臺灣高等法院民事判決110年度上字第675號上 訴 人 林顯揚訴訟代理人 李富湧律師被 上訴人 林顯名訴訟代理人 鄭玉鈴律師上列當事人間請求分割共有物等事件，上訴人對於中華民國110年4月15日臺灣基隆地方法院108年度訴字第428號第一審判決提起一部上訴，本院於111年4月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於分割兩造共有如附表所示不動產部分及訴訟費用（除確定部分外）之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，兩造共有如附表所示不動產分歸上訴人取得，並由上訴人給付被上訴人新臺幣貳佰捌拾肆萬壹仟伍佰元之補償金。
第一（除確定部分外）、二審訴訟費用由被上訴人負擔二分之一，其餘由上訴人負擔。
原判決主文第二項所載「變價分割之日」應更正為「分割之日」。
事實及理由
一、被上訴人主張：兩造為兄弟關係，前於民國60年2月28日因繼承取得兩造之父即訴外人林書淵所遺如附表所示之不動產（下稱系爭不動產，單指土地或建物時逕稱系爭土地、系爭房屋）及坐落於新北市○○區○○段○0000地號土地及其上門牌號碼新北市○○區○○○路0段00巷00號房屋（下稱系爭板橋房地）。兩造就系爭不動產無不能分割協議，因系爭板橋房地業經臺灣新北地方法院108年度重訴字第129號分割共有物事件（下稱另案事件）判決變價分割確定，為求公平及效率，且考量變價分割可透過市場競價提高系爭不動產價值，方能兼顧兩造利益，系爭不動產應與系爭板橋房地同採變價分割方式為宜，為此爰依民法第823條第1項、第824條第2項第2款規定，請求變價分割系爭不動產，並由兩造平均分受所得價金等語。（被上訴人於原審另請求上訴人給付占有使用系爭不動產之相當於租金之不當得利部分，經原審判決被上訴人一部勝訴，一部敗訴，兩造就各自敗訴部分均未聲明不服，已經確定，非本院審理範圍，不予論述）。
二、上訴人則以：系爭不動產為兩造世居祖厝，原為兩造之父林書淵經營「林益和藥房」，林書淵於60年2月28日去世後，由兩造之母即訴外人林連葉（100年12月9日歿）與伊接手繼續經營，嗣92年間因林連葉年歲已高，由伊繼續獨資經營迄今，「林益和藥房」已成雙溪地區遠近馳名百年老店，伊長年居住、生活及營業於系爭不動產，有緊密情感連結，不宜採行變價分割，應由伊單獨取得系爭不動產所有權，並以金錢補償被上訴人，始為允當。至於補償金額計算，法院囑託佳泰不動產估價師事務所鑑定系爭不動產估價金額為新臺幣（下同）568萬3,000元，應扣除伊於94至96年間出資增建系爭房屋2、3樓（下稱系爭增建）部分估價金額90萬7,000元，及系爭土地於38年間設定與訴外人莊得利之無限期地上權（下稱系爭地上權）價值214萬1,987元及以109年度公告土地現值所計算土地增值稅47萬8,926元，系爭不動產實際價值為215萬5,087元，伊應補償被上訴人前開金額之半數即107萬7,543.5元等語，資為抗辯。
三、除確定部分外，原審判決准許變價分割系爭不動產，所得價金由兩造均分，上訴人不服，提起上訴，上訴聲明：㈠原判決關於分割兩造共有系爭不動產及該部分訴訟費用之裁判均廢棄。㈡上開廢棄部分，系爭不動產應按附表「上訴人主張分割方式」欄所示之方法分割。被上訴人於本院答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：（見本院卷一第164頁、本院卷二第89頁）㈠兩造為兄弟關係，林書淵、林連葉為兩造之父、母（見原審卷第97頁）。
㈡系爭不動產原為林書淵所有，林書淵於60年2月28日死亡後，
兩造於61年12月29日辦理繼承登記，所有權應有部分各為1/2（見原審卷第21至25頁）。
五、被上訴人主張兩造共有系爭不動產無不能分割協議，應變價分割由兩造均分變價所得價金，上訴人抗辯應以附表「上訴人主張分割方式」欄所示之方法分割，本件爭點為：㈠被上訴人依民法第823條第1項規定請求分割系爭不動產，是否有據？㈡系爭不動產應以何種方式分割為適當？㈠被上訴人依民法第823條第1項規定請求分割系爭不動產，是
