臺灣高等法院民事判決110年度上字第1069號上 訴 人 劉榮煙訴訟代理人 李建民律師被上訴人 財團法人臺灣省桃園縣中壢慈惠堂法定代理人 陳燦宏訴訟代理人 陳家彥律師
廖家瑜律師上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國110年8月26日臺灣桃園地方法院109年度訴字第2848號判決提起上訴，經本院於111年3月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人拆除建物、返還土地部分，及訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔百分之九十九，餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：上訴人所有即門牌號碼為桃園市○○區○○○街00號房屋(下稱系爭房屋)部分屋體無權占有伊所有坐落同市區○○段○○○段0000000地號土地（下稱系爭土地），如原判決附圖（下稱附圖）所標示227-118（1）區域，面積為52.91平方公尺，自應將所占用之房屋部分拆除後，返還予伊。又上訴人無權占有系爭土地，依社會通常觀念應獲有相當於租金之利益，致伊受損害，亦應返還伊自民國109年9月23日起至110年7月5日相當於租金之不當得利等情。爰依民法第767條第1 項、第179條規定，求為命上訴人將系爭房屋占有系爭土地如附圖所示部分拆除後，返還被上訴人占有之土地部分；上訴人給付新臺幣（下同）4萬7,593元及自110年7月6日起算之法定遲延利息。原審為上訴人敗訴判決。上訴人不服提起上訴，被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：系爭房屋係訴外人楊兆華於51年10月間在系爭土地設定地上權（下稱系爭地上權）後，隨即於存續期間之同年12月間所興建並為保存登記之合法建築物。因系爭房屋及地上權均於55年間輾轉移轉由訴外人即伊母陳菊妹取得系爭地上權，且該地上權存續期間迄71年9月屆滿，當時土地所有權人未按系爭房屋之時價為補償，亦未於系爭地上權存續期間屆滿前，請求陳菊妹於該屋可得使用之期限內，延長同地上權之期間，經陳菊妹拒絕。依我國於99年2月3日修正前民法第840條（下稱修正前第840條）規定，陳菊妹關於系爭房屋的時價補償請求權利（下稱系爭補償請求權）並未消滅。伊復於105年4月1日以買賣為原因向陳菊妹買受取得系爭房屋所有權，系爭地上權雖經桃園市中壢地政事務所（下稱地政機關）於89年7月13日塗銷，但基於系爭補償請求權並未消滅，其受讓系爭房屋，解釋上當然含有利用土地關係之地上權權利移轉，或本於自己利益行使同法第242條代位權，請求被上訴人依據修法前之規定以時價補償，被上訴人在未履行補償前，即無權訴請拆屋還地等語，資為抗辯。上訴聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人在第一審之訴駁回。
三、查，楊兆華於51年間就系爭土地設定地上權，存續期間至71年9月30日屆滿，陳菊妹於55年5月19日輾轉取得該地上權，該地上權於89年7月13日塗銷登記。上訴人於104年12月31日向陳菊妹買受取得系爭房屋，並於105年4月1日登記為該房屋所有權人，有手抄本土地登記簿、手抄本所有權部及他項權利部異動索引、異動索引、第一次建物所有權登記資料等件可資佐據（見原審卷第158、185、115、209至212頁）。
系爭房屋現占有坐落於被上訴人所有系爭土地上，面積為52.91平方公尺，標示為227-118（1）之區域部分，亦經原審履勘現場後，指示地政機關人員測繪土地複丈成果圖，並製有履勘筆錄足稽（見原審卷第231、275頁）。兩造並不爭執（見本院卷第151頁），堪認為真實。
四、被上訴人主張：上訴人為無權占有系爭土地，應拆除系爭房屋占用部分，並將所占有之土地返還被上訴人，且請求返還不當得利等節，為上訴人否認，並以前詞置辯，經查：
