臺灣高等法院民事判決
110年度上字第419號上 訴 人 林偉晟即晟新診所訴訟代理人 蘇燕貞律師被 上訴 人 美麗景安公寓大廈管理委員會法定代理人 許育華訴訟代理人 廖虹羚律師
吳明曄上列當事人間請求排除侵害事件，上訴人對於中華民國110年2月18日臺灣新北地方法院第一審判決（109年度訴字第1454號）提起上訴，本院於110年10月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二、三項之訴及訴訟費用之裁判均廢棄。
確認民國一百零九年九月十九日美麗景安公寓大廈區分所有權人會議決議增訂如附表㈠規約第二十條第十四款、第十五款約定內容為無效。
被上訴人應將上訴人持有之美麗景安公寓大廈感應磁扣五個，設定為：得搭乘附圖所示A電梯（即000號電梯）自地下三層通行至地上五層之狀態。
第一、二審訴訟費用均由被上訴人負擔。
事實及理由查上訴人晟新診所為林偉晟獨資經營之醫療機構（見原審卷第
271頁），固難認為有當事人能力，惟林偉晟既於原審以法定代理人名義，代其獨資經營之晟新診所而為訴訟行為，核與事實上自為當事人無異，祇應於當事人欄內予以改列，不生當事人能力欠缺或訴之變更問題。又法律關係之存在與否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此危險得以對於被告之確認判決除去者，即得依民事訴訟法第247條規定提起確認之訴。查上訴人為美麗景安公寓大廈（下稱系爭社區）住戶（承租用戶），兩造因規約之效力發生爭執，上訴人主張因此造成其就該社區電梯共用部分之利用及財產權等私法上之地位受侵害，且該危險得以對於被上訴人之確認判決予以除去，堪認其提起本件確認訴訟有確認利益，此不因其承租建物之所有權人未就訟爭規約加以爭執而有不同，均合先敘明。
上訴人主張：伊於民國107年3月29日向訴外人張富美次承租位
於系爭社區之訴外人臺北市政府所有門牌：新北市○○區○○路000號5樓建物（下稱系爭建物；含地下3層編號61至62、73至75個等5個停車位，另稱系爭停車位），經營「晟新診所」做為洗腎中心。系爭社區（門牌含000、000號）係與捷運聯合開發之地上19層、地下7層大樓，為住、商混合，其地下1至5層為系爭社區停車空間（捷運設施除外），僅000號該側如附圖所示兩座電梯（下合稱系爭A電梯）可直接通達地下層；另一側000號電梯（分於1至5樓間、6至頂樓間各設併排之兩座電梯，下依序合稱系爭B、C電梯）未及於地下層。伊承租使用範圍既含系爭停車位在內，且為合法開設診所，伊員工及經伊同意之訪客（含病患及其家屬；下合稱訪客）應得使用系爭停車位，並由地下3層搭乘系爭A電梯上至5樓，進入同層000號之診所。
詎107年6月間伊開始營業後，被上訴人竟通知伊訪客不得搭乘系爭A電梯，並於109年9月19日區分所有權人會議（下稱系爭區權人會議）決議增訂規約第20條第14款、第15款，內容詳如附表㈠所示（下合稱系爭規約內容，分稱系爭規約條文第14款、第15款），不當限制商用之000號3至5樓（下稱系爭樓層）訪客不得由地下停車場進出，一律從000號1樓大門出入，及辦公室職員縱得使用停車位，亦僅能從地下室搭乘系爭A電梯至1樓，須轉至000號該側搭乘系爭B電梯上樓。