臺灣高等法院民事判決110年度上字第983號上 訴 人 呂芳進訴訟代理人 林則奘律師
侯傑中律師被上訴人 慶豐尊貴極品管理委員會法定代理人 石秀鳳訴訟代理人 陳怡均律師
鄭東森上列當事人間請求撤銷區分所有權人會議決議等事件，上訴人對於中華民國110年7月29日臺灣臺北地方法院110年度訴字第1727號第一審判決提起一部上訴，本院於111年12月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人下列第二項之訴部分，及訴訟費用之裁判（除確定部分外）均廢棄。
被上訴人慶豐尊貴極品公寓大廈於民國九十八年七月十七日所召開之區分所有權人會議決議有效。
其餘上訴駁回。第一審（除確定部分外）及第二審訴訟費用，由上訴人負擔百分之七十五，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：被上訴人慶豐尊貴極品管理委員會之法定代理人於本院審理中變更為石秀鳳，並經其具狀聲明承受訴訟（見本院卷第291至295頁），核無不合。
貳、實體方面：
一、上訴人主張：伊於民國96年8月27日取得位於○○市○○區○○○路0段000巷之慶豐尊貴極品公寓大廈（下稱系爭大廈）17號1樓（下稱系爭17號1樓）房屋之所有權。系爭大廈起造人慶磐建設股份有限公司（下稱慶磐公司）於86年間申請建造執照之建築設計圖，已畫線標示系爭17號1樓後院空地（下稱系爭空地）為系爭17號1樓住戶約定專用。慶磐公司所製作之定型化買賣契約，亦記載系爭空地為系爭17號1樓住戶約定專用，並定入系爭大廈於89年4月8日訂立之規約（下稱系爭規約）中。系爭大廈區分所有權人（下稱區權人）雖於95年11月15日、96年12月18日分別召開區權人會議（以下分稱系爭95年會議、系爭96年會議）欲將系爭空地變更為共用部分，惟系爭95年會議決議未經系爭17號1樓當時所有人同意而無效，系爭96會議決議則因未達出席及表決法定人數而不成立。系爭大廈區權人於98年7月17日召開區權人會議（下稱系爭98年會議）決議通過如附表編號二所示內容，系爭空地已由伊永久約定專用。被上訴人為將系爭空地變更為共用部分，於109年9月30日召開區權人會議（下稱系爭109年會議），未依系爭規約第3條第2項規定，於開會前15日以書面載明開會內容通知各區權人，且該會議第3案決議（下稱系爭109年會議第3案決議）同意比例僅達71.75%，不符公寓大廈管理條例第31條第1項規定之決議比例，有決議方法違法之瑕疵，爰先位依民法第56條第1項規定，請求撤銷系爭109年會議第3案決議。又被上訴人召開之系爭109年會議第3案決議、於110年1月6日召開之區權人會議（下稱系爭110年1月會議），以及於110年4月14日召開區權人會議討論第3案之4（下稱系爭110年4月會議第3案之4決議），議決如附表編號一、三、四所示之內容，將系爭空地由約定專用改為共用部分，俱未得伊同意，應適用或類推適用公寓大廈管理條例第33條第3款規定，認為無效；系爭109年會議第4案議題4及議題5決議違反臺北市建築物及法定空地綠化實施要點規定，亦為無效。爰備位求為確認①系爭98年會議決議有效；②系爭109年會議第3案決議無效；③系爭109年會議第4案議題4及議題5決議無效；④系爭110年1月會議決議無效；⑤系爭110年4月會議第3案之4決議無效之判決。
二、被上訴人則以：上訴人出席系爭109年會議，然未就該會議召集程序或決議方法違反法令或規約當場表示異議，自不得請求撤銷系爭109年會議第3案決議。又系爭98年會議未特定議案內容，並無成立，上訴人請求確認系爭98年會議有效，亦屬無據。至系爭大廈起造人慶磐公司申請建照執照時，所檢附之詳細圖說、規約草約未標記或約定系爭空地由系爭17號1樓住戶約定專用，即無公寓大廈管理條例第56條第1項規定成立約定專用之情形，上訴人主張系爭109年會議第3案決議、系爭110年1月會議決議及系爭110年4月會議第3案之4決議，違反公寓大廈管理條例第33條第3款規定而無效，自無理由等語，資為抗辯。
三、原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人不服提起一部上訴（上訴人對原判決敗訴部分全部提起上訴後，於本院撤回原審備位請求確認系爭109年會議第4案議題4及議題5決議無效部分【見本院卷第145頁】，該部分業已確定，下不贅述），並上訴聲明：㈠原判決關於駁回上訴人後開第㈡項之訴部分廢棄。㈡⒈先位聲明：系爭109年會議第3案決議應予撤銷。⒉備位聲明：①確認系爭98年會議決議有效。②確認系爭109年會議第3案決議無效。③確認系爭110年1月會議決議無效。④確認系爭110年4月會議第3案之4決議無效。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、訴外人吳盈樺於96年3月間取得系爭17號1樓房屋所有權，並於96年8月27日移轉登記為上訴人所有等情，有系爭17號1樓房屋異動索引表在卷可稽（見原審調字卷第15頁、本院卷第79頁），且為兩造所不爭執（見本院卷第92-93、145-146頁），堪信為真正。上訴人為撤銷或確認被上訴人召開區權人會議決議有關系爭空地為系爭17號1樓住戶專用或為系爭大廈共用等議案之效力，提起前開先、備位之訴，為被上訴人以前詞否認，茲分述如下：
