臺灣高等法院民事判決110年度上字第1089號上 訴 人 吳淑娟訴訟代理人 林曜辰律師被上訴人 蔡明峰
蔡幸娟共 同訴訟代理人 陳世偉律師複代理人 郭文傑律師上列當事人間請求解除契約事件，上訴人對於中華民國110年8月26日臺灣新北地方法院109年度重訴字第91號第一審判決提起上訴，上訴人為訴之擴張，本院於112年7月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原判決關於駁回上訴人下列第二項部分廢棄。
二、上開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人新臺幣貳佰參拾壹萬捌仟貳佰伍拾貳元，及自民國一Ｏ九年五月二十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
三、其餘上訴駁回。
四、本判決所命給付於上訴人以新臺幣柒拾柒萬參仟元供擔保後，得假執行，但被上訴人如以新臺幣貳佰參拾壹萬捌仟貳佰伍拾貳元預供擔保後，得免為假執行。
五、第二審訴訟費用（含擴張之訴）由被上訴人負擔百分之七十七，餘由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按第二審訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第3款定有明文。查上訴人原上訴聲明請求被上訴人再給付新臺幣（下同）165萬元本息（本院卷23頁），嗣擴張為被上訴人再給付303萬6元本息（本院卷257頁），核屬擴張應受判決事項之聲明，依上開規定，毋庸對造同意，應予准許。
二、上訴人就減少價金請求權之備位聲明敗訴部分，一部提起上訴（本院卷91頁），是本院審理範圍不及於其主張解除契約之先位聲明部分，合先敘明。
貳、實體方面：
一、上訴人主張：伊於民國108年9月28日以買賣價金新臺幣（下同）1,620萬元，向被上訴人購買其等共有門牌號碼新北市○○區○○路0段00號11樓房屋（下稱系爭房屋）及其坐落基地（與系爭房屋，合稱系爭不動產），並簽訂不動產買賣約書（下稱系爭契約），伊已給付價金，被上訴人亦交屋及移轉系爭不動產所有權登記完畢。詎系爭房屋之天花板水泥塊剝落嚴重，且鋼筋外露、銹蝕，經鑑定後，發現氯離子含量最嚴重處高達每立方公尺0.9548kg，遠高於目前國家標準容許之每立方公尺0.15kg，另混凝土抗壓強度不足，結構有瑕疵，係俗稱海砂屋，其修復費用須64萬4,502元，交易價值亦貶損256萬5,504元（合計321萬6元），爰依民法第359條規定請求減少價金321萬6元，並依民法第179條規定請求被上訴人應返還上開金額及加計法定遲延利息（原審判命被上訴人應給付18萬元及自109年5月26日起至清償日止，按年息5％計算之利息，並分別諭知得假執行及供擔保後，免為假執行，另駁回上訴人其餘之訴及假執行聲明；上訴人就敗訴之303萬6元本息聲明上訴，另未上訴部分未繫屬於本院，下不贅述）。其上訴聲明：㈠原判決關於駁回下列第二項部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人303萬6元，及自109年5月26日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈢願供擔保請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：系爭房屋係於84年3月11日建築完成，依當時混凝土氯離子含量國家標準為每立方公尺0.6kg，並非以每立方公尺0.3kg或0.15kg為標準，此明定於系爭契約第17條第2項約定。本件仲介信義房屋已委請專業廠商評估修繕費用為18萬元，伊亦同意以此金額減少價金，依系爭契約第17條第4項約定，上訴人不得再請求減少價金等語，資為抗辯。其答辯聲明：上訴駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠上訴人於108年9月28日透過信義房屋居間仲介向被上訴人買
