臺灣高等法院民事判決110年度上字第615號上 訴 人 陳美竹訴訟代理人 陳守煌律師
吳語蓁律師陸儀尊被 上 訴人 林廷芝訴訟代理人 謝憲愷律師上列當事人間請求履行契約等事件，上訴人對於中華民國110年3月12日臺灣桃園地方法院109年度訴字第215號第一審判決提起上訴，本院於111年3月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於㈠駁回上訴人之本訴（含先、備位之訴）部分，㈡反訴命上訴人同意被上訴人向合泰建築經理股份有限公司領取如附表二所示帳戶內之款項新臺幣壹佰伍拾伍萬玖仟元部分，㈢命上訴人負擔訴訟費用之裁判均廢棄。
上開㈠廢棄部分，確認上訴人與被上訴人間就如附表一所示不動產之買賣關係存在。
上開㈠廢棄部分，被上訴人應於上訴人將新臺幣肆佰萬元匯入如附表二所示帳戶之同時，將如附表一所示不動產之所有權移轉登記予上訴人。
上開㈡廢棄部分，被上訴人在第一審之反訴駁回。
第一審訴訟費用關於命上訴人負擔部分、第二審訴訟費用，由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、本訴部分：
一、上訴人主張：伊於民國108年9月16日與被上訴人簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定由伊以新臺幣（下同）545萬元向被上訴人購買如附表一所示不動產（下稱系爭房地），並簽立價金履約保證申請書，委由訴外人合泰建築經理股份有限公司（下稱合泰公司）辦理履約保證事宜。
伊已依約將價金145萬元及仲介費用10萬9,000元繳納至如附表二所示帳戶（下稱系爭履保專戶），所餘買賣價金400萬元原訂於108年11月5日交屋時付清，惟因伊申請貸款遲延，被上訴人乃同意伊得延至108年12月31日再為給付，並與伊先行簽立租賃期間自108年11月1日起至12月31日止為期2個月之租賃契約，伊已將租金支付完畢。詎被上訴人竟事後反悔，催告伊須於108年11月5日付清剩餘價金，並發函解除系爭買賣契約，其解除契約自不合法，系爭買賣契約仍存在。
爰先位依民法第348條第1項規定，請求確認兩造間就系爭房地之買賣關係存在，被上訴人應於伊將400萬元匯入系爭履保專戶之同時，將系爭房地之所有權移轉登記予伊。又系爭買賣契約倘經被上訴人合法解除，因伊遲延給付系爭房地剩餘買賣價金並無過失，被上訴人亦未受有損害，且本件違約金過高，應予酌減至0，則備位依民法第259條第1款規定，請求被上訴人同意合泰公司將系爭履保專戶中之款項155萬9,000元扣除履約服務費3,270元後，將所餘款項返還予伊等語。（原審就本訴部分為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴）。並於本院聲明：（一）原判決關於本訴部分廢棄。（二）先位聲明：1.確認上訴人與被上訴人間就系爭房地之買賣關係存在。2.被上訴人應於上訴人將400萬元匯入系爭履保專戶之同時，將系爭房地移轉登記為上訴人所有。（三）備位聲明：被上訴人應同意合泰公司將系爭履保專戶內155萬9,000元，扣除履約服務費3,270元後，將其餘款項返還予上訴人。
二、被上訴人則以：兩造簽訂系爭買賣契約後，上訴人即應依約於108年11月5日付清400萬元買賣價金尾款，詎上訴人遲未於上開給付期限支付尾款予伊，經伊先後於108年11月15日、108年11月27日寄發八德大湳郵局676號存證信函、委請謝憲愷律師寄發信函，催告上訴人給付上開買賣價金尾款，惟均未獲置理，伊乃於108年12月10日委請謝憲愷律師發函解除兩造間系爭買賣契約，兩造間系爭買賣契約關係已不存在。又伊未曾與上訴人就系爭房地達成租賃契約，縱認伊同意與上訴人簽訂租賃契約，亦僅屬預約，而非租賃契約之本約。伊亦未曾與上訴人間達成延展系爭買賣契約付款期限之合意。又上訴人已給付之155萬9,000元屬違約定金之性質，上訴人惡意拒不支付尾款，違約情節嚴重，且與買賣總價金為545萬元相較，155萬9,000元違約金並無過高，自無酌減違約金之必要等語，資為抗辯。並於本院聲明：上訴駁回。
