臺灣高等法院民事判決110年度上字第1080號上 訴 人 唐心彤訴訟代理人 張立宇律師複代理人 張君宇律師被上訴人 江水琳訴訟代理人 魏雯祈律師
嚴珮綺律師上列當事人間請求損害賠償等事件，上訴人對於中華民國110年9月8日臺灣新北地方法院109年度訴字第3119號第一審判決提起上訴，本院於111年10月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分：本件上訴人在原審主張兩造簽訂不動產買賣契約，而被上訴人交付之買賣標的具有瑕疵，因屬於權利瑕疵，故依民法第353條、第227條、第226條第1項規定，請求被上訴人賠償損害（見原審卷第146、158、214頁）。嗣於本院審理中，就相同之原因事實及聲明，另陳稱被上訴人所交付之買賣標的有物之瑕疵，並補充以民法第354條、第360條、第179條、第231條規定，為其請求被上訴人賠償損害及返還不當得利之依據（見本院卷第298頁），核屬不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述，非為訴之變更或追加，先予敘明。
貳、實體部分：
一、本件上訴人主張：伊於民國103年10月31日，以新臺幣(下同)775萬元向被上訴人買受附表所示之不動產(建物部分下稱系爭房屋，與坐落土地合稱系爭房地)，並簽定不動產買賣契約書(下稱系爭契約），被上訴人在系爭契約之不動產現況說明書（下稱系爭說明書）就有無越界建築而占用鄰地勾選「否」，增建部分僅表明頂樓增建，陽台部分僅載明陽台外推，未告知有占用他人土地情事。惟於109年7月13日系爭房屋所在之同棟1、2樓區分所有權人向新莊市新莊地政事務所申請土地複丈，發現同棟1至4樓房屋及頂樓增建部分均曾拆除陽台及外牆而為違章增建，系爭房屋增建如附圖三立面示意圖、平面示意圖斜線所示部分（下稱系爭增建），且越界占用訴外人黃富炎等人共有之坐落新北市○○區○○段000地號土地如附圖一標示560(1)部分(下稱系爭土地）。嗣新北市政府於109年9月7日通知伊應拆除系爭增建，伊為避免遭強制拆除，乃依通知自行拆除（下稱系爭拆除），因而支出拆除費用新臺幣（下同）53萬6000元、拆除及復原期支出租屋費用9萬9000元、為支應拆除費用及租屋費用向銀行辦理信用貸款50萬元支出利息1萬9950元，且系爭房地拆除後價值貶損228萬9288元，伊因此受有294萬4238元之損害。被上訴人所交付之系爭房屋有上揭權利及物之瑕疵，應負瑕疵擔保及不完全給付之損害賠償責任。爰依民法第353條、第354條、第179條、第360條、第227條第1項、第226條、第231條規定，請求被上訴人賠償294萬4238元，並自起訴狀繕本送達翌日起計付法定遲延利息。原審就此為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴，並上訴聲明：㈠被上訴人應給付上訴人294萬4238元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被上訴人答辯：伊在系爭契約第2條「增建或占用範圍」第1款勾選「其他」，並載明「陽台外推」，已向上訴人告知有系爭增建。系爭增建在伊向前手購買前即存在，非伊所搭建，其搭建在1至3樓之上，1至3樓部分屬他人所有，伊僅購入4樓，無從得知越界占用他人土地情形，屬不可歸責，上訴人不得依不完全給付請求伊賠償。上訴人因系爭拆除所支出之費用及損失，與系爭增建越界建築無關，縱認伊未告知越界建築而違約，亦不得請求伊賠償。系爭房屋於103年12月19日交付上訴人，距上訴人於109年9月7日收受拆除違章建築之通知，已超過5年，被上訴人不得主張物之瑕疵之相關權利，且依據系爭契約第2條第2款，系爭增建如在交屋後被通知須拆除或被拆除者，應由上訴人承擔風險。故上訴人請求伊賠償損害及依據不當得利返還價金，均無理由。並答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告假執行。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第221-222頁）：㈠兩造於103年10月31日簽訂系爭契約，約定由被上訴人以775