否有據？按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。民法第823條第1項定有明文。系爭不動產為兩造所共有，兩造應有部分如附表「應有部分」欄所示，已如不爭執事項㈡所示，且兩造未訂有不分割之協議，亦無因法令規定或因物之使用目的有不能分割之情事，然兩造迄今不能協議決定分割之方法，已如前述，是被上訴人依上開民法規定請求裁判分割系爭不動產，即屬於法有據，應予准許。
㈡系爭不動產應以何種方式分割為適當？⑴又按分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效
完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。民法第824條第2項、第3項亦有明文。次按法院裁判分割共有物，須斟酌各共有人之利害關係、使用情形、共有物之性質及價值、經濟效用，符合公平經濟原則，其分割方法始得謂為適當（最高法院110年度台上字第2824號判決參照）。且法院裁判分割為形成之訴，關於定分割方法，應依職權為公平之裁量，採取最適當之方法為分割，以符合共有人之利益，不受共有人所主張分割方法之拘束（最高法院99年度台上字第1791號判決參照）。
⑵查系爭不動產為門牌號碼新北市○○區○○街0號之磚造2層樓及
增建3樓之透天厝建物及坐落基地之情，有土地及建物登記謄本（見原審卷第21至25頁）、平面圖（見原審卷第143、145頁）、系爭房屋照片（見原審卷第243至265頁）、原審勘驗筆錄（見原審卷第239、241頁）及新北市瑞芳地政事務所土地複丈成果圖（見原審卷第269頁）可據。又系爭不動產原為兩造之父林書淵所有，為兩造世居祖厝，原由林書淵經營「林益和藥房」，林書淵死亡後，「林益和藥房」負責人於82年間變更為兩造之母林連葉，嗣92年間「林益和藥房」負責人變更為上訴人，並經主管機關核發藥商為「林益和藥房」、負責人為上訴人之販賣業藥商許可執照，上訴人持續於系爭不動產經營中藥行之情，則有上訴人所提行政院衛生署證明書、臺北縣中藥商業同業公會會員證書、臺北縣經營中藥業者調查清冊、陳情書、行政院衛生署92年11月13日函、販賣業藥商許可執照（見原審卷第63至73頁）可稽。另系爭不動產自92年間起迄今為上訴人所占有使用之情，業據被上訴人主張在卷，被上訴人據此請求上訴人應自起訴時回溯5年即103年7月9日起至分割完成之日止按月給付被上訴人相當於租金之不當得利，業據原審判決確定在案，則為兩造所不否認，上訴人主張系爭不動產為其長年居住、生活及營業之處所，自屬可採。又系爭不動產僅1出入口，須使用室內樓梯方能到達2、3樓，內部結構配置為店面、廚房、餐廳、房間等為單一住家使用，有平面圖（見原審卷第143、145頁）、系爭房屋照片（見原審卷第243至265頁）可據，可見兩造均受原物分配顯有困難，系爭不動產僅能原物分配予一造兼價金補償或變價分割。參以兩造之母林連葉於100年10月12日為公證遺囑，遺囑意旨表明希望系爭板橋房地由被上訴人取得，系爭不動產由上訴人取得，兩造和睦相處之心願，有公證書及遺囑（原審卷第105至109頁）可稽。從而，參考兩造之分割意願、系爭不動產原為兩造世居祖厝、現由上訴人占有使用現況、上訴人經營「林益和藥房」經濟效用、適宜原物分配予一造兼價金補償等因素，爰將系爭不動產以原物分配予上訴人，再由上訴人以價金補償被上訴人，較變價分割（倘由上訴人以外之人取得，上訴人將不得再於系爭不動產營業及居住使用）為適當。
⑶系爭不動產既原物分配於上訴人，上訴人自應依民法第824條
