臺灣高等法院民事判決110年度上字第825號上 訴 人 朱鄭美英訴訟代理人 朱宏宗被上訴人 中悅麗池公寓大廈管理委員會法定代理人 周詩恒訴訟代理人 陳彥彰律師
羅丹翎律師謝淯婷律師李淑蕙上列當事人間請求確認區分所有權人會議決議無效事件，上訴人對於中華民國110年5月28日臺灣桃園地方法院109年度訴字第1945號第一審判決提起上訴，本院於110年10月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
確認被上訴人於民國109年8月15日第二十二屆區分所有權人會議通過之「議題六、社區規約增修討論案之第四案」無效。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分被上訴人之法定代理人原為黃瑩欽，嗣於民國110年7月1日變更為周詩恒，有桃園市蘆洲區公所110年7月7日函可參（本院卷第107至109頁），茲據其聲明承受訴訟（本院卷第93至94頁），核與民事訴訟法第175條第1項之規定相符，應予准許。
貳、實體部分
一、上訴人主張：中悅麗池公寓大廈社區(下稱系爭社區)為集合式社區，由A、B、C、D、E等5棟大樓組成，上訴人為C棟大樓門牌號碼桃園市○○區○○路0之0號4樓建物（即建號桃園市○○區○○段000號）區分所有權人，系爭社區前棟（即A、B棟）與後棟（即C、D、E棟）經一樓地面層、地下二、三樓停車場相連通。依建商於出售系爭社區房地時，即以「建物共同使用部分分管協議同意書」(下稱同意書)第1條第2項約定：
「社區地面層之建物共同使用部分皆屬共用部分，其由本社區全體住戶共同使用及維護管理」，及「社區生活管理規約及組織章程」(下稱原始規約)第5條第1項第2款約定：「社區地面層之共同使用部分及法定空地皆屬共用部分，其由本社區全體住戶共同使用及維護管理」，顯系爭社區全體住戶已經透過建商與各承購戶間約定，而就系爭社區一樓地面層之共用部分（包含大、小公)約定由全體住戶共用之分管協議(下稱系爭分管協議)。嗣系爭社區於107年8月12日第20屆區分所有權人大會修正住戶規約第5條第2項(下稱舊規約)亦載明系爭分管協議之內容。基此系爭分管協議住戶長年以來可由地下二、三層搭乘A、B棟電梯進入一樓地面層，再至位於A、B棟旁之管理中心取包裹信件。詎被上訴人於109年8月15日召開第22屆區分所有權人會議（下稱系爭會議），就議題六、社區規約增修討論案之第四案：修改系爭社區規約第5條，將第5條第2項原約定之「社區地面層之共同使用部分及法定空地皆屬共用部分，其由本社區全體住戶共同使用及維護管理」，修改為：「社區地面層之共用使用部分（僅限社區全體區分所有權人共有部分建號：蘆竹區羊稠段491）及法定空地皆屬共用部分，其由本社區全體住戶共同使用及維護管理。但不包括登記在各棟區權人所持有之共用部分所屬一樓梯廳地面層，其建號分別為（蘆竹區羊稠段建號A棟：492、B棟：493、C棟：494、D棟：495 、E棟：496），使各棟門禁獨立使用。但如遇緊急避難時，需開放全體住戶所使用。」（下稱修正規約第5條第2項），並經多數人同意而決議通過（下稱系爭決議），使各棟別一樓地面層僅供各該棟住戶使用，而限制其他棟住戶進出使用，已有違系爭分管協議，並使住戶於天候不良或行動不便者無法搭乘A、B棟電梯進出系爭社區大廳、管理中心或公共休閒設施，其他如搬運大型貨物時亦有不便，損及全體住戶公共利益，亦有違公寓大廈管理條例第7條第2款、第5款規定而應屬無效，爰依民法第56條第2項規定，請求確認系爭決議無效。（原審判決上訴人敗訴，上訴人不服，提起上訴）。上訴聲明：㈠原判決廢棄；⑵確認被上訴人於109年8月15日系爭會議通過之系爭決議無效。
二、被上訴人則以：系爭社區內登記為全體區分所有權人共用之大公部分為桃園市○○區○○段000建號，範圍包括系爭社區大廳出入口一樓梯廳、公共設施、地下一樓、二樓、三樓公共設施等；同段492、493、494、495、496建號建物則分別屬A、B、C、D、E各該棟別之住戶共用之小公部分，範圍包括各該棟一樓地面層、1至14樓之樓梯間、電梯間及屋頂突出物，故系爭決議修正規約第5條第2項內容，僅將登記情形予以明確。又系爭分管協議固為系爭社區住戶間之分管約定，但仍可經由系爭社區之區分所有權人會議以多數決予以變更。且依舊規約第2條第3款約定：「共用部分：指社區專有部分以外之其他部分，而供全體住戶共同使用者（亦即指本社區之公共設施部分）」，及第5條第3款約定：「社區地面層以上之各棟別所屬之樓梯間、電梯間及屋頂突出物等，由購買該棟別之住戶使用及管理」，可知系爭分管協議所指地面層共用部分僅包括第491建號建物之大公部分，系爭社區各棟別一樓地面層之小公部分並不屬之。系爭社區基於各棟住戶權益、門禁安全考量，各棟門禁獨立，各棟一樓地面層由各棟獨立使用，並未違反一般使用方法。另系爭決議僅就各棟別一樓地面層為限制，地下一、二樓非系爭決議範圍，住戶搭乘電梯使用地下一樓之公共休閒設施不受影響；況系爭決議增列「但如遇緊急避難時，須開放全體住戶所使用」等語，已決議緊急狀況之應變方式，自無違反公寓大廈管理條例第7條第2款、第5款規定，而有民法第56條第2項之決議無效情形等語，資為抗辯。並答辯聲明：上訴駁回。