三、兩造不爭執之事項（本院卷第91、92頁）：
（一）兩造於108年9月16日簽訂系爭買賣契約，約定由上訴人以545萬元向被上訴人購買系爭房地，並簽立價金履約保證申請書，委由合泰公司辦理履約保證事宜（原審卷第35至52頁）。
（二）上訴人於108年9月16日給付現金10萬元，108年9月18日匯款40萬元，108年10月23日匯款105萬9,000元（其中含55萬元完稅款、10萬9,000元服務費、40萬元尾款），合計將155萬9,000元匯入系爭履保專戶（原審卷第55至59頁）。
（三）系爭買賣契約尚未給付之價金尾款為400萬元，依系爭買賣契約第4條第1項記載之給付期限為「交屋日期訂於108年11月5日，甲方（即上訴人）應依約付清尾款」等語（原審卷第37頁）。
（四）上訴人尚未依系爭買賣契約第4條第1項約定付清買賣價金尾款400萬元。
（五）上訴人分別於109年1月3日、109年1月8日寄發存證信函向被上訴人表示其已備妥系爭買賣契約價金尾款400萬元，願履行系爭買賣契約（原審卷第103頁至第106頁、第107頁至第110頁）。
四、上訴人主張被上訴人已同意其得延後給付系爭買賣契約價金尾款400萬元，被上訴人並未合法解除系爭買賣契約，其可先位依民法第348條第1項規定，請求確認兩造間就系爭房地之買賣關係存在，及被上訴人應於其將400萬元匯入系爭履保專戶之同時，將系爭房地之所有權移轉登記予其。若系爭買賣契約業經被上訴人合法解除，則其亦可備位依民法第259條第1款規定，請求被上訴人同意合泰公司將系爭履保專戶中之款項155萬9,000元扣除履約服務費3,270元後返還予其，為被上訴人所否認，並以前詞置辯，經查：
（一）上訴人提起本件確認之訴，有無即受確認判決之法律上利益？按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之；確認證書真偽或為法律關係基礎事實存否之訴，亦同，民事訴訟法第247條第1項定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言。上訴人主張被上訴人並未合法解除系爭買賣契約，系爭買賣契約仍有效存在，為被上訴人所否認，則兩造間就系爭房地之買賣關係存在與否即不明確，致上訴人在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以其對被上訴人之確認判決予以除去，上訴人提起本件確認之訴，自有即受確認判決之法律上利益。
（二）上訴人請求確認兩造間就系爭房地之買賣關係存在，有無理由？
1.按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。民法第229條第1項、第254條定有明文。可見債權人並非因債務人之遲延給付當然取得契約解除權，必須定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，始得解除契約。又債務人在履行期屆至前，尚無給付之義務，因此，在債務人遲延給付以前，債權人所為請求給付之催告，並不生催告之效力，必俟債務人遲延給付，債權人再定相當期限，催告其履行，而債務人於期限內猶不履行時，債權人始得解除契約（最高法院104年度台上字第127號判決要旨參照）。又預約係約定將來訂立一定契約（本約）之契約，倘將來係依所訂之契約履行而無須另訂本約者，即非預約（最高法院91年度台上字第100號判決要旨參照）。當事人訂立之契約，究為本約或係預約，應就當事人之意思定之，當事人之意思不明或有爭執時，應通觀契約全體內容是否包含契約之要素，及得否依所訂之契約即可履行而無須另訂本約等情形決定之（最高法院85年度台上字第2396號判決要旨參照）。
2.系爭買賣契約第4條價款給付第1項約定：「甲方（即上訴人）應依下列日期給付乙方（即被上訴人）價款：買賣總價：新臺幣＄伍佰肆拾伍萬元正。簽約款：本契約簽訂時，新臺幣＄伍拾萬元正（現10萬、另40萬、108/9/19兌現）。完稅款：稅捐機關核發稅單後三日內，新臺幣＄伍拾伍萬元正（須108/10/20）。尾款：新臺幣＄肆佰肆拾萬元整，交屋日期訂於民國108年11月5日，甲方應依約付清尾款。……」等語（原審卷第37頁）。又兩造就上訴人已給付之價金為145萬元，尚未付清之價金尾款為400萬元一事不爭執，業見前述，則上訴人上開價金尾款400萬元原訂應於108年11月5日以前給付，洵堪認定。
