臺灣高等法院民事判決110年度上字第743號上 訴 人 翁禎頤訴訟代理人 廖湖中律師被 上訴人 翁景豊
翁景誠翁瑞嬪翁淑真共 同訴訟代理人 林唐緯律師上列當事人間請求返還不當得利等事件，上訴人對於中華民國110年4月30日臺灣臺北地方法院109年度訴字第2887號第一審判決提起上訴，本院於111年2月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於㈠核定租金金額逾附表四之一、四之二「每月租金數額欄」部分；㈡命上訴人給付被上訴人翁景豊、翁景誠各逾「新臺幣壹拾貳萬肆仟零肆拾參元，及自本判決確定之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，暨自民國一百零九年四月一日起至返還附表一所示土地之日止，按月給付各新臺幣陸仟零伍拾陸元」部分；㈢命上訴人給付被上訴人翁瑞嬪、翁淑真各逾「新臺幣陸萬貳仟零貳拾貳元，及自本判決確定之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，暨自民國一百零九年四月一日起至返還附表一所示土地之日止，按月給付各新臺幣參仟零貳拾捌元」部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判（確定部分除外）均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
上訴人其餘上訴駁回。
第一審（除確定部分外）及第二審訴訟費用，由上訴人負擔三十分之二十四，被上訴人翁景豊、翁景誠各負擔三十分之二，被上訴人翁瑞嬪、翁淑真各負擔三十分之一。
事實及理由
一、被上訴人主張：伊等為新北市○○區○○段000○000○000地號土地（下合稱系爭土地，分稱其地號）共有人，應有部分如附表一所示；上訴人所有新北市○○區○○段000○號、門牌號碼新北市○○區○○街000號房屋（下稱系爭房屋）占用系爭土地如附圖所示。因系爭土地及系爭房屋前曾同屬訴外人翁高金枝即伊等之母親、上訴人之祖母所有，兩造先後自翁高金枝受讓土地及房屋所有權，依民法第425條之1規定，應推定有租賃關係存在。然系爭房屋占用系爭土地多年，被上訴人卻未曾給付租金，受有相當於租金之不當得利，伊等自得依民法第425條之1、第421條、第179條規定，請求核定系爭房屋自被上訴人受讓系爭房屋之日即民國106年1月12日起之租金，即按當年度申報地價年息10％計算如附表二之一至二之四「每月應給付之租金」欄所示，並請求上訴人給付自106年1月12日起至返還系爭土地之日止之租金等語，並聲明：㈠被上訴人所有系爭房屋，占用上訴人所有系爭土地，請求核定租金金額如附表二之一至二之四「每月應給付之租金」欄所示。㈡被上訴人應分別給付翁景豊、翁景誠各30萬1233元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；並應自109年4月1日起至返還系爭土地之日止，按月分別給付翁景豊、翁景誠各7572元。㈢被上訴人應分別給付翁瑞嬪、翁淑真各15萬618元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；並應自109年4月1日起至返還系爭土地之日止，按月分別給付翁瑞嬪、翁淑真租金各3786元。㈣願供擔保，請准宣告假執行。【原審駁回被上訴人依民法第179條規定之請求，依民法第425條之1第2項規定以申報地價年息8％核定租金數額如附表三所示，並命上訴人給付被上訴人自106年1月12日起至109年3月31日止上開核定之租金，及自判決確定翌日起至清償日止之法定遲延利息，暨自109年4月1日起至返還土地之日止，按月給付前開核定之租金，並就所命給付部分為准、免假執行之宣告，而為被上訴人一部勝訴、一部敗訴之判決。上訴人就其敗訴部分提起上訴。】被上訴人答辯聲明：上訴駁回（被上訴人就其敗訴部分，並未聲明不服，且陳明不再依民法第179條規定請求，不在本院審理範圍）。
二、上訴人則以：翁高金枝購買系爭土地後即將部分應有部分登記予伊父親翁慶霖及被上訴人翁景豊，嗣又贈與應有部分予翁景誠、翁瑞嬪、翁淑真，被上訴人取得系爭土地實為翁高金枝之贈與，並非向其買受取得。翁高金枝至108年6月27日死亡止，均居住於系爭房屋內，伊完全未使用系爭房屋，未受有利益，被上訴人為翁高金枝之第一順位扶養義務人，其等請求給付翁高金枝死亡前之租金，自無理由。系爭房屋目前亦僅用以安放翁高金枝之牌位，未作其他使用，堪認係為兩造共同情感利益之使用，被上訴人翁景誠亦自陳持有系爭房屋鑰匙，得隨時進入、使用系爭房屋，上訴人非單獨受利益。縱認伊應給付租金，系爭房屋之騎樓面積10.5平方公尺，為供公眾往來之使用，不應計入計算占用128地號土地之面積。又系爭土地位於老舊社區，並非精華地段，系爭房屋為老舊磚造房屋，周遭環境不佳，原法院83年度訴字第2509號判決認定130地號（重測前為大坪林七張小段000-00地號）租金以申報地價年息5％計算；交通部鐵路管理局所管理位在系爭土地斜對面之同段203、204地號國有土地出租營業用，期間自109年1月1日起至113年12月31日止，係按當年公告地價5％計算，相當於申報地價6.25％，原法院以申報地價8％計算，顯然過高等語，資為抗辯。並上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人第一審之訴及假執行聲請均駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠系爭房屋及土地原均屬翁高金枝（被上訴人母親、上訴人祖