三、經查系爭社區由A、B、C、D、E等5棟大樓組成，上訴人為C棟大樓門牌號碼桃園市○○區○○路0之0號4樓建物（即建號桃園市○○區○○段000號）區分所有權人；為全體區分所有權人共用部分為桃園市○○區○○段000建號，範圍包括系爭社區大廳出入口一樓梯廳、公共設施、地下一樓、二樓、三樓公共設施等（即俗稱大公）；另同段492、493、494、495、496建號建物則分別屬系爭社區A、B、C、D、E各該棟別之住戶共用部分，範圍包括各該棟一樓地面層、1至14樓之樓梯間、電梯間及屋頂突出物（即俗稱小公）；系爭社區於109年8月15日召開系爭會議，作成系爭決議等情，為兩造所不爭執（本院卷第137至138頁、原審卷第217至218頁），且有第425號建號建物、土地所有權狀、第491至496號建號建物登記第一類謄本、建物測量成果圖、系爭會議紀錄可參（原審卷第13至15頁、第33至63頁、本院卷第337至369頁），信屬真實。又本件上訴人主張系爭決議無效，既為被上訴人所否認，則上訴人因系爭決議所得使用系爭社區共用部分之法律上地位，即產生不安狀態，且此不安之狀態復得以確認判決將之除去，上訴人提起本件確認之訴，即有受確認判決之法律上利益，亦堪先認定。
四、又上訴人主張系爭決議違反公寓大廈管理條例第7條第2款、第5款規定，且系爭社區一樓地面層之共有部分（包含大、小公）早經全體區分所有權人達成系爭分管協議，得由全體區分所有權人共用，被上訴人逕以多數同意方式通過修正規約第5條第2項即系爭決議，與系爭分管協議有違，侵害全體區分所有權人利益，應屬無效等語，雖據被上訴人否認，並以前揭情詞置辯。然查：
㈠、按本條例未規定者，適用其他法令之規定，公寓大廈管理條例第1條第2項定有明文。另總會決議之內容違反法令或章程者，無效，民法第56條第2項定有明文，而特定公寓大廈之全體區分所有權人，與民法社團均屬人的結合，有其相似性，在民主精神與法人自治之基礎下，對於公寓大廈區分所有權人會議所為決議是否無效之爭執，自應類推適用民法第56條第2項規定。
㈡、次按公寓大廈之起造人於申請建造執照時，應檢附專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分標示之詳細圖說及規約草約。於設計變更時亦同。前項規約草約經承受人簽署同意後，於區分所有權人會議訂定規約前，視為規約。公寓大廈管理條例第56條第1項、第2項定有明文。又公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束；又共有物分管契約係共有人就共有物管理方法所成立之協議，依民法第820條第1項規定，應由共有人全體共同協議訂定之。其未定有分管期限者，因終止分管契約係關於共有物管理方法之變更，自須經共有人全體同意，始得為之，尚難認各共有人得隨時終止分管契約(最高法院98年度台上字第633號、89年度台上字第585號判決意旨參照)。準此，區分所有權人間透過建商與各承購戶約定而就共用部分成立之分管契約，既係經全體區分所有權人達成協議，除因共有物分割或所定期限屆滿而終止外，未定有期限者，自須經全體共有人全體同意始得終止分管契約，不得任以多數決方式變更管理內容或終止該分管契約，而侵害區分所有權人基於分管協議就共用部分享有之既得權利，如區分所有權人以多數決方式任意變更分管協議，此權利行使應認已違誠信原則或權利濫用，當為法所不許。
㈢、查上訴人主張建商於出售系爭社區房地時，即以同意書第1條第2項約定：「社區地面層之建物共同使用部分皆屬共用部分，其由本社區全體住戶共同使用及維護管理」，及原始規約第5條第1項第2款約定：「社區地面層之共同使用部分及法定空地皆屬共用部分，其由本社區全體住戶共同使用及維護管理」，顯見系爭社區全體住戶，已經透過建商與各承購戶間約定就系爭社區一樓地面層之共用部分由全體住戶共用之系爭分管協議。嗣系爭社區於107年8月12日第20屆區分所有權人大會修正之舊規約亦載明系爭分管協議之內容等情，業據兩造提出同意書、原始規約（本院卷第301至308頁）、舊規約（見卷附之系爭社區住戶規約手冊）為證，且為兩造所不爭執（本院卷第324至325頁），可知系爭社區就共用部分已達成：「社區地面層之建物共同使用部分皆屬共用部分，其由本社區全體住戶共同使用及維護管理」、「社區地面層以上之各棟別所屬之樓梯間、電梯間及屋頂突出物等，由購買該棟別之住戶使用及管理」之約定，上訴人主張區分所有權人間成立系爭分管協議，約定系爭社區之一樓地面層共用部分（含大公、小公）由全體住戶共用，且此共用部分並未排除小公部分一節，應屬可採。
