臺灣高等法院民事判決110年度上字第712號上 訴 人 陳志浩被 上訴人 陶海虹訴訟代理人 張耀律師上列當事人間請求返還租賃物等事件，上訴人對於中華民國110年4月26日臺灣臺北地方法院110年度訴字第2052號第一審判決提起上訴，被上訴人並為訴之追加及減縮，本院於111年8月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人給付金錢超過自民國一一０年三月十二日起至遷讓返還臺北市○○區○○路○段○○○號十四樓之六房屋予被上訴人之日止，按月於翌月十二日給付被上訴人新臺幣貳萬肆仟捌佰柒拾柒元，及每月其中新臺幣壹萬肆仟元，加計自各期應給付日之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息部分，與該部分假執行之宣告，暨訴訟費用（除減縮部分外）之裁判，均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
追加之訴駁回。
第一、二審訴訟費用（除減縮部分外，但含追加之訴部分），由被上訴人負擔百分之十七，餘由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按第二審訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項但書、第255條第1項但書第2款、第3款定有明文。本件被上訴人在原審主張兩造就門牌號碼臺北市○○區○○路0段000號14樓之5、之6房屋（下稱系爭之5、之6房屋，其中系爭之5房屋已收回並於民國110年初售予訴外人）所簽原證2房屋租賃契約（下稱系爭租約）關係，已於106年6月30日因租期屆滿而消滅，惟上訴人仍繼續占用系爭之6房屋，迄未搬離，依民法第450條第1項、第455條前段、第767條第1項前段、第179條前段之規定及系爭租約第12條之約定，起訴請求上訴人應自系爭之6房屋遷出，將該屋返還予被上訴人，並應自起訴狀繕本送達翌日即110年3月12日（於同年3月11日送達，送達證書見原審卷第41頁）起至遷讓返還該屋之日止，按月給付被上訴人相當於租金之不當得利新臺幣（下同）1萬4,000元及同上金額之違約金，並均自加計各期應給付日之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。嗣上訴人上訴後，被上訴人於本院主張基於同一租約終止及無權占有事實，將其請求上訴人給付之上開不當得利、違約金金額，由每月各1萬4,000元，追加擴張為每月各2萬5,000元及自各期應給付日之翌日起至清償日止之法定遲延利息（見本院卷第87至89頁），雖被上訴人不同意，但此部分之追加，核與民事訴訟法第446條第1項但書及第255條第1項但書第2款、第3款規定相符，程序上自應予准許，並經本院於111年6月6日裁定准許，依民事訴訟法第463條準用同法第258條第1項規定，該准許被上訴人為訴之追加之裁定，不得聲明不服。另被上訴人於本院審理時，主張僅就上開不當得利請求部分，加計自各期應給付日之翌日即每月5日起至清償日止之法定遲延利息，違約金部分則不請求加計遲延利息等語（見本院卷第101、102、151、248頁），核屬減縮其起訴聲明及追加之訴聲明，與民事訴訟法第446條第1項但書、第255條第1項第3款規定相符，程序上亦應予准許。
二、又當事人或訴訟代理人未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形者，法院得依到場當事人之聲請由其一造辯論而為判決。當事人於辯論期日到場不為辯論者，視同不到場。民事訴訟法第385條第1項、第387條定有明文。上訴人於111年8月2日言詞辯論期日到場，聲請暫緩言詞辯論，經本院駁回其聲請，仍拒絕陳述上訴理由及對被上訴人追加之訴之答辯聲明及理由，而拒絕本件於上開言詞辯論期日進行辯論（見本院卷第248至250頁），依民事訴訟法第387條規定，視同未到場，且核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依被上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、被上訴人主張：上訴人向伊承租系爭之5、之6房屋，於105年7月1日簽立系爭租約，約定租賃期限至106年6月30日止，租期屆滿不再續租，伊將出售系爭之5、之6房屋，於租期屆滿後，上訴人雖有返還系爭之5房屋（嗣已售予他人），惟仍繼續占用系爭之6房屋，迄未搬離，伊已多次催告，並於109年11月11日再委請律師催告上訴人於30日內搬離，惟上訴人仍占用迄今，爰依民法第450條第1項、第455條前段、第767條第1項前段、第179條前段及系爭租約第12條約定，請求上訴人遷讓返還系爭之6房屋，及自110年3月12日起至遷讓返還該屋之日止，按月給付伊5萬元，及每月其中2萬5,000元，加計自各期應給付日之翌日即每月5日起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息（被上訴人逾上開部分之請求，業經被上訴人為上述之減縮，減縮部分已非本院審理範圍，不予贅述）。