㈠上訴人先位請求撤銷系爭109年會議第3案決議，為無理由。
⒈按總會之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，社員得
於決議後三個月內請求法院撤銷其決議。但出席社員，對召集程序或決議方法，未當場表示異議者，不在此限，民法第56條第1項定有明文。又區權人會議決議，依公寓大廈管理條例第1條第2項規定，應適用上開規定。準此，系爭大廈區權人於出席區權人會議時，對召集程序或決議方法已當場表示異議者，方得於3個月內訴請法院撤銷決議。
⒉經查，上訴人自承其有參與系爭109年會議，且該會議紀錄並
無記載其當場對程序違法提出異議乙情，其亦無法提出證據證明上情（見本院卷第278頁），自不能認定上訴人參與系爭109年會議第3案決議時，對該會議決議方法違法一情，已當場表示異議。從而，上訴人先位依民法第56條第1項規定請求撤銷系爭109年會議第3案決議，即不能准許。
㈡上訴人備位請求確認系爭98年會議決議有效，為有理由。
⒈上訴人主張系爭98年會議決議通過如附表編號二所示議案等
情，核與被上訴人提出之系爭98年會議開會通知單、開會簽到單、會議出席委託書及會議紀錄等件內容相符（見原審卷第161至167頁、第255至259頁）。佐以系爭98年會議紀錄作成後，被上訴人於103年3月26日召開區權人會議，決議通過：「討論八：請管委會了解17號1樓後院約定專用之躉繳使用償金繳交與使用狀況，並協助住戶完成大樓後院拉門修繕」等情，有該會議紀錄在卷為憑（見原審卷第261至262頁），復為兩造所不爭執（見本院卷第145至146頁），堪認上訴人主張系爭98年會議業已決議通過系爭空地由其約定專用乙情，應屬有據。
⒉被上訴人雖辯稱上訴人擔任系爭98年會議主席，僅詢問出席
之區權人有無異議、反對時，在場之人未以積極作為（如鼓掌等）對特定議案明確表示同意，系爭98年會議決議即無成立云云。然依兩造不爭執之系爭98年會議錄音譯文可知，參與該次會議之住戶已針對系爭空地是否由系爭17號1樓住戶約定專用及200萬元償金乙事進行討論，而與會之訴外人王愛娟、李美勳等人於討論後即表示「大家看看要不要表決」、「現場的人做一個表決啊」、「就這議題來投票好了」、「不要再耽誤我們的行程，現在表決一次」等語（見原審卷第71至73頁、75頁），該次會議主席即上訴人則回稱：「OK，好啦，表決」、「OK，好，有沒有異議的，有沒有反對的，有反對的嗎？沒反對的就通過啦……」（見本院卷第75至76頁）；李美勳即回覆：「好，OK」，上訴人即稱：「因為法規裡面所有權人他的通過也是有比例，因為我們的比例是超過那個比例了啦，啊要公告，也是要公告說有通過，各位有意見都可以……」；訴外人簡正興及另名男子分別表示：「用會議紀錄就好」、「用會議紀錄公告」，上訴人遂回覆：「好，我們下一個」等語（見原審卷第76頁）。由是可知，上訴人於該次會議以主席身分主持表決程序，在場住戶亦已知悉表決之議案為「系爭空地由系爭17號1樓住戶約定專用並繳付200萬元」，並將以製作會議紀錄方式公告內容。而區權人會議決議，性質上為全體區權人多數相同方向的意思表示趨於一致而成立之法律行為（共同行為或合同行為），表意方式本不限於積極、明示同意之作為，倘經會議主席告以無反對者議案即為通過時，在場參與者未為反對者，應認其等已為默示同意，方符團體多數決之精神。從而，被上訴人前開辯解，尚無足取。
⒊基上，上訴人主張系爭98年會議決議已有效成立，應可認定
。㈢上訴人備位請求確認系爭109年會議第3案決議、系爭110年1月會議、系爭110年4月會議第3案之4決議無效，均無理由。
⒈依公寓大廈管理條例第56條第1項規定成立之約定專用部分變
更時，應經使用該約定專用部分之區權人同意，但該約定專用顯已違反公共利益，經管理委員會或管理負責人訴請法院判決確定者，不在此限，同條例第33條第3款定有明文。又依同條例第56條第1項規定成立之約定專用，係指公寓大廈之起造人於申請建造執照時，已檢附該約定專用部分標示詳細圖說及規約草約者言，此觀該條項規定即明。
⒉系爭大廈起造人申請建照執照時，所檢附之詳細圖說、規約