萬元出售系爭房地予上訴人，並訂有系爭契約在案(見原審卷第19-33頁)。
㈡被上訴人於系爭說明書第7項「建築改良是否有占用他人土地
」勾選「否」，第17項「是否有增建物」勾選「是」及「頂樓」、「陽台外推」。另於系爭契約第2條「一、增建或占用範圍」項下勾選「頂樓」、「其他」之選項，並於「其他」選項後方加註「陽台外推」（見原審卷第21、45頁）。
㈢上訴人於109年9月7日接獲新北市政府違章建築拆除大隊違章
建築認定通知書，並附違章建築勘查紀錄表(下稱系爭紀錄表)認定系爭增建係實質違建，依據建築法第25條、第86條第1款、違章建築處理辦法第5條，應予以拆除(見原審卷第5
9、60頁)。㈣系爭增建並非系爭房屋原有合法建物範圍而是違章增建。上
訴人已依據系爭紀錄表之範圍為系爭拆除(見原審卷第61頁)。
四、本件經依民事訴訟法第463條準用同法第270條之1第1項第3款規定，整理並協議簡化爭點後，兩造同意以本院111年9月19日準備程序中，兩造協議簡化之爭點為辯論範圍（見本院卷第222頁之筆錄）。茲就兩造之爭點及本院之判斷，分述如下：
㈠系爭增建占用系爭土地不構成權利瑕疵，上訴人依據民法第353條、第226條規定，請求損害賠償，為無理由。
按依民法第349條規定，出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利。所謂不得主張任何權利，係指不得對於買受人所取得之買賣標的物，主張有所有權、用役物權或抵押權等權利。經查：系爭增建固然占用系爭土地，但僅生系爭土地之所有權人即黃富炎等共有人得因所有權受侵害，而對上訴人請求拆除系爭增建，致系爭房屋有發生物理性質變動之風險，然黃富炎等共有人對於上訴人所取得系爭房地所有權，並無何得為主張之權利，此外，上訴人亦未舉證有何第三人就系爭房屋主張有前揭權利之情事。因此，上訴人主張系爭房屋因占用系爭土地而有權利瑕疵云云，應有誤會，其依據民法第354條、226條規定，請求被上訴人就系爭房屋之權利瑕疵負損害賠償責任，為無理由。
㈡系爭房屋縱因系爭增建而有物之瑕疵，但已超過民法第365條
規定之5年除斥期間，上訴人已不能行使減少價金請求權。按買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後6個月間不行使或自物之交付時起經過5年而消滅，民365條第1項定有明文。經查：兩造不爭執系爭房地於103年12月19日點交予上訴人（見本院卷第299頁），並有房地產權點交書在卷可參(見原審卷第51頁)。依據上開規定，系爭房地有關減少價金請求權之除斥期間，至108年12月18日即已屆滿。上訴人於109年9月26日提起本件訴訟，並遲至111年9月19日始主張系爭房屋有物之瑕疵，依據民法第359條規定請求減少價金（見本院卷第220頁），顯已超過請求減少價金之5年除斥期間，而不得行使，其依民法第179條規定，請求被上訴人返還因減少價金而溢收之買賣價金，自無理由。
㈢被上訴人就系爭房屋未保證其品質，上訴人不得依據民法第3
60條規定，請求不履行之損害賠償；系爭增建物占用系爭土地在系爭契約成立前發生，上訴人於交屋後收受新北市政府拆除違建通知而為系爭拆除，依據系爭契約第2條第2款，應由上訴人承擔拆除爭增建之風險，其不得依據民法第360條、第277條第1項規定，請求不履行之損害賠償。
⒈按買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除