（一）請求拆屋還地部分
1、依修正前第840條規定：「地上權人之工作物為建築物者，如地上權因存續期間屆滿而消滅，土地所有人，應按該建築物之時價為補償。但契約另有訂定者，從其訂定。土地所有人，於地上權存續期間屆滿前，得請求地上權人，於建築物可得使用之期限內，延長地上權之期間。地上權人拒絕延長者，不得請求前項之補償」。準此，倘地上權因存續期間屆滿而消滅，地上權之工作物係建築物者，土地所有人有按照該建築物之時價而為補償之義務，如無力補償或不欲補償時，亦得於地上權存續期間屆滿前，請求地上權人於建築物可得使用之期限內，延長地上權之期間。惟土地所有權人與地上權人並未就建築物之補償另有訂定，土地所有權人既不依同法條第2項規定，請求地上權人延長地上權之期間，又不履行其補償義務，遽而以建築物所有權人為無權占有，依同法第767條第1項規定請求地上權人拆屋還地，自非正當(臺灣高等法院79年度上字第502號、最高法院79年度台上字第1910號判決意旨參照）。
查：楊兆華於51年間就系爭土地設定系爭地上權，存續期間至71年9月30日屆滿，陳菊妹於55年5月19日輾轉取得該地上權，於89年7月13日為地政機關塗銷地上權登記如上述。又楊兆華於系爭地上權存續期間興建系爭房屋，完成保存登記；陳菊妹於55年4月22日輾轉取得房屋所有權，又於105年4月1日以買賣為原因移轉登記與上訴人，分別有建物所有權登記簿、建物登記謄本可按（見原審卷第209至212、49頁）。系爭房屋既為系爭地上權存續期間所興建之工作物，且該地上權存續期間於民法物權編99年2月3日修正前即已屆滿，系爭補償權相關事宜，自應有修正前第840條規定之適用。再者，被上訴人於70年6月間以買賣為原因取得系爭土地分割前同地號土地之應有部分，於108年間向訴外人桃園市政府不動產糾紛調處委員會申請共有物分割調處，經該委員會於同年9月3日作成調處結果，於109年9月間依調處結果辦理分割登記，系爭土地及若干分割後新增土地分配與被上訴人單獨所有，為被上訴人陳述綦詳，並有土地登記謄本足參（見原審卷第25頁）。堪認被上訴人於系爭地上權存續期間為系爭土地所有權人，斯時系爭房屋為地上權之工作物，並為陳菊妹所有，且未就時價補償事項另為約定，被上訴人應負有以時價補償陳菊妹之義務。此外，被上訴人自陳：因陳菊妹30餘年未行使，且於104年12月3日出售系爭房屋，即以消極不作為或積極作為方式表示不欲行使或拋棄地上權時價補償請求權等語（見本院卷第158頁）。顯見被上訴人未曾對陳菊妹補償或請求延長地上權期間而遭拒絕。被上訴人未履行其補償義務前，逕主張依民法第767條之規定，請求上訴人拆屋還地，依上揭說明，已有未合。
2、被上訴人雖以時價補償請求權自地上權存續期間屆滿後迄今逾15年有餘，已罹於時效，上訴人不得再行主張云云。
惟按修正前第840條規定地上權人之補償權利為請求土地所有權人收買建築物之權，雖規定於民法物權編，惟具有債權請求權之性質，一經地上權人行使權利，土地所有權人即有訂立買賣契約之義務。再者，因原地上權人已將建築物權利移轉於第三人，不致因建築物之拆除未受補償而遭受損失，即有權利之人未受損失，惟受讓該建築物之人，倘未辦理地上權移轉登記之第三人，因建築物之拆除遭受之損失，卻無請求權。而立法上並無減免原土地所有權人責任之目的，其補償義務不因之而免除。從而，地上權受讓人縱未辦理地上權移轉登記，如因該建築物之拆除受有損害，卻無補償請求權，將與損害填補原理有違，應認其補償請求權仍存在（最高法院109年度台上字第491號判決意旨參照）。本件陳菊妹於系爭地上權存續期間屆滿前後固未行使系爭補償請求權，惟被上訴人並未因於系爭地上權期間屆滿前要求延長系爭地上權期間遭拒，在立法上應負擔之補償義務並未因此消滅。又陳菊妹因將系爭房屋出售上訴人，已取得相當於補償額之價金，上訴人則因被上訴人行使物上請求權，購得之系爭房屋拆除受有損害，倘欠缺補償請求權，與損害填補原理顯有未合。因此，被上訴人僅以該補償請求權已罹於時效，即謂其得行使物上請求權利，拆除系爭房屋云云，恝置其補償責任不論，自不足採。
