臺灣高等法院民事判決110年度上字第882號上 訴 人 鎵泓國際股份有限公司法定代理人 林金源訴訟代理人 張家豪律師複 代理人 林彥苹律師被 上訴人 毅群機械有限公司法定代理人 陳兩傳訴訟代理人 周福珊律師複 代理人 蔡士民律師上列當事人間請求損害賠償等事件，上訴人對於中華民國110年6月4日臺灣新北地方法院109年度訴字第3545號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，本院於112年2月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴、追加之訴及其假執行之聲請均駁回。
第二審（含追加之訴）訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：伊於民國106年5月9日向被上訴人承租其所有門牌號碼新北市○○區○○街000號3樓房屋（下稱系爭房屋），作為移工宿舍使用，簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定租期為106年5月9日至112年5月8日，每月租金新臺幣（下同）18萬元，伊並依約繳付押租金36萬元，兩造於106年5月23日再至民間公證人林上鈞處公證，伊嗣支出裝潢費用854萬1,220元。詎新北市政府違章建築拆除大隊（下稱拆除大隊）以108年6月19日違章建築認定通知書（下稱系爭通知書）通知伊，系爭房屋部分係露台增建之違章建築、面積約400平方公尺（下稱露台違建），該露台違建如遭強制拆除，系爭房屋無法達作為移工宿舍使用之租賃目的，兩造於109年5月28日合意終止系爭租約。然被上訴人刻意隱匿系爭房屋存在大面積露台違建之事實，未交付合於租約使用目的之房屋，具可歸責事由，依民法第227條規定應賠償伊因系爭租約提前終止，有3年期間無法攤提裝潢成本512萬4,732元之損害，並應依系爭租約第5條約定返還押租金36萬元，爰乃提起本件訴訟，求為命被上訴人給付548萬4,732元本息之判決等語。原審判決上訴人全部敗訴，上訴人不服，提起上訴，並於本院追加主張：新北市政府工務局（下稱工務局）與城鄉發展局於106年11、12月間已就系爭房屋涉及違建進行稽查，被上訴人背於善良風俗惡意隱匿該重要訊息，致伊繼續支出裝潢成本受有無法攤提之損害，爰就請求損害賠償部分，追加民法第184條第1項後段規定之請求權基礎等語，經被上訴人同意（見本院卷二第222頁），依民事訴訟法第446條第1項本文規定，應准予追加。上訴及追加之訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人548萬4,732元，及自起訴狀繕本送達翌日（即109年9月15日）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：伊於出租時已提供系爭房屋所有權狀予上訴人閱覽，上訴人亦有派員至現場勘查，知悉系爭房屋存在露台違建，應自行判斷系爭房屋現況可否作為移工宿舍使用。況系爭房屋露台違建部分，係屬得緩拆之既存違建，無遭立即拆除之危險，係因上訴人在未申請裝修許可下施作雅房隔間，居住人數過多影響公共安全，方致隔間裝修遭拆除，於隔間拆除後，系爭房屋露台違建仍可繼續使用，伊無不完全給付之責，又兩造於林上鈞公證人處公證時所簽立房屋租賃契約（下稱系爭公證租約）第7條約定，上訴人裝潢及設備於租期屆滿或終止後，應無條件交付予伊使用，上訴人無權請求伊賠償裝潢損害。退步言，上訴人於108年6月19日知悉系爭房屋露台違建，遲至110年12月10日始追加民法第184條第1項後段之請求權基礎，已罹於時效。再者，於109年5月28日兩造合意終止系爭租約前，上訴人尚有2個月又5日之租金共39萬元未付，以押租金抵充後，上訴人已無押租金得請求返還。退步言之，縱認上訴人之請求有理由，上訴人尚有部分租金未付，且提前終止租約，應依系爭契約特別約定事項第⑤項約定賠償伊45萬元，就未依系爭租約第9條約定回復原狀，亦應賠償伊代為支出修繕及清潔費用共60萬元之損害，伊得以上開租金、損害賠償債權為抵銷等語，資為抗辯。答辯聲明：㈠上訴、追加之訴及其假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願預供擔保請准宣告免為假執行。