前揭限制已違反系爭A電梯設置之目的及通常使用之方法，悖於平等及比例原則，應屬權利濫用無效，造成伊無法持系爭社區感應磁扣（計5個，下稱系爭磁扣）搭乘系爭A電梯至5樓，及有搭乘伊所供醫療專車需求之病患及其家屬，未能乘車輛至系爭停車位再搭乘系爭A電梯至5樓就診，已侵害伊基於租賃權得合理使用系爭A電梯之權利等情，爰依公寓大廈管理條例第9條第2、3項、民法第72條、第148條及第184條第1項之規定，求為確認系爭規約內容為無效，及命被上訴人將系爭磁扣設定為得自地下3層搭乘系爭A電梯通行至地上5層（即5樓）之判決（原審就上開部分為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴；另未繫屬本院部分，不予贅述）上訴聲明：㈠原判決關於駁回上訴人後開第㈡、㈢項之訴部分廢棄。㈡確認被上訴人於109年9月19日召開系爭區權人會議決議增訂系爭規約內容部分為無效。㈢被上訴人應將系爭磁扣設定為得搭乘系爭A電梯自地下3層通行至地上5層之狀態。
被上訴人則以：系爭社區雖屬住商混合大樓，然起造時即規劃
住、商分流，住宅、辦公及捷運設施（即捷運景安站）各區各有獨立出入口及專屬電梯，系爭A、B電梯依序分屬純住宅之000號住○○○○區○000號系爭樓層專用，以保障純住宅之居住品質與安寧、安全、衛生，不受商辦區人員進出之干擾及影響。又系爭樓層訪客須自000號之1樓進出，已行之多年；系爭社區嗣增訂系爭規約內容，僅係將合乎前述規劃目的之電梯分流使用管制措施予以明文化，同時具有防止系爭A電梯過度使用而提前耗損或頻繁維修之可能，及保障系爭社區住戶免於與具有高度傳染風險之洗腎病患共用同一電梯，而遭受疾病傳染之恐懼，以及維護當初住戶購屋時並無預期將來居住環境有診所入駐或與醫護人員、病患共用電梯之信賴利益等正當目的，且具有公益性。況社區大樓普遍設有管制訪客之門禁措施，系爭規約內容要求辦公區訪客一律從000號1樓進出，及上訴人（含其職員及訪客）應依其使用範圍搭乘專用之系爭B電梯至系爭樓層，實屬合理之管制手段，一體適用於各商辦住戶，並無違反平等、比例原則而構成權利濫用，自屬有效。此外，上訴人已取得伊與訴外人臺北市政府捷運工程局（下稱捷運局）同意施作無障礙殘障坡道，俾利其病患自000號1樓大門進出，系爭建物所有人臺北市政府亦未否認系爭規約內容之效力，並曾發函要求其遵守，足認上訴人提起本件訴訟乃悖於誠信，且屬無據等語，資為抗辯。答辯聲明：上訴駁回。
按「住戶：指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分
所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者。」、「規約：公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。」、「公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分：…約定專用有違法令使用限制之規定者。其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分。」、「各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定；住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定；前二項但書所約定事項，不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定。」、「有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之；規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項，非經載明於規約者，不生效力：…各區分所有權人對建築物共用部分及其基地之使用收益權及住戶對共用部分使用之特別約定。」公寓大廈管理條例第3條第8款、第12款、第7條、第9條第1至3項、第23條第1項、第2項第2款分別定有明文。是規約內容固得包含住戶對於共用部分使用之特別約定，然其內容仍不得違反公寓大廈管理條例規定。而昇降機乃為現代生活中住戶生活利用上不可或缺之共用部分，自不宜以住宅或商業用途之住戶分流為由，剝奪或限制其使用一般昇降機或緊急昇降機等共用部分，而往返其有專用停車位（含使用權）之地下層與同社區專有部分樓層之權利。查：