第3項規定，以金錢補償被上訴人，至於補償金額部分，原審囑託佳泰不動產估價師事務所鑑定系爭不動產市價價格，依該事務所作成之不動產估價報告書，認為系爭房屋係屬木磚造2層樓及指定2層增建部分及3層增建部分住家用磚造透天厝，上訴人設立「林益和藥房」有藥商許可執照可稽，外觀觀察現況係屬商業使用情形，增建部分係屬住家使用，系爭土地有無限期地上權設定，估驗目的為法院訴訟資產價格時值參考，價格種類為正常價格，價格日期為109年5月20日，考量委託者提供之勘估標的基本資料及勘估標的使用現況，整體性評估勘估標的於價格日期當時不動產市場條件下所形成的價格，另評估系爭不動產含未辦保存登記建物市價、系爭不動產自103年至今之每月租金及系爭土地所設定之地上權價格、對土地價值之影響情形，經估價師針對勘估標的進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況，勘估標的最有效使用之情況進行分析，採用比較法等估價方法進行評估，評估結果及最終價格決定為系爭不動產評估價格為568萬3,000元（已登記建物約62.02坪，單價【元/坪】約7萬7,000元，總價為477萬6,000元，未辦保存登記建物約22.74坪，單價【元/坪】約3萬9,904元，總價為90萬7,000元，合計為568萬3,000元）之情，有不動產估價報告書可據（見不動產估價報告書第6、7頁）。⑷證人即不動產估價報告書製作人陳韋翰證述：系爭房屋鑑定
依據，一般以有保存登記之面積做比較分析調整，增建部分實務上係依評估單價之3分之1計算，此為市場行情，有保存登記部分如不動產估價報告書第48、50頁所載，取每坪7萬7,000元計算，算出不含增建之建坪總價為447萬5,894元，加上未保存登記部分之建物成本價格，核算總價取值為568萬3,000元，如扣除核算之已保存登記及未登記部分建物總價，得出土地權利價值為321萬2,980元，土地每坪單價為9萬0,836元，建物成本價格計算如不動產估價報告書第50、51頁所載，已保存登記建物面積每坪單價7萬7,000元計算如不動產估價報告書第45、46頁所載，採比較法分析，不動產估價報告書第46頁所載3個比較標的皆為商業區土地，新北市雙溪區不動產交易行情平穩，經比較分析後，每坪大約7萬7,000元，此係以保存登記62.02坪作為計算基礎，「林益和藥房」有藥商許可執照，系爭房屋未被核定為古蹟，且「林益和藥房」與其所販售商品間不存在關聯性，無從因此增加商品價值，消費者不會因「林益和藥房」而增加消費意願，特地至雙溪消費，系爭不動產未因此增加其價值，原審卷第41頁不動產交易實價查詢服務網所載新北市○○區○○路00○00號不動產交易價格不能與系爭不動產做比對，因系爭不動產位於巷弄內，且不知道上開新北市○○區○○路00○00號不動產交易是否具有特殊情況，另需比對是否其他交易也有此價格，若有好幾筆交易都有此行情，才可以確定有此交易價值存在，上開交易僅是單一個案，系爭不動產是在市區，也有觀光景點，例如古早餅店、打鐵店、雙溪公園，但不足以吸引遊客久待，只是1個路過景點，遊客可能在平溪或貢寮遊玩、居住比較多，市場也是這樣反應等語（見本院卷一第246至249頁）。證人陳韋翰已就不動產估價報告書所載系爭不動產市價價格估價方式為說明，並就被上訴人於原審所提原審卷第41頁不動產交易實價查詢服務網所載新北市○○區○○路00○00號不動產交易價格不能與系爭不動產做比對為解釋，其證述並無不合理之處，不動產估價報告書所載系爭不動產市價價格568萬3,000元應屬合理，而為可採。被上訴人雖另提出實價登錄行情資料（見本院卷一第315至323頁），以坐落於新北市○○區○○街0號不動產成交總價700萬元，且坐落於新北市雙溪區中華路之不動產成交價約在每坪12萬元至20萬元間，系爭不動產鑑定價格為568萬3,000元過低云云。然檢視被上訴人所提上開實價登錄行情資料所載新北市○○區○○路00號、中華路5號、中華路36號、中華路63號於104年至108年間之交易紀錄，每坪單價固為12萬5,000元至19萬2,000元間，且證人陳韋翰已證述系爭不動產位於巷弄內，不能與新北市雙溪區中華路之不動產做比對等語（見本院卷一第248頁），核與被上訴人所提活動路線圖（見本院卷一第331頁）所示系爭不動產所在新北市雙溪區長安街與上開不動產交易個案所在新北市雙溪區中華路，其地理位置及鄰路狀況有所不同，又系爭房屋屋齡已約96年（價格日期109年5月20日、建築完成日期13年【見原