三、經查，兩造於106年5月9日簽訂系爭租約，復於106年5月23日至林上鈞民間公證人處公證，作成系爭公證租約。系爭租約約定由上訴人向被上訴人承租被上訴人所有系爭房屋作為移工宿舍使用，租賃期間為106年5月9日至112年5月8日，每月租金為18萬元，上訴人已繳付36萬元之押租金，迄109年5月28日止，上訴人尚有2個月又5日之租金未付。系爭房屋所有權登記面積126.67平方公尺，其餘約400平方公尺部分，係被上訴人擴建金屬RC構造之露台違建等事實，為兩造所不爭執，有系爭租約（見原審卷第19至23頁）、公證書暨系爭公證租約（見原審卷第27至33頁）、建物登記謄本（見本院卷一第62至163頁）、系爭通知書（見原審卷303至305頁）可據，堪信為真實。
四、本院之判斷：㈠系爭租約經雙方合意於109年5月28日終止：
⒈按當事人就其主張之爭點，經依民事訴訟法第270條之1第1
項第3款為整理並協議簡化爭點者，應受其拘束。但經兩造同意變更，或因不可歸責於當事人之事由或依其他情形協議顯失公平者，不在此限，此觀同法第270條之1第3項規定自明。依同法第463條規定，上開規定於第二審程序準用之。
⒉兩造於112年1月21日本院準備程序，成立爭點簡化協議，確
認系爭租約於109年5月28日經雙方合意終止，其餘法定、約定契約終止權不再主張（見本院卷二第108頁、第129頁、第171頁、第191頁），是關於系爭租約終止之原因、時間，應以兩造前開協議為據，系爭租約係因雙方合意而於109年5月28日終止之事實，應堪認定。
⒊上訴人於爭點簡化協議後再主張伊曾以109年5月25日龐波法
律事務所律師函（下稱系爭律師函）行使法定終止權終止契約等語（見本院卷二第193頁），核屬爭點簡化協議成立前之爭執，上訴人違背爭點簡化協議訴訟契約之約定，復行爭執爭點簡化協議前之爭點，難認有何不可歸責事由或依其他情形可認協議顯失公平，被上訴人亦不同意變更爭點簡化協議之約定（見本院卷二第207頁），上訴人自應受此協議之拘束，不得再行爭執。
㈡系爭租約經兩造合意終止，不影響上訴人損害賠償請求權之行使：
⒈按當事人雙方合意解除契約或合意終止契約時，因契約之合
意終止為契約行為，法定或約定終止權之行使則為單獨行為，兩者性質不同，效果有異，當事人得否依原契約請求他造賠償，端視原契約就契約存續期間或因終止所生損害賠償是否另有特別約定為斷，惟如契約當事人合意終止契約時，一造就契約終止時已發生之損害賠償請求權另有保留，其情形即與別無保留者有別，尚非不能於雙方同意終止契約後請求他造賠償。⒉上訴人前以系爭律師函通知被上訴人，表示「茲依約發函通
知貴公司於109年5月28日上午11時於系爭房屋之座落地址共同完成屋況及設備之點交手續，若貴公司當日未會同點交，將依約視為貴公司完成點交。並請貴公司於點交當日後之三日內全數返還本公司保證金。至於系爭契約因可歸責於貴公司之事由被迫提前終止致本公司受損部分之損害賠償請求權，本公司並未拋棄，將另訴求償。」（見原審卷第585頁），除向被上訴人表示將於109年5月28日終止系爭租約外，亦說明被上訴人就其因租約提前終止所生之損害，應負損害賠償責任，表明保留損害賠償請求權。復觀上訴人於本件訴訟中，原主張依民法第435條第2項、第227條第1項、第256條、第263條準用第258條規定，以系爭律師函行使法定終止權（見本院卷一第391頁），併請求被上訴人賠償裝潢費用損害，嗣雖以民事上訴理由狀、民事綜合辯論意旨狀，就系爭租約經雙方合意於109年5月28日終止之事實同意協議簡化爭點（見本院卷二第129頁、第171頁），然於上揭書狀中亦陳明被上訴人應依民法第227條及民法第184條第1項後段規定負損害賠償責任，再次為保留損害賠償權利之聲明，揆諸前開㈡⒈之說明，應認上訴人於系爭租約合意終止後，仍得行使其所保留之損害賠償權利。被上訴人抗辯系爭租約經兩造合意終止，上訴人不得再為損害賠償之請求云云，自無可採。
㈢上訴人不得依民法第227條規定請求被上訴人賠償裝潢費用損害512萬4,732元：
⒈按出租人除應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人