㈠上訴人前經系爭建物所有權人臺北市政府同意，於107年3月29
日與出租人張富美簽立租賃契約，承租位於系爭社區之系爭建物（即新北市○○區○○段0000○號專有部分）及該建物附屬之系爭停車位5個（即同段0000建號共有部分約定專用停車位），經營晟新診所做為洗腎中心等事實，有系爭建物登記謄本、建物測量成果圖、變更使用執照、建物平面圖、租賃契約、晟新診所開業資料，及捷運局109年9月11日函文可稽(見原審卷第27至34、265至285、289至292頁、本院卷第163、391至401頁）。
㈡又系爭社區係與捷運聯合開發之地上19層、地下7層住、商混合
大樓（門牌含000、000號），地上各層主要用途詳如附表㈡所示，其中住宅用途均位於6至19層（門牌依左右兩側編定為000、000號兩門牌，且社區大廳設於6層），商業用途位於3至5層（即系爭樓層，門牌均編為000號〈實際樓層位置橫跨上方編為
000、000號者〉，部分為捷運設施），2層全部為捷運設施（門牌編為000號），1層為門廳及捷運設施（即捷運景安站入口）；地下1至5層為停車空間（部分為機電設備及捷運設施）、地下6至7層均為捷運設施。因前開大樓規劃時捷運站已完工啟用，488、000號門廳電梯得使用之柱列位置，已由捷運局留設施工完成，電梯配置位置受限，其中000號門廳之電梯因電梯範圍之地下層，為營運使用中之捷運站收費區範圍，非聯合開發得使用範圍，故系爭B、C電梯未通達地下停車場，而與000號門廳之電梯（即系爭A電梯）行程樓層不同，僅系爭A電梯可通達地下停車空間，且規劃時已將系爭樓層商辦住戶如有使用地下層停車位者，得搭乘000號門廳之緊急昇降梯（即系爭A電梯）或特別安全梯前往系爭樓層乙事納入考量，並未禁止商辦住戶將其停車位提供予訪客使用等情，亦有系爭社區使用執照、系爭社區剖面示意圖、捷運景安站剖面位置圖及訴外人李祖原聯合建築師事務所（即負責系爭社區建築規劃設計之建築師事務所）110年7月14日函文可按（見本院卷第169、213至225、271至272頁及外放之各層示意圖）。
㈢依前述各情，足認系爭社區商辦住戶使用系爭A電梯上、下樓，
以往返系爭樓層與地下停車空間，乃合於該電梯設置之目的及其通常使用方法，且為其使用上不可或缺之共用部分。依前開說明，自不得以住宅或商業用途之住戶分流為由，剝奪或限制其搭乘該電梯自地下停車場直接前往同社區專有部分樓層之權利，而要求其縱自地下停車場進出亦須繞道而行，一律僅能從000號1樓搭乘電梯至系爭樓層。是系爭規約第15款對系爭樓層辦公室職員（不含訪客或其他商務、病患及其家屬）使用系爭A電梯所為之限制，有違現代電梯設置之目的與其通常之使用方法，形同系爭A電梯之地上層共用部分約定僅供住宅用戶專用，已難認合於前揭公寓大廈管理條例第7條、第9條之規定，而欠缺合理性。
次按，憲法第7條規定：「中華民國人民，無分男女、宗教、種