3、被上訴人又以系爭地上權於71年9月30日屆期，該地上權自應於期限屆滿時即當然消滅，主張：陳菊妹不得行使系爭補償請求權云云。然查：修正前第840條第1項規定僅以地上權人之工作物為建築物，地上權將因存續期間屆滿而消滅，為土地所有權人應按建築物之時價為補償義務之要件，並未規定地上權存續期間屆滿後，土地所有權人即不負擔該義務。且參以同條第2項之規定，土地所有權人於地上權存續期間屆滿前，僅得請求地上權人，於建築物可得使用之期限內，延長地上權之期間，以暫免履行該補償義務。否則依該項之反面解釋，即使地上權存續期間屆滿，仍應負擔該義務。被上訴人此部分主張，與規定文義不合，要未可取。被上訴人復以陳菊妹未於系爭地上權存續期限屆滿後即時辦理塗銷登記；遲於89年7月13日為土地所有權人申請塗銷登記等情，推認陳菊妹當時有拒絕延長系爭地上權期間，而選擇直接以共有人身分要求其餘共有人就系爭土地訂立分管協議等以取得系爭房屋之使用權源或要求分割共有土地，主張：依修正前第840條第2項規定，陳菊妹亦已喪失系爭補償請求權云云。但默示之意思表示，必依表意人之舉動，或其他情事足以間接推知其有表示之意思者，始得認之，若單純之沈默，則除有特別之情事外，不得認係默示之意思表示（最高法院90年度台上字第902號判決意旨參照）。陳菊妹未於系爭地上權期限屆滿前辦理塗銷登記，其後為地政機關塗銷，並無何舉動或其他情事，足為推知其拒絕延長系爭地上權期間之情況。被上訴人徒以陳菊妹未向地政機關為一定之表示，即推論陳菊妹拒絕延長系爭地上權期間，不得享有補償請求權云云，自非可取。被上訴人另以陳菊妹除於55年5月19日及同年4月22日取得系爭地上權及房屋，亦分別於同日、66年5月22日陸續取得分割前系爭土地之應有部分而成為共有人，因陳菊妹最後一次取得之應有部分面積相當於84.99平方公尺，已逾系爭房屋登記面積81.06平方公尺，認陳菊妹取得超過系爭地上權登記面積之應有部分後，即發生權利混同，主張：系爭地上權於66年5月22日即已消滅，陳菊妹不得享有系爭補償請求權云云。惟按同一物之所有權及其他物權，歸屬於一人者，其他物權始因混同而消滅。但其他物權之存續，於所有人或第三人有法律上之利益者，不在此限，為民法第762條所明定。陳菊妹固為系爭地上權人，但僅是分割前系爭土地共有人之一，故尚無地上權、所有權歸屬於同一人之情，已有未合。再者，系爭地上權足為系爭房屋之占有權源，使系爭房屋不致為共有人行使物上請求權利而遭拆除，亦對陳菊妹有法律上之利益，陳菊妹取得系爭土地應有部分即使超逾系爭地上權之面積，應不生混同而消滅之效力。被上訴人是項主張，並非有據。被上訴人復再以陳菊妹不僅30餘年間未行使補償請求權，且於104年12月3日，將系爭房屋出售上訴人並辦畢所有權移轉登記，即有以消極不作為或積極作為表示不欲行使或拋棄補償請求權之客觀事實，依「權利失效原則」，主張：系爭補償請求權於陳菊妹出售時即消滅云云。惟按權利失效係源於誠信原則，以權利人不行使權利已達相當之期間，致義務人產生權利人將不再行使其權利之正當信賴，並以此作為自己行為之基礎，而依一般社會通念，權利人嗣後如又對之行使權利，有違誠信原則者，始足當之。因此，倘權利人僅長時間未行使權利，別無其他足致義務人產生將不再行使其權利之信賴，並據此信賴作為嗣後行為之基礎，而應予保護之情形者，即難認有權利失效原則之適用（最高法院109年度台上字第609號判決意旨參照）。陳菊妹固有於長時間未使補償請求權，而將系爭房屋出售上訴人之事實，惟該事實要僅說明陳菊妹經上訴人買受獲取代替補償之利益，因被上訴人之補償義務並未因陳菊妹出售行為即消滅，上訴人仍可能對被上訴人行使該權利，並無可資信賴權利人不欲行使權利之基礎事實，被上訴人此部分主張，非屬正當。