母）所有；系爭房屋於106年1月12日以贈與為原因移轉登記為上訴人所有（見調字卷第55頁）。系爭土地為被上訴人、上訴人父親翁慶霖及上訴人所共有，被上訴人應有部分如附表一所載（見原審卷第51-65頁）。
㈡系爭房屋占用128地號土地如附圖所示編號B、G部分面積33.1
4平方公尺（計算式：騎樓10.5+建物主體22.64＝33.14）；占用129地號土地如附圖所示編號Ｈ部分面積74.76平方公尺；占用130地號土地如附圖所示編號Ｉ部分面積26.48平方公尺（見原審卷第99頁）。
㈢系爭房屋所有權人與系爭土地所有權人間具有推定租賃關係
（見原審卷197頁、本院卷190頁）。㈣翁高金枝於108年6月27日死亡前居住在系爭房屋（見原審卷第137頁、本院卷第128頁）。
四、按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之，民法第425條之1第1項、第2項分別定有明文。經查：
㈠兩造就系爭房屋及系爭土地原同屬翁高金枝所有，嗣翁高金
枝將土地及房屋先後讓與兩造，兩造間依民法第425條之1第1項規定推定成立租賃關係等情，並不爭執，依民法第421條規定，上訴人自應給付租金予被上訴人，而兩造間之租賃關係既屬法律推定，本不會有租金之約定，兩造就租金數額復無法達成協議，是被上訴人依民法第425條之1第2項規定請求本院核定租金及訴請上訴人給付自其受讓系爭房屋之日即106年1月12日起至返還土地之日止之租金，即屬有據。雖上訴人抗辯翁高金枝於108年6月27日死亡前均居住在系爭房屋內，伊從未使用系爭房屋，目前系爭房屋亦僅供擺放兩造祖先牌位使用，伊未受有利益；被上訴人為翁高金枝第一順位扶養義務人，被上訴人翁景誠亦自陳持有系爭房屋鑰匙，得隨時進入、使用系爭房屋，自不得向伊請求租金；另系爭房屋之騎樓面積10.5平方公尺，為供公眾往來之使用，不應計入計算占用系爭128地號土地之面積云云。惟按房屋不能脫離土地而獨立存在，使用房屋必須使用該房屋之基地，故占有基地者，係房屋所有人，而非使用人（最高法院102年度台上字第232號判決意旨參照）。本件占有系爭土地而與系爭土地所有權人成立租賃關係者為系爭房屋所有權人即上訴人，上訴人給付土地租金之義務並不因其有無使用系爭房屋而有異，而上訴人提供房屋予翁高金枝居住使用係其與翁高金枝間之關係，自不得以此為由抗辯無庸支付土地租金予被上訴人。又被上訴人否認有使用系爭房屋之事實，原審於109年7月27日至現場勘驗時，系爭房屋1樓為空屋，2樓放置祖先牌位（見原審卷一87頁勘驗筆錄），亦未見被上訴人使用之跡象，被上訴人翁景誠縱有保管翁高金枝交付之系爭房屋鑰匙，亦難認即有使用系爭房屋，上訴人辯稱被上訴人亦有使用系爭房屋云云，並不可採。另系爭房屋騎樓部分既仍屬房屋所有權之範圍，並占用系爭土地，於計算租金時自無扣除其面積之理由，上訴人抗辯其占用範圍應扣除騎樓部分面積，亦屬無據。
㈡按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價
年息10％為限，土地法第97條第1項定有明文；而土地法第97條規定之土地價額，係指法定地價而言，為土地法施行法第25條所明定。又土地法第148條規定，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價；土地法第105條復規定，同法第97條之規定，於租用基地建築房屋準用之，是建築基地（即土地）之租金，亦按土地申報地價年息10％為限，惟此年息10％為限，乃指房屋租金之最高限額而言，非謂所有租賃房屋之租金必須照申報價額年息10％計算之，尚須斟酌系爭土地之位置，工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事以為決定（最高法院46年台上字第855號、68年台上字第3071號判決意旨參照）。查系爭房屋係老舊之二層樓磚造房屋，有上訴人提出之照片在卷可稽（見原審卷第37-43頁），占用系爭土地面積達1