族、階級、黨派，在法律上一律平等。」，該條明文揭示之5種禁止歧視事由，僅係例示，而非窮盡列舉；另依我國於98年間公布及施行之公民與政治權利國際公約及經濟社會文化權利國際公約施行法第2條規定：「兩公約所揭示保障人權之規定，具有國內法律之效力」，其中經濟社會文化權利國際公約第2條第2項規定：「人人行使本公約所載之各種權利，不因種族、膚色、性別、語言、宗教、政見或其他主張、民族本源或社會階級、財產、出生或其他身分等等而受歧視。」。而民法關於「公序良俗」之規定，一為對私法自治之限制，他則係重建契約自由與維護憲法基本價值之工具，為落實「公序良俗」所蘊含憲法基本權之意涵，凡法律行為涉及憲法基本權之事項，自須兼顧締約雙方處境之優劣及該基本權是否被重大侵害而反於社會性，始得展現其真正意義。查：
㈠被上訴人辯稱：系爭社區於起造時即規劃住、商分流，住宅、
辦公及捷運設施（即捷運景安站）各區各有獨立出入口及專屬電梯，系爭A、B電梯依序分屬純住宅之000號住○○○○區○000號系爭樓層專用，以保障純住宅之居住品質與安寧、安全、衛生，不受商辦區人員進出之干擾及影響，故系爭樓層訪客須自000號之1樓進出已行之多年，嗣增訂系爭規約內容，僅係將合乎前述規劃目的之電梯分流使用管制措施予以明文化，同時具有防止系爭A電梯過度使用而提前耗損或頻繁維修之可能云云。惟其所稱起造規劃內容，已核與李祖原聯合建築師事務所前述函文內容不符，且系爭社區因與捷運為共構，非全體住戶均有停車位需求，故戶數雖達284戶（其中住宅用途計279戶，多屬1室1廳1衛；另有商辦用途5戶），然僅規劃設有汽車停車位75個（見本院卷第213、222頁；住宅用戶多數未含汽車停車位，且有單一商辦用戶持有多個汽車停車位，例如系爭建物即含5個停車位）。依前述樓層用途劃分（為住、商混合，6樓以上方為集合住宅，且將社區中心設於6樓）、門牌編定（僅6樓以上按左、右兩側編為000號及000號；2至5樓採單一編定，2樓使用000號、3至5樓則為000號，非左、右對稱，實際坐落位置橫跨上方編為488、000號者，以系爭建物為例，實乃圍繞系爭A電梯附近，有系爭A、B電梯5層梯（門）廳及走道照片、位置示意圖、錄影光碟及建物平面圖可佐〈見原審卷第207至219頁、本院卷第393、401頁〉），全區僅有系爭A電梯可通達地下層等情以觀，堪認系爭社區於興建時縱有住、商分流之規劃，因此於000號1至5樓、6至頂樓分設系爭B、C電梯，然就唯一可通達地下層之系爭A電梯，應係以6層（即社區中心所在樓層）為管制點，而非以000號、000號門牌做為劃分。是系爭A電梯既屬唯一可自地下層通達各樓層之電梯，自不得以防止其過度使用提前耗損或頻繁維修為由，而限制部分樓層用戶之使用。㈡又被上訴人自陳：系爭社區限制上訴人車輛搭載病患時不得進
入該社區地下停車空間之目的，係為了保護全體279（住宅）戶的身體健康，因為洗腎患者的身體狀況比較不好，容易有一些疾病，有傳染疾病給住戶的危險；且診所、洗腎患者分屬COVID-19疫苗公費接種對象之第1類及第5類人員，顯見晟新診所之醫護人員及其洗腎病患均屬傳染病之高風險傳播者，倘前述人員經常性與279戶住宅用戶共乘電梯，將會增加住宅用戶使用電梯之恐懼，伊等不希望與前述人員共乘電梯，希杜絕有搭乘同一電梯之情形等語，故未考量以限制系爭電梯僅能到達特定樓層之方式進行控管，或於地下層固定位置上、下車（見本院卷第146、239至240、327至328、375頁），並於109年3月5日有關武漢肺炎疫情討論案之管委會會議中作成：「…社區將來以防疫為主要：如（武漢肺炎、肺結核、AB型流感…等）將採取電梯分流管理來降低不必要的交叉感染。……因擔心各種群聚感染，故000號5樓診所洗腎病患請自用辦公室原有000號電梯至該樓層。目前社區電梯磁扣及ETC是由住戶自行管理，但若有（違規者）管理中心對本戶進行消磁後，保全人員會使用人工控管方式一樣可到該樓層。」