4、被上訴人再以兩造已依土地法第34條之1第6項規定調處分割，各自取得分割後之土地，分割前系爭土地縱有包括系爭地上權在內之一切負擔，皆因兩造已「原始、重新各自取得」前開土地，主張：系爭地上權於系爭土地分割當時已消滅云云。惟按我國民法關於分割共有物之效力，係採移轉主義，即各共有人因分割而成為單獨所有人，係由於彼此相互移轉，讓與部分權利所致，此觀民法第825條之規定旨趣自明。分割共有物並不影響地上權之存在（最高法院77年度台上字第2061號、76 年度台上字第 2551 號判決意旨參照）。上訴人與被上訴人調處分割系爭土地，並非因此原始取得所分配土地，存在於共有土地上之原有負擔（即系爭地上權），分割後之各部分必須承受。系爭地上權不因分割而受影響，被上訴人該部分主張，亦有誤會。被上訴人復又以上訴人明知調處分割方案將可能影響分割前系爭土地上之系爭地上權及補償請求權，而應於收受前開調處分割方案後之法定期限內，依土地法第34條之1第6項規定訴請法院處理，竟捨此不為。直至其提出本件訴訟後，上訴人始提出其不得行使物上請求權之抗辯。推論：上訴人有向分割前系爭土地之全體共有人抛棄系爭地上權及時價補償權權利之意思云云。然拋棄為單獨行為，係法律行為之一種，自須以意思表示為之，被上訴人並未就上訴人有何舉動或其他情事，足為推知其有拋棄上開權利之情況，為具體陳述並舉證以明，逕以上訴人應於系爭土地分割時，起訴主張該等權利卻未起訴，即推認上訴人拋棄權利，亦顯率斷，非屬正當。此外，被上訴人以地上權與其上系爭房屋所有權之權利各自獨立，且地上權非屬從權利，不因建物所有權移轉而當然移轉。又時價補償請求權之制度目的係為保障地上權人就地上物之基地欠缺合法坐落權源而遭訴請拆除之可能損失所設，則該權利自不得另行轉讓或當然移轉給地上權消滅後向地上物之所有權人購買該地上物之人，主張：上訴人既未合法取得系爭地上權，亦未取得補償請求權，無從阻止其行使物上請求權云云。惟修正前第840條規定並無在地上權存續期間屆滿後即免除土地所有權人補償義務之目的如上述。是上訴人僅須因給付陳菊妹買賣價金而代替被上訴人補償義務之履行，本於損害填補原理，有由被上訴人補償必要即已足。不以上訴人繼受地上權或補償請求權後，始得阻卻被上訴人物上請求權之行使。被上訴人此項主張，亦非有據。
5、被上訴人另以系爭房屋現分別坐落在系爭土地及自分割後新增同段227-791地號土地之面積各為52.91及84.99平方公尺，合計為137.9平方公尺，與該房屋於51年間登記面積為81.06平方公尺不符，主張：系爭房屋應為系爭地上權消滅後所興建之建築物，非屬其應補償之範圍云云，並引用第一次建物所有權登記資料為據（見原審卷第209頁）。惟系爭房屋之主要建材、用途、層數及面積，向來均登載為「磚造、住家用、1層、81.06平方公尺」，有土地登記謄本、建物所有權狀足按（見原審卷第49、123頁），與第一次建物所有權登記資料登記之式樣、構造、種類及用途、面積分別為「本國式、磚造、住宅、捌壹.零陸平方公尺」均屬一致。堪認系爭房屋於系爭地上權存續期間即已存在。至被上訴人所述系爭房屋實際面積已逾登記面積乙節，縱屬為真，惟原審於履勘時，已確認系爭房屋尚保留有「灶台一座」，非目前一般建築物所常見，有勘驗筆錄可參（見原審卷第235頁），堪認系爭房屋為舊式建築物，且另拍攝有「幫浦」、「水塔」、「陳舊廁所」等設施照片附卷可資參佐（見原審卷第245、247頁），尚與登記內容一致。被上訴人只以系爭房屋面積與登記內容不合，即聲稱系爭房屋非屬其應補償對象，自非可取。被上訴人雖又以系爭房屋自51年12月30日辦理保存登記迄今，倘仍維持原狀未曾修護、增建，早已逾一般磚造建築耐用年限，客觀上已無經濟價值可言，主張：上訴人已無行使系爭補償請求權之正當性云云。然按即使屋頂尚未完工之房屋，已足蔽風雨者，即應具經濟上之使用目的（最高法院63年度第6次民庭庭推總會決議意旨參照），故不能只以房屋老舊，已逾耐用年限，而認無市場價值。再者，系爭房屋占用地點位在被上訴人門口前方左邊位置，附近有市場、商場、近中壢火車站、監理站，往來頻繁。並可供停放機車，並出租他人使用等語，有履勘筆錄、照片在卷（見原審卷第235、237、239、243頁），仍具有使用、收益價值。被上訴人此部分主張，與事實未合，自未足取。
