臺灣高等法院民事判決110年度上字第730號上 訴 人 林韋伶訴訟代理人 陳鄭權律師
楊安騏律師被 上訴 人 盧金陽訴訟代理人 許俊明律師上列當事人間請求返還不當得利事件，上訴人對於中華民國110年3月18日臺灣士林地方法院109年度訴字第714號判決提起上訴，本院於110年11月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：被上訴人於民國99年1月12日向伊承租臺北市○○區○○街000號地下2樓房屋（下稱180號B2）及臺北市○○區○○段0○段0000○號建物（含1樓面積99.86平方公尺及182號地下2樓；前者下稱2484建號1樓，後者下稱182號B2），租賃期間自同年5月1日起，180號B2、182號B2之租金合計每月新臺幣（下同）15萬元，2484建號1樓之租金每月3萬5000元（下稱系爭租約），其中2484建號1樓租金與被上訴人另收取之臺北市○○區○○街000○0號1樓房屋之租金3萬5000元（下稱176之1號1樓租約）互換，兩造並口頭約定由被上訴人支付180號B2、182號B2及2484建號1樓之管理費。嗣兩造於同年4月14日合意修訂系爭租約，將臺北市○○區○○街000號地下2樓（下稱178號B2，與180號B2、182號B2合稱系爭B2）納入租賃標的，並變更系爭B2之租金合計每月22萬元，與被上訴人另向訴外人全聯實業股份有限公司（下稱全聯）收取臺北市○○區○○街000號地下1樓、180號地下1樓（下合稱系爭B1）之每月租金22萬元（下稱全聯租約）互換。兩造基於租金互換約定，依176之1號1樓租約及全聯租約約定管理費由承租人負擔，故系爭B2及2484建號1樓之管理費亦應由被上訴人負擔。又依系爭B2及2484建號1樓所屬東方麒麟社區之管理規約（下稱系爭規約）第15條規定，管理費應由承租人繳交，詎被上訴人竟積欠管理費未繳，經訴外人東方麒麟大廈管理委員會（下稱管委會）起訴請求伊給付自同年5月1日起至104年8月31日止之管理費，嗣伊與管委會成立調解，代被上訴人給付管委會280萬8960元（下稱系爭管理費），是被上訴人無法律上原因而受有管理費債務免除之利益，致伊受有損害。爰依兩造就管理費所為口頭約定、租金互換約定及民法第179條規定，請求被上訴人給付280萬8960元，及自109年6月30日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
二、被上訴人則以：兩造於99年1月12日簽訂系爭租約即約定系爭B2每月租金22萬元，兩造事後並未變更契約內容，而上訴人配偶即其代理人高泰山表示因系爭B2漏水情形嚴重，無須繳納管理費，惟須由伊自行處理漏水，故雙方並無口頭約定由伊繳交管理費。其次，系爭租約第1條僅約定以2484建號1樓租金與176之1號1樓租約租金互換，並未約定系爭B2租金與全聯租金互換，且租金互換與管理費負擔無關，176之1號1樓租約與全聯租約之約定並非兩造合意之約定，況176之1號1樓租約係約定管理費應由出租人負擔，上訴人依租金互換約定請求伊給付系爭管理費亦無理由。再者，上訴人為系爭B2之區分所有權人，依系爭規約第15條規定，其亦有向管委會繳納管理費之義務，並非無法律上原因受有損害等語，資為抗辯。
三、原審判決駁回上訴人之訴，上訴人不服，提起上訴，聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人應給付上訴人280萬8960元，及自109年6月30日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈢願供擔保請准宣告假執行。被上訴人則答辯聲明： ㈠上訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、查上訴人主張其將所有系爭B2及2484建號1樓出租予被上訴人，2484建號1樓每月租金3萬5000元與176之1號1樓租金互換；上訴人於99年1月12日將系爭B1及176之1號1樓出售予被上訴人配偶陳穎慧，於同年3月24日辦理所有權移轉登記後，上訴人於同年4月14日與陳穎慧、全聯簽訂變更協議書，由陳穎慧概括承受上訴人關於全聯租約之權利義務等情，為被上訴人所不爭執（見原審卷一第303-305、307頁），並有系爭租約（見原審卷一第96-99、160-172頁，兩造所執租約內容有部分文字差異見第174-180頁）及建物登記謄本、買賣契約、176之1號1樓租約、全聯租約、房地租賃契約變更協議書（見原審卷一第54-60、90-94、204-214、242-244、292-296頁）在卷可稽；又管委會起訴請求上訴人給付系爭B