之管制措施，及於同年9月19日召開之區權人會議中，決議增訂系爭規約內容，明文限制系爭樓層訪客不得由地下停車場進出，一律從000號1樓大門出入，及該樓層辦公室職員縱有使用停車位，亦僅能從地下室搭乘系爭A電梯至000號1樓，再轉至000號1樓搭乘系爭B電梯上樓等事實，亦有前開管委會、區權人會議紀錄可稽（見原審卷第115頁、本院卷第75至76頁）。惟醫護人員及罹患慢性腎衰竭經專科醫師確定須長期規則腹膜透析（洗腎）治療之病患（身心障礙者）有優先施打公費疫苗之所需，分係基於維持醫療資源之量能，及前述病患免疫力較弱，一旦感染易罹患重症對其生命造成危險之考量，渠等本身並非傳染病之高風險傳播者，此應為眾所周知之事項。是系爭社區基於前述目的所為系爭規約內容之限制，顯係出於錯誤之認知，並含有以身心障礙、職業等為分類標準而為差別待遇之考量，自難認其所採取之手段與前述目的之達成具有合理之關聯。縱形式上一體適用於各商辦住戶，惟實際隱藏前述目的，且未考量各商辦用戶持有或所使用地下停車位數量之多寡需求有異，自難認其所為差別待遇之手段及目的為正當。㈢再土地使用分區管制及建築物使用限制，乃為主管機關綜合考
量改善居民生活環境，並促進市、鎮、鄉街有計畫之均衡發展，及實施建築管理，以維護公共安全、公共交通、公共衛生及增進市容觀瞻等目的所訂定（都市計畫法第1條、建築法第1條參照），具有公益性。系爭社區坐落新北市○○區○○段000地號，主要用途為捷運設施、辦公室及集合住宅，本即為住商混合並與捷運聯合開發之大樓，且商辦用戶為商業利用，於符合法令規範，得為一定使用用途之變更，尚非絕對不變，當為系爭社區住戶所得預期，是系爭建物既經主管機關核准變更其使用用途為「診所」，並合法領得醫療機構開業證明，縱住戶當初未預見將來居住環境有診所入駐或與醫護人員、病患共用電梯之情事，仍難認渠等因此已有應受保護之信賴利益存在。審諸前述各情，及系爭社區為住商混合大樓，並設有地下停車場，所鄰景平路及景安路段多劃設紅線、禁止臨停上下車，僅靠近000號1樓門廳並標示為雙和醫院接駁車候車處劃有一小段黃線（見原審卷第185至191頁現場照片），其住戶、員工或訪客因業務接洽、搬運貨品或身體不便等故，確有於地下層停車、卸貨或上下車並搭乘系爭A電梯上樓之需求，系爭A電梯為兩座，非不得以樓層管制、單座控管、指定地下層固定上下車或卸貨區域，並搭配訪客登記…等安全措施做為管控，是系爭建物所有人於原審為不利於上訴人之認定後，縱曾發函要求其遵守規約，或上訴人於本件爭議發生後基於敦親睦鄰之考量，曾同意其病患從000號1樓進出，然實際既存有前述於紅線區域上下車之障礙，自難認上訴人提起本件訴訟有權利濫用之情事。此外，被上訴人自承系爭社區並未如同商辦用戶，禁止住宅用
戶之訪客進入地下層使用停車位、搭乘系爭A電梯上樓，且原即有透過電梯磁扣管制方式限制住戶得通行樓層之情事（見本院卷第375頁、原審卷第162頁），而昇降機乃為現代生活中住戶生活利用上不可或缺之共用部分，應禁止出於非合理之差別待遇，或住、商分流為由，剝奪或限制部分住戶使用一般昇降機或緊急昇降機等共用部分，以往返其地下停車位與專有部分樓層之權利。是系爭規約內容為差別之待遇，限制系爭樓層訪客不得由地下停車場進出，一律從000號1樓出入，即有違平等及比例原則，難認合於公序良俗及正當權利之行使，依民法第71條、第148條第1項之規定，應屬無效。則上訴人主張被上訴人將其持有之系爭磁扣，設定（限制）為僅能搭乘系爭A電梯通行地下3層至1層之狀態，已侵害其合理使用系爭A電梯之權利，另依侵權行為之法律關係，請求被上訴人應將該磁扣設定為得自地下3層搭乘系爭A電梯通行至地上5層之狀態，核屬有據。
綜上所述，上訴人依公寓大廈管理條例第9條第2、3項、民法第