外，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，此觀民法第423條之規定自明。此項出租人之租賃物保持義務，固應於租賃期間內繼續存在，使承租人得就租賃物為約定之使用收益狀態，惟倘承租人於訂約時，已知租賃物之一部為違章建築仍願意承租，自不得以該違章建築如遭拆除，有致租賃目的不達之風險為由，請求出租人負民法第227條規定之賠償責任。
⒉上訴人主張伊於締約之初，就系爭房屋存在露台違建一事毫無所悉等語，為被上訴人所否認，經查：
⑴上訴人自陳伊因裝修時間過短，致未申請裝修許可等語（見
原審卷第426頁），然以上訴人自陳具替雇主引進外籍移工，受託提供宿舍，協助雇主處理外籍移工生活起居之專業（見原審卷第9頁），其應知悉大規模室內裝修增設宿舍隔間須依法申請審查許可，且依系爭租約特別約定事項第①項約定「甲方（即被上訴人，下同）同意乙方（即上訴人，下同）給予75日之裝潢期」（見原審卷第23頁），可徵被上訴人已給予上訴人75日之裝潢期間不收租金，上訴人非無充裕時間申請裝修許可及完成裝修，卻悖於專業，刻意捨此不為，如因此遭主管機關查報並命令拆除該室內裝修，致無法達到作為移工宿舍之租賃目的，核屬可歸責於上訴人之事由，與被上訴人無涉。⑵對照被上訴人提出系爭房屋合法建物內部照片（見本院卷一
第465至467頁）及露台違建照片（見本院卷一第469至483頁），可查系爭房屋增建部分之樑柱、橫樑均係裸露之RC鋼構，地板未鋪設地磚，管線為明管，天花板亦為鐵皮材質；而合法建物地板鋪有白色磁磚，建材為鋼筋混凝土造，與增建部分有牆壁隔間，非完全打通之情形，一般具有智識能力之人以目視方式即可認知系爭房屋除合法建物外，另有以違章增建方式擴建，參以證人即上訴人公司副理林振順證稱：在簽訂系爭租約前，有前往現場看屋等語（見原審卷第677頁），上訴人於締約前就系爭房屋存在大面積露台違建一事，難諉為不知。
⑶系爭房屋乃新北市○○區○○段000○號即門牌號碼新北市○○區○○
街000號建物之3樓，依建物登記謄本（見本院卷一第162至163頁）記載，其所有權登記面積僅126.67平方公尺，與增建違建約400平方公尺面積相距甚大，一望即知系爭房屋實際使用面積大於建物登記謄本所載面積。上訴人固抗辯被上訴人於簽訂系爭租約時，並未提供系爭房屋所有權狀予伊閱覽，伊經拆除大隊以系爭通知書通知後，方知悉系爭房屋存在違建情事云云。然查：
①證人即被上訴人公司廠長陳福生證稱：被上訴人法定代理人
陳兩傳曾委託伊交付系爭房屋權狀影本予林振順，伊已有向林振順說明系爭房屋權狀僅40坪許，餘均屬違章建築等語（見原審卷第682頁），佐以上訴人不否認伊專營替雇主引進外籍勞工，及受託提供移工宿舍之事實（見原審卷第9頁），其對於移工宿舍之規劃應相當嫻熟，依雇主聘僱外國人許可及管理辦法第27條之1第1項第1款前段、第4項前段規定「雇主經許可引進或接續聘僱第二類外國人者，應於外國人入國後或接續聘僱外國人三日內，檢附下列文件通知當地主管機關依第二類外國人生活管理計畫書實施檢查：供外國人住宿之建築物合法證明文件。」、「第一項第一款所稱外國人住宿建築物之合法證明文件，指依建築法規定住宿類之使用執照」（見本院卷一第438至439頁），是上訴人既規劃租賃系爭房屋作為移工宿舍使用，為確認符合前揭規定，理當檢視所有權狀、使用執照，以調查系爭房屋之空間、用途可否作為移工宿舍使用以免爭議，證人陳福生前開證述，應非子虛。至上訴人聲請傳訊之證人林振順固證述：伊不記得有看過所有權狀，也未曾聽陳福生說系爭房屋僅40坪云云（見原審卷第683頁），然其證述內容悖於上訴人規劃移工宿舍之專業，衡以證人林振順經上訴人指派勘查系爭房屋，就系爭租約引起之爭議，攸關其執行上述職務行為，是否盡善良管理人之注意義務，是所證非無偏頗上訴人之虞，實難遽信。
②系爭租約於106年5月23日經民間公證人林上鈞進行公證，而
觀諸被上訴人提出臺灣臺北地方法院所屬民間公證人林上鈞事務所辦理租賃契約公證須知（見本院卷一第449頁），可查被上訴人以公司名義出租系爭房屋時，應提出房屋所有權狀供核對，以公證人進行公證之專業，理當可信被上訴人至遲於公證人公證時，有提出系爭房屋所有權狀交公證人、上訴人閱覽，上訴人主張其於締結本件租約之初，未曾見過系爭房屋之所有權狀云云，與前開所述公證程序不符，亦無可信。