2、2484建號1樓、182號1樓按每坪每月55元計算、自99年7月起至105年5月止管理費合計447萬9390元（案列臺灣臺北地方法院--下稱臺北地院--105年度北簡字第10623號，下稱10623號事件），雙方於108年5月10日調解成立，上訴人願給付管委會313萬5573元（即4,479,390×70％＝3,135,573），於108年6月5日前匯款100萬元至管委會帳戶，另100萬元於管委會發包修繕漏水工程後匯款，其餘款項於該工程驗收完畢後10日內匯款，管委會驗收工程時需會同上訴人在場，上訴人已於108年6月3日、11月15日匯款各100萬元、109年12月25日匯款80萬8960元、110年1月6日匯款32萬6613元予管委會等情，有存證信函、調解筆錄、匯款單可考（見原審卷一第62-66、262-263、258-260頁），亦經管委會函覆本院明確（見本院卷第153頁），堪認上開事實為真實。
五、上訴人主張依兩造口頭約定、租金互換約定及系爭規約第15條規定，系爭管理費應由被上訴人負擔等語，惟為被上訴人所否認，並以前詞置辯。查管委會在第10623號事件請求上訴人給付之系爭管理費包含臺北市○○區○○街000號1樓（即臺北市○○區○○段0○段0000○號，面積14.42㎡＋3.82㎡＋6464.77㎡×7/10000）部分，經本院調取該事件卷宗核閱明確，然上訴人自承系爭租約第1條所載「182號房屋」係指2484建號1樓面積99.86平方公尺部分，並非上開建號之182號1樓（見原審卷一第288頁），則上訴人依上開約定及規定請求被上訴人給付此部分管理費，自屬無據。再就系爭B2及2484建號1樓（面積848.63㎡＋340.89㎡＋1968.73㎡＋13.34㎡＋99.86㎡＋6464.77㎡×7/10000）管理費部分，論述如下：㈠上訴人依兩造口頭約定及租金互換約定為請求，並無理由：
上訴人雖主張兩造於99年1月12日簽訂系爭租約即有口頭約定由被上訴人負擔管理費，且依租金互換約定即176之1號1樓租約、全聯租約之約定，亦應由被上訴人負擔管理費云云，惟被上訴人抗辯高泰山有表示因系爭B2漏水嚴重，無須繳交管理費，故兩造從未約定由其繳交管理費等語。查：
⒈管委會於98年10月30日聲請支付命令請求上訴人繳納共7戶自
97年5月至98年6月之管理費，經上訴人聲明異議，抗辯其所有7戶為商場使用，有獨立出入口，非區分所有建物一部分，不適用系爭規約，且管委會已逾10年未收管理費，因中庭花園導致地下室嚴重漏水，管委會未盡修繕公共設施之責，其無庸支付管理費等詞，經臺北地院99年度簡上字第269號（下稱第269號事件）以上訴人所為抵銷抗辯為有理由，判決駁回管委會之管理費請求，於100年4月13日確定；管委會再於105年6月27日起訴請求上訴人給付系爭B2、2484建號1樓及182號1樓於99年7月起至105年5月之管理費，上訴人仍以漏水修復費用為抵銷抗辯，嗣上訴人與管委會於108年5月10日成立調解，上訴人願給付管委會313萬5573元，管委會願雇工修復漏水（即第10623號事件）等情，經本院調取第269號、第10623號事件全卷核閱明確，並經管委會函覆明確（見本院卷第153頁），可證上訴人自97年5月起即未繳交管理費，且係以系爭B2漏水尚未修復為其無須繳交管理費之理由。輔參兩造簽約時之在場證人即被上訴人公司會計陳麗卿於偵查及原審具結證述：高泰山說因為管委會未修繕漏水及貨梯，他們都沒有繳管理費，我們也不用繳，所以合約也沒有寫等語（見臺灣臺北地方檢察署110年度他字第3021號影卷第164頁反面、原審卷二第11頁），足認被上訴人抗辯上訴人因認管委會未修繕公共設施，其無庸繳納管理費，故兩造並未就管理費為約定等情為可取。⒉上訴人雖主張兩造有口頭約定及租金互換約定管理費由被上
訴人負擔云云，並提出系爭租約、176之1號1樓租約、全聯租約、上訴人與潘麗琴所簽聲明書、兩造間電子郵件、通訊軟體對話紀錄為證，另聲請訊問證人高泰山、陳穎慧。惟查：
⑴上訴人所提系爭租約上有多處刪改痕跡，第1條原記載「甲方