3.上訴人主張系爭買賣契約第4條第1項固約定其應於108年11月15日前給付系爭買賣價金尾款400萬元，惟兩造已合意就系爭房地已成立租賃關係，並將系爭買賣契約價金尾款之給付期限展延至108年12月31日等情，業據兩造委任之地政士即證人林淑菁於原審審理時證稱：我有跟被上訴人說上訴人之貸款會來不及，是否不要計算違約金，改以給付租金，被上訴人說同意出租。一開始講租約的意思就是要延長給付尾款時間，另外用租金來補貼，且就是因為上訴人會延期給付，所以才會跟被上訴人說上訴人要付租金，在跟被上訴人說不要計算違約金、改給付租金時，有明確向被上訴人表示系爭房地買賣價金尾款會延期給付。因被上訴人表示出租、延期清償尾款事宜由其配偶全權作主，所以我就找了被上訴人之配偶確認，其配偶說被上訴人同意出租，也同意延期清償尾款，其配偶並同意不收違約金。當時就每月租金為1萬5,000元及租賃期限等必要事項均已跟被上訴人之配偶講好了等語（原審卷第377、379、380、381頁），復於本院準備程序證稱：上訴人與仲介都有請我向被上訴人詢問有無出租系爭房地之意願，上訴人有表示要以承租系爭房地之方式延後清償系爭買賣契約尾款的時間。被上訴人本人說其同意出租，但她從事旅遊業，要帶團出國，相關事宜全權由其配偶作主，要我跟其配偶討論關於出租條件等語明確（本院卷第157至159頁）。又被上訴人曾以Line軟體傳送：「我先生說～～短期的租屋就是12000（含管理費）～兩個月費用要一次付～這樣！！」等語予系爭買賣契約之仲介店長即訴外人劉姿宸（原審卷第413頁），且劉姿宸亦以Line軟體傳送：「丁先生（即被上訴人之配偶訴外人丁一展），晚上好～明天我請鍾小姐（即鍾麗娣）拿租約及租金給您簽收好嗎？」，嗣丁一展回傳：「好啊，我在東港。……現在在東港，來」等語（原審卷第417頁），有上開Line軟體對話截圖在卷為憑，足見被上訴人係以其配偶丁一展所言之租金數額、給付方式，作為租賃系爭房地之條件，並明確同意將系爭房地出租予上訴人，丁一展亦確實代理被上訴人處理系爭房地出賣、出租相關事宜，林淑菁證稱被上訴人表示相關出租、延期清償尾款事宜全權由丁一展作主，上訴人表示要以承租系爭房地之方式延後清償系爭買賣契約尾款之時間，丁一展已表示同意出租等情，應屬可採。另證人劉姿宸於原審審理時證稱：上訴人就系爭買賣契約尾款貸款部分，因其離職之故，銀行貸款下不來，但其另有位於基隆之房地正在出賣，取得出賣基隆房地之價金後，貸款有機會過關，我因而與被上訴人協調，看是否能讓上訴人先承租系爭房地，待確定核貸後，再繼續走流程。一開始被上訴人是同意的等語（原審卷第368頁），並於本院準備程序證稱：被上訴人有表示他們會出租系爭房地，租金是每月1萬2,000元，之後有調整為每月1萬5,000元等語（本院卷第153頁），亦與前揭被上訴人傳送予劉姿宸之Line軟體訊息提及租金為每月1萬2,000元等語，及林淑菁以Line軟體傳送予劉姿宸之訊息提及：「明天早上、帶＄30,000（按：即2個月租金）、打租約打好Line給買方（即上訴人）看」等語（原審卷第415頁），就被上訴人曾提高租金金額一情相符。再觀諸劉姿宸提供予丁一展代被上訴人簽訂之租賃契約書所載，租賃期間自108年11月1日起至108年12月31日，有新版房屋租賃契約書在卷可稽（原審卷第165頁），其租賃期間始期與系爭買賣契約原訂交屋日期相當，租賃期間2月亦與被上訴人所傳送「兩個月費用要一次付」等語相符。