二、上訴人於本院111年8月2日言詞辯論期日拒絕陳述上訴理由及對被上訴人追加之訴答辯理由，惟據其前向本院所提書狀及準備程序所為陳述則略以：依系爭租約第23條第3項約定，伊就系爭之6房屋有優先購買權及租用權，且伊已向被上訴人表示願意購買，但被上訴人違約不售，且被上訴人同意其緩搬，並於109年6月9日以電子郵件向伊催收租金，兩造間仍有不定期租賃關係，伊非無權占用，被上訴人本件請求均無理由等語，資為抗辯。
三、除減縮部分外，被上訴人於原審起訴聲明：㈠上訴人應自系爭之6房屋遷出，將該屋返還予被上訴人。㈡上訴人應自110年3月12日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付被上訴人2萬8,000元（不當得利1萬4,000元+違約金1萬4,000元），並其中每月1萬4,000元，加計自各期應給付日之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢願供擔保請准宣告假執行。上訴人於原審經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。原審判決被上訴人全部勝訴，並為供擔保准、免假執行之宣告。上訴人全部不服，提起上訴，於本院上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人於本院答辯聲明：上訴駁回，並追加起訴聲明：㈠上訴人應自110年3月12日起至返還系爭之6房屋之日止，按月再給付被上訴人2萬2,000元，及其中每月1萬1,000元，加計自各期應給付日之翌日即每月5日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。上訴人於111年1月13日準備程序期日對被上訴人追加之訴答辯聲明：㈠追加之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、被上訴人主張系爭之5、之6房屋原均為其所有，其將該等房屋一同出租予上訴人，兩造於105年7月1日簽立系爭租約，約定租期1年，至106年6月30日止，租金每月共2萬8,000元，嗣上訴人將系爭之5房屋返還予其，並經其於109年12月間出售予他人等事實，為上訴人所不爭執，並有系爭之6房屋所有權狀、系爭租約及內政部不動產交易實價查詢服務網查詢資料在卷可證（見原審卷第13頁、第15至19頁、本院卷第109頁），堪信為真實。
五、被上訴人主張其於簽立系爭租約時及租期屆滿前、後，均已明確向上訴人表示租期屆滿後不再續租，惟上訴人迄未搬離系爭之6房屋，爰依民法第450條第1項、第455條前段、第767條第1項前段、第179條前段及系爭租約第12條約定之法律關係，起訴請求上訴人遷讓返還該屋，並應自110年3月12日起至遷讓返還該屋之日止，按月給付伊相當於租金之不當得利、違約金各2萬5,000元，及其中每月2萬5,000元不當得利部分，應加計自各期應給付日即每月5日起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息等語，則為上訴人否認，並以前詞置辯。本院判斷如下：
㈠按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅，民法
第450條第1項定有明文。同法第455條規定：「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人。」，此之租賃關係終止，意指租賃關係消滅而言，非謂僅經終止者為限。又民法第451條所定：「出租人於租期屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約」，須出租人於租期屆滿後未即時表示反對承租人繼續使用租賃物之意思，始能成立不定期限繼續契約，意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，並非限制出租人必須於租期屆滿時，始得表示反對之意思。