③準此，被上訴人主張伊於締結系爭租約前，已提供系爭房屋
所有權狀予上訴人閱覽，上訴人依所有權狀記載，可判斷系爭房屋存在大面積露台違建等語，應與事實無違，堪予採信。
⑷綜上，堪認上訴人於訂約時，知悉系爭房屋存在露台違建，被上訴人無隱匿情事。
⒊上訴人主張被上訴人知悉伊租賃系爭房屋目的係作移工宿舍
使用等語，為被上訴人所不否認，且依證人林振順證述：陳兩傳曾向伊表示不喜歡租賃予外籍勞工，希望伊公司考慮清楚再決定是否承租等語（見原審卷第679頁），可徵被上訴人已告知上訴人如要租賃系爭房屋作為移工宿舍使用，應妥善規劃，確保無違規情事。
⒋系爭房屋於108年6月間經拆除大隊認定其中約400平方公尺、
金屬RC構造部分屬實質違建，依法不得補辦建築執照手續，通知於108年7月10日執行拆除，固有系爭通知書、拆除大隊拆除時間通知單可據（見原審卷第305頁、第619頁）。然查：
⑴按增設二間以上廁所、浴室或居室，造成分間牆變更，或樓
地板墊高者，均屬不當裝修成多間套房行為，新北市政府辦理建築物裝修為多間套房審查原則（下稱套房審查原則）第3條第2項定有明文。工務局於108年5月21日前往系爭房屋會勘，發現系爭房屋裝修為34間起居室、2間浴室，有工務局訪查紀錄表可憑（見本院卷二第80頁），斟以上訴人不爭執裝修前未依建築物室內裝修管理辦法規定申請裝修許可（見本院卷一第394頁），已徵上訴人就系爭房屋所為移工宿舍裝修，除違反上開管理辦法外，且屬套房審查原則第3條第2項所指不當裝修之行為。
⑵稽之證人即拆除大隊科長林奕佐於原審證稱：本件露台違建
係98年6月24日前之既存違建，然內部隔間及居住人數過多，倘發生公安事故，容易造成大量民眾傷亡，故針對此類場所皆列管專案執行；本件最終於109年6月23日派員勘查，現況隔間全數拆除，達專案解列標準等語（見原審卷第676頁)，以及拆除大隊111年12月5日新北拆拆二字第1113284919號函說明「…。二、案址涉及違章建築事宜，按本市係針對98年6月25日後新違建或施工中之案件採優先拆除以遏止違章建築之蔓延，其他案件則依『新北市違章建築拆除優先次序表』規定拍照列管或分期分類按序辦理。依函詢事項查復如下：㈠案係本府工務局108年6月5日新北工使字第1080983196號函轉本大隊案址涉及違章建築，本大隊於同年10日派員至現場勘查，並調閱資料後，案址3樓露台處屬既存違建，惟現況內部34間房間及2間衛浴已達『違建套雅房』專案標準，以108年6月19日新北拆認一字第1083194050號違章建築認定通知書認定（D類6組：一般性違建－露台違章建築）並列管『違建套雅房』專案在案。㈡本大隊109年6月23日派員勘查，現況涉及專案部分已依相關規定改善，且符合專案解列標準，剩餘既存違建部分，仍續依『新北市違章建築拆除優先次序表』按序辦理。…」（見本院卷二第77至78頁），可見系爭房屋露台違建於98年6月24日前即存在，屬新北市違章建築拆除優先次序表類別D、6組「一般性違建－露台違章建築」之案件，無庸優先執行拆除作業，係因上訴人於系爭房屋不當施作裝潢隔間，衍生公共安全疑慮，達「違建套雅房」專案列管標準，方由拆除大隊以系爭通知書通知拆除，於被上訴人拆除裝潢隔間後，系爭房屋露台違建依「新北市違章建築拆除優先次序表」已無須優先拆除。
⑶基此，被上訴人抗辯系爭房屋遭查報認定應優先執行拆除作
業，係因上訴人於系爭房屋進行不當裝修，有公共安全疑慮所致等語，並非無憑。
⒌被上訴人就系爭房屋作為移工宿舍使用，僅要求上訴人裝潢
施作時注意防水，隔間符合消防法規，不得使用瓦斯，至於移工宿舍所需空間動線、入住人數、房間數量等，均係由上訴人自行規劃，此由系爭租約特別約定事項第②、③、④項約定「②乙方需負責人員管理，勿喧嘩、吵鬧影響鄰居安寧，且嚴禁使瓦斯（如瓦斯熱水器、瓦斯爐）。③乙方施作時，淋浴室、廁所之地板需做好防水，且樓地板勿鑽孔，以避免漏水影響2樓住戶。④室內隔格需符合消防法則，屋主已盡告知、監督。」（見原審卷第23頁），未要求上訴人提供裝修規劃及許可證明文件予被上訴人確認可以窺見。上訴人未申請裝修許可，逕於系爭房屋內進行裝潢隔間，容納外籍移工之人數、隔間數量有生危害公共安全疑慮，違反前揭套房審查原則而遭命令拆除，應可歸責於上訴人，被上訴人就此無可歸責事由。⒍綜上，上訴人於訂約時已知系爭房屋部分係露台違建，被上