草約，並無記載或標示系爭空地由系爭17號1樓住戶約定專用乙情，有被上訴人提出之規約草約可證（見本院卷第391至414頁），並經本院調取系爭大廈86年建字第0257號建造執照核閱無訛，堪可認定。系爭大廈嗣於89年4月8日成立之系爭規約雖載有「1樓側院及後院為約定專用部分，但不得違章增建」、「17號1樓管理使用其側院及後院範圍如附件二附圖三」等情（見原審卷第101至121頁），惟此非慶磐公司申請系爭大廈建造執照時所附之規約草約，上訴人取得系爭空地約定專用權，即與依公寓大廈管理條例第56條第1項規定成立約定專用之情形不同，自無同條例第33條第3款規定之適用。又該條例第33條第3款、第56條第1項已明文規範約定專用成立及變更之要件，即無法律漏洞可指，上訴人主張其基於系爭規約取得系爭空地約定專用權，應類推適用公寓大廈管理條例第33條第3款規定云云，即不可採。
⒊至上訴人主張慶磐公司出賣系爭大廈各戶房屋之買賣契約已
載明系爭空地由系爭17號1樓住戶約定專用，系爭大廈不得以區權人會議變更云云，亦為被上訴人所否認。查上訴人提出訴外人鄭東森之房屋買賣契約書節本，固可見契約第4條第3項後段記載「……壹樓側院及後院，全體區權人同意地主黃世雄指定歸本大樓相鄰之區權人管理使用……」等情（見本院卷第415至至417頁），惟上訴人迄無提出其買受系爭17號1樓之買賣契約亦載明系爭空地為其約定專用，或其他區權人買受系爭大廈建物之買賣契約有類似約定等情，亦難依系爭大廈起造後，業經全體區分所有權人達成系爭空地約定為系爭17號1樓住戶約定專用，認嗣後不得再經區權人會議變更為共用部分，故其主張系爭大廈不得以區權人會議將系爭空地變更為共用部分一節，亦不可採。
⒋又系爭大廈區權人會議已於109年9月30日召開系爭109年會議
，並作成第3案決議，於110年1月6日召開系爭110年1月會議，於110年4月14日召開系爭110年4月會議作成第3案之4決議，議決如附表編號一、三、四所示內容，即將系爭空地由約定專用改為共用部分等情，亦有該等會議紀錄為證（見原審卷第271至273頁、第55至56頁、第133至137頁），且為兩造所不爭執（見本院卷第145至146頁），上訴人既不能提出其他依據或證據，證明該等決議有何無效事由，其請求確認該等決議無效云云，亦無理由。
五、綜上所述，上訴人先位請求撤銷系爭109年會議第3案決議，為無理由；備位請求確認系爭98年會議有效，為有理由，逾此範圍外之其餘備位請求，為無理由。原審就上開應予准許部分為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，爰由本院廢棄改判如
主文第2項所示。至於上訴人之請求不應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，理由雖有不同，結論並無二致，應予維持，上訴意旨指摘原判決此部分不當，聲明廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第2項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 1 月 10 日
民事第十八庭
審判長法 官 管靜怡
法 官 林政佑法 官 陳 瑜正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 1 月 10 日
書記官 江怡萱附表
一、系爭109年會議第3案決議：案由：17號1樓後院管理使用方式決議：通過選項B：維持共同使用狀況，由管委會代理區分所有權人管理運用，並向17號1樓收取11年來的補償。
二、系爭98年會議決議：討論事項：17號後院改為公共休閒空間，由17號1樓支出費用、整修及認養，供大家使用。
通過由17號1樓為永久約定專用。並一次支付使用償金新臺幣200萬元予管委會。並依約定專用使用人之權利義務使用之。
三、系爭110年1月會議決議：案由：17號1樓後方之共用空地，是否同意約定成專用部分?決議：17號1樓後方之共用空地，不同意約定成專用部分。
四、系爭110年4月會議第3案之4決議：案由：17號後院法定空地由約定專用改為共用部分。
說明：依據前次（1/6）區分所有權人會議之決議，修改相
關條文與附圖，包括：規約第13條、第15條第3項之㈡。
決議：通過（同意77.86%，不同意17.33% 17-1、17-3、17-4，棄權：4.81% 17-5）。
五、系爭109年會議第4案議題4及議題5：案由：針對第三案相關事項意見統計說明：開會通知附件的票選單議題二-議題五，係針對第三
案之後續執行事項進行相關意見調查及統計，這些題目均為不同金額之選擇，為尊重每個區分所有權人之權利比重，將以加權比重方式計算其結果以作為日後執行上之參考依據。統計結果如下：
議題四：停車費（含清潔管理費）每個位置每個月3938元以上。
議題五：住戶長期全部租用之合理租金收入為每年107884元。