本件兩造所簽系爭租約第2條約定：「租賃期間自105年7月1日起至106年6月30日，計1年。」（見原審卷第15頁），第12條並約定：「（第1項）租期屆滿或租賃契約終止時，承租人應將房屋返還出租人並遷出戶籍、或其他登記。（第2項）前項房屋之返還，應由租賃雙方共同完成屋況及設備點交手續。（第3項）租賃之一方未會同點交，經他方定相當期限催告仍不會同者，視為完成點交。（第4項）承租人未依第一項約定返還房屋時，出租人得向承租人請求未返還期間之相當月租金額外，並得請求相當月租金額一倍（未足一個月，以日租金折算）之違約金至返還為止。」等語（見原審卷第16頁），可見於兩造於簽訂系爭租約之際，已訂明租期屆滿後不續租，參以上訴人於租期屆滿後，已將系爭之5房屋返還予被上訴人，經被上訴人於109年12月間出售他人，已如前述，及上訴人於107年7年1日曾以電子郵件對被上訴人表示：「…貳、你的要求我大致可做到：（僅部分釐清、修正）一、搬離：我本早想搬"○○和、或○○"，感恩節前盡力達成。…」等語（見原審卷第25頁），益徵被上訴人主張其於租期屆滿前、後即已要求上訴人搬離並為反對續約之表示乙節，應可採信。準此，兩造就系爭之6房屋租約於租期在106年6月30日屆滿後，其租賃關係自期限屆滿時起即為消滅，殊無疑義。則106年6月30日租期屆滿後，上訴人仍為租賃物之使用收益，亦不得視為以不定期限繼續契約，上訴人此部分抗辯，尚不足採。
㈡雖上訴人抗辯：依系爭租約第23條第3項約定，伊就系爭之6
房屋有優先購買權及租用權，且伊已向被上訴人表示願意購買，但被上訴人違約不售，且被上訴人同意其緩搬，並於109年6月9日以電子郵件向伊催收租金，兩造間仍有不定期租賃關係，伊非無權占用，為被上訴人否認。經查：
⒈承上所述，被上訴人已對上訴人表明租期屆滿不再續租，上
訴人於107年7月1日亦表示願意於感恩節搬離，嗣上訴人亦已將系爭之5房屋返還予被上訴人，經被上訴人於109年12月間出售他人。是上訴人抗辯106年6月30日租期屆滿後，上訴人同意其緩搬，且伊自107年7月1日起仍按月繳付租金，被上訴人亦曾於109年6月9日向其催收租金，兩造應為不定期限租賃關係云云，雖據上訴人提出109年6月9日電子郵件為證（見本院卷第53頁），然因被上訴人確已對上訴人表明租期屆滿不再續租，則被上訴人於租賃關係消滅後所收取上訴人給付及向上訴人催收之金額，核係上訴人履行系爭租約第12條第4項所約定給付未返還期間之相當月租金額不當得利之義務，被上訴人則係收取或行使同項所約定之不當得利債權，惟因兩造不諳法律，而仍以租金稱之，尚難據此認定視為兩造以不定期限繼續契約。
⒉又上訴人雖於租期屆滿後一再向被上訴人表示願意購買系爭
之5、之6房屋，然經被上訴人於108年8月5日發函要求上訴人於15日內回復是否願意購買系爭之5、之6房屋，並於同年8月21日（星期三）要求上訴人於該週末前回復是否願以共3,100萬元買受系爭之5、之6房屋，否則將於下週一出售他人等語時，上訴人於同年8月25日（星期日）僅回復被上訴人：「我願買○○○14之5、6房屋（按即系爭之5、之6房屋），多擔（卸您）房貸，但須相關條件均能配合！」等語（見本院卷第21至22頁），既未就被上訴人所訂出售價格為回應，亦未就價金付款方法、稅負、點交、費用及違約等不動產買賣重要事項內容表示任何具體意見，嗣上訴人再於109年11月1日向被上訴人表示願買○○○房屋，並表示租金暫續，且續付至買賣完成等語（見本院卷第27至28頁），然上訴人就上述不動產買賣契約重要事項內容仍未具體表示其意見，益徵上訴人僅口頭表示有購買意願，惟未實際與被上訴人洽商系爭之6房屋買賣事宜。且查系爭租約第23條第3項係約定：「依出租人（原買方）與承租人母親滕韻梅女士（原賣方）前買賣契約訂有：㈠賣方優先購買權：買方若將本買賣標的出售、贈、繼承其子外之人時，賣方擁有優先購買權。㈡賣方擁有本買賣標的租用權，惟一搬離即喪失本項權利。」等語（見原審卷第17頁），可見擁有優先購買權及租用權之人限於原賣方滕韻梅女士，而被上訴人否認上訴人有優先購買權及租用權，上訴人亦未舉證證明其已取得或有權代為行使上開優先購買權及租用權，且如前所述，兩造間就系爭之6房屋租賃關係，於系爭租約所定租期於106年6月30日屆滿時起即歸消滅，上訴人依法自負有返還租賃物之義務，其此部分抗辯，亦不足採。
⒊綜上，兩造間就系爭之6房屋租賃關係於106年6月30日租期屆