受系爭不動產（被上訴人權利範圍各1/2），約定買賣價1,620萬元，並簽訂系爭契約。上訴人依序於108年9月30日給付162萬元、108年10月7日給付162萬元、108年11月7日給付1,296萬元價金，被上訴人已將系爭不動產交付並辦妥移轉登記予上訴人。
㈡上訴人提出系爭契約為真正（原審卷33至44頁）、立鋼國際
工程股份有限公司中和實驗室之檢測報告（下稱立鋼公司檢測報告）形式為真正（原審卷61頁）。
㈢原審囑託新北市建築師公會依系爭契約第17條第2項約定辦理
採樣鑑定結果，經其於109年12月25日以新北市建築師鑑字第566號函檢送鑑定報告書（下稱新北市建築師公會鑑定報告），內容略以：試樣編號⒈客廳樑：氯離子含量每立方公尺0.149kg。⒉餐廳樑：氯離子含量每立方公尺0.243kg。⒊大門樑：氯離子含量每立方公尺0.193kg。總計3處試樣，平均值為每立方公尺0.195kg (0.149+0.243+0.193)/3=0.195）。
㈣上訴人於系爭房屋交屋後，反應系爭房屋有天花板水泥塊剝
落、鋼筋外露且鏽蝕情形，兩造遂於108年11月間經由信義房屋委由配合廠商到場估價，經估價之修復費用為18萬元。
四、本院得心證理由：㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險
移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354條定有明文。是所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院94年度台上字第1112號判決要旨參照）。次按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359條亦有明定。又於房屋買賣中，房屋應具備穩固、安全耐用之形體與結構，為買賣雙方所著重者，倘交易之房屋欠缺安全可居住之結構，即應認為缺乏房屋效用，而有物之瑕疵存在。又建築物結構之鋼筋混凝土最大水溶性氯離子含量過高時，易造成混凝土所包覆之鋼筋結構銹蝕，影響建築物之結構安全，是建築物混凝土中氯離子含量如高於國家標準，縱於興建之初無立即之危險，仍會因時間累積而加劇鋼筋結構銹蝕之程度，對於居住安全造成重大威脅，自有減少一般房屋所應具備之通常效用及價值，應認為物之瑕疵。
㈡上訴人主張系爭房屋之天花板水泥塊剝落嚴重，且鋼筋外露
、銹蝕，其氯離子含量最嚴重處高達每立方公尺0.9548kg，高於目前國家標準容許之每立方公尺0.15kg，另該混凝土抗壓強度不足，結構具有瑕疵，其修復費用須64萬4,502元，交易價值貶損256萬5,504元（合計321萬6元）等語，此為被上訴人所否認。經查：
⒈本院於111年4月15日至現場履勘，發現系爭房屋確實有天花
板上之混凝土剝落、鋼筋外露及銹蝕之情形，此有勘驗筆錄、現場照片可證（本院卷183至191頁）。
⒉經社團法人新北市結構工程技師公會（下稱新北市結構技師
公會）指派鑑定人於現場取樣三處鑽心混凝土試體，該3顆試體之氯離子含量分別係每立方公尺0.161kg、0.626kg、0.307kg，其鑑定結果為：83年以前國內尚無「新拌混凝土」氯離子含量有關規定，83年7月22日中央標準局始訂立「新拌混凝土」水溶性氯離子（CNS3090）最大容許值不得大於每立方公尺0.3kg（耐久性構件）、最大容許值不得大於每立方公尺0.6kg（非耐久性構件）。87年不再區分耐久性與一般性，一律規定「新拌混凝土」水溶性氯離子最大容許值不超過每立方公尺0.3kg。於104年1月13日CNS國家標準（CNS3090）「新拌混凝土」水溶性氯離子最大容許值修正為0.15kg。據此標準，標的物隨機抽樣試體之混凝土中氯離子含量有2顆試體大於83年（結構樑、柱、版應為耐久性構材）、87年之CNS3090最大容許值每立方公尺0.3kg，若以104年1月13日CNS國家標準（CNS3090）則3顆皆超過等語，有新北市結構技師公會出具之111年10月3日新北市結技鑑字第111040號鑑定報告（下稱新北市結構技師公會鑑定報告）可參（參該鑑定報告4頁）。