（即上訴人）房屋所在地及使用範圍台北市○○街000號地下二層、180號地下二層約600坪全部。雙方同意乙方（即被上訴人）所有176號之1與甲方182 號房屋（即2484建號1 樓）租金互換」，其中「約600坪」刪改為「及178號地下二樓」，第3條記載租金每個月「壹拾伍萬」元刪改為「貳拾貳萬」元，第5條記載押租保證金「肆拾伍萬」元刪改為「陸拾萬」元等部分，並經兩造在刪改處蓋印確認，惟第3條後段「（電燈費及自來水費另外）」在上訴人所執租約有手寫增加「管理費」3字，在被上訴人所執租約上則無此記載，亦無兩造蓋印確認（見原審卷一第174、164頁）。上訴人代理人高泰山於偵查中自承：「99年4月28日去告訴人（即被上訴人）公司時有跟他口頭說好，但在契約上並未註明，所以我回到家才將我持有的這本寫上管理費」（見臺灣臺北地方檢察署110年度他字第3021號影卷〔下稱偵卷〕第115頁），可見係高泰山於99年4月28日返家後自行加註「管理費」3字，不能證明兩造確有就管理費為口頭約定之事實。
⑵上訴人雖主張兩造有口頭約定管理費由被上訴人負擔，惟其
先稱：系爭租約有約定管理費由被上訴人繳納云云（見原審卷一第79頁），然系爭租約並無兩造用印確認關於管理費負擔之記載，已如前述。上訴人又改稱：兩造簽訂系爭租約第1條約定租金與全聯租約租金互換，雖沒有明載在契約中，但有口頭約定管理費由被上訴人支付云云（見原審卷一第18
6、231頁），然系爭租約第1條並無與系爭B1租約租金互換之記載。上訴人再改稱：兩造簽訂系爭租約時即口頭約定按全聯租約約定由被上訴人負擔管理費，故未贅載於契約中云云（見本院卷第433-434頁），然上開主張均與高泰山所述兩造係於99年4月28日達成口頭約定之時間點有所歧異，自難採信上訴人主張為可取。至於上訴人主張系爭契約如上開⑴所述刪改部分係兩造於99年4月14日、4月28日陸續修訂之約定云云，為被上訴人所否認，縱屬事實，亦不能證明兩造有達成管理費負擔之合意。上訴人雖聲請訊問證人高泰山、陳穎慧，以證明兩造有口頭約定云云（見本院卷第447頁），惟上訴人之主張前後不一已難採信，而高泰山已於偵查中陳述可憑，又高泰山、陳穎慧分別為兩造之配偶，且對於本件訴訟結果具利害關係，雙方各執一詞，難期有助於事實之判斷，應認無調查必要。⑶參以上訴人於95年10月27日與全聯簽訂之租約明訂系爭B1管
理費3萬7675元由全聯負擔（見原審卷一第243頁），於98年2月、100年6月與訴外人所簽176之1號房屋租約載明租金含管理費約1500元（見原審卷一第442、450頁），嗣於101年6月與潘麗琴所簽176之1號1樓房屋租約則明訂管理費由出租人負擔（見原審卷一第206頁），可徵上訴人向來有於房屋租賃契約載明管理費如何負擔之習慣，倘若兩造約定管理費由被上訴人負擔，上訴人自無不於系爭租約載明之理。且由上開各份租約約定管理費之負擔方式，除有由承租人自行向管委會繳交者，亦有約定租金已包含管理費，而由出租人向管委會繳交者，並非一律約定承租人應自行向管委會繳交管理費。是上訴人在各份租約約定之管理費負擔方法既有不同，尚無交易習慣模式可循，亦無從以其他份租約之約定據以認定兩造約定系爭管理費由被上訴人負擔。⑷上訴人另主張被上訴人依租金互換約定，應負擔管理費云云
。惟查：①系爭租約第1條雖約定2484建號1樓與176之1號1樓租金互換（
見原審卷一第164、302頁），惟查上訴人於98年、100年所簽176之1號1樓租約第3條均明訂租金包含管理費，於101年6月與潘麗琴所簽176之1號1樓房屋租約第9條第2項亦明訂管理費由出租人負擔（見原審卷一第442、450、206頁），是以承租人所繳租金已包含管理費在內，而由上訴人收取，即應由上訴人向管委會繳交管理費，則上開約定不能據為有利於上訴人之認定。至於證人潘麗琴雖在原審證稱：管理費實際上由其繳納等語（見原審卷二第7-8頁），並提出其自101年10月起繳交管理費等費用之收據為證（見原審卷二第38-76頁）。然證人潘麗琴與上訴人所簽租約第9條第2項勾選管理費由出租人負擔，與其證述不符，又上訴人雖於原審審理中提出其與潘麗琴所簽聲明書稱上開約定係筆誤，實際上雙方約定管理費由承租人負擔云云（見原審卷二第394頁），惟上訴人係於101年6月間與潘麗琴簽訂租約，乃兩造簽署系爭租約之後，故縱上訴人事後與潘麗琴就管理費另有約定，亦不能認屬兩造依系爭租約第1條租金互換約定之合意內容。②系爭租約並未記載系爭B2租金與全聯租金互換，且被上訴人