滿時起即歸消滅，上訴人自106年7月1日起繼續占用系爭之6房屋迄未遷讓返還，是被上訴人主張依民法第450條第1項、第455條前段及系爭租約第12條第1項約定之法律關係，起訴請求上訴人遷讓返還該屋，即屬有據，應予准許。至被上訴人另基於民法第767條第1項前段規定請求上訴人遷讓返還房屋部分，因屬選擇合併關係，本院即無庸再為審酌。㈢被上訴人得否請求相當租金之不當得利？金額若干？⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益。民法第179條定有明文。故其得請求之範圍，應以他方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準。又租期屆滿後，承租人未依約返還租賃房屋，核屬無權占有使用他人房屋，受有占有使用該屋之利益，因原受占有使用利益依其性質不能返還，自應償還其價額即相當租金之不當得利予出租人。次按租賃住宅之租金，由出租人與承租人約定，不適用土地法第97條規定，租賃住宅市場發展及管理條例第6條亦有明定。
⒉查本件上訴人於系爭租約租期屆滿後，迄未將系爭之6房屋返
還被上訴人，已如前述，其占有系爭之6房屋即無法律上原因。又兩造所簽系爭租約約定系爭之5、之6房屋每月租金共2萬8,000元，被上訴人於原審起訴主張依系爭租約系爭之5、之6房屋租金為每月各1萬4,000元，為被上訴人所不爭執，足認上訴人自110年3月12日起至遷讓返還系爭之6房屋之日止，按月受有1萬4,000元之利益，致被上訴人受有損害。
從而，被上訴人請求上訴人自110年3月12日起至遷讓返還系爭之6房屋之日止，按月給付相當租金之不當得利1萬4,000元，即屬有據；逾此部分之不當得利請求，則屬無據。至上訴人抗辯被上訴人得請求之不當得利金額應依土地法第97條規定計算云云，亦無可採。
⒊次按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任；又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229條第2項、第3款、第233條第1項、第203條分別定有明文。本件起訴狀繕本係於110年3月11日送達上訴人乙節，有送達證書可證（見原審卷第41頁），上訴人收受後迄未清償，為兩造所不爭執，則被上訴人請求上訴人給付自110年3月12日起至返還系爭之6房屋之日止，按月於翌月12日給付被上訴人相當於租金之不當得利每月各1萬4,000元部分，加計各期自應給付日之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由；逾此部分之請求，則屬無理由。
㈣被上訴人得否請求違約金？金額若干？⒈按違約金之約定是否過高，應依違約金係屬於懲罰之性質或
屬於損害賠償約定之性質而有不同。若屬前者，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準；若為後者，則應依當事人實際上所受損失為標準，酌予核減。倘所約定之數額，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異（最高法院87年度台上字第2563號、101年度台上字第74號判決意旨參照）。
⒉查系爭租約第12條第1項、第4項約定：「租期屆滿或租賃契
約終止時，承租人應將房屋返還出租人並遷出戶籍、或其他登記。…。承租人未依第一項約定返還房屋時，出租人得向承租人請求未返還期間之相當月租金額外，並得請求相當月租金額一倍（未足一個月，以日租金折算）之違約金至返還為止。」等語（見原審卷第16頁），核其違約金之約定，應屬上訴人遲延返還系爭之6房屋之懲罰性違約金。本件上訴人於租期屆滿後，迄未遷讓返還系爭之6房屋，被上訴人自得依上開約定，請求上訴人給付違約金。爰審酌系爭租約之租期為1年，就系爭之6房屋每月租金為1萬4,000元，上訴人於106年6月30日租期屆滿後迄未返還系爭之6房屋，被上訴人所受損害及所失利益，通常為租金收入及租金轉投資之收益，以目前社會經濟處於存款低利率情況，參以被上訴人主張同棟大樓5樓、6樓房屋於110年12月10日租金行情為每月1萬9,800元（面積9.26坪）、2萬8,000元（19.47坪）（見本院卷第97頁），系爭之6房屋現合理租金為每月2萬5,000元（見本院卷第89頁）乙節，經計算同棟大樓5樓、6樓房屋租金為每月2,138元（計算式：1萬9,800元÷9.26坪≒2,138.2…元，元以下四捨五入，下同）、1,438元（計算式：2萬8,000元÷19.47≒1,438.1…元），平均每坪月租金為1,788元【計算式：(2,138元+1,438元)÷2=1,788元】，及以實價登錄交易行情所計算每平方公尺交易單價，係以房地登錄交易總價除以建物移轉面積（包括主建物、陽台、雨遮及共同使用部分面積，見本院卷第107