審卷第197頁】），而同區中華路41號、5號、36號、63號成交時屋齡依序為65.7年、49.2年、不詳、58.3年，屋齡亦不相同，故以新北市雙溪區中華路之不動產交易個案之每坪單價交易價格較系爭不動產鑑定價格為高，而謂不動產估價報告書所載鑑定價格過低，非即有據，況且，被上訴人所提上開實價登錄行情資料所載新北市○○區○○街0號不動產110年5月之交易總價為700萬元，單價為每坪8萬5,000元，新北市○○區○○街00號不動產109年5月之交易價格為625萬元，每坪單價為8萬2,000元，明顯較上述新北市雙溪區中華路不動產交易單價為低，顯見新北市雙溪區長安街與中華路不動產價格確實存在差異，而與不動產估價報告書所載系爭不動產鑑定價格每坪7萬7,000元較接近，又不動產交易價格取決於各該不動產坐落位置、臨路狀況、結構、層數、屋齡、建材設備、保養維護狀況，使用現況等，系爭不動產鑑定市價價格既經原審囑託不動產估價師鑑定如不動產估價報告書所載，且該估價報告內容無不合理狀況，所鑑定不動產每坪單價亦與被上訴人所提實價登錄行情資料所載新北市雙溪區長安街不動產交易每坪單價紀錄接近，是被上訴人爭執系爭不動產鑑定價格過低云云，自未可採。
⑸上訴人主張系爭增建為其於94至96年間所出資，該部分估價
金額90萬7,000元無須補償，縱認其仍負補償責任，其就系爭增建對被上訴人有不當得利債權，應自其應給付補償金為抵銷云云。然按動產因附合而為不動產之重要成分者，不動產所有人，取得動產所有權。民法第811條定有明文。又按所謂附屬建物，係指依附於原建築以助其效用而未具獨立性之次要建築而言，諸如依附於原建築而增建之建物，缺乏構造上及使用上之獨立性（如由內部相通之頂樓或廚廁），或僅具構造上之獨立性，而無使用上之獨立性，並常助原建築之效用（如由外部進出之廚廁）等是。此類附屬建物依民法第811條之規定，固應由原建築所有人取得增建建物之所有權，原建築所有權範圍因而擴張（最高法院100 年度台上字第4號判決參照）。查系爭增建分屬2、3樓，均作為臥室及客廳使用，且出入通道均與原有建物相同之情，有平面圖（見原審卷第143、145頁）及照片（見原審卷第247至265頁）可據，可見系爭增建部分係依附於原建築而增建之建物，缺乏構造上及使用上之獨立性，姑且不論上訴人主張其出資興建是否可採，系爭增建仍由兩造取得增建部分所有權，是上訴人主張增建部分應扣除而毋庸計入補償範圍云云，自未可採。又按2人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。但依債之性質不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限。前項特約，不得對抗善意第三人。民法第334條固有明文。然請求法院裁判分割共有物事件，係屬形成之訴，此形成判決所形成之法律效果須判決確定時始發生，當事人始取得判決所賦予之權利，是上訴人主張系爭增建為其所出資，其據民法第816條規定，得依關於不當得利規定，請求被上訴人返還增價部分之價額，姑且不論是否可採，上訴人縱有不當得利債權，然被上訴人既於本件判決確定時，始取得對上訴人之補償金債權，上訴人自不得以其所主張之不當得利債權，與其將來對被上訴人所負之補償金債務為抵銷，是上訴人所為抵銷主張，亦未可採。
⑹上訴人又主張系爭不動產市價價格應扣除系爭土地所設定系
爭地上權價值214萬1,987元後，方得作為其應補償被上訴人之計算基礎云云。查系爭土地有收件年期為38年、權利人莊得利、存續期間為無限期、設定權利範圍95.64平方公尺之系爭地上權設定之情，固有新北市瑞芳地政事務所108年12月6日函檢附之系爭地上權設定資料（見原審卷第195至213頁）、系爭土地登記謄本（見本院卷二第43頁）可據，又原審囑託佳泰不動產估價師事務所鑑定系爭地上權一般市場交易行情為214萬1,987元，亦有不動產估價報告書可稽。然按地上權未定有期限者，存續期間逾20年或地上權成立之目的已不存在時，法院得因當事人之請求，斟酌地上權成立之目的、建築物或工作物之種類、性質及利用狀況等情形，定其存續期間或終止其地上權。