⒊又混凝土抗壓強度試驗結果摘要如下：依「結構混凝土施工
規範」第18.5.5條規定，混凝土鑽心試體抗壓試驗，同一組試體試驗壓力強度平均值如大於設計強度85％，且無單一試體之試驗壓力強度小於設計強度之75％可視為合格。據委任單位提供之原結構設計資料，混凝土設計強度f'c=210kgf/c㎡。因此本案鑽心試體抗壓試驗合格之平均強度應大於178.5kgf/c㎡，單一試體合格強度應大於157.5kgf/c㎡。試驗結果顯示標的物抽樣試體之混凝土抗壓強度平均值低於合格標準，單一試體之試驗壓力強度均小於設計強度之75％。依混凝土材料測試結果顯示，標的物3個氯離子含量試體均超過現行CNS規定容許值，及混凝土試體抗壓強度試驗值亦均低容許值。...結構構材所提供承載能力會降低，對於系爭房屋之結構安全將受影響，且鑑定會勘當日勘查標的物頂版有混凝土剝落及鋼筋銹蝕情形，於此現況下作為居住使用有安全疑慮（參該鑑定報告5至6頁）。
⒋目前系爭房屋之樑、柱結構構材承載能力會降低，建議進行
修繕，惟仍無法回復設計原有之強度，且無經濟及有效之處理辦法可除去混凝土中氯離子，所以修繕僅能以減緩結構構材之繼續劣化，並且緩解樓板混凝土剝落鋼筋銹蝕導致崩落之風險。建議修繕項目：打除頂板膨拱部分、將鋼筋進行鋼筋除銹並塗刷防鏽劑、使用epoxy樹脂砂漿修補缺損之結構頂板、對於結構樓版貼覆碳纖維補強（雙層），修繕金額約64萬4,502元（參該鑑定報告6頁）。⒌系爭房屋縱經修繕補強，亦無法完全回復原有之設計強度，
亦無經濟及有效之處理辦法可除去混凝土中之氯離子，業如前述，自會導致其市場交易價值之減損，此部分亦經精明不動產估價師事務所針對標的物進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況及勘估標的依最有效使用情況下，與該估價師專業意見分析後，採用比較法、收益法及對偶分析等估價方法進行評估，評估結果正常情形之交易價值為1,663萬6,096元，而系爭房屋有天花板混凝土塊剝落、鋼筋外露且銹蝕瑕疵，氯離子含量超過現行CNS規定容許之瑕疵時，故評估總價為1,407萬0,592元，此有111估字第005號不動產估價報告書可參（參不動產估價報告書3頁）。
⒍另減少價金代表降低買賣價金，換言之，買受人必須取代約
定之買賣價金，而支付系爭房屋有瑕疵之真實價值。本院採用相對估算關係為基礎，其計算公式為：削減買賣價金（Ⅹ）＝（有瑕疵狀態系爭房屋之客觀價值×約定之買賣價金）÷無瑕疵狀態系爭房屋之客觀價值，Ⅹ＝（14,070,592×16,200,000）÷ 16,636,096，∴Ⅹ＝13,701,748，小數點以下四捨五入。本件上訴人應支付系爭房屋有瑕疵之真實價值為13,701,748元，其事實上支付1,620萬元，二者差額為2,498,252元（16,200,000－13,701,748＝2,498,252），是上訴人得請求減少價金2,498,252元，扣除原審判准之18萬元後，上訴人可再請求2,318,252元(2,498,252－180,000＝2,318,252）。至於上訴人將修繕費用64萬4,502元計入減少價金之數額中，惟採用相對估算關係計算削減買賣價金時，並不考慮瑕疵標的物之修繕費用，是上訴人此部分主張，殊非可取，併予敘明。俢㈢被上訴人抗辯系爭契約於第17條第2項第2款氯離子含量檢測
