求上訴人遷讓返還系爭房屋，並依民法第179條規定，請求上訴人自110年4月11日起至遷讓返還系爭房屋之日止按月給付相當於租金之不當得利3萬4353元，均於法有據，應予准許。原審就此部分為上訴人敗訴之判決，於法核無違誤。上訴人仍執前詞指謫原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。另兩造於本院分別陳明願供擔保，而聲請宣告假執行或免為假執行，經核與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由。爰判決如主文。
中 華 民 國 111 年 5 月 31 日
民事第九庭
審判長法 官 楊絮雲
法 官 郭顏毓法 官 陳賢德正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 5 月 31 日
書記官 張佳樺