民法第833條之1定有明文。是地上權成立之目的已不存在時，土地所有權人即得請求法院判決終止該地上權，以除去該土地負擔。而系爭土地原為莊正恭、莊得利2人所有，莊得利於38年11月1日登記取得地上權，於45年7月2日以買賣為登記原因，上開2人將土地所有權移轉予林書淵，系爭房屋則原為莊得利於13年建築完成並登記為其所有，於45年7月2日亦以買賣為登記原因移轉為林書淵所有之情，有新北市瑞芳地政事務所108年12月6日函所檢附系爭地上權設定申請資料（見原審卷第195至213頁）、新北市瑞芳地政事務所111年3月3日函所檢附系爭不動產登記謄本、異動索引（見本院卷二第41至82頁）可據，足見系爭土地原共有人莊得利係因於其與莊正恭共有之系爭土地興建系爭房屋，方就系爭土地設定系爭地上權，然系爭土地及系爭房屋所有權均已移轉為林書淵所有，而為兩造分割繼承為分別共有，莊得利所設定系爭地上權成立之目的已不存在，則依據民法第833條之1規定，系爭土地所有權人得隨時請求法院裁判終止系爭地上權，是系爭地上權縱使於系爭土地分割後仍存續，於系爭土地使用收益並無阻礙，對系爭不動產價值應不生影響，故計算上訴人應補償被上訴人金額，自毋庸扣除系爭地上權交易價額，可資確認。至於上訴人另主張其給付補償金額應扣除以109年度公告土地現值所計算土地增值稅47萬8,926元云云。然不僅上訴人主張已為被上訴人所否認，且土地增值稅核屬公法上負擔租稅問題，與共有土地分割時應給付金錢補償計算無涉，又上訴人未說明扣除依據為何，其主張亦未可採。
⑺綜上，本院審酌上開各情，認將系爭不動產分由上訴人取得
所有權全部，並按被上訴人就系爭不動產所有權範圍為應有部分2分之1計算，由上訴人補償被上訴人系爭不動產評估價格568萬3,000元之2分之1即284萬1,500元（568萬3,000元÷2＝284萬1,500元），屬公平適切之分割方法。
六、綜上所述，被上訴人依民法第823條第1項規定，本於系爭不動產共有人地位，請求判決分割系爭不動產，應屬正當。至於分割方法，本院審酌當事人意願、共有物之使用情形、經濟效用及全體共有人之利益等情，將系爭不動產分由上訴人取得全部，並由上訴人補償被上訴人284萬1,500元為適當。
原審所採變價分割方法，容有未洽。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由。爰由本院將原判決此部分予以廢棄，改判如主文第2項所示。末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。而分割共有物事件之分割方法，應由法院裁量適當之分割方法，不因何造起訴而有不同，關於訴訟費用負擔，爰依前開規定，命兩造按其應有部分比例分擔之。另系爭不動產分割方法既採原物分割方式，則原判決主文第2項命上訴人應按月給付被上訴人不當得利之迄日，應為判決確定之日即裁判分割發生形成效力之日為止，爰將原判決主文第2項所載「變價分割之日」更正為「分割之日」，以符實際。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為有理由，爰判決如主文。中 華 民 國 111 年 5 月 17 日
民事第十五庭
審判長法 官 陳慧萍
法 官 戴嘉慧法 官 陳杰正正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 5 月 18 日
書記官 林雅瑩附表編號 分割標的 面積（平方公尺） 應有部分 上訴人主張分割方式 被上訴人主張分割方式 1. 新北市○○區○○段0000地號土地 116.93 林顯揚1/2 林顯名1/2 由上訴人單獨取得系爭不動產，並補償被上訴人107萬7,543.5元。 變價分割，出售所得價金由兩造均分。 2. 新北市○○區○○段000○號建物（門牌號碼：新北市○○區○○街0號） 一層：87.92 二層：102.48 騎樓：14.64 二層增建：46.97 三層增建：28.20 林顯揚1/2 林顯名1/2