約定中，已約定建築完成日期於87年6月24日以前之建物，約定氯離子含量為每立方公尺0.6kg，故系爭房屋無氯離子含量過高之瑕疵云云。查檢視系爭契約第17條第2項第2款之約定，係記載：「 ⑵氯離子含量檢測約定：買方得自費並指定檢測廠商，請求賣方配合依通例（由廠商依其專業於主建物之樑、柱、承重牆等共取3處樣本）辦理混凝土氯離子含量檢測，進行檢測時應由信義房屋通知買賣雙方到場，且為避免檢測樣本因天候環境或滲漏水等外部污染導致爭議，雙方同意檢測時應排除混凝土剝落處及該處向外延伸30公分內之範圍區域。其檢測結果如全部檢測樣本之平均值超過以下數據（即建築完成日期在87年6月24日含當日以前建物，約定為每立方公尺0.6kg以上；在87年6月25日到104年1月13日含當日者，約定每立方公尺在0.3kg以上；在104年1月14日以後者，約定每立方公尺0.15kg以上）時，由買賣雙方進行協商，如協商不成，任一方皆可逕行解除契約……。」，係就系爭房屋因氯離子含量之數值過高得否解除契約而為約定，尚無法據此認定兩造就出賣人之物之瑕疵擔保責任，已對氯離子含量之數值為特別約定，而得排除出賣人物之瑕疵擔保責任。是被上訴人此之抗辯，殊非可取。
㈣被上訴人再抗辯系爭房屋縱有混凝土剝落、鋼筋外露及銹蝕
情形，兩造依系爭契約第17條第4項約定，經信義房屋委請專業廠商評估修繕費用為18萬元，伊同意給付，上訴人應受拘束，不得再請求減少價金云云。然系爭契約第17條第4項係約定：「簽約後，如發現本標的有漏水、壁癌、管路堵塞、蟲害、混凝土剝落（氯離子未超過標準時適用）、樓地板及地磚異常等狀況。買賣雙方同意依下列方式處理：由信義房屋委請專業廠商評估修繕或處理之費用，並按該費用減少價金，減價後該瑕疵由買方自行處理，日後與賣方無涉。」（原審卷40頁），此約定僅限於氯離子未超過標準時適用，而依前揭新北市結構技師公會之鑑定報告所示，系爭房屋之氯離子含量已超過104年1月13日CNS國家標準（CNS3090），業如前述，自無上開約定適用餘地，是被上訴人此之抗辯，殊無可取。
㈤按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。上訴人依民法第359條規定得請求減少價金2,498,252元，扣除原審判准之18萬元，上訴人可減少價金2,318,252元，被上訴人溢收上開金額，即無法律上原因，而受利益，致上訴人受有損害，是上訴人依上開規定請求被上訴人返還2,318,252元，及自109年5月26日（即上訴人109年5月22日訴之變更狀繕本送達被上訴人之翌日，見原審卷186頁）起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由。
五、綜上所述，上訴人依民法第359條、第179條規定，除原審判准之18萬元本息外，再請求被上訴人給付2,318,252元，及自109年5月26日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許。原審就上開應准許部分為上訴人敗訴之判決，於法未合。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院改判如主文第二項所示，至於不應准許之711,754元本息（3,030,006－2,318,252＝711,754），原審判決上訴人敗訴，核無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求為廢棄改判，為無理由，應駁回此部分上訴。本判決命被上訴人給付部分，兩造均陳明願供擔保，請准宣告供擔保後，得、免假執行，均核無不合，爰分別諭知供擔保金額後宣告之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，爰判決如
主文。中 華 民 國 112 年 7 月 19 日
民事第五庭
審判長法 官 賴劍毅
法 官 陳君鳳法 官 呂淑玲正本係照原本作成。
上訴人不得上訴。
被上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 7 月 19 日
書記官 林士麒