契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同，民法第360條定有明文。本件上訴人依據民法第360條規定，請求被上訴人負不履行損害賠償責任，依據上開規定，須以出賣人就買賣之物有保證之品質，且缺少該品質，或故意不告知物之瑕疵，始得請求出賣人負不履行之損害賠償責任。經查：被上訴人否認就系爭房屋或系爭增建有何品質保證之約定，且兩造買賣系爭房地，被上訴人雖在系爭說明書第7項「建築改良是否有占用他人土地」欄勾選「否」，但在第17項「是否有增建物」欄則勾選「是」及「頂樓」、「陽台外推」，且於系爭契約第2條（增建或占用部分）第1款表示：「一、增建或占用範圍」項下勾選「頂樓」、「其他」之選項，另於「其他」選項後方加註「陽台外推」等語（見兩造不爭執事項㈡），以此告知上訴人系爭增建為陽台外推而增建之違章建築之情形，而公寓大廈區分所有專有部分之陽台外推並為增建，通常將占用他人之土地（含區分所有權人共有之土地），據此，應難謂被上訴人有故意不告知瑕疵之情事。系爭說明書第7項與系爭契約第2條第1款，就買賣之物是否占用他人土地之內容存有齟齬，考諸系爭說明書製作在前（製作日期為103年8月21日，見原審卷第45頁），系爭契約簽訂在後（簽訂日期為103年10月31日，見原審卷第33頁），應認系爭契約第2項第1款，已修正補充系爭說明書第7項之記載，並堪認被上訴人就系爭增建，並無保證其未占用他人土地之品質。上訴人就兩造對於系爭契約買賣之物有何保證品質之特約，或被上訴人有故意不告知瑕疵等主張，並未舉證證明為真，不能認定本件符合民法第360條所定之損害賠償要件，上訴人據此請求被上訴人為不履行之損害賠償，難謂有理由。
⒉次按出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，
而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任。物之瑕疵擔保及不完全給付，各異其成立要件及效果，惟於出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致時，出賣人始同時負有物之瑕疵擔保及不完全給付之債務不履行責任。詳言之，物之瑕疵係於契約成立後始發生，且可歸責於出賣人之事由所致者，始例外承認出賣人應同時負不完全給付之債務不履行責任（最高法院77年度第7次民事庭會議決議㈠、93年度台上字第695號、98年度台上1811號判決意旨參照）。經查：
⑴系爭房屋原設有陽台，陽台處之建築外圍之平面圖形狀如
附圖二所示，並非直線，有臺北縣（改制後為新北市)66年12月15日莊測字第8237號新莊地政事務所建物複丈勘測結果圖(下稱系爭勘測結果圖)及系爭房屋竣工時之原始外觀狀態照片可參(見原審卷第361、265-319頁)。而被上訴人出售系爭房地予上訴人時，系爭房屋後方已無陽台，原陽台處之建築外圍在平面圖形狀則為直線，如附圖三之平面示意圖所示(勘查日期109年8月19日)，此參系爭紀錄表(勘查日期109年8月19日)、系爭房屋尚未拆除前之照片(見原審卷第61、63-65頁），並觀諸系爭契約第2條第1款約定：「買賣標的現狀另有增建或占用部分，依現行法令無法登記，其權利義務業經雙方約定如下：一、增建及占用範圍：……☑頂樓……☑其他：陽台外推。」（見兩造不爭執事項㈡)即明。且由此可知，系爭房屋在66年間興建完成時與上訴人買受時，房屋後方之外觀有顯著不同，應在系爭契約成立前已經過二次施工，拆除陽台並有違法增建系爭增建而占用他人土地之情形。準此，系爭增建占用他人土地之瑕疵並非發生在系爭契約成立後，依照前開說明，已難逕令被上訴人應負不完全給付之債務不履行損害賠償責任。
⑵被上訴人在系爭契約第2條第1款勾選其他，註明「陽台外