審酌上訴人經由仲介人員、地政士向被上訴人表示擬以承租系爭房地之方式延後清償系爭買賣價金尾款之時間，被上訴人就系爭房地出租、延期清償尾款事宜授權丁一展，經兩造磋商結果，被上訴人將每月租金自1萬2,000元調高為1萬5,000元，丁一展嗣已表示被上訴人同意出租系爭房地及延期清償買賣價金尾款，並要求仲介人員將租約及租金送至其所在處所交由其簽收等情，堪認被上訴人係於衡量將系爭房地出租予上訴人，及上訴人延後給付系爭買賣契約價金尾款之利弊得失後，同意於108年11月1日至108年12月31日期間，以每月1萬5,000元、1次繳納租金3萬元之條件，將系爭房地出租予上訴人，並將系爭買賣價金尾款之清償期限展延至108年12月31日，兩造就出租系爭房地、延期清償系爭買賣價金尾款應已意思表示合致。又租賃契約為諾成契約，兩造就租賃契約之必要之點即租賃物及租金互相表示一致，既如前述，其租賃契約即為成立，被上訴人以其僅同意簽訂租約，係屬預約為由，抗辯兩造並未達成出租系爭房地、延期清償系爭買賣價金尾款之合意，為無可採，上訴人主張兩造已成立租賃契約之本約，非僅租賃契約之預約，被上訴人並同意延期清償尾款，兩造已合意將系爭買賣價金尾款之給付期限展延至租賃期間之末日即108年12月31日，則可採取。
4.系爭買賣價金尾款之給付期限展延至108年12月31日，已如前述，則於期限屆至前，上訴人尚無給付之義務。是被上訴人雖先後於108年11月15日、108年11月27日以存證信函、律師函催告上訴人於函到7日內付清400萬元尾款（原審卷第93至95頁、第319至323頁、本院卷第331頁），惟其催告既係於系爭買賣契約兩造合意延後之價金尾款給付期限108年12月31日以前所為，上訴人尚無給付系爭買賣價金尾款之義務，依上開說明，被上訴人所為請求給付之催告，並不生催告之效力。則被上訴人嗣於108年12月10日委請謝憲愷律師，以被上訴人定相當期限催告上訴人履行仍不履行為由，解除系爭買賣契約（原審卷第19至21頁），亦難認已合法解除，其辯稱系爭買賣契約業經其合法解除，應無可採，上訴人請求確認兩造間就系爭房地之買賣關係存在，核屬有據。
（三）上訴人依民法第348條第1項規定，請求被上訴人應於其將400萬元匯入系爭履保專戶之同時，將系爭房地之所有權移轉登記予其，有無理由？按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，民法第348條第1項定有明文。又因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，亦為民法第264條第1項前段所明文。被上訴人並未合法解除系爭買賣契約，系爭買賣關係仍存在，業經本院認定如前，而上訴人尚有買賣價金400萬元未給付，且被上訴人迄未將系爭房地之所有權移轉登記予上訴人，亦為兩造所不爭，則上訴人依上開規定請求被上訴人於其履行給付買賣價金之義務即將400萬元匯入系爭履保專戶之同時，應將系爭房地之所有權移轉登記予其，亦屬有據。
（四）上訴人先位依民法第348條第1項規定，請求確認兩造間就系爭房地之買賣關係存在，及被上訴人應於其將400萬元匯入系爭履保專戶之同時，將系爭房地之所有權移轉登記予其部分，既有理由，關於其備位依民法第259條第1款規定，請求被上訴人同意合泰公司將系爭履保專戶中之款項扣除履約服務費後，返還予其部分，本院自毋庸再予審究。
五、從而，被上訴人依民法第348條第1項規定，先位請求確認上訴人與被上訴人間就系爭房地之買賣關係存在，及被上訴人應於上訴人將400萬元匯入系爭履保專戶之同時，將系爭房地移轉登記為上訴人所有，為有理由，應予准許。
貳、反訴部分：
一、被上訴人主張：上訴人未於系爭買賣契約價金尾款給付期限即108年11月5日給付400萬元尾款，已陷於給付遲延，系爭買賣契約業經伊合法解除。縱認上訴人與伊達成租賃系爭房地之合意，惟上訴人未於伊寄發存證信函所定催告期間內回應是否願意購買系爭房地，亦屬違約不買之情事。其得依系爭買賣契約第12條第2項後段約定沒收上訴人已給付之全部價款。又上訴人前已繳付至系爭履保專戶之金額為155萬9,000元，伊自得請求上訴人同意伊自系爭履保專戶內取回上開款項全部。爰依系爭買賣契約第12條第2項後段約定，反訴請求上訴人應同意其向合泰公司領取系爭履保專戶內之款項155萬9,000元等語。（原審就反訴部分為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴。至被上訴人反訴請求超逾上開部分，業經原審判決駁回，未據其聲明不服，該部分非本院審理之範圍）。並於本院聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：兩造已將系爭買賣契約價金尾款之給付期限展延至108年12月31日，於被上訴人反悔延期後，伊仍積極籌措尾款，並將準備給付之情事發函通知被上訴人，並無毀約不買或有其他違約情事存在，被上訴人並未合法解除系爭買賣契約。縱認系爭買賣契約業經被上訴人合法解除，惟本件違約金過高，應依民法第252條規定酌減至0，被上訴人仍無從請求伊同意領取系爭履保專戶之全部款項等語，資為抗辯。並於本院聲明：（一）原判決反訴不利於上訴人之部分廢棄。（二）上開廢棄部分，被上訴人於第一審之反訴駁回。
三、系爭買賣契約第12條「違約責任」第2項後段約定：「如甲方（即上訴人）毀約不買或有其他違約情事，乙方（即被上訴人）於解除契約後得沒收甲方已給付之全部款項，惟已過戶於甲方名下之產權及移交甲方使用之不動產，甲方即應無條件歸還乙方」等語（原審卷第29頁），足見被上訴人須合法解除系爭買賣契約，其始得依上開約定沒收上訴人已給付之全部款項。被上訴人並未合法解除系爭買賣契約，業如前述，其主張沒收上訴人已給付之全部款項，即與系爭買賣契約第12條第2項後段約定不合，則被上訴人以其已合法解除系爭買賣契約，且上訴人有違約不買之情事為由，依系爭買賣契約第12條第2項後段約，請求上訴人應同意其向合泰公司領取系爭履保專戶內之款項155萬9,000元，即屬無據。
四、從而，被上訴人依系爭買賣契約第12條第2項後段約定，反訴請求上訴人同意其向合泰公司領取系爭履保專戶內之款項155萬9,000元，為無理由，不應准許。
參、綜上所述，上訴人提起本訴依民法第348條第1項規定，先位請求確認上訴人與被上訴人間就系爭房地之買賣關係存在，及被上訴人應於上訴人將400萬元匯入系爭履保專戶之同時，將系爭房地移轉登記為上訴人所有，為有理由，應予准許。原審就本訴上開應予准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由。惟上訴人先位之訴既有理由，原審就備位之所為上訴人敗訴之判決即無從併存，爰由本院將原判決關於駁回上訴人之本訴部分（含先、備位之訴）予以廢棄，並依上訴人先位之訴之聲明，改判如主文第2項、第3項所示。又得為宣告假執行之判決，以適於執行者為限，上訴人先位之訴請求確認兩造間就系爭房地之買賣關係存在，並命被上訴人為移轉系爭房地所有權之意思表示，按其性質均屬不適於假執行，不得為假執行之宣告。原審駁回上訴人本訴部分假執行之聲請，結論並無不合，仍應予維持。至被上訴人依系爭買賣契約第12條第2項後段約定，反訴請求上訴人同意其向合泰公司領取系爭履保專戶內之款項155萬9,000元，則無理由，不應准許。原審就反訴上開不應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽。上訴意旨就此指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄，改判如主文第4項所示。
肆、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌，核與本件判決結果不生影響，爰不再逐一論述，附此敘明。
伍、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 4 月 20 日
民事第十二庭
審判長法 官 陳秀貞
法 官 陳婷玉法 官 毛彥程附表一（不動產） 土地 桃園市○○區○○段000地號土地（權利範圍：10000分之224） 建物 桃園市○○區○○段000○號建物（建物門牌：桃園市○○區○○路000巷000號2樓，權利範圍：全部）
附表二（銀行帳戶） 銀行 台新國際商業銀行建北分行 戶名 台新國際商業銀行受託信託財產專戶 帳號 00000-000-000000號正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 4 月 20 日
書記官 陳冠璇