有按月匯款給付系爭B2租金22萬元予上訴人之事實，業據其提出匯款單為證（見原審卷一第220、324-354頁），及證人陳麗卿證述明確（見原審卷二第11-12頁），上訴人亦不爭執有收受上開匯款（見原審卷一第303頁），可見系爭B2租金並無與全聯租金互換之事實。至於陳穎慧雖繼受上訴人依全聯租約所享權利及所負義務，然系爭租約、176之1號1樓租約、全聯租約之出租人、承租人及租賃標的物均不相同，使用面積及管理費金額亦非相同，且上開各份租約關於管理費負擔之約定亦有不同，已詳述如前，則租金互換約定充其量僅係縮短給付方式，避免三方轉交金錢之累，無從推認兩造有約定系爭管理費應由被上訴人負擔。
③綜上，上訴人依租金互換約定主張應由被上訴人負擔管理費云云，亦非可取。
⒊上訴人雖主張被上訴人曾開立支票給付管理費予管委會，可
以證明管理費應由被上訴人負擔云云，惟為被上訴人所否認，上訴人並未舉證以實其說，自難採信。另上訴人所提高泰山與陳麗卿往來電子郵件、手機簡訊及Line對話紀錄（見原審卷一第402-404、408-410、412-422頁），經證人陳麗卿證稱：高泰山於104年8月以後有要求結清管理費，其回覆要等被上訴人從大陸回來，其只是會計，不能代被上訴人決定是否繳納管理費等語（見原審卷二第16頁），上訴人既未能提出任何被上訴人有同意負擔管理費之證據，則上開郵件、簡訊及對話紀錄充其量僅能證明上訴人自104年8月起有單方面請求被上訴人繳納管理費之事實，尚不能證明兩造已達成由被上訴人負擔管理費之合意。
⒋上訴人另主張全聯承租系爭B1面積685坪、月租20萬元至22萬
0500元、管理費由全聯負擔，反觀系爭B2面積1140坪、月租僅22萬元，已較全聯租金低廉，管理費自應由被上訴人負擔云云。惟查，上訴人於95年10月27日即已將系爭B1出租予全聯，且上訴人自承全聯承租範圍並無漏水情形（見本院卷第468頁），而系爭B2深至地下2層，使用便利性不如B1，且系爭B2漏水嚴重，已閒置多年等情，經本院調取第269號事件卷宗核閱明確，難認系爭B1、B2在租賃市場之價值相當。且由系爭租約第20條約定保留系爭B1買賣價金750萬元，供被上訴人修繕系爭B2消防、漏水、油漆、地磚等項目（見原審卷一第99、170頁、本院卷第437頁），益徵兩造當時預估系爭B2之屋況須斥資750萬元整修方能使用，則上訴人縱使降價出租系爭B2亦非顯不合理，自難僅憑全聯租約約定管理費由全聯負擔，逕予推論兩造就系爭B2亦有約定管理費由被上訴人負擔。至於上訴人爭執被上訴人並未實際支出750萬元修繕系爭B2云云，並聲請函詢被上訴人所提修繕工程相關資料（見本院卷第447頁），經核與系爭管理費之約定無關，並無調查必要，爰不予贅論。⒌綜上，上訴人既不能證明兩造有口頭約定系爭管理費應由被
上訴人負擔，亦不能證明租金互換約定有包含管理費由被上訴人負擔，則其依兩造口頭約定及租金互換約定，請求被上訴人返還系爭管理費本息，自屬無據。㈡上訴人依不當得利法律關係為請求，並無理由：
承上所述，上訴人不能證明兩造約定被上訴人負有繳交管理費之義務，則上訴人向管委會繳納系爭管理費，並無使被上訴人獲得免除債務之利益。又系爭規約第15條第1項規定：
「每月定期由管委會向住戶收取管理費用，如係租賃之住戶，亦同」，同條第4項規定：「管理費用之收繳以現有住戶（用戶）為繳費義務人，如租用戶欠繳或拒繳時，依法即由區分所有權人負責繳納」（見原審卷一第249頁），上訴人既為系爭B2及2484建號1樓之區分所有權人，自己亦有向管委會繳納管理費之義務。則上訴人依系爭規約規定，向管委會繳交管理費，並非無法律上原因而受有損害。從而，上訴人依不當得利法律關係，請求被上訴人返還系爭管理費本息，亦非有據。
六、綜上所述，上訴人依兩造口頭約定、租金互換約定及民法第179條規定，請求被上訴人給付280萬8960元，及自109年6月30日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，並無理由，不應准許。從而原審為上訴人敗訴之判決，核無不合，上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 1 月 11 日
民事第二十五庭
審判長法 官 謝碧莉
法 官 楊惠如法 官 林晏如正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 1 月 11 日
書記官 簡維萍