㈣、被上訴人雖抗辯：系爭分管協議所指由全體住戶共同使用及管理之「地面層之共同使用部分」，僅指第491建號之大公部分地面層，不包括第492至496建號之各棟別小公部分之地面層云云。然查，觀諸舊規約第5條第2項約定：「社區地面層之共同使用部分及法定空地皆屬共用部分，其由本社區全體住戶共同使用及維護管理」之文字，相較於第3項：「社區地面層以上之各棟別所屬之樓梯間、電梯間及屋頂突出物等，由購買該棟別之住戶使用及管理」之文字，可認「社區地面層之共同使用部分」之文義應解為一樓地面層之全部共用部分，即包含大公491建號及小公492至496建號。至舊規約第2條第3款約定：「共用部分：指社區專有部分以外之其他部分，而供全體住戶共同使用者（亦即指本社區之公共設施部分）」（見卷附之系爭社區住戶規約手冊第1頁），然此應僅就公共設施部分而為解釋，且參酌第5條第1項第1款另約定「建物共同使用部分及公共設施使用管理約定一㈠共用部分：包括梯間、管道間、污水處理機房、水箱、消防泵浦室、發電機房、台電受電室、電信室、機房、游泳池及其他規劃為公用設備之空間等，由本社區全體住戶共同使用及維護管理。電力公司、瓦斯公司、電信機構、自來水機構等基於業務需要，得對特定部分為無償使用。」(同上手冊第2頁)，即亦將各建物之共同使用部分(即小公部分)定名為「共用部分」，且明定包括「梯間」之各建物之共用使用部分由系爭社區全體住戶共同使用及維護管理，可徵小公部分亦得約定由社區全體區分所有權人共用，故第5條第2項之「社區地面層之共同使用部分」應非僅指大公部分。再參酌系爭社區僅前棟A、B棟臨馬路，管理中心及社區大廳亦設置於A、B棟旁一節，有系爭社區平面圖可參（原審卷第247頁），且為兩造所不否認。依此地理位置觀之，住戶開車進入系爭社區地下停車場後，經由A、B棟電梯進入一樓地面層再進出社區大廳或管理中心，乃屬日常生活利用所需；佐以住戶向來均得透過管理中心開啟門禁至其他棟別之一樓地面層以進出一情，亦為被上訴人所不否認（本院卷第228頁），可知各棟別一樓地面層亦未拒絕其他棟別住戶使用，僅係需按鈴由管理中心開門之方式為之，然此應僅為各棟別避免其他棟別住戶進入非屬全體住戶得共用之二樓以上樓層所為之門禁管理方法，惟不影響A、B棟樓向來並未拒卻其他棟住戶自地下一、二樓利用A、B棟樓電梯行經該二棟樓之梯間前往管理中心之事實；同理，被上訴人抗辯：門禁卡向來各棟別獨立使用，可知各棟別一樓地面層並未曾供全體住戶共用云云，即亦難為其有利之認定。從而被上訴人抗辯系爭分管協議所指由全體住戶共同使用及管理之「地面層之共同使用部分」僅指第491建號之大公部分，而不包括各建物之小公部分，尚非可採。
㈤、基上，系爭社區全體區分所有權人既已成立系爭分管協議，被上訴人如欲變更系爭分管協議，將全體區分所有權人原得共用之一樓地面層小公部分變更改由僅得由各棟別住戶使用，除有成立分管協議當時不可預見且顯失公平之情事變更外，仍應取得全體區分所有權人之同意，而不得依公寓大廈管理條例第31條規定以多數決變更規約方式為之，而達成任意變更或終止分管契約之結果。然查，被上訴人召開系爭會議，系爭社區應到人數為119人，實到為93人，會議結果以78票通過系爭決議一節，有系爭會議紀錄可佐(原審卷第33頁、第63頁)，系爭決議顯非系爭社區全體區分所有權人同意所為之決議，且依被上訴人所述系爭決議僅為將使用情形符合登記情形，即小公歸由各棟別住戶使用，可認亦無發生訂立分管協議時所不得預料，而依其原有分管協議顯失公平之情事變更情形，則系爭決議以多數決優勢侵害少數人基於系爭分管協議享有之既有利益，可認違反誠信原則而屬權利濫用，上訴人主張系爭決議應屬無效，核屬有據。
五、綜上所述，上訴人依民法第56條第2項規定訴請確認系爭決議無效，為有理由，應予准許。從而原審為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 10 月 20 日
民事第十三庭
審判長法 官 邱景芬
法 官 林純如法 官 柯雅惠正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 10 月 20 日
書記官 鄭兆璋