訴人提供予上訴人之系爭房屋合於系爭租約約定使用、收益之狀態，拆除大隊以系爭通知書通知上訴人拆除系爭房屋（實應為室內不當裝修部分），導致兩造合意提前終止系爭租約，不可歸責被上訴人。是上訴人主張依民法第227 條規定請求被上訴人負損害賠償責任，為無理由。㈣上訴人不得依民法第184條第1項後段規定請求被上訴人賠償
裝潢費用損害512萬4,732元：上訴人雖主張陳兩傳為避免伊查悉露台違建之事實，刻意隱匿新北市政府城鄉發展局（下稱城鄉發展局）於106年12月28日有前往系爭房屋稽查之事實，致伊繼續支出裝潢費用而受有損害云云，並以城鄉發展局110年11月10日新北城開字第1102113590號函附106年12月28日現場稽查紀錄表為據（見本院卷一第153頁)。然查，城鄉發展局人員於106年12月28日前往系爭房屋稽查時，上訴人已完成34間居室隔間，有現場稽查紀錄表及現場照片可據（見本院卷一第153至157頁），上訴人無可能因知悉城鄉發展局人員稽查減省裝潢費用支出，二者間無因果關係。再者，上訴人於締約之初即知悉系爭房屋存在露台違建之事實，業如前開㈢⒉所述，依城鄉發展局前揭函文函說明「…本局另訂於106年12月28日至現地勘查，惟經勘查是日紀錄表所示，現場外籍勞工使用部分，其使用執照存根用途為員工宿舍，其現場使用行為尚無涉及違反都市計畫法及土地使用分區管制規定」（見本院卷一第151頁），可查該次稽查結果認定系爭房屋用以作為移工宿舍，符合使用執照核准用途，拆除大隊嗣亦未因此執行拆除作業，被上訴人未將系爭房屋於106年12月28日遭城鄉發展局稽查一事告知上訴人，難認有何背於善良風俗之行為可指。上訴人主張被上訴人應依民法第184條第1項後段負損害賠償責任云云，要屬無據，不能准許。
㈤上訴人不得依系爭租約第5條約定請求被上訴人返還押租金36萬元：
⒈按上訴人如不繼續承租，被上訴人應於上訴人遷空、交還房
屋後，無息退還押租保證金，系爭租約第5條後段定有明文。又按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，出租人自得以押租金抵充之。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題。
⒉上訴人前雖有依系爭租約第5條約定，於訂約時交付被上訴人
36萬元之押租金，然上訴人自109年3月23日起未給付租金，迄109年5月28日止，共積欠39萬元租金未付之事實，為兩造所不爭執（見本院卷一第390頁、第393頁）。又被上訴人就系爭租約之履行，無債務不履行情形，業如前開㈢所述，上訴人主張被上訴人未能提供合於系爭租約約定使用、收益狀態之系爭房屋，伊基於同時履行抗辯，得拒絕給付租金云云，自無可取。準此，被上訴人抗辯以該36萬元押租金抵充租金，上訴人無權再請求被上訴人返還押租金，自屬有據。
㈥承前所述，上訴人不得訴請被上訴人賠償裝潢費用損害，亦
不得請求返還押租金，則被上訴人就此所為抵銷抗辯，無庸審酌。
五、綜上所述，上訴人在原審請求被上訴人依民法第227條規定給付512萬4,732元本息，依系爭租約第5條約定給付36萬元本息，為無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。又上訴人於本院追加民法第184條第1項後段請求權基礎，請求被上訴人給付512萬4,732元本息部分，亦無理由，應予駁回。其假執行之聲請，失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確及兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴及追加之訴均為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 112 年 3 月 28 日
民事第二十一庭
審判長法 官 翁昭蓉
法 官 林哲賢法 官 廖珮伶正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 3 月 29 日
書記官 陳永訓