72條、第148條、第184條第1項之規定，請求確認系爭規約內容為無效，及被上訴人應將上訴人持有之系爭磁扣，設定為得自地下3層搭乘系爭A電梯通行至地上5層之狀態，為有理由，應予准許。從而原審就上開部分為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴論旨指摘原判決此部分為不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2、3項所示。
本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經核與判決結果無影響，爰不逐一論列，附此敘明。
據上論結，本件上訴為有理由，爰判決如主文。
中 華 民 國 110 年 11 月 5 日
民事第七庭
審判長法 官 李昆霖
法 官 譚德周法 官 林翠華正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 11 月 5 日
書記官 黃文儀附表㈠：
修正後規約第20條內容 備註 第20條 其他事項： 共用部分及約定共有部分之使用管理事項，本規約未規定者，管理委 委員會（下稱管委會）得另訂定使用規則。 區分所有權人（下稱區權人）異動時，受讓人應以書面向管委會陳報。 區權人將其專有部分出租他人或供他人使用時，該承租人或使用人亦應遵守本規約。 區權人應在租賃（或使用）契約中載明承租人（或使用人）不得違反本規約之規定，並應向管委會提切結書。 汽、機車應依規定使用及停放，汽、機車位皆為一位一停不得堆放雜物，機車位依買賣合約書之約定一戶一位並繳交車位管理費始得停放。 其他未盡事宜授權管委會議制定之。 本公寓大廈公告欄設置於1樓或6樓梯廳。 捷運站出入口門廊為捷運旅客進出站必經之處，應配合捷運營運時段之需，無償開放供公眾使用。 聯開大樓範圍內之捷運設施，於營運階段因業務維修之需要，得通知住戶管委會後，進入聯開大樓進行相關捷運設施之維修，管委會不得拒絕。但需在不影響大樓住戶進出及使用之下，且需先經委員會同意始可出入，若因其造成本大樓之損壞，該單位須負責損壞賠償責任及恢復原狀及其原使用目的。 區權人相關權利義務，本規約未規定者，悉依買賣契約及分管協議書為之。 本規約中未規定之事項，應依公寓大廈管理條例、公寓大廈管理條例施行細則、及其他相關法令之規定辦理。 防止「近鄰噪音」，社區全天禁止住家內唱卡啦OK。 區權人大會及每月管委會會議提案者，須來參加會議進行說明及討論。（可委託合法法定代理人出席會議說明討論） 000號及000號實施辦公室與一般住戶分流，000號3～5樓辦公室訪客及其他商務（含病患及家屬）禁止從社區地下室停車場進出，一律由000號1樓大門進出。 000號3～5樓辦公室職員（不含訪客或其他商務、病患及其家屬）若有汽車停車位者，應由000號電梯至1樓後轉至000號1樓搭乘使用辦公室專屬電梯。 見原審卷 第325至326頁附表㈡：
層數 000號（主要用途） 000號（主要用途） 備註 6至19層 集合住宅 集合住宅 見原審卷第83、85頁、本院卷第169、222頁及外放立面示意圖 6層部分另設有社區中心 5層 門廳 辦公室（108年部分用途變更為診所）、捷運設施【門牌均編為000號；見本院卷第214頁】 同上及原審卷第45、217頁 3至4層 門廳 辦公室、捷運設施【門牌均編為000號；見本院卷第214頁】 同6至19層所示，及本院卷第173頁 2層 門廳 捷運設施【門牌編為000號；見本院卷第214頁】 同6至16層所示 1層 門廳、捷運設施 【捷運景安站，另編為門牌486號】 同6至16層所示，及原審卷第177至191頁、本院卷第172至173、181至183頁