34.38平方公尺（33.14＋74.76＋26.48＝134.38，約40.65坪），兩造不爭執翁高金枝於108年6月27日死亡前均居住在系爭房屋內；原審109年7月27日至現場勘驗時，系爭房屋1樓為空屋，2樓放置祖先牌位；另依Google maps顯示（見本院卷第177頁），系爭土地坐落於新店區光明街商街，鄰近新店捷運站，附近有大潤發量販店、小吃店，生活機能完善；系爭土地對面交通部鐵路管理局所管理之同段000、000地號國有土地出租予新北市○○區○○街00號房屋經營小吃店租金係按當年度公告地價5％計算（依平均地權條例施行細則第21條規定，公有土地以公告地價為申報地價），有該局經營國有基地租賃契約、地籍圖謄本在卷可稽（見本院卷第133、145頁）。本院審酌系爭土地所在位置、繁榮程度、經濟用途、交通便利性、生活機能完善度及一般國有地出租較市場租金行情略低等情，並考量系爭房屋於翁高金枝生前係由其居住使用，上訴人使用土地之經濟價值、收益權利受有限制，及翁高金枝與兩造之關係等情，認於108年6月27日以前，本件租金之核定應以系爭土地當年度申報地價年息3％計算為適當，自108年6月28日以後，應以系爭土地當年度申報地價年息8％計算為宜。
㈢次按關於請求法院核定地租部分，其訴之性質為形成之訴；
關於請求給付地租部分，其訴之性質為給付之訴，為達訴訟經濟目的，非不得同時提起上開形成之訴及給付之訴，然必先經法院核定地租數額後，始得據以請求如數給付。被上訴人起訴請求核定租金部分，屬形成之訴，而在判決之前，其雖無租金請求權，惟其依核定租金一併請求上訴人給付到期及未到期之租金，符合訴訟經濟及紛爭解決一次性目的，洵屬有據。依上開說明，被上訴人向上訴人請求給付租金時，一併請求法院核定系爭土地租金數額，為有理由。又系爭土地106年度至109年度申報地價，業據被上訴人提出地價第一類謄本附卷可稽（見調字卷第37至53頁），且為上訴人所不爭執，則系爭房屋占用系爭土地，上訴人每月應給付被上訴人之租金經本院核定如附表四之一、四之二「每月租金數額」欄所示，依此核定之每月租金額據以計算被上訴人得請求上訴人給付之租金數額後，上訴人自106年1月12日起至109年3月31日止，占用系爭土地應分別給付翁景豊、翁景誠各12萬4043元，翁瑞嬪、翁淑真各6萬2022元，另自109年4月1日起，於推定租賃關係存續期間即上訴人返還系爭土地之日止，應按月分別給付翁景豊、翁景誠各6056元；翁瑞嬪、翁淑真各3028元。另請求法院核定地租，屬形成之訴，在法院核定之前，無從為租金之給付，必於法院為核定租金之法律效果形成後，請求權人之請求權方確定發生，是上訴人請求自本判決確定翌日起之法定遲延利息，亦屬有據。
五、綜上所述，被上訴人依民法第425條之1第2項規定，請求核定上訴人占用系爭土地之每月租金額如附表四之一、四之二「每月租金數額」欄所示，並請求上訴人給付自106年1月12日起至109年3月31日止之租金，即分別給付翁景豊、翁景誠各12萬4043元，翁瑞嬪、翁淑真各6萬2022元，及均自本判決確定翌日起加計遲延利息，並自109年4月1日起，於推定租賃關係存續期間即上訴人返還系爭土地之日止，按月分別給付翁景豊、翁景誠各6056元，翁瑞嬪、翁淑真各3028元，為有理由；逾此部分之請求，則屬無據，不應准許。原審逾上開應予准許部分，為上訴人敗訴之判決，並為准、免假執行之宣告，尚有未合，上訴人上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院將原判決此部分廢棄，改判如主文第二項所示。至於上開應予准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並無違誤；上訴人上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回此部分上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第450條、第79條、第85條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 2 月 24 日
民事第十三庭
審判長法 官 邱景芬
法 官 邱蓮華法 官 林純如正本係照原本作成。
被上訴人不得上訴。
上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 2 月 24 日
書記官 王靜怡附表一：
新北市○○區○○段○000地號土地 共有人 應有部分比例 登記取得原因 取得日期（民國） 翁景豊 4分之1 買賣 68年6月19日 翁景誠 4分之1 買賣 99年1月12日 翁瑞嬪 8分之1 買賣 99年1月12日 翁淑真 8分之1 買賣 99年1月12日新北市○○區○○段○000地號土地 共有人 應有部分比例 登記取得原因 取得日期（民國） 翁景豊 4分之1 買賣 68年6月19日 翁景誠 4分之1 買賣 99年1月12日 翁瑞嬪 8分之1 買賣 99年1月12日 翁淑真 8分之1 買賣 99年1月12日新北市○○區○○段○000地號土地 共有人 應有部分比例 登記取得原因 取得日期（民國） 翁景豊 14694分之662 買賣 68年6月19日 翁景誠 14694分之662 買賣 99年1月12日 翁瑞嬪 14694分之331 買賣 99年1月12日 翁淑真 14694分之331 買賣 99年1月12日