推」等語，已將系爭增建為增建或占用之情事告知上訴人。上訴人在購買系爭房地時，亦曾在系爭說明書上簽章，確認系爭說明附有103年8月12日查得之系爭勘測結果圖(見本院卷第263頁)，而前開查得之日期，與系爭說明書上訴人簽章之日期即103年10月31日相近，上訴人在買受系爭房地時，應可自系爭勘測結果圖比對系爭房屋現況，以知悉系爭房屋後陽台並非建築完成時之狀態。據此，應認被上訴人交付系爭房地（含違章並占用他人土地之系爭增建）予上訴人，係依照系爭契約為之，難謂不符合債之本旨為給付，亦難認被上訴人有民法第227條所定不完全給付之情形，難令其負此債務不履行之損害賠償責任。
⒊況且，系爭契約第2條第2款約定：「二、買賣標的如有未依
法申請或現行定不合之增建、加蓋部分(含經主管機關列管案備查者)，乙方(被上訴人)應誠實告知。在簽約後至交屋前被通知須拆除(或被拆除)者……；若在交屋後被通知須拆除(或拆除)者，則由甲方(上訴人)承擔風險……。」已就系爭增建因違章建築被主管機關通知拆除時之風險負擔為特別約定。依此約定，被上訴人交屋後違章增建之拆除風險，應由上訴人負擔，遇此情形自已無民法第360條、第227條規定之適用，否則前揭約定即成為具文。本件上訴人所為系爭拆除，乃因建築主管機關通知其拆除違章建築，並非因系爭土地所有權人主張其無權占有而請求拆屋還地所致，是以上訴人因系爭拆除而支出之費用及造成之房地價值貶損，即與系爭增建占用系爭土地無涉，此由證人黃富炎證稱：伊為系爭土地共有人之一，沒有要求系爭房屋同棟之人拆除部分房屋返還系爭土地，是做下水道的要求過，做下水道的是新北市政府（見本院卷第150至152頁）；證人劉素蘭證稱：伊是系爭土地地主之一，水利局要做污水處理，要求所有住戶提供75公分做下水道，自行叫人鑑定並拆除，里民不知道，伊也不曉得等語（見本院卷第168頁），即可明悉。兩造買賣系爭房地，其交屋時間為103年12月19日，已如上述，上訴人受主管機關通知拆除系爭增建之時間則為109年9月7日，有新北市政府違章建築拆除大隊違章建築認定通知書在卷可參(見原審卷第59頁)。主管機關通知上訴人拆除系爭增建之時間既在系爭房屋交屋之後，系爭拆除復非因系爭土地所有權人行使物上請求權所造成，依據系爭契約第2條第2項約定及前揭說明，仍應由上訴人承擔系爭拆除之風險，其無再依民法第360條、第227條規定，請求被上訴人賠償損害之餘地。據此，上訴人就系爭拆除所生之損害，仍依據民法第360條、第227條第1項規定（適用民法第226條、第231條），請求被上訴人負債務不履行之損害賠償責任，更屬無據。
五、綜上所述，上訴人依民法第353條、第354 條、第179條、第360條、第227條第1項、第226條、第231條規定，請求被上訴人給付294萬4238元及法定遲延利息，非屬正當，不應准許。從而，原審就此所為上訴人敗訴之判決，核無不合。上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後，認與本件判決結論均無影響，爰不再逐一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 11 月 8 日
民事第十四庭
審判長法 官 周群翔
法 官 周珮琦法 官 黃珮禎正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 11 月 8 日
書記官 秦千瑜附表不動產名稱 不動產坐落位置 登記面積 (平分公尺) 權利範圍 建物 新北市○○區○○段0000○號（門牌:新北市○○區○○街00○0號4樓） 層次面積57.5 陽台面積7.5 全部 土地 新北市○○區○○段000地號 65.50 四分之一附圖一(新北市新莊地政事務所110年2月8日土地複丈成果圖局部)附圖二(103年8月12日新北市○○區○○段○號0124建物測量成果圖局部)附圖三(109年8月19違章建築勘查紀錄表)