6、綜上，被上訴人不得請求上訴人拆除系爭房屋占用系爭土地部分，並將所占有之土地返還被上訴人。
（二）不當得利請求部分按無權占用他人土地者，通常可享有相當於租金之不當得利，土地所有權人得請求占用人返還（最高法院61年度台上字第1695號判例意旨參照）。又按定有存續期間之地上權登記，係屬物權，應於存續期間屆滿時消滅，地上權人於地上權消滅時，依法應取回其工作物及竹木，並回復土地之原狀。僅於工作物係建築物時，地上權人不能收回，又不能再行使用，為免其所受損害過鉅，乃使土地所有人應按該建築物之時價為補償，以維持地上權人之利益，土地所有權人於補償前，固不得請求拆除建築物。但土地所有權人非不得向地上權人請求支付因此所受之利益，以填補損害。次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10%為限；又舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80% 為其申報地價，土地法第97條第1 項、平均地權條例第16條前段分別定有明文。經查：系爭房屋占用系爭土地面積為52.91平方公尺，已如上述。又系爭土地於109年1月之公告地價為每平方公尺1萬4,400元，有地價資料查詢網頁資料足稽。因公告地價每2年調整一次，是109年9月23日起至110年7月5日之申報地價，應為1萬1,520元（14400×80%=11520）。又參酌系爭土地使用分區、類別均空白，為都市計畫用地，有土地登記謄本可參（見原審卷第25頁），且承上所述，該土地鄰近市場、商場、近中壢火車站、監理站，往來頻繁。系爭土地相當於租金之利益以土地申報地價年息10% 作為不當得利計算基準，始較符合當地市況。因此，上訴人於上開期間應給付被上訴人相當於租金之損害共計4萬7,593元【11520×52.91×10%×（285/365）=47593，元以下四捨五入】。又依民法第229條第2項規定，給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。被上訴人就上開損害賠償金額，請求自其追加起訴狀送達上訴人之翌日至清償日止，按週年利率5%計算之利息，因該追加狀於同年7月5日由上訴人收受，業據上訴人自承在卷（見原審卷第322頁），是被上訴人主張上訴人應給付4萬7,593元及同年7月6日起算之法定遲延利息，應屬有據。
五、綜上所述，被上訴人依民法第179條規定，請求上訴人應給付被上訴人4萬7,593元及自110年7月6日起算之法定遲延利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。原審判命上訴人拆除系爭房屋占用部分、返還所占用之土地，自有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付，並無不合，上訴意旨就此部分，指摘原判決不當，聲明廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
六、兩造其餘攻擊、防禦方法，經本院審酌後，認於判決結果無礙，爰不一一論述。至上訴人為調查系爭房屋是否為系爭地上權期間屆滿消滅時，尚有增建事實，而聲請向行政院農業委員會林務局農林航空測量所調取系爭土地自51年起至110年間之空照圖，並囑託地政機關測量系爭房屋實際面積乙情。因依卷內資料堪可認定系爭房屋於系爭地上權存續期間興建並繼續存在，並非地上權消滅後始興建之建築物，上開調查並無助於事實調查，本院自無再審酌必要。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 3 月 22 日
民事第六庭
審判長法 官 周美雲
法 官 游悅晨法 官 古振暉正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 3 月 23 日
書記官 廖逸柔