、111頁），系爭之6房屋移轉面積計49.25488平方公尺（主建物23.02㎡+陽台5.87㎡+雨遮3.1㎡+共同使用部分0000建號1,598.6㎡×應有部分108/10,000=49.25488㎡，見原審卷第13頁），換算相當於14.9坪（49.25488㎡×0.3025≒14.89…坪，小數點後第2位以下四捨五入），據此估算系爭之6房屋於110年12月間每月租金為2萬6,641元（計算式：1,788元/坪×14.9坪=2萬6,641.2元），本院認系爭之6房屋於110年2月26日起訴時之合理租金以每月2萬5,000元估算，尚屬合理，佐以被上訴人自110年3月12日起至上訴人返還系爭之6房屋之日止，已得獲上述每月1萬4,000元相當於租金之不當得利及其法定遲延利息之填補，損害情節難謂重大等情，認違約金應酌減為按月以1萬0,877元【依上所述，被上訴人1年可收租金計30萬元（計算式：2萬5,000元/月×12月=30萬元/年），參以起訴時臺灣銀行1年定期儲蓄存款固定利率為年息0.79%估算，被上訴人1年租金收入及租金轉投資收益為30萬2,370元[30萬元×（1+年息0.79%)=30萬2,370元]，扣除1年內被上訴人已得獲每月各1萬4,000元及其法定遲延利息共17萬1,850元（計算式：1萬4,000元×年息5%×11/12年+1萬4,000元×年息5%×10/12年+1萬4,000元×年息5%×9/12年+1萬4,000元×年息5%×8/12年+1萬4,000元×年息5%×7/12年+1萬4,000元×年息5%×6/12年+1萬4,000元×年息5%×5/12年+1萬4,000元×年息5%×4/12年+1萬4,000元×年息5%×3/12年+1萬4,000元×年息5%×2/12年+1萬4,000元×年息5%×1/12年+1萬4,000元=17萬1,850元），1年收益差額為13萬0,520元（計算式：30萬2,370元-17萬1,850元=13萬0,520元），平均每月收益差額為1萬0,877元（計算式：13萬0,520元÷12月≒1萬0,876.6…元）】計算為妥適。是被上訴人請求上訴人自110年3月12日起至遷讓返還系爭之6房屋之日止，按月於翌月12日給付違約金1萬0,877元，亦屬有據；逾上開範圍之請求，則屬無據。上訴人抗辯被上訴人不得請求違約金云云，委無足採。
㈤綜上，上訴人迄未將租賃標的房屋即系爭之6房屋交還被上訴
人，即屬違約，被上訴人請求上訴人遷讓返還系爭之6房屋，並應自110年3月12日起至返還該屋之日止，於翌月12日按月給付相當於租金之不當得利1萬4,000元及違約金1萬0,877元，且上開每月應付不當得利金額，並得加計自各期應給付日之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息部分，即屬有據；逾上開範圍之請求，則屬無據。
六、綜上所述，被上訴人依民法第450條第1項、第455條前段、第179條前段規定及系爭租約第12條第1項、第4項約定之法律關係，請求上訴人應將系爭之6房屋遷讓返還予被上訴人，並應自110年3月12日起至返還系爭之6房屋之日止，按月於翌月12日給付被上訴人2萬4,877元，及每月其中1萬4,000元加計自各期應給付日之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息部分，洵屬有據，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。從而原審就超過上開應予准許部分，為上訴人敗訴之判決，自有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二項所示。至於上開應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴人仍執陳詞，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。至被上訴人追加之訴部分，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴人之上訴為一部有理由，一部無理由，被上訴人追加之訴為無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 8 月 30 日
民事第十五庭
審判長法 官 陳慧萍
法 官 沈佳宜法 官 陳杰正